Задать вопрос
41 просмотров
37 просмотров
Договор купли продажи 1/2 доли квартиры (образец) 2022
Содержание
При продаже акций действуют иные условия, чем при продаже целой квартиры. Однако обе сделки имеют общий документ: договор купли-продажи. Предмет сделки заслуживает особого внимания. Именно здесь и возникает путаница — многие люди не знают, что такое доля, чем она измеряется и как определить ее в договоре купли-продажи. Именно здесь возникают юридические ошибки.
Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли в квартире? Давайте попробуем разобраться в форме документа, его содержании, приложениях и назначении. Если у вас остались вопросы — задайте их своим юристам с нашего портала.
✅ Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки
Перед составлением договора купли-продажи (SPA) необходимо определить предмет сделки. Нас не интересует ни комната, ни квартира, ни дом — и мы разделяем право общей собственности на жилое пространство. Его нельзя сравнивать с физическим объектом (например, комнатой).
Правообладатель имеет неограниченное право продать свою долю в квартире существующим совладельцам или третьим лицам (статья 246(2) Гражданского кодекса). Сделка характеризуется тем, что долю нельзя увидеть, потрогать или выделить как место (за некоторыми исключениями). Скорее, это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доли в квартире).
Иногда, однако, продается не только часть, но и доля в виде комнаты. Использование квартиры «комната за комнатой» оговаривается заранее по соглашению между всеми соседями по квартире. Или обязательно — на основании решения суда (ст. 247(1) ГК РФ). Таким образом, собственник может продать долю с соответствующей комнатой (например, жилая комната составляет одну треть 3-комнатной квартиры).
Советы покупателям! Попросите продавца предоставить актуальную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой указаны основные характеристики объекта недвижимости и зарегистрированные права на него. Документ содержит информацию о размере акции, которую вы хотите купить. Если к квартире прикреплена комната, попросите копию договора всех совладельцев или одновременно копию решения суда. Продавец также должен иметь отказы всех совладельцев, так как они имеют право первой покупки доли в квартире. Таким образом, вы будете знать объект сделки — «идеальную» или «физическую» долю в совместном праве.
✅ Стороны договора
Стороны, участвующие в продаже, могут быть самыми разными — от несовершеннолетних до группы собственников. Подумайте, кто на стороне продавца, а кто на стороне покупателя.
🔻 Продавец
Личность продавца важна, поскольку владелец или его агент действуют от его имени:
- группа совладельцев жилой недвижимости — если предметом сделки является не одна доля, а вся жилая недвижимость. С 31 июля 2019 года такие сделки будут осуществляться без участия нотариуса (Федеральный закон № 76 от 1 мая 2019 года). Не обязательно отправлять уведомление о продаже доли, достаточно действовать от имени «продавцов» и подписать договор купли-продажи квартиры;
- Продавец — подписывает контракт с покупателем, выбранным в пределах его доли (другие продавцы делают то же самое). Право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) должно быть соблюдено — вы должны отправить уведомление всем акционерам и дождаться их ответа;
- несовершеннолетний или недееспособный владелец — не может выступать в качестве продавца; за него это делают его родители или опекуны. Дети 14 лет и старше могут совершать сделки от своего имени только с согласия обоих родителей. Еще одним требованием является согласие органа опеки и попечительства. Деньги аннулируются только в том случае, если ребенок получает долю в другом домохозяйстве (в качестве альтернативы деньги могут быть переведены на личный счет несовершеннолетнего).
Если жилье находится в совместной собственности, жена не может распоряжаться долей. Прежде всего, необходимо разделить имущество, т.е. разделить доли мужа и жены. Как правило, в этом может помочь нотариус — он же может составить декларацию о разделе ½ квартиры с нынешним или бывшим супругом.
🔻 Покупатель
Сторонами договора купли-продажи могут быть как совладельцы, так и третьи лица (несобственники) — покупатель. Необходимым условием является правоспособность и платежеспособность. Требования существенно не меняются, даже если покупателей несколько. Однако необходимо подписать более одного DTA с каждым из покупателей.
Закон предусматривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца действуют его родители, опекуны, попечители или близкие родственники указанных лиц (пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такие сделки запрещены, а также невозможны при продаже квартиры.
✅ Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире
Намерения сторон могут быть немедленно оформлены предварительным договором купли-продажи, который является юридически обязывающим документом. Условия основной сделки указываются в письменном, нотариально заверенном договоре купли-продажи (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Лучше вводить информацию в печатном виде, чем писать ее от руки.
Обязательные пункты договора купли-продажи доли в квартире:
- «Заголовок» — название, дата и место составления документа, реквизиты сторон (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), описание ролей (кто является «продавцом», а кто «покупателем»);
- Описание объекта продажи (имущества) — полный адрес квартиры, ее площадь, размер доли, технические и кадастровые данные;
- Цена — во сколько продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
- Ссылки на документы — на каком основании возникло право собственности, как оно было подтверждено, где оно зарегистрировано?
