Задать вопрос
994 просмотров
49 просмотров
Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски
Содержание
Когда владелец квартиры хочет купить другую квартиру и продает свою недвижимость, чтобы выручить необходимые средства, это альтернативная сделка, которая почти не отличается от обмена. Насколько это удобно и безопасно, сколько владельцев могут участвовать в программе и каковы налоговые льготы?
✅ Что такое альтернатива при покупке квартиры?
Альтернативой является одновременное подписание участниками нескольких отдельных ДТА. Одновременно подписываются документы, заключаются договоры и регистрируются права собственности. Этот процесс очень похож на обмен, но в отличие от него владельцам не нужно принимать друг у друга права на собственность.
Пример. Владелец двухкомнатной квартиры хочет купить трехкомнатную квартиру. Поскольку ему не на что тратить деньги, он продает свою квартиру молодой супружеской паре. У них есть две двухкомнатные квартиры в хорошем районе. Продавцу срочно нужно найти покупателя на свою недвижимость, чтобы он мог погасить свой долг. В каждом случае подписываются отдельные контракты на покупку, но это происходит практически одновременно.
Технически некоторые участники «цепочки» не связаны тесно с другими — в приведенном примере это были бы покупатели однокомнатных квартир. Но если они не будут найдены в кратчайшие сроки и не будет «вливания» свободных денег, остальная часть схемы рухнет. Молодожены не смогут позволить себе квартиру с двумя спальнями, а домовладелец не получит средств на покупку понравившейся недвижимости.
Одна из самых больших трудностей заключается в том, что участники схемы должны выполнять все действия практически одновременно — чем больше «связей», тем сложнее реализовать схему. Поэтому стороны часто обязаны включить в соглашение о наследовании условие о том, что оплата будет произведена после получения денег получателем как часть их сделки. При составлении такого договора следует обращать внимание на детали, чтобы не прогадать — без компетентной юридической консультации это сделать невозможно.
Наем юриста, готового представлять ваши интересы на различных этапах, включая сбор документов, исправление технических ошибок и принятие документа о праве собственности, значительно снизит сложность процесса.
✅ Договор при альтернативной купле-продаже квартиры
Содержание договора купли-продажи квартиры при альтернативной сделке зависит от обстоятельств — в его основе лежит стандартный типовой договор, в котором необходимо указать определенные условия.
🔻 Разновидности соглашений и их условия
Самый простой, но редко встречающийся вариант — это равноценный обмен, при котором владельцы не получают денег (сумма появляется только на бумаге). Одно имущество приобретается за другое, и доход аннулируется расходом.
Наиболее распространенной формой на рынке недвижимости является неэквивалентная альтернативная сделка, когда стоимость объектов недвижимости различна. В этом случае одна из сторон получает определенную сумму в дополнение к квартире, а другая сторона улучшает жилищные условия (покупает квартиру в престижном районе или с большей площадью).
Другая возможность — купить несколько однокомнатных квартир вместо одной многокомнатной или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может проходить без дополнительных платежей или может потребовать уплаты дополнительных средств.
Для подготовки договоров купли-продажи для альтернативных сделок стоит привлечь специалиста в области права. Каждый случай заслуживает особого внимания — ведь необходимо учесть ряд важных факторов, чтобы каждая сторона получила желаемое, не нарушив при этом права и интересы других.
🔻 Порядок купли-продажи
Как происходит процедура? Процедура практически идентична той, которую используют стороны, участвующие в обычной процедуре продажи.
- Оценка стоимости имущества . Первый шаг — выяснить рыночную стоимость недвижимости, чтобы не поставить под угрозу свои интересы и не отпугнуть потенциальных покупателей. Самый простой способ узнать приблизительную цену — проанализировать информацию о продажах домов аналогичного размера/расположения и в более или менее том же районе. Калькуляторы затрат также могут помочь — лучше использовать несколько разных калькуляторов и получить среднее значение. Другой вариант — агентство недвижимости. Благодаря большой базе данных, они могут предоставить цифру, наиболее близкую к рыночной стоимости. Вы также можете воспользоваться услугами компании по оценке недвижимости — это возможно при получении ипотечного кредита.
- Поиск дома и покупателя на недвижимость. Альтернативные предложения имеют существенный недостаток: вам придется одновременно искать новое жилье и находить покупателя на свой дом. Если в договоренности участвуют другие стороны, задача становится практически невыполнимой. Самое логичное решение — обратиться в солидное агентство недвижимости. Благодаря агенту вы сможете не только быстро найти подходящие варианты, но и в какой-то степени обезопасить себя — риэлтор проводит первичную проверку клиентов. Основным недостатком этого метода является необходимость воспользоваться услугами агентства недвижимости (около 5% от стоимости недвижимости).
- При составлении договора купли-продажи необходимо исключить все возможные риски. Нетрудоспособность лиц, причинение вреда несовершеннолетним, ипотека или самовольные изменения, высокие коммунальные платежи, несоблюдение требований законодательства по оплате жилья с учетом материнского пособия могут привести к проблемам. Это лишь некоторые из юридически важных деталей, на которые следует обратить внимание. Настоятельно рекомендуется нанять адвоката для проверки.
