Задать вопрос
162 просмотров
61 просмотров
Через сколько, какое время можно продать квартиру после покупки
Содержание
Нередко домовладельцы оказываются в ситуации, когда им приходится решать, как продать купленный дом: Сколько лет они должны ждать, чтобы не платить налоги? Для того чтобы найти оптимальное решение, необходимо установить различные факты, такие как период, в который была приобретена квартира, какова была кадастровая и договорная цена, была ли куплена другая недвижимость в обмен на продаваемую и по какой цене. Расчет производится в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации, который устанавливает ограничения по сроку владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога.
✅ Сроки продажи купленной квартиры
После оформления права собственности на недвижимость покупатель может продать ее в любое время. Закон не запрещает вам искать покупателя на следующий день, вопрос лишь в том, сколько налогов вам придется заплатить с полученного дохода.
Прежде чем обратиться к агенту по недвижимости для размещения объявления и поиска покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, следует проверить, не лучше ли подождать. Существует несколько возможных сценариев:
- Квартира была приобретена после 01.01.2016 и продана до истечения 5 лет с момента покупки. Владелец должен заплатить налог (НДФЛ) в размере 13% (или 30% для нерезидентов) от полученного дохода.
- Квартира была приобретена до 01.01.2016 и продана до истечения 5-летнего периода. Нет необходимости платить подоходный налог с физических лиц, так как срок владения этой недвижимостью составляет 3 года.
- Жилая недвижимость была приобретена до января 2016 года и продана через 5 или более лет после покупки. Владелец освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц.
Следует отметить, что до 01.01.2016 года срок владения имуществом для освобождения от налога составлял 3 года, но после внесения изменений в Налоговый кодекс в пункте 4 статьи 217.1 Налогового кодекса был введен другой обязательный срок владения — 5 лет. В отношении недвижимости, приобретенной до внесения изменений, продолжают действовать прежние правила (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Эти меры были приняты для предотвращения неосмотрительных продаж и мошенничества.
Примеры:
- Гражданка Симонова купила квартиру в марте 2015 года. В мае 2019 года она решила продать квартиру. С момента покупки прошло 4 года и 2 месяца, а период владения для освобождения от налогов составляет 3 года, так как квартира была приобретена до 2016 года. Никаких выплат в государственную казну не производится.
- Гражданин Пименов купил дом в июле 2016 года и решил продать его в 2019 году. Он должен заплатить 13% от стоимости, а чтобы избежать налога, продажа должна быть завершена после июля 2021 года.
🔻 Кто может не платить налог при продаже квартиры от 3 лет в собственности
Следует внести ясность, указав полный перечень лиц, освобожденных от уплаты подоходного налога по истечении трех лет с момента приобретения права собственности на жилье. Новые правила о сроке владения не распространяются на граждан, которые уже купили квартиру
- во время приватизации;
- Пенсионеры по договору пожизненной ренты
- В качестве подарка от члена семьи или близкого родственника;
- Наследование родственниками.
К родственникам (ст. 5 КоАП, ст. 14 Семейного кодекса) относятся:
- Супруги;
- Родители и дети (как родные, так и усыновленные).
- Бабушки, дедушки и внуки
- Полнородные и сводные братья и сестры.
Согласно закону, граждане, купившие (или купившие) жилье таким образом, должны подождать три года и продать его без уплаты подоходного налога.
✅ Расчет размера налогов
Рекомендуется правильно определить сумму, подлежащую выплате на домохозяйство:
- определить период владения имуществом;
- Применить 1 из возможных налоговых вычетов, если они обязаны платить налоги;
- Определите возможность возврата налога;
- должны заполнить декларацию и уплатить сумму в установленный законом срок.
Определить период владения несложно, достаточно проверить запись в свидетельстве о праве собственности или в Едином государственном реестре предпринимателей. Если выяснится, что квартира была приобретена менее 5 лет назад, необходимо будет заплатить подоходный налог.
🔻 Определение ставки НДФЛ
Доход облагается налогом по ставке 13% или 30% в зависимости от того, является ли гражданин резидентом России или нет.
Налоговым резидентом (статья 207 пункт 2.1 УК РФ) признается лицо, находящееся в России не менее 183 дней в течение одного года (учитываются 12 месяцев подряд). Срок пребывания на территории Российской Федерации не прерывается поездками продолжительностью менее 6 месяцев, связанными с лечением, обучением, работой на морских месторождениях углеводородов. Среди проживающих — военнослужащие, государственные служащие и временно проживающие граждане Российской Федерации.
