Задать вопрос
69 просмотров
75 просмотров
Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2022
Содержание
Общая собственность может включать двух, трех, пять или более собственников. Они могут продать квартиру или акции в рамках обычной продажи. Как они это делают: одновременно, в паре или по отдельности, должно решаться в каждом конкретном случае. Закон никак не ограничивает количество сторон, участвующих в продаже. Самое главное, что в сделке должно участвовать более двух человек — продавец и покупатель.
Многие люди предпочитают продавать свою квартиру в рамках одной сделки с одним покупателем. Одновременно могут участвовать два или три участника торгов. Как составить договор купли-продажи и на что нужно обратить внимание? Наши юристы собрали для вас все регистрационные данные — мы рекомендуем вам ознакомиться с ними.
✅ Можно ли продать квартиру по долям двоим продавцам или двум покупателям?
Преимуществом владения акциями является независимость владельца. Если он захочет продать третьему лицу, вряд ли кто-то сможет его остановить. Даже если оба партнера хотят продать в одно и то же время, разницы нет. Они могут продать свои акции в рамках одной сделки. Однако есть некоторые нюансы.
Особенности заключения договора купли-продажи с двумя продавцами/покупателями:
- Одновременное подписание договора купли-продажи в присутствии нотариуса и двух владельцев квартир.
- Название сторон, например, продавец 1 и продавец 2 или покупатель 1 и покупатель 2.
- Предмет договора зависит от вида сделки:
- если квартира продается по частям — вся квартира;
- если не все жилье — отдельные доли продавца (продавцов).
- Отдельная регистрация сделок.
- Отдельные расчеты также с продавцами, в зависимости от приобретенных акций (цены могут отличаться).
Посмотрите, как это выглядит на практике:
Пример:
Брат и сестра унаследовали квартиру от своих родителей. Доля участия в капитале была равной — ½ для каждого владельца. Вскоре возникла необходимость продать квартиру. Чтобы не усложнять процесс и не потерять в цене, родственники договорились заключить единую сделку с покупателями. Они разместили объявление и нашли пару, желающую купить обе доли и вступить в совместную собственность. Четверка отправилась к нотариусу и обсудила с ним условия сделки, в частности, можно ли заключить четырехсторонний договор купли-продажи квартиры в долях. Нотариус заверил их, что сделка возможна. Им не нужно было направлять друг другу уведомления о продаже — достаточно было подписей совладельцев акций. Сразу же была назначена дата подписания контракта. Через несколько дней брат и сестра со стороны продавца и двое молодоженов со стороны покупателя подписали договор купли-продажи доли в квартире. По договоренности было составлено заявление, в котором говорилось, что квартира становится совместной собственностью супругов. После регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц братья получили деньги.
✅ Как правильно составить договор купли продажи-долей в квартире если два продавца
Не имеет значения, сколько продавцов и покупателей — договор составляется по общим правилам статьи 454 Гражданского кодекса РФ.
Важно учитывать интересы каждого продавца: установление цены, сроков расчетов, освобождение квартиры, регистрация и другие условия.
🔻 Форма
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме, как это обычно и бывает. Кроме того, соглашения о продаже акций, заключенные в рамках общего права, должны быть нотариально заверены. В настоящее время готовятся поправки.
Начиная с 31 июля 2019 года, продажа квартиры всеми совладельцами в рамках одной сделки больше не требует участия нотариуса. После того, как стороны достигли соглашения, они могут подписать соглашение в простой письменной форме по образцу. Затем необходимо обратиться за регистрацией в МФЦ «Дой Документо» или в Федеральную регистрационную службу — этого достаточно. Регистраторы не могут отказать в регистрации на основании отсутствия подписи и печати должностного лица.
Купчая составляется на листе бумаги формата А4 с помощью компьютера или от руки. Второй вариант используется очень редко. Это связано с тем, что текст неразборчив или некоторые условия написаны неправильно. Нотариусы предпочитают заполнять форму на компьютере, а затем распечатывать образцы на принтере.
🔻 Содержание документа
Проект договора купли-продажи имеет стандартную форму. Стандартного шаблона не существует. Содержание обычно охватывает основные условия сделки. Если продавцов двое, необходимо рассмотреть, как они будут взаимодействовать с покупателем (покупателями).
Что должно быть отражено в содержании:
- Место и дата подготовки;
- ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес и регистрация сторон;
- статус сторон, участвующих в сделке, как «…именуемые в дальнейшем продавец и покупатель»;
- Юридические, технические и кадастровые характеристики объекта недвижимости — адрес, площадь, размер доли и т.д.
- Основание титула — что утверждено, когда действует;
- Объем и описание продаваемых акций — для всех продавцов;
- Цена — специфическая для акций, отдельно для каждой акции;
- способы оплаты — как, в какой валюте, в течение какого периода, после какого события (например, после завершения регистрации в Росреестре);
- отсутствие негативных аспектов — судорог, залога и т.д.
- Права и обязанности сторон;
- варианты разрешения споров, например, претензионный этап или судебное разбирательство;
- информация о регистрации прав собственности;
- пункт о том, что обе стороны находятся в здравом уме, несут ответственность за сделку и что нотариус ознакомил их с условиями;
- количество копий
- личные подписи;
- место для нотариального заверения соглашения.
