Задать вопрос
109 просмотров
67 просмотров
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни
Содержание
Вторичный рынок недвижимости включает в себя жилье, на которое уже имеется право проживания. Во вторичном жилье всегда есть риск, что покупатель столкнется с трудностями и проблемами. Например, продавец может намеренно скрывать правду о недвижимости, использовать поддельные или фальсифицированные документы, исчезнуть после получения денег и т.д. На что следует обратить внимание, чтобы не стать жертвой безответственного продавца или мошенника?
✅ Риски и подводные камни
Риски, связанные с покупкой недвижимости, можно разделить на 3 большие категории. Они
- Риски юридического характера. Поскольку сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь у мошенников появляется возможность «оторваться по полной». Они подделывают документы настоящих владельцев, применяют силу и угрозы для получения документов и получают их нечестным путем. Покупатели не всегда обладают достаточными знаниями законодательства, чтобы определить, имел ли место обман или мошенничество. Незаконность сделки (использование поддельных документов, бездействие от имени настоящего владельца, невменяемость владельца и т.д.).
- Риски технического характера. Возможно, квартира была продана покупателю в неудовлетворительном состоянии мошенническим или безответственным продавцом, который решил скрыть дефекты. Часто покупатель становится новым владельцем недвижимости, но сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью ремонта. Технические проблемы не так страшны для покупателя, как юридические, но и они имеют свои издержки.
- Риски, связанные со сделкой. К ним относятся ненадлежащее оформление договора купли-продажи, неуверенная передача денег и т.д. Покупатель должен соблюдать процедурные детали сделки, чтобы защитить себя от возможной потери дома, времени и денег.
Как покупатель, вы должны сами осмотреть и проверить недвижимость. Вы также должны изучить и проверить документы, сопровождающие дом, личные документы продавца и условия генерального соглашения о покупке.
✅ Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах
Юридическая экспертиза начинается с того, что покупатель запрашивает у продавца подробную информацию об истории и состоянии дома. Затем ответы, данные владельцем, необходимо сравнить с информацией, содержащейся в официальных документах на недвижимость. Стандартный набор документов должен включать следующее:
- Паспорт продавца (проверить действительность данных на сайте МВД или в паспортном столе по месту регистрации продавца);
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Технический паспорт на жилье;
- Архивная выписка из домовой книги;
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности перед коммунальными службами;
- необязательно — разрешение на проведение сделки от отдела опеки и социального обеспечения;
- необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества;
- необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие остальных собственников (акционеров) на сделку и их отказ от использования своего преимущественного права покупки доли.
Эти вопросы вам необходимо выяснить у нынешнего владельца недвижимости.
🔻 Кто именно выступает собственником квартиры?
В идеале, продавец должен быть фактическим владельцем квартиры. Это считается самым безопасным вариантом для покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, которую покупатель может запросить у продавца или получить в Росреестре самостоятельно.
Иногда в сделке от имени владельца участвует другое лицо, например, агент по недвижимости, родственник, друг семьи и т.д. Такое лицо обычно предоставляет покупателю доверенность, в которой указано, что доверитель уполномочил агента. Однако сделки с доверенностью опасны и нежелательны для покупателя.
Даже если доверенность выдана на специально запечатанной бумаге, заверена подписью нотариуса и на первый взгляд выглядит официально, покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Покупатель должен посетить нотариуса, где был выдан документ, чтобы убедиться в его действительности.
Мошенники часто используют таких владельцев, которые не осознают своих действий или находятся в сложной ситуации, чтобы выдать доверенность. Это одиноко проживающие пенсионеры, алкоголики или наркоманы, инвалиды и сироты. В результате сделки, совершенные по таким доверенностям, легко могут быть признаны недействительными.
🔻 Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?
Чтобы узнать, как именно продавец владеет недвижимостью, необходимо запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от продавца или получить ее самостоятельно в Росреестре.