Ставка налога на доходы физических лиц для жителей региона составляет 13%. Нерезиденты обязаны платить в бюджет сумму, равную 30% от налоговой базы.
🔻 Какая сумма облагается налогом
Необходимо определить предполагаемую сумму налога, подлежащую уплате. Цена, указанная в договоре, является взаимно согласованной сторонами и не обязательно должна совпадать с кадастровой стоимостью.
До 2016 года налог взимался с суммы, указанной в купчей. Чтобы избежать выплат в государственный бюджет, продавцы стали резко занижать продажную цену в договоре, после чего было введено новое правило: Если стоимость квартиры в договоре ниже кадастровой стоимости (КС), умноженной на коэффициент 0,7, то сумма, найденная путем умножения КС на понижающий коэффициент. Коэффициент 0,7 может быть изменен по усмотрению местных властей. Если цена в договоре выше, то она используется в качестве основы для расчета. КС будет определяться по состоянию на 1 января года регистрации перехода права собственности.
В законе есть некоторые оговорки. Например, если квартира была приобретена до 2016 года, налог рассчитывается от цены договора. Также ПС не будет учитываться, если он не был определен на 01.01. года перехода права собственности.
Пример. Квартира продается за 5 рублей. Его кадастровая стоимость составляет 8,6 млн рублей. Если умножить ТС на коэффициент, то сумма составит (8,6 x 0,7) 6,02 млн. Налог рассчитывается с полученной суммы, поскольку она превышает стоимость контракта.
🔻 На какие льготы можно рассчитывать при продаже квартиры после покупки
Обстоятельства в вашей жизни могут вынудить вас продать недавно приобретенное имущество. Если вы не можете избежать уплаты налога налогоплательщику, вы можете максимально уменьшить свою «налоговую базу».
Налоговый кодекс предусматривает 2 варианта вычета (применим только один из них):
- Первый — в размере 1 млн. рублей (абзац 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ) — дает право уменьшить сумму налога лицам, получившим имущество безвозмездно или по определенной цене;
- второй — соответствует сумме расходов, понесенных в связи с приобретением жилья (абзац 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса) — полезен тем, кто решил продать жилье после его приобретения.
Если имущество было приобретено и понесенные расходы доказаны, налог не нужно будет платить, если имущество будет продано по той же цене или по более низкой цене. Если имущество продается по более высокой цене, разница рассчитывается и облагается налогом.
Пример. Гражданин Булкин купил квартиру за 3 миллиона рублей, а теперь продает ее за 2,8 миллиона рублей. Утвержденная сумма покупки превышает доход, поэтому налог не взимается.
Квартиры обычно находятся не в личной, а в совместной или коллективной собственности. Возникает вопрос, насколько выгоднее продать квартиру, купленную супругами или родственниками, в долях. При продаже необходимо учитывать некоторые нюансы:
- В случае продажи совместного имущества вычеты распределяются по согласованию сторон;
- В случае продажи совместного имущества вычеты будут производиться пропорционально долям.
Пример. Продается квартира, в которой сестры владеют 1/8 долей каждая, мать — ¼, а бабушка — ¼. Квартира была куплена в 2006 году за 1,2 миллиона рублей и в настоящее время продается за 6 миллионов рублей. Если заключить договор на всех, то каждый из них имеет право воспользоваться только частью вычета в размере 1,2 млн рублей или 1 млн рублей, но если каждый из партнеров заключит с покупателем отдельные договоры, то он получит 1 млн рублей вычета. Однако следует иметь в виду, что такая льгота (1 млн рублей) предоставляется только один раз в одном налоговом периоде, и стороны должны соблюсти право преимущественной покупки других партнеров на момент продажи.
Еще одним «бонусом» для продавца купленной квартиры является возможность возврата уплаченного подоходного налога.
🔻 Возврат налога
Если покупатель продает квартиру, которую он ранее приобрел, он может претендовать на налоговый вычет до продажи. Однако к личности налогоплательщика предъявляется ряд требований:
- налогоплательщик должен заниматься деятельностью, требующей уплаты подоходного налога;
- налогоплательщик должен быть резидентом Российской Федерации;
- Должен быть в наличии документ о праве собственности на квартиру (или документ о праве собственности, если квартира была приобретена на первичном рынке);
- Заявитель не является родственником продавца квартиры;
- Заявитель не является родственником продавца; Покупка не финансировалась из бюджета (материнский капитал, субсидии).
