Задать вопрос
68 просмотров
66 просмотров
Аванс или задаток при покупке квартиры в чем разница
Содержание
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Почему при покупке квартиры требуется первоначальный взнос или задаток, что лучше, каковы риски — эти вопросы не дают уверенности ни покупателю, ни продавцу недвижимости. Для того чтобы выполнить обязательства и не тратить деньги и время впустую, необходимо все выяснить самостоятельно.
✅ Что такое задаток и аванс
Депозит — это денежная сумма, которую одна из сторон договорного обязательства выплачивает другой стороне в качестве доказательства выполнения условий договора. Она является частью суммы, подлежащей оплате, и в то же время служит обеспечением исполнения договора.
Независимо от суммы, стороны должны заключить письменный договор с указанием суммы, уплаченной за имущество
Депозит позволяет понять истинные намерения другой стороны. Добросовестный покупатель без колебаний заключает договор, а добросовестный продавец доказывает своей подписью, что он не продаст квартиру другому лицу в течение оговоренного срока.
Авансовый платеж — это платеж, осуществляемый до заключения договора купли-продажи, и по некоторым причинам не подпадает под термин «авансовый платеж». Статья 380 Гражданского кодекса гласит, что если есть сомнения в том, является ли сумма задатком или нет, она должна рассматриваться как аванс.
🔻 Зачем вносить аванс или задаток
Если покупателю понравилась квартира, а продавец наконец-то нашел желающего приобрести недвижимость по заявленной цене, обе стороны сделают все возможное, чтобы сделка состоялась. Но иногда быстрому заключению сделки мешает ряд факторов:
- Отсутствие средств у покупателя. Если квартира была приобретена в кредит или с использованием материнского капитала, необходимо время для оформления необходимых формальностей. Переговоры по контракту длятся от 2 недель до 1 месяца. Продавец решает, ждать или нет. Зачет части полученного дохода в счет стоимости квартиры подтвердит, что продажа, скорее всего, будет реализована.
- У продавца нет денег для выплаты суммы кредита, задолженность по арендной плате. Эти средства могут быть использованы для погашения долга и продажи недвижимости без каких-либо препятствий.
- Затруднения при передвижении. Иногда продавец в силу обстоятельств не может покинуть недвижимость до оговоренной даты. Если покупатель готов подождать, оговаривается задаток или аванс.
- Проблемы с подготовкой документов.
Сумма определяется по соглашению сторон. Практика показывает, что чем «интереснее» недвижимость, тем больший депозит вносит покупатель.
✅ Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры
Основное различие заключается в степени ответственности в случае невыполнения обязательств.
🔻 Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи
Суть авансового платежа заключается в «авансе за товар», предусмотренном статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статью 487 Гражданского кодекса Российской Федерации можно назвать «предварительная оплата товара». Оплата стоимости квартиры по предоплате может быть произведена полностью или частично. Если была произведена предоплата, а продавец отказывается заключить сделку, вступает в силу статья 328 Гражданского кодекса. Если встречное обязательство не выполнено, другая сторона может приостановить сделку или отказаться от подписания договора и потребовать компенсации. Это означает, что аванс не является обеспечением сделки и будет возвращен покупателю, если сделка не состоится.
В случае неудачи транзакции аванс всегда возвращается. Единственным исключением являются суммы, потраченные на подготовку сделки, где возможность возврата должна быть указана в договоре.
🔻 Как оформить передачу аванса
Документ, фиксирующий сумму аванса, должен быть составлен в письменной форме, иначе впоследствии невозможно будет доказать, что деньги были переданы. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.
Контракт — это не передача денег. Внесение задатка должно быть документально подтверждено, т.е. должна быть выдана квитанция, подтверждающая внесение определенной суммы за приобретаемое имущество, или платеж должен быть произведен через банк с указанием назначения платежа.
🔻 Возврат задатка при срыве сделки
Депозитный платеж, в отличие от авансового платежа, является обеспечительной мерой. Если авансовый платеж всегда можно вернуть, то с депозитом дело обстоит иначе.
Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, сумма возвращается, если стороны прекратили свои обязательства по взаимному соглашению. Однако если одна из сторон договора все еще намерена заключить договор купли-продажи, а другая сторона разрывает договор, происходит следующее.
- Если договор нарушается по вине покупателя, деньги остаются у продавца;
- если продавец виноват, покупатель получает деньги обратно, но в двойном размере;
- сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне расходы, связанные с неисполнением договора.
Предоставление депозита приводит к возникновению финансовых обязательств в случае невыполнения обязательств.
🔻 Оформление договора
Если предстоит выплата денежной суммы, рекомендуется составить договор и заверить его у нотариуса.
Если при передаче денег выдается расписка о том, что «сумма принимается в качестве депозита», в суде нельзя доказать, что это «депозит». В этом случае назначение платежа больше похоже на «аванс».
В соглашении должны быть указаны:
- время и место исполнения;
- данные сторон сделки (ФИО, паспортные данные);
- предмет договора. Объект, за который производится оплата, должен быть идентифицирован, должна быть указана его точная стоимость и сумма, подлежащая оплате за эту стоимость.
В заключение ставятся подписи сторон.
При подписании договора необходимо иметь при себе все паспортные данные и документы на собственность. В качестве продавца может выступать только владелец кондоминиума или его уполномоченный представитель, действующий на основании нотариальной доверенности.
Основные сравнительные характеристики депозита и аванса приведены в таблице ниже:
Оплата. Выплаченная сумма является частью покупной цены квартиры.
