Задать вопрос
94 просмотров
68 просмотров
Что можно сделать с приватизированной долей в квартире
Содержание
Как я могу продать свою долю в квартире? Этот вопрос задают люди, которые хотят совершить сделку. Продать долю нелегко, особенно если есть споры с совладельцами. По мнению юристов, сделки с акциями сопряжены с трудностями. Владелец может столкнуться с враждебно настроенными соседями, мошенниками, «черными маклерами» и другими сложностями.
Как защитить себя от рисков? Во-первых, проинформируйте себя о том, что вы можете и чего не можете делать с жилищными долями. Пришло время поговорить о том, что может сделать владелец.
✅ Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников
Поскольку одна квартира разделена между несколькими владельцами, их мнение должно быть учтено. Однако существуют также сделки, при которых такое одобрение не требуется. Это особенно актуально для сделок с долями в недвижимости.
🔻 Дарение
Они происходят между родственниками (например, между матерью и дочерью, бабушкой и внучкой). Основное отличие от других видов сделок заключается в том, что оплата не производится. Владелец выступает в качестве донора. Лицо, которому дарится доля в доме, является дарителем. Стороны составляют договор дарения и заверяют его у нотариуса.
Кто имеет право? Подарок подходит для пожилых владельцев и их иждивенцев. Однако не следует заменять дарение продажей приватизированной акции (например, если вы не хотите соблюдать преимущественное право). Если совладельцы обнаружат обман, они могут подать в суд и признать сделку недействительной (статья 170 (1) Гражданского кодекса). Однако очень трудно доказать, что такая сделка является фиктивной.
Читайте, что выгоднее: подарить или продать долю в квартире — в статье мы изложили основные нюансы, сравнения, преимущества и недостатки.
Практический пример:
Супружеская пара развелась. Оба остаются собственниками квартиры и делят жилую площадь поровну. Вскоре после этого муж съехал, а затем в квартиру пришел незнакомец. Когда жена спросила его, откуда он и что делает в их квартире, мужчина представился новым владельцем квартиры. Он представил документ из Единого государственного реестра юридических лиц, в котором он указан как владелец ½ доли квартиры. Вторая владелица узнала, что ее муж подарил ей свою долю. Жена никогда не видела этого человека среди знакомых своего мужа и сомневалась в законности сделки. Однако бывшая жена не смогла доказать никаких фиктивных намерений — муж переехал в другой город, а новый хозяин ничего ей не сказал. Единственное, о чем заботилась бывшая жена, — это найти хорошего покупателя, а не смутьяна или мошенника. Хотя все могло быть совсем по-другому.
🔻 Залог физическому лицу
Это залог акции для обеспечения кредита, взятого лицом (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отличие залога от банковского кредита в том, что другие совладельцы не имеют приоритетного права на возврат кредита. Процедура регистрации очень проста:
- Кредитор и залогодержатель заключают договор.
- Скрепите свое намерение печатью у нотариуса.
- Завершите сделку в Росреестре.
- Кредитор прощает долг и получает взамен долю в квартире.
Редкий, но эффективный способ передать долю третьему лицу и получить взамен деньги.
Для кого он подходит? Владельцы, которым нужны деньги, но они не хотят брать кредит в банке (например, из-за высоких процентных ставок). А также те, кто хочет избежать приоритетного права на возвращение.
🔻 Наследство, завещание
Отдельная доля может быть включена в завещание или оставлена в качестве наследства после смерти. Родственники и иждивенцы могут получить его. Другие совладельцы не имеют никаких прав на дом.
Для кого он подходит? Любой, кто хочет оставить наследство. Желательно указать доли и объем номинаций. В противном случае между родственниками могут возникнуть споры о разделе дома. Это крайне неприятная и даже опасная ситуация.
Пример:
Дубинина оставила квартиру своим трем внукам. Поскольку заявителям не исполнилось 18 лет, их родители позаботились об их долях. У родственников не было хороших отношений друг с другом, и раздел наследства полностью разделил их. Некоторые хотели сдавать его в аренду, некоторые — продать, некоторые — жить в нем. Никто не хотел сдаваться. Семьи обратились к адвокату. Проанализировав факты, адвокат посоветовал им продать дом и разделить вырученные деньги поровну. Адвокат предостерег от продажи отдельных акций. Наследники были предупреждены, что это может привести к мошенничеству, и согласились продать весь дом.
🔻 Рента
Аренда — это передача доли собственника в квартире в обмен на его материальное содержание (статья 601(1) Гражданского кодекса Российской Федерации). Различают рассрочку и бесплатный вариант: рассрочка и пожертвование. Однако рента отличается от классического дарения акций главным образом своей компенсационной природой.
Характеристика передачи акций по договору аннуитета:
- Наличие или отсутствие срока — аннуитет может продолжаться до смерти продавца.
- Выделение индивидуальной доли в виде комнаты.
- Зависимость — на всю жизнь.
- Обязательная нотариальная форма договора.
- Передача прав и обязанностей покупателю.
- Обязанность уплаты 13% налога продавцу в случае оплаты наличными.
- Отсутствие права преимущественной покупки при погашении.
Для кого он подходит? Пожилые люди и инвалиды. Арендная плата является хорошим дополнением к пенсии или основному доходу. Продавец также будет жить в этой недвижимости до конца своей жизни.
🔻 Выделение в натуре
Совместная собственность подходит не всем. Совладельцы имеют абсолютное право выделить долю в качестве вклада в натуре (статья 252(2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Затем вы можете распорядиться им по своему усмотрению.