- Информация об оставшихся акциях и их владельцах + подтверждение уведомлений и отказ от права преимущественной покупки;
- Информация об отсутствии ареста, залога и других обременений;
- Информация о гражданах, зарегистрированных в жилом помещении — обратите внимание на срок снятия с учета (при необходимости);
- Права и обязанности сторон — продавца и покупателя;
- Порядок расчетов;
- как будут разрешаться споры — в случае разногласий;
- кто будет нести расходы — продавец, покупатель или обе стороны;
- Крайний срок регистрации в Федеральной регистрационной службе;
- Количество экземпляров Налогового кодекса;
- Приложение в виде акта приема-передачи — обязательство;
- Подписи сторон;
- Подпись и печать нотариуса.
✅ Образец договора купли продажи ½ доли в квартире 2022
✅ Куда нести, где регистрировать?
Современные сделки по продаже долей в совместной собственности заверяются нотариально. Обычной письменной формы недостаточно. Необходимо составить договор купли-продажи у нотариуса. Также маловероятно, что оценщик примет «из рук в руки» договор, составленный не им.
Порядок рассмотрения договора купли-продажи:
- Выбор и регистрация в нотариальной конторе.
- Проверка личных документов, правоспособности сторон, обращение за необходимыми справками и выписками из Росреестра — все это деятельность нотариуса.
- Проверка юридической обоснованности сделок, при необходимости уведомление совладельцев (нотариус впоследствии выдает справку о получении или неполучении письма).
- Составление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
- Она зачитывается всем присутствующим, продавцу и покупателю.
- Разъяснение неоднозначных моментов, прав и обязанностей, последствий прекращения действия АКТ.
- Регистрация подписей, подписей и нотариальной печати сторон.
- Передача электронных документов на регистрацию в Росреестр — новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.
Впоследствии переход права собственности переходит от продавца к покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРЮЛ и передает их сторонам сделки (см. «Как передать право собственности на долю в квартире»).
✅ Какие нужны документы?
Таким образом, заключение договора купли-продажи не является последним шагом на пути к продаже недвижимости. Стороны должны оформить переход права собственности в ФКП «Росреестр». Речь идет о подаче документов, указанных в законодательной норме.
Список документов
- Паспорта — продавца и покупателя;
- заявление о государственной регистрации земельного участка, которое должно быть заполнено нотариусом, вместе с документами для подачи в Росреестр;
- доверенность — если регистрация доверяется представителю.
- Копия договора купли-продажи на приобретение доли в жилом помещении — хранится в регистрирующем органе; ;
- документы, подтверждающие, что продавец является собственником доли в квартире
- Технические и кадастровые документы (при наличии).
- Копии уведомлений/телеграмм другим владельцам кондоминиума или нотариальное подтверждение вручения писем;
- нотариальные отказы — если оба не воспользовались своим правом первого отказа;
- дополнительно — согласие супруга (женатых/замужних собственников);
- подтверждение AOP в виде заявления с печатью.
Квитанцию об оплате госпошлины прилагать не нужно — информация уже зарегистрирована в базе данных Росреестра (п. 7 ст. 18 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации»). Нотариус позаботится обо всех тонкостях.
✅ Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?
Что касается расходов, то они в основном ложатся на покупателя. Покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину Росреестра. Но это не всегда так — стороны могут договориться о других договоренностях (например, о равных долях).
Стоимость нотариального оформления доли в жилом помещении:
- Государственная пошлина — размер составляет 0,5% от стоимости контракта (стоимости акций). Предельный — 300 рублей, максимальный — 20 000 рублей (ст. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ);
Если стоимость доли меньше кадастровой стоимости, нотариус ссылается именно на кадастровую цену. Для расчетов закажите кадастровую выписку из ЕГРН, содержащую актуальную цену на текущую дату. Росреестр обновляется ежегодно.
- Услуги правового и технического характера (UPTH) — нотариальный тариф варьируется в зависимости от региона (в среднем от 1 500 до 5 000 рублей).
За внесение изменений в Государственный реестр недвижимости (ЕГРН) продавец должен оплатить пошлину Росреестра в размере 350 рублей. Для покупателя налог составляет 2 000 рублей за регистрацию свидетельства о праве собственности на недвижимость.
Не забывайте о налоге на недвижимость — он взимается в размере 13% от цены контракта (уплаченной суммы). Это обязательство несет продавец как получатель дохода от сделки с жильем. Уменьшить сумму налога можно с помощью налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать в статье «НДС на жилищные паи».
Тщательное внимание уделяется подготовке договора купли-продажи. Опечатки, неправильные инициалы, неверная информация о праве собственности и отсутствие пункта об информировании других собственников — типичные нарушения и основания для отказа в регистрации. Если вы не хотите совершать ошибки, обратитесь к нашим юристам. Они объяснят тонкости совместного владения и оценят вашу ситуацию.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...