Приватизация часто проводится с нарушением закона. Например, родители неосознанно или с прямым умыслом лишают своих детей права совместной собственности непосредственно перед тем, как дом переходит в собственность семьи. Когда ребенок вырастет и поймет, что его имущественные права были нарушены, он может обратиться в суд. Покупатель, который в это время становится владельцем недвижимости, рискует остаться без крыши над головой.
Жильцы, зарегистрированные в квартире, но отказавшиеся от включения в собственность на момент приватизации, имеют право пожизненного пользования квадратными метрами. Проживание в квартире с незнакомыми людьми — еще один риск, который может возникнуть после покупки приватизированной квартиры.
Нарушения могут возникнуть и в квартире, приобретенной на средства материнского капитала. Если квартира была приобретена на государственные средства, отец, мать и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние) должны быть включены в список собственников. Если хотя бы один ребенок лишен своей доли, он может обратиться в суд. В случае спора они рискуют потерять дом.
🔻 Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?
Ответ на этот вопрос также можно найти в выписке из ЕГРП о переходе прав на имущество. Покупателя интересует тот факт, что продавец владел домом как минимум последние 3 года.
Если основанием для передачи права собственности является «судебное решение», это повод для беспокойства. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что продавец является собственником дома. Возможно, что на этом история не закончилась, и судебный спор рано или поздно продолжится.
Из расширенной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц можно также увидеть, насколько «спокойна» история владения жильем в целом. Можно отметить, что в отношении квартиры было подано множество судебных исков. Иногда кажется, что квартира подозрительно часто меняет хозяев. Все это — причины не заключать сделку купли-продажи с продавцом.
🔻 Не была ли квартира получена в качестве наследства?
Прояснить этот вопрос можно, внимательно изучив выписку из ЕГРП или ЕГРН о переходе прав на недвижимость. Если вы покупаете недвижимость, унаследованную от предыдущего владельца, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент на его права на имущество могут претендовать другие, ранее неизвестные наследники.
Вам следует отказаться не только от покупки унаследованной недвижимости, но и от покупки недвижимости, которую продавец приобрел по договору дарения или пожизненной ренты. Все эти соглашения затрагивают интересы третьих лиц. В результате эти лица теоретически могут претендовать на спорное имущество в суде.
🔻 Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?
Лицами, находящимися под опекой, являются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица. Если в доме есть такие лица (указаны как собственники или зарегистрированные жильцы), продавец должен обратиться в AOP за разрешением на проведение сделки. Если сделка совершена без такого разрешения, она будет признана судом недействительной (статья 21 Федерального закона № 48).
Информацию о наличии или отсутствии опекунов в доме можно получить через
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в отношении собственников);
- Выписка из домовой книги (информация о зарегистрированных жильцах).
Дееспособность продавца может быть установлена действующей справкой из психоневрологического диспансера или действительным водительским удостоверением. Подтверждение трудоспособности особенно важно, если продавцу 55-60 лет. В этом возрасте люди часто страдают от так называемых «старческих болезней», связанных с сосудистой деятельностью мозга. Важно знать, что люди с проблемами зависимости — алкогольной или наркотической — иногда считаются недееспособными (статья 29 Гражданского кодекса РФ).
🔻 Не наложены ли на квартиру ограничения или обременения?
Эту информацию можно найти в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Даже если на квартиру наложены ограничительные меры (обременение в виде ипотеки, действующего договора аренды и т.д.), стороны могут зарегистрировать переход права собственности.
Однако покупатель оказывается в невыгодном положении, поскольку ему приходится обращаться в земельный кадастр (как новому владельцу), чтобы снять существующие ограничения.
🔻 Нет ли среди собственников или жильцов временно выписанных лиц?
Ответ на этот вопрос можно найти в выписке из домовой книги. Временно освобожденные лица включают заключенных, военнослужащих и лиц, исчезнувших в неизвестном направлении.