Выделение в натуре — это перевод доли в изолированное жилое помещение (обычно одна комната). Основная сложность заключается в том, что вам придется строить своего рода «квартиру в квартире». Речь идет об отдельном входе, кухне, ванной комнате и прихожей. Теоретически это возможно, но на практике это не так. Компенсация в натуральной форме считается денежной компенсацией (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кто может принять участие? Совладельцы, которые хотят получить деньги, но в то же время не хотят искать покупателя. Большинство споров о распределении акций решаются в суде. Споры могут касаться размера компенсации, поэтому необходимо экспертное заключение.
🔻 Прописка (регистрация)
Владение «местами» позволяет зарегистрироваться в квартире. Однако существуют некоторые исключения.
Бесплатная регистрация в сообществе по совместному использованию квартир возможна для
- основной владелец — если он является собственником доли и зарегистрировал ее в ФКП Росреестра;
- Для несовершеннолетних детей собственника есть две возможности: по месту жительства родителя (статья 20 Гражданского кодекса), а в случае развода супругов — с их согласия (статья 65(3) Семейного кодекса).
Во всех остальных случаях акционер должен получить согласие совладельцев. Если они дадут согласие на регистрацию третьего лица, проблем не возникнет.
Кто имеет право? Семьи с детьми, которые приобрели общий дом. Кроме того, регистрация позволяет вам обосноваться на территории: вы получаете преимущества в области здравоохранения, страхования, образования, трудоустройства, пенсионного обеспечения и налогообложения.
✅ Что можно сделать с долей в квартире с согласия совладельцев
Другой вид сделки, требующий согласия или уведомления совладельцев. Нарушения могут привести к борьбе в суде.
🔻 Продажа
Как я могу продать свою долю в квартире? Конечно, продать.
Юристы не советуют использовать этот вариант. Было бы разумнее договориться и продать всю квартиру. Вырученные средства могут быть разделены пропорционально долям. Это гораздо выгоднее, чем продавать отдельные акции, которые не оценены на рынке и стоят в 3-4 раза меньше рыночной цены. Кто хочет жить в одном доме с незнакомцами? Что делать, если владельцы установили свои правила?
Если владелец решил продать свою долю, он должен сообщить об этом другим акционерам. Допускается только письменное уведомление. Отправитель должен указать размер приватизируемой доли, ее стоимость, условия сделки и другие детали.
Совладельцы имеют право выкупа акций (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если они хотят, то покупают; если нет, то пишут отказ от ответственности или игнорируют уведомление. Если ни один из них не свяжется с продавцом в течение 30 дней, продавец имеет право продать акцию «случайно».
🔻 Аренда
Если акционер не хочет жить в квартире, он может попросить жильцов съехать. В этом случае, однако, доля должна быть представлена как одна комната. Кроме того, необходимо получить согласие других совладельцев. Целесообразно заключить соглашение об определении долей — таким образом каждому собственнику выделяется комната.
Лучший вариант — договориться с совладельцами и сдавать всю квартиру. Арендная плата может быть разделена в зависимости от размера долей.
Вопрос:
Я владею ½ доли в двухкомнатной квартире. Вторая половина у моей матери. Мы унаследовали квартиру от моего покойного отца. Моя мать сдала его в аренду и не разрешает ни мне, ни моему мужу входить туда. Может ли моя мать ограничить мой доступ в квартиру и что мне делать в этом случае? У нас возникли проблемы с поиском квартиры.
Ответ адвоката:
Есть два способа разрешить вашу ситуацию:
- Подать иск в суд о принудительном доступе в квартиру. Суд должен определить порядок пользования квартирой. В то же время это обяжет ответчика (вашу мать) не препятствовать вам войти в квартиру.
- Второй вариант — продать свою долю в двухкомнатной квартире. Ваша мать может быть покупателем, так как у нее есть право преимущественной покупки. Отправьте ей надлежащее или нотариально заверенное уведомление об увольнении. Обязательно сделайте опись (в посте). Если по истечении месяца вы не получили ответа, вы можете поискать покупателя на сайте.
Помните, что возможность продажи доли третьему лицу крайне невыгодна. Вы не сможете получить много денег за акцию. А маме, вероятно, не понравится присутствие посторонних в квартире. Скорее всего, ей придется забыть об аренде.
🔻 Обмен
Оно может возникнуть как в отношении одной квартиры, так и в отношении разных квартир. Процедура в основном такая же, как и при продаже (статья 567 (2) Гражданского кодекса). Обязательно нужно сообщить об этом другим совладельцам. Затем происходит обмен с выбранным кандидатом.
Обменивается ли вся доля или только ее часть — на усмотрение владельца. Главное, чтобы дом был приватизирован.
✅ Выводы и итоги
Поэтому вы можете делать со своей долей в доме все, что захотите. Однако вы должны учитывать интересы других жильцов и соблюдать закон:
- Владелец имеет право продавать, сдавать в аренду, нанимать, сдавать в субаренду, делить, обменивать, дарить, завещать, закладывать, переуступать или регистрировать собственность.
- О любых безвозмездных сделках должны быть уведомлены другие совладельцы.
- Без согласия совладельцев никакая сделка не может быть совершена ни за какие деньги.
- Выгоднее распорядиться всей квартирой по договоренности с собственниками (например, сдать или продать ее арендаторам), чем распорядиться только ее частью.
- Если вы торгуете акциями, вам нужен нотариус.
У вас есть доля в квартире и вы не знаете, что с ней делать? Обратитесь за помощью к юристам на нашем портале. Наши специалисты помогут вам разрешить вашу ситуацию, будь то продажа, аренда или обмен. Обратитесь к адвокату, если вам не дают возможности распорядиться своей долей. Нередко споры между совладельцами заканчиваются в суде. Адвокат подскажет вам, что делать в сложной ситуации, как договориться с собственниками, как разделить вашу долю и как действовать.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...