Задать вопрос
61 просмотров
72 просмотров
Что выгоднее подарить или продать долю в квартире, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей продажей
Содержание
При передаче доли в жилой недвижимости возникает вопрос, что предпочтительнее — договор дарения или договор купли-продажи. Жизнь показывает, что общего ответа на этот вопрос не существует. Необходимо учитывать характер сделки, отношения, размер акций, отношения между сторонами, их статус, семейное положение и другие нюансы.
В нашей статье вы найдете советы по покупке и продаже, а также по вручению подарков. Вы будете проинформированы о различиях между процедурами, преимуществах и недостатках и сможете сделать свой выбор на этой основе.
✅ Плюсы и минусы
Прежде чем сравнивать различные виды передачи собственности, важно знать преимущества и недостатки обеих процедур.
🔻 Дарение доли в квартире
- Освобождение от налогов для близких родственников и супругов
Одним из важнейших преимуществ дарения доли в доме является то, что близкие родственники не облагаются налогом (статья 217(1)(18) Налогового кодекса). Другими словами, подарок не облагается подоходным налогом по ставке 13 процентов от стоимости акции. Конечно, от такой ситуации в первую очередь выигрывают родственники-доноры.
Забегая вперед, следует отметить, что подаренную долю можно продать гораздо быстрее, чем купленную за деньги. Период ожидания составляет 3 года (только для кровных родственников), а не 5 лет, как в случае купли/продажи. Если вы продаете до окончания трехлетнего периода ожидания, вам придется заплатить 13% подоходного налога.
- Без нотариального заверения
Согласно новым правилам, сделки с акциями должны быть нотариально заверены. Однако существуют исключения, когда вы можете подарить свои акции без нотариального оформления. Например, если вы владеете всей квартирой и дарите одну долю родственнику. Вторая возможность — сделать подарок ребенку из совместно нажитого имущества супругов (см. «Как можно подарить свою долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?»).
- Без согласия других совладельцев
Если даритель владеет квадратными метрами и хочет подарить их третьему лицу, других совладельцев уведомлять не обязательно. Исключением является раздел доли ребенка в общей собственности между супругами. В данном случае право преимущественной покупки также недействительно, поскольку сделка является безвозмездной.
После подписания сторонами договора дарения и регистрации сделки в Федеральном центральном регистрационном управлении новый собственник может распоряжаться своей долей подаренного имущества. Как и в случае с наследованием, вам не нужно ждать каких-либо дальнейших событий.
Подаренная доля дома остается в собственности одного из супругов (§ 36(1) Семейного кодекса). Эта часть дома не может быть включена в статус совместно нажитого имущества и поэтому не подлежит разделу.
В случае дарения третьему лицу, третье лицо должно заплатить 13% от кадастровой стоимости своей доли в жилье в качестве подоходного налога. Иностранцы (нерезиденты Российской Федерации) платят еще более высокий налог — 30% от стоимости подарка.
Для совершения дарения существует ряд требований, невыполнение которых может привести к отмене сделки. Споры чаще всего связаны с безвозмездностью, иммунитетом дарителя, арестами и залогами на дом. Кроме того, любое заинтересованное лицо, включая орган опеки и прокуратуру, может оспорить дарственную.
- Запрет на подарки организациям
Закон определяет участников дарения — коммерческие организации и другие юридические лица не могут быть привлечены (п. 4 ч.1 ст. 575 ГК РФ).
- Трудности при передаче имущества супруга в дар
Совместная собственность ограничивает свободное движение долей и квартиры в целом. Жена должна получить согласие мужа, прежде чем использовать свое имущество в пользу третьих лиц, и наоборот (статья 576 Гражданского кодекса).
🔻 Продажа доли в квартире
Возможность получения налогового вычета открыта для всех налогоплательщиков, работающих на официальной работе.
Лицо, продающее свою долю в квартире, получает деньги за проданную часть квартиры. Цену устанавливает владелец, а не покупатель.
- Подписание предварительного договора
Вместе с предварительным договором стороны подписывают акт передачи акций, который гарантирует переход права собственности.
Решение о продаже полностью зависит от владельца — он может выбрать среди покупателей не только человека, но и организацию.
- Затем ожидание продажи
Налоговая ответственность лежит на продавце — если он хочет продать приобретенную долю до окончания 5-летнего периода, он должен заплатить 13% подоходного налога (статья 217.1(4) Налогового кодекса).