Для того чтобы получить возврат подоходного налога, необходимо обратиться в налоговую инспекцию в налоговом периоде, следующем за продажей, со свидетельством о праве собственности и документами, указывающими на сумму понесенных расходов, а затем продать недвижимость. Другими словами, вам необходимо подать заявление на возврат подоходного налога, а затем осуществить продажу. Налоговый период — с 01.01. по 31.12. года продажи.
Максимальный размер вычета составляет 13% от 2 млн рублей и распространяется на все виды недвижимости (квартиры, дома, земельные участки, доли в квартирах).
Если дом был приобретен с помощью ипотеки, то помимо обычного возврата подоходного налога, возвращается также сумма процентов по ипотеке. Максимальная сумма составляет 13% от 3 миллионов рублей.
Вычет входного налога возможен только с момента подачи такого заявления. Вы можете подать заявление в любое время, срока давности нет, но расчет производится за последние три года (статья 78(7) Налогового кодекса). Например, если вы купили квартиру в 2010 году, вы можете обратиться за возвратом в 2019 году, но расчет производится за 2016-2018 годы. Вы можете обратиться в налоговую инспекцию в любом месяце, ограничений нет.
✅ Когда платить налог
Не следует опаздывать с уплатой налогов налоговому инспектору. Крайний срок подачи декларации — конец апреля года, следующего за завершившимся налоговым периодом.
После продажи дома, который вы ранее приобрели, вам необходимо
- Обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства;
- Заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ;
- Произведите оплату налога до 15 июля.
Нулевая» декларация должна быть подана, даже если после всех заявленных льгот сумма налога равна 0. Неподача документов является нарушением закона.
🔻 Пример из практики
Гражданка Симонова купила квартиру в 2017 году за 3,8 млн рублей. Продавец квартиры потребовал в договоре меньшую сумму, а Симонова указала 2,5 миллиона рублей, хотя на самом деле получила больше. Через два года она вышла замуж, решила переехать и продала квартиру за 4,2 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости составляла 2,8 миллиона рублей. Покупатель был найден, но сделка еще не закрыта, так как Симонова решила посчитать налоги перед составлением договора. Изображение:
- Квартира была приобретена в 2017 году и будет продана в 2019 году. Прошло менее 5 лет, а это значит, что налог подлежит уплате.
- Поскольку квартира была приобретена раньше, Симонова имеет право на налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей (13% от максимально возможной суммы в 2 миллиона рублей). Поскольку у нее есть свидетельство о праве собственности, она может обратиться в налоговую инспекцию для возврата подоходного налога за понесенные расходы.
- Симонова получила доход в размере 4,2 миллиона рублей. Цена продажи намного выше кадастровой стоимости, поэтому налог рассчитывается по этой стоимости. Дочь имеет право на вычет в размере утвержденных расходов. К сожалению, из налоговой базы можно вычесть только фиксированную сумму, потраченную на покупку данной квартиры, а именно 2,5 млн. рублей. Если бы Симонова не пошла на компромисс и указала в договоре реальную цену, вы бы смогли вычесть 3,8 миллиона рублей. Налог на доходы физических лиц составит (4,2 млн рублей — 2,5 млн рублей )x 13% = 221 тыс. рублей.
- Общая сумма налоговых обязательств — 221 тыс. руб. А возврат — 260 тыс. руб. Симонова сможет вернуть из бюджета еще 39 тысяч рублей. Если она решает построить дом, она покупает квартиру или земельный участок и осуществляет другие утвержденные расходы. Они могут быть связаны с подготовкой проектной документации, закупкой строительных материалов, отделочными работами и другими мероприятиями.
Большой ошибкой является указание в договоре, что цена продажи не является реальной. Занижение стоимости выгодно продавцу, позволяя ему заплатить меньший налог, но лишает покупателя возможности в полной мере воспользоваться налоговым вычетом.
Вы можете продать купленный вами дом в любое время, но вам следует постараться извлечь из ситуации максимальную выгоду. При решении вопроса о том, когда подписывать договор купли-продажи, следует обратиться к юристу: Когда я могу продать купленную квартиру, чтобы не платить налоги? Какие налоги уплачиваются при продаже дома, находившегося в собственности не более 5 лет? Существуют ли законные способы уменьшить налоговую базу? Как рассчитывается подоходный налог с физических лиц? Каковы сроки подачи документов в налоговую инспекцию? Разобраться во всех вопросах поможет сайт адвоката — обратитесь за бесплатной консультацией.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...