Если эти лица принадлежат собственнику или зарегистрированным арендаторам, рекомендуется не проводить сделку. Продавец не может выселить их из квартиры или каким-либо образом лишить их права собственности. Таким образом, как только появится временно выселенный человек, он сможет беспрепятственно выехать и продолжать пользоваться квартирой.
Продавец может представить письменный документ, в котором временно освобожденный якобы соглашается продать недвижимость и обещает, что сам съедет. Однако покупатель не должен полагаться на эту бумагу и соглашаться на сделку.
🔻 Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?
Квартира может принадлежать более чем одному человеку. Если имущество разделено на доли, то это совместное владение. В этом случае продавец должен сначала предложить долю совладельцам. Только после составления каждым из совладельцев письменного и нотариально заверенного отказа от права собственности продавец может приступить к поиску заинтересованного третьего покупателя (Гражданский кодекс ст. 250).
Если имущество было приобретено супругами во время брака, оно входит в состав общего имущества. Для того чтобы имущество было продано одним из супругов, другой супруг должен дать письменное согласие, которое должно быть заверено у нотариуса. Покупка без такого согласия может быть оспорена другим супругом и признана судом недействительной (статья 35 Семейного кодекса).
🔻 Не находится ли дом в аварийном состоянии или в плане на расселение?
Для того чтобы определить, находится ли здание в аварийном или аварийном состоянии, покупатель должен посетить администрацию, в которой находится недвижимость. Они должны предоставлять информацию о состоянии здания по запросу.
✅ Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры
Если вовремя не проверить техническое состояние квартиры и здания, можно столкнуться с неприятными последствиями — от штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы избежать этого, нужно думать, проверять и оценивать:
- Общее состояние здания (осмотрите периметр, входы, по возможности подвал и чердак).
- Материалы, использованные при строительстве дома (прочные или нет, звукоизоляционные или нет и т.д.).
- Общее состояние подъезда (насколько он чист и ухожен, есть ли лифт, вывоз мусора и т.д.)
- Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
- Наличие/отсутствие коммуникационных систем и их идеальное состояние (водопровод, электричество, отопление).
- Удобство планировки квартиры, ориентация квартиры относительно основных направлений, вид из окон.
- Наличие или отсутствие ремонта и удобств.
При посещении квартиры следует также попросить у продавца технический план. Информация в данном документе должна быть тщательно сопоставлена с фактическим планом этажа. Если вы обнаружите какие-либо несоответствия, вам следует спросить продавца, была ли реконструкция одобрена и узаконена Бюро технической инвентаризации. Законность и обоснованность реконструкции подтверждается сертификатом, который продавец должен запросить в TIB.
Если после перехода права собственности выяснится, что реконструкция не разрешена, то новый владелец должен нести расходы:
- могут привлечь к административной ответственности и обязать выплатить штраф (в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ);
- придется восстанавливать жилье за счет своих личных сбережений.
Покупатель также должен проверить, соответствует ли местоположение квартиры месту, указанному в документах.
Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, следует поговорить с соседями продавца. Таким образом, вы не только узнаете интересные подробности о квартире или хозяине, но и о том, насколько близки к вам по социальному статусу потенциальные соседи.
✅ Безопасное оформление сделки: о чем нужно помнить
После тщательной проверки юридических и технических деталей покупатель должен умело осуществить продажу самостоятельно. Необходимо учитывать следующие моменты:
- В ВКПК необходимо указывать только реальную (рыночную) стоимость жилья. Продавец может настоять на том, чтобы в документ была внесена очень низкая сумма, а остальные деньги были переданы в форме «неофициальной» и «эскроу». Покупатель по разным причинам не заинтересован в таких интригах: Он может быть признан соучастником налогового правонарушения, сделка может быть поставлена под сомнение и признана недействительной контролирующими органами, а сумма имущественного налогового вычета для покупателя будет меньше (поскольку она будет рассчитываться исходя из стоимости жилья, указанной в трастовом договоре). Однако, если сделка окажется недействительной, покупатель может потребовать возврата только той суммы, которая была указана в договоре.