🔻 Документы
Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность, и доверенность, если продавца/покупателя представляет агент;
- Правоустанавливающие документы, технический паспорт и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Согласие одного из супругов, если продается совместное имущество или тратятся совместные деньги (согласие не требуется, если дом/деньги были получены в дар, унаследованы или принадлежали до брака);
- Выписка из домовой книги для получения информации о зарегистрированных жильцах (требуется расширенная версия);
- Справка об отсутствии/освобождении от долгов для коммунальных служб.
🔻 Расходы и сроки
Сроки не предсказуемы, так как зависят от количества участников цепочки, последовательности их действий и наличия у покупателя свободных денег (ему не нужно продавать свою недвижимость, чтобы купить ее). В стоимость включены следующие предметы:
- цена дома
- государственные пошлины;
- налоги.
Возможно, вам также придется заплатить за следующие услуги:
- Нотариус (цена зависит от того, требуется ли нотариальное заверение по закону или по вашему желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости дома);
- Агент по недвижимости (примерно 5% от цены сделки);
- Экспертиза компании — в среднем 2 тыс. рублей (зависит от региона, срочности, особенностей квартиры);
- Аренда запирающихся шкафчиков.
🔻 Преимущества альтернативного соглашения
Одновременная реализация покупки и продажи квартиры:
- Вы экономите время на подготовке пакета документов;
- Вам не нужно искать временное жилье;
- вы можете избежать или минимизировать дополнительные расходы;
- снижается налоговое бремя (доступны 2 налоговых вычета).
🔻 Риски и подводные камни
Альтернативные сделки несут некоторые особые риски, которых нет в прямых продажах. Главными из них являются непоследовательные действия участников, задержки сроков поставки или отказ участника выполнять ранее взятые на себя обязательства. Это делает необходимым пересмотр соглашения или поиск нового предмета продажи.
Как и при прямой продаже (без одновременной покупки жилья), существует риск, что одному из участников будет отказано в регистрации права собственности. Поскольку все контракты заключаются в отдельных УДС, регистратор не обязан регистрировать «пакетом» или автоматически приостанавливать процесс в случае «дефолта» одного из звеньев альтернативной сделки. Это приводит к тому, что другие стороны оказываются в невыгодном положении. Чтобы избежать этого, необходимо следить за ситуацией и немедленно реагировать на любые изменения. Если у регистратора возникли проблемы с актом, другие стороны должны подать ходатайство о приостановлении производства по каждому договору. Регистрация не должна возобновляться до тех пор, пока проблема не будет решена.
Если стороны решат воспользоваться услугами агента по недвижимости, они должны быть готовы к более высокому гонорару в связи со сложностью сделки. Кроме того, стороны часто вынуждены намеренно занижать стоимость недвижимости, чтобы привлечь покупателей и ускорить процесс.
✅ Налогообложение при альтернативной продаже
Хотя альтернативная сделка обычно совершенно убыточна, она не освобождается от налогов (при условии, что недвижимость находится в собственности менее 5 лет).
В случае перехода права собственности этот срок сокращается до 3 лет. Норма действует с 01.01.16.
Поскольку продажа и покупка жилья происходят одновременно и временной интервал практически отсутствует, возникает право сразу на два налоговых вычета (статья 220 Налогового кодекса):
- Продавец недвижимости получает 1 миллион рублей (эта сумма вычитается из стоимости квартиры, а оставшаяся сумма облагается 13% подоходным налогом);
- 2 млн. руб. предлагается покупателю (с покупателя вновь взимается 13% от суммы — 260 тыс. руб.).
Следует отметить, что покупатель получит скидку только в том случае, если право на скидку не было полностью исчерпано. Если только часть платежа была использована для покупки другой квартиры, для обучения или лечения, то за вторую покупку будет вычтено 260 тысяч рублей. Право на компенсацию от государства имеют только налогоплательщики.
В год, следующий за покупкой/продажей жилья, вы должны представить в налоговую инспекцию следующие документы
- Форма 3-НДФЛ;
- DTC;
- ИНН;
- Копия вашего паспорта;
- Форма заявки.
Крайний срок подачи заявок — 30 апреля. Нельзя сильно занижать стоимость продаваемой квартиры, ведь согласно 382-ФЗ от 29.11.14 она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в некоторых случаях даже выше.
✅ Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?
Для снижения рисков рекомендуется следующее:
- Найдите компетентного агента по недвижимости с опытом создания «цепочек» покупателей и продавцов;
- убедиться, что все стороны, участвующие в сделке, имеют право на закрытие сделки (юридически и юридически компетентны);
- Составьте подробный план и действуйте в соответствии с ним;
- Внимательно следите за событиями и немедленно реагируйте на них;
- Правильно оцените срок, указанный в предварительном договоре (лучше оставить некоторый запас).
Если одна из сторон действует через агента, рекомендуется связаться с принципалом и убедиться, что он в курсе текущей сделки и что срок действия доверенности не истек.
Не стоит покупать недвижимость, которая была перепродана несколько раз за последние несколько лет. Желательно заключать соглашение в то время, когда цены относительно стабильны, иначе непредвиденных изменений стоимости и условий не избежать.
Насколько безопасен процесс альтернативной продажи? Без надлежащей юридической поддержки существует множество рисков, которые могут привести как к потере времени, так и к финансовым потерям. Юристы на этом сайте помогут вам разобраться в сложной цепочке договоров и избежать подводных камней. Привлечение юридического эксперта в качестве вашего представителя не только значительно облегчит процесс, но и сведет к минимуму вероятность возникновения проблем.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...