Оплата и безопасность. Оплата заставляет стороны выполнять свои обязательства, в противном случае они могут быть привлечены к финансовой ответственности.
Последствия для продавца в случае нарушения договорных обязательств
Удвоение суммы, выплачиваемой покупателю.
Последствия для покупателя в случае невыполнения договорных обязательств
Предоплата должна быть возвращена покупателю.
Удержание продавцом
Последствия в случае невыполнения обязательств
Уплаченная сумма не подлежит возврату, так как является частью стоимости квартиры.
Он может быть передан по векселю или расписке.
Для передачи требуется договор.
Сумма залога будет согласована между сторонами, но не должна превышать стоимость покупки квартиры. Стандартная стоимость — 30-50 тыс. рублей, но если предложение очень хорошее, желательно указать такую сумму, чтобы продавец не сомневался в намерениях покупателя.
✅ Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры
Договариваться о предоплате удобнее для покупателя и продавца, которые никогда не отчаиваются, что поступит более выгодное предложение. Если сделка отменяется, ни одна из сторон не несет значительных потерь.
- Первоначальный взнос более выгоден для покупателя, при условии, что он не отказывается от своего намерения. Подразумевается, что в случае отмены сделки по вине продавца, покупатель получит не только ранее поставленную сумму, но и удвоенную.
- Аванс выгоден тем, что его можно «погасить». Она не влечет за собой никакой ответственности в случае невыполнения договора и поэтому выгодна для продавца, который не хочет терять клиента, но в то же время не желает избавляться от своей собственности.
После внесения задатка нельзя сказать: «Я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.
Пример. П. решил купить квартиру за 2 миллиона рублей. Он сам оформил депозитный договор на сумму 50 тысяч рублей. Перед заключением сделки ему позвонил агент по недвижимости и предложил аналогичный вариант за 1,6 миллиона рублей. После этого П. отказался от покупки дома за 2 млн. рублей в пользу 400 000 рублей. Задаток был оставлен продавцу. Если бы в приведенном выше примере был произведен авансовый платеж, продавец был бы обязан вернуть сумму в размере 50 000 рублей.
Каковы риски для покупателя при заключении договора о задатке? На вторичном рынке недвижимости часто доминируют брокеры, нанятые продавцом. Их задача — продать так, чтобы «ошибки» в документах были скрыты от покупателя. Если после подписания контракта выяснится, что дом имеет сомнительную репутацию, и покупатель откажется от его приобретения, ему придется «отказаться» от уплаченной суммы.
Чтобы избежать этого, вам следует нанять «штатного» агента по недвижимости или обратиться за юридической помощью для проведения комплексной проверки перед заключением сделки. Кроме того, в договоре должны быть указаны все обстоятельства, при которых покупатель имеет право отменить (приостановить) продажу.
✅ Судебная практика
Для лучшего понимания механизма защиты от невыполнения обязательств по выплате депозита можно использовать примеры из реальной жизни. В 2018 году районный суд Ростова-на-Дону рассмотрел дело, в котором истец гражданин Ф. (покупатель) требовал от гражданина И. (продавца) возврата внесенного им при покупке квартиры задатка в двукратном размере. Аргументы следующие:
- 5 августа Ф. и И. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель обязался внести 300 000 рублей собственных средств и выплатить остаток (2 млн. рублей) в кредит.
- 19.08 в качестве гарантии выполнения обязательств был внесен задаток в размере 100 тыс. рублей, и в тот же день был согласован предварительный договор.
- Согласно договору, в случае невыполнения обязательств продавцом, продавец обязан выплатить двойную сумму, а в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца.
- Продавец не явился в день, назначенный для подписания рамочного соглашения, и отказался идти на контакт.
По делу истец И:
- двукратный размер депозита (200 тысяч рублей);
- Проценты за пользование чужими деньгами;
- Судебные издержки.
Продавец также представил документ из психоневрологического диспансера о том, что в период с 27.08 по 28.10 он проходил лечение и не мог совершить сделку.
Исходя из этого, суд решил удовлетворить иск в полном объеме. Аргументация была следующей:
- Продавец нарушил условия предварительного договора. В документ можно было внести изменения (например, перенести дату заключения основного договора), но об этом следовало уведомить не менее чем за три дня и подписать дополнительное соглашение об изменениях.
- В договоре были четко определены все права и обязанности сторон, установлены конкретные сроки выполнения обязательств и регламентирована ответственность в случае невыполнения обязательств.
- Согласно Гражданскому кодексу (статья 429), предварительный договор может быть обеспечен задатком.
- EPCP может быть расторгнут в случае досрочного выполнения обязательств, но в этом случае продавец не выполнил свои обязательства и сделка была заблокирована по его вине.
- Отговорки в виде госпитализации были признаны судом неуместными. При подготовке к сделке продавец должен был предусмотреть возможность отсутствия и нанять юриста для оформления договора или сделать дополнительную договоренность о переносе подписания АКД. Продавец не подошел к этому вопросу и даже не попытался решить вопрос полюбовно.
В судебной практике большинство решений принимается в пользу продавца, то есть в случае расторжения договора по вине продавца сумма возврата не удваивается. Для того чтобы депозит «работал», то есть выполнял свою функцию залога, все пункты договора должны быть правильно сформулированы и должны соблюдаться законодательные нормы.
Если у вас возник вопрос — что лучше принять — депозит или предоплату? — Проконсультируйтесь с юристом по веб-сайтам. Специалист подскажет, в каком законодательстве отражены правила регистрации платежей; существует ли риск для продавца и покупателя при составлении договора; какие меры необходимо предпринять для обеспечения исполнения обязательств после регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...