- Покупатель должен лично принимать участие в переговорах по соглашениям, которые будут заключены в УРБ. Перед подписанием документ необходимо тщательно проверить на наличие скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и т.д. Желательно, чтобы покупатель сам подписал договор и попросил об этом продавца (не через посредников).
- В интересах покупателя, чтобы текст ККП содержал примерно следующую формулировку: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре. Если деньги будут перечислены до этого времени, существует высокий риск того, что продавец объявит дефолт и исчезнет с вырученными деньгами.
- В интересах обеих сторон переводить деньги современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет. Однако если стороны договорились о более традиционном способе передачи денег наличными, покупателю желательно взять на встречу своего свидетеля и попросить у продавца расписку на сумму денег. Покупатель также должен сделать это, если он договорился с продавцом о внесении предоплаты или задатка (до перерегистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость в Российском регистрационном управлении). Также рекомендуется заключить договор о задатке или предоплате.
Всегда делайте копии всех документов и храните их при себе. Это защитит вас в случае возбуждения судебного разбирательства в отношении данной квартиры.
✅ Как проверить риэлтора при покупке квартиры
При выборе агента по недвижимости следует также проверить, насколько он надежен и ответственен. Вам необходимо задать следующие вопросы агенту по недвижимости:
- Сколько лет агент работает на рынке недвижимости?
- Сколько успешных сделок по продаже и покупке недвижимости совершает агент по недвижимости за год? Если специалист отвечает уклончиво или называет незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
- Какие услуги предлагает риэлтор? Ответ должен быть конкретным и четким.
- Какова ответственность агента по недвижимости, который не выполняет свои обязанности должным образом?
*Честная компания и честный сотрудник обычно являются «прямыми» поручителями. Например, в договоре с клиентом указано, что агент по недвижимости несет ответственность за ущерб перед своим клиентом, если не была проведена должная осмотрительность, дом не был надлежащим образом проверен с юридической точки зрения и т.д.
Даже если агент представляет ваши интересы в сделке, вы должны лично следить и контролировать процесс купли-продажи. Даже когда на кону стоят большие деньги, агенты по недвижимости могут обманывать своих клиентов или плохо выполнять свою работу.
При выборе профессионального и опытного агента по недвижимости покупателям следует помнить о следующих рекомендациях:
- Не доверяйте первому впечатлению. Часто мошенники намеренно арендуют дорогие помещения, чтобы заманить доверчивого клиента.
- Уточните, работает ли данное агентство недвижимости с банками, адвокатами и нотариусами. Крупные компании обычно имеют длинный список партнеров.
- Проверьте отзывы об агентствах недвижимости на специализированных сайтах.
- Не давайте аванс агенту по недвижимости, особенно если он не подкреплен договором.
- Внимательно и медленно прочитайте текст основного договора, который вы подписали с вашим агентом по недвижимости. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся условия, невыгодные для клиента.
- Ищите агентов по недвижимости, которые работают по фиксированной ставке в качестве гонорара. Если ставка гонорара составляет процент от стоимости дома, агент может намеренно искать более дорогие варианты жилья.
- Проверьте записи агента по недвижимости или агентства недвижимости. Они должны предоставить свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет и личные документы — паспорт, диплом о профессиональном образовании, удостоверения о повышении квалификации.
Покупка квартиры на вторичном рынке — сложный процесс, имеющий множество аспектов. Документы на недвижимость, личность продавца, техническое состояние участка и дома, репутация и эффективность нанятого агента по недвижимости — все эти аспекты должны быть хорошо проанализированы. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней в вашем конкретном случае? Адвокат на сайте даст вам бесплатную консультацию и ответит на все ваши вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...