Задать вопрос
67 просмотров
37 просмотров
Акт приема передачи квартиры по договору купли-продажи (образец)
Содержание
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Подписанный договор о продаже квартиры не означает, что недвижимость передана покупателю. Заключительным этапом сотрудничества между сторонами сделки является подписание документа о передаче. Эта процедура является обязательной как для новостроек, так и для недвижимости на вторичном рынке. Важно ответственно отнестись к этому документу и избежать возможности неоднозначного толкования его положений.
✅ Что собой представляет?
Акт передачи и приема-передачи (TAA) является одним из приложений к договору купли-продажи (SPA), который подтверждает фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю. После того, как стороны согласуют условия передачи, включая цену, они назначают дату передачи имущества новому владельцу — дату подписания документа о праве собственности. Оно не подтверждает право собственности покупателя, это право возникает только после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРЮЛ. Он служит инструментом, который делает это возможным:
- Документально подтвердить выполнение обязательств продавца по передаче имущества новому владельцу;
- Задокументируйте фактическое состояние жилища;
- Документирование окончательного расчета между сторонами сделки;
- Передача покупателю всех рисков и обязательств, связанных с недвижимостью, включая оплату коммунальных платежей;
- Устранить дефекты (если таковые имеются) в недвижимости;
- Убедитесь, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
✅ Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
Требование о составлении АПП на квартиру при сделке купли-продажи прописано в статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем говорится, что обязанность продавца передать покупателю указанное в договоре имущество исполняется путем подписания подтверждающего документа, заверенного подписями сторон.
Подписывая договор передачи, покупатель принимает состояние приобретаемой недвижимости и берет на себя соответствующие риски и обязательства (оплата коммунальных платежей и т.д.); впоследствии любые претензии к продавцу могут быть предъявлены только в судебном порядке.
Помимо документа о праве собственности, важно также физически передать недвижимость новому владельцу, что обычно оформляется передачей ключей. Если после подписания акта продавец фактически не передал имущество, считается, что он не выполнил свои обязательства.
Если при приемке недвижимости покупатель обнаружит существенные недостатки, он может потребовать одну из возможных мер в отношении продавца (согласно статье 475 Гражданского кодекса):
- Возмещение будущему владельцу затрат, понесенных на устранение дефектов;
- Устранение дефектов в течение оговоренного срока за счет продавца;
- Пропорционально уменьшите стоимость квартиры;
- Если дефекты не могут быть устранены, расторгните договор и верните уплаченные деньги.
Вы можете указать условия непосредственно в документе о принятии или отказаться от его подписания и решить вопрос в суде. В этом случае отсутствие документа о передаче имущества является дополнительным преимуществом для покупателя, так как предполагается, что продавец не выполнил условия договора.
🔻 Возможные формы
Факт перехода права собственности от продавца к покупателю может быть подтвержден тремя способами:
- В договоре купли-продажи четко указано, что при передаче квартиры должен быть составлен передаточный акт.
- В договоре говорится, что сам договор также служит документом, подтверждающим принятие покупателем недвижимости.
- В контракте не предусмотрен акт приема-передачи. В такой ситуации следует обратиться к статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает обязанность составления передаточного акта при сделках купли-продажи.
🔻 Риски при отсутствии
Если стороны не составят акт передачи, они столкнутся с неприятными последствиями:
- Если в квартире обнаружены дефекты, то необходимо оплатить сервисный сбор, и покупатель не может доказать, что они существовали до покупки. Подробнее читайте здесь: Осмотр недвижимости перед покупкой
- В случае повреждения имущества в результате непредвиденных обстоятельств (пожар, наводнение), ответственность за восстановление лежит на продавце, так как он фактически не оформил передачу документально. То же самое относится к случаям, когда расходы должны нести третьи лица.
- Продавец может передумать продавать недвижимость. При отсутствии APP это означает, что покупатель не принял недвижимость, и продавец может забрать ее обратно, приложив некоторые усилия.
- В случае разбирательства в суде у истца становится на одно доказательство обстоятельств передачи имущества меньше.
✅ Как составить акт приема передачи
Что касается передаточного акта, то в соответствии с российским законодательством он должен обладать следующими характеристиками
- Оно должно быть письменным, поскольку в статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации упоминается слово «документ»;
- Он должен быть подписан обеими договаривающимися сторонами.
Передаточный акт составляется в том же количестве экземпляров, что и договор купли-продажи в свободной форме. Нотариальное заверение не является обязательным, но стороны могут провести его по собственной инициативе, чтобы минимизировать риски и обеспечить надежность сделки.
Для подготовки APP необходимо иметь документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке. Титульные документы должны быть представлены во время подписания акта передачи, так что они больше не требуются для подготовки фактического титульного документа. Если передача квартиры происходила в присутствии свидетелей, здесь же необходимо указать паспортные данные свидетелей. Если конфликтная ситуация будет передана в суд, показания свидетелей станут весомым аргументом.
APP предназначен для сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынке, но в каждом случае он имеет определенные нюансы.