Сособственники квартиры имеют право приобрести долю одного из собственников. Продавец не вправе заключить договор купли-продажи с третьим лицом до предложения доли сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ).
Коммунальная квартира, приобретенная в браке, считается общим имуществом супругов. Закон не предусматривает никаких исключений, даже если один из супругов купил долю, а другой не участвовал в сделке.
✅ Дарение или продажа доли: сравнительная таблица
Выяснив все плюсы и минусы, давайте теперь представим сравнительный обзор дарения и продажи.
Для простоты изложения мы приводим наиболее важные моменты в таблице:
✅ Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей?
Невозможно дать окончательный ответ на этот вопрос, но можно представить аргументы в пользу того или иного метода в определенных ситуациях.
🔻 Выгода собственнику
Логичнее заключить договор купли-продажи, так как он защищает от форс-мажорных обстоятельств. Владелец остается в собственности до тех пор, пока покупатель не произведет оплату. Если вы предпочитаете сделать подарок, то доля сразу переходит в собственность родственника. Однако даритель имеет право приложить к своему пожертвованию ряд условий, например, право проживать в доме пожизненно или продолжить обучение в университете.
О том, как правильно составить документ, что он должен содержать и чего в нем не должно быть, вы можете узнать из статьи «Договор дарения жилого помещения между близкими родственниками».
🔻 Выгода одаряемому (получателю)
После завершения сделки в Росреестре даритель может распоряжаться своей долей в квартире. Получать согласие донора не обязательно. Имущество переходит к бенефициару до тех пор, пока жив бывший владелец. Если акция продана, покупатель должен выкупить ее по рыночной стоимости — это дорого.
🔻 Оформление
Если вы хотите передать свою долю в жилой недвижимости третьему лицу, вам необходимо найти подходящий бланк и скачать образец (шаблон). Оба вида договора могут использоваться свободно. Однако договор купли-продажи содержит гораздо больше условий и требований. Чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо учитывать все нюансы сделки. Современный договор дарения намного проще, его быстрее составить и легче зарегистрировать (например, родственнику через МФЦ «Мои документы»). Нет необходимости согласовывать Договор дарения и Договор приема-передачи, которые являются обязательными при купле/продаже!
🔻 Налоги
Для родственников выгоднее подписать Договор дарения доли в квартире, так как родство имеет налоговые преимущества — не платится 13% подоходный налог. Если отчуждение долей является компенсацией по договору купли-продажи, налоговые обязательства ложатся на продавца — преимущества возникают, если квартиры продаются через 5 лет после предыдущей сделки.
🔻 Юридические выгоды
Договор купли-продажи может быть оспорен только в случае серьезных нарушений условий сделки. Например, если одна из сторон серьезно нарушила свои права. Легче возражать против сделки, которая не принимается во внимание. Обе стороны могут действовать не только от имени потерпевшей стороны, но и от имени самих заинтересованных сторон.
Пример: Пожилой пенсионер решил подарить своей внучке долю в многоквартирном доме. Даритель давно хотел купить дом своего деда и сразу же согласился. Стороны договорились о том, как лучше провести сделку, составили простой договор дарения и заверили его нотариально в Федеральном управлении центрального регистра. Однако спустя некоторое время внук узнал, что в квартире проживают еще два его родственника. Они заявили права на квартиру, включая долю внука. Узнав об этом, родственники подали иск о признании договора дарения недействительным, и судебное разбирательство продолжилось. Исход дела был не в пользу внука.
Можно сделать вывод, что договор дарения подходит для передачи доли близким родственникам. Купчая подходит для сделок с незнакомыми людьми.
Важно помнить, что решение между пожертвованием и продажей зависит от ряда факторов. Многие люди хотят сэкономить деньги и предпочитают договор дарения, даже если это рискованно для их собственной ситуации. Или они думают, что могут продать свою долю в совместном имуществе без уведомления другого супруга. Таких ситуаций много, и все они требуют индивидуального подхода. Если вам нужна срочная помощь, обратитесь к юристам на нашем портале — бесплатная консультация с квалифицированными специалистами поможет сделать правильный выбор. Наши юристы детально изучат ваше дело и дадут вам полезные советы, чтобы вы не ошиблись при заключении сделки.
Посмотрите видео о различиях между договором купли-продажи и договором дарения + советы агента по недвижимости:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...