🔻 На первичном рынке
APP на квартиру в новостройке является обязательным приложением к договору долевого участия и обычно составляется застройщиком. Подписание этого документа подтверждает, что обязательства застройщика перед владельцем квартиры выполнены и что владелец квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги (даже если свидетельство о праве собственности еще не оформлено). Владелец надела имеет право указать на недостатки передаваемого имущества, если они обнаружены в ходе осмотра (отсутствие коммуникаций, отсутствие вентиляции, шероховатые поверхности вместо отделки, отслаивающаяся штукатурка и т.д.). Они перечисляются либо непосредственно в акте осмотра, либо в отдельном приложении с указанием сроков устранения недостатков. Последний вариант предпочтительнее, если имеется много наблюдений. Каждый документ должен быть составлен в трех экземплярах (для застройщика, будущего владельца и федерального регистрационного органа) и подписан и скреплен печатью застройщика.
Передаточный акт на квартиру в новостройке содержит следующую информацию.
- Название документа;
- Название договора и дата его подписания;
- Данные паспорта акционера (ФИО, адрес регистрации, номер паспорта);
- Сведения о владельце здания (юридический адрес, государственный регистрационный номер, данные официального представителя компании);
- Подробная информация об уставе с указанием названия и номера;
- Адрес нового здания;
- Подробная информация о недвижимости (общая площадь, количество этажей);
- Независимо от того, есть ли претензии или нет;
- Подписи сторон и печать застройщика.
Кто и на каком основании подписывает документ от имени застройщика: Менеджер действует на основании основного договора, любой другой представитель — на основании доверенности.
🔻 На вторичном рынке
При сделках на вторичном рынке APP содержит меньше пунктов и не имеет инспекционного листа. Его основная функция — документально подтвердить, что имущество было передано покупателю в условиях, оговоренных в договоре купли-продажи. Если в ходе проверки обнаруживаются серьезные дефекты или неоплаченные счета, покупателю лучше
- Не подписывайте документ до устранения дефектов;
- Потребовать снижения согласованной цены для решения выявленных проблем.
Следующая информация должна быть записана в титульном документе:
- Название документа
- город и дата подписания;
- Паспортные данные каждой стороны, участвующей в сделке;
- Информация о договоре купли-продажи (включая номер и дату подписи);
- Адрес жилья и его состояние на момент передачи;
- отсутствие каких-либо претензий со стороны участников сделки;
- с копией подписей сторон.
Если вы продаете квартиру с движимым имуществом (мебель, бытовая техника), вы можете указать его перечень и техническое состояние, чтобы исключить возможные споры между сторонами в будущем. Если пунктов много, их можно перечислить в отдельном приложении с таблицей. При желании можно добавить пункты о полной оплате коммунальных платежей, сдаче ключей от домофона и почтового ящика и т.д. Иногда здесь же фиксируются условия договора купли-продажи, но обычно деньги передаются покупателем продавцу с соответствующей распиской.
Чтобы предотвратить возможные претензии сторон, важно тщательно проверить состояние квартиры, технические соединения, сохранность дверей, окон и стен, наличие долгов перед коммунальными службами, показания счетчиков и другие детали.
🔻 Оформление по доверенности
При подписании договора аренды может присутствовать законный представитель одной из сторон. Это разрешение может быть дано одним из следующих способов:
- По закону (родители по отношению к несовершеннолетнему ребенку);
- через нотариально заверенную доверенность. Этот документ обязательно содержит перечень разрешенных полномочий представителя, включая право принимать/передавать имущество и подписывать документ о праве собственности.
✅ Образец акта приема передачи квартиры по договору купли-продаж
АПП для новостроек и АПП для вторичного рынка имеют определенные различия в содержании. Вы можете использовать предложенные версии в качестве шаблонов или разработать на их основе свои собственные версии.
✅ Когда нужно подписывать документ
В законе не указано, когда должен быть подписан АПП в сделке купли/продажи: До или после подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Кроме того, в разных регионах РФ существуют различные требования к подаче документа на регистрацию деятельности, поэтому детали следует уточнять в местном отделении Росреестра. В некоторых регионах, если это не так, могут возникнуть трудности с регистрацией прав собственности.
✅ Процедура восстановления
Если вы потеряли APP, для его восстановления можно воспользоваться одним из следующих методов.
- Контакт с другой стороной сделки;
- запрос копии в Федеральной регистрационной службе (если недвижимость уже зарегистрирована).
Однако существование документа после владения им фактически не имеет значения, за исключением некоторых случаев (например, для налоговых вычетов). В случае перепродажи недвижимости для совершения сделки достаточно ранее подписанного договора купли-продажи.
✅ Можно ли отказаться от подписания
Стороны могут отказаться от подписания договора передачи в следующих случаях:
- На стороне покупателя: Если продавец действительно не разрешает использовать недвижимость (например, если там продолжают жить члены семьи) или отказывается документировать дефекты недвижимости.
- Со стороны продавца: Если покупатель не выполняет свои платежные обязательства по договору купли-продажи.
В случае отказа сторон рекомендуется устранить причины сложившейся ситуации и завершить выполнение обязательств по договору купли-продажи, иначе это будет расценено как отказ от выполнения условий сделки. Если одна из сторон немотивированно отказывается подписывать договор, вам следует обратиться в суд для защиты своих прав.
У вас есть вопросы о тонкостях подписания соглашения о признании вины? На бесплатной консультации юристы расскажут вам, на что следует обратить внимание при покупке или продаже недвижимости, в зависимости от того, где происходит сделка (на первичном или вторичном рынке). Они также могут провести вас через все этапы сделки, чтобы убедиться, что стороны подготовили необходимые документы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...