Владельцы акций выступают в роли «продавцов». Каждый из них получает копию нотариально заверенного акта на свою долю в квартире. Все покупатели получают контракт на специальном бланке с водяными знаками, который является официальным документом о праве собственности. Еще два экземпляра также необходимы для нотариуса и регистрирующего органа (ФКП Росреестра). В общей сложности не менее 5-6 образцов договоров.
✅ Образец договора купли-продажи долей в квартире два продавца – два покупателя
✅ Образец договора купли-продажи долей в квартире два продавца – один покупатель
✅ Как продать квартиру по долям нескольким покупателям
Классический вариант — продажа квартир двум покупателям. На стороне продавца также может быть два собственника. Прежде чем заключить сделку, необходимо решить, как именно будет продаваться недвижимость. Знайте особенности и порядок действий.
🔻 С чего начать?
Первый аспект, который необходимо рассмотреть, — это право первоочередного отказа. Первыми требовать долю могут нынешние совладельцы (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если они не заинтересованы в выкупе или не отвечают на предложение продавца, акция может быть выставлена на общую продажу.
Особые соображения при продаже квартиры с долей:
- Если продавцы осуществляют две отдельные сделки с покупателями, они должны направить уведомления совместным владельцам;
- уведомление не требуется, если имущество продается одновременно по частям;
- если продается только одна акция, требуется уведомление.
Предпочтительнее продавать недвижимость целиком. Вам не нужно тратить время на уведомление других владельцев.
🔻 Пошаговая инструкция
Процесс продажи включает следующие этапы:
- Определитесь с объектом продажи — вся жилая недвижимость или отдельные доли по двум договорам разным лицам.
- Исследуйте рынок жилья и установите цену.
- Дайте объявление и найдите покупателей, готовых приобрести квартиру по частям.
- Обсудить условия сделки, необходимость уведомления других совладельцев, например, в случае двух договоров купли-продажи с двумя покупателями.
- Подпишите предварительный договор купли-продажи (также называемый договором о задатке).
- Соберите документы (спросите у нотариуса).
- Идите к нотариусу, оплатите государственную пошлину, подпишите договор купли-продажи доли и акт передачи.
- Нотариус передаст документы на регистрацию в Росреестр.
- Получить из Единого государственного реестра юридических лиц и нотариально заверенные договоры.
- Получение оплаты за проданную квартиру (по долям).
- Для расчета налога и подачи налоговой декларации 3-НДФЛ.
Помните, что при общей сделке должны присутствовать все участники — продавцы и оба покупателя.
Еще один момент: Если у человека нет возможности обратиться к нотариусу, можно воспользоваться доверенностью. Она должна быть заранее задокументирована — доверенное лицо будет действовать от имени продавца или покупателя. Представителю необходима копия его паспорта и сама доверенность, заверенная печатью нотариуса.
🔻 Требуемые документы
Полный список документов можно получить у нотариуса. Но в большинстве случаев это стандартный набор:
- Паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
- От продавцов — юридические документы на право собственности на паи, кадастровые выписки (паспорта), технический план, архивные выписки из карты кондоминиума и справка об отсутствии долгов перед управляющей компанией или ТСЖ;
- акт приема-передачи — составляется после осмотра недвижимости в присутствии покупателя и владельца;
- другие документы.
Нотариус представляет интересы покупателя и продавца — его роль заключается в проверке юридической обоснованности сделки, правильности составления документов, дееспособности сторон и отсутствии корыстных мотивов. Подробнее о роли и функциях нотариуса читайте в статье «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в совместной собственности?».
🔻 Сколько платить: госпошлина, налоги
Интересная ситуация с транзакционными издержками.
Дешевле и выгоднее продавать доли в квартире в рамках одной сделки с покупателями. Если покупатель проводит две отдельные сделки с продавцами акций, ему придется платить за каждую сделку отдельно.
Государственная пошлина в нотариальной конторе составляет 0,5% от суммы договора, но в диапазоне от 300 рублей до максимум 20 000 рублей (в соответствии с первым предложением статьи 333.24(5) Налогового кодекса Российской Федерации).
За правовую и техническую работу нотариуса (UPTH) нужно платить отдельно — услуги стоят около 3500-5000 рублей. Тарифы меняются ежегодно. Каждый регион устанавливает свои тарифы в соответствии с политикой Нотариальной палаты.
Подача сведений о переходе прав собственности в ЕГРН стоит 2 000 рублей с человека. Однако, поскольку нотариус подает электронное заявление через государственную услугу, Росреестр делает скидку 30% — сумма к оплате составляет 1 400 рублей.
Продавцы должны уведомить налоговую инспекцию сразу после получения денег. Возмездные гражданские сделки облагаются налогом по ставке 13% от суммы договора. Хорошая новость заключается в том, что есть возможность уменьшить размер пошлины или не платить ее вовсе.
Кто и когда освобождается от уплаты подоходного налога?
- Законный владелец, имеющий интерес к жилью более 5 лет с момента его приобретения на прежних основаниях (статья 217.1(4) Налогового кодекса).
- Имущество находится в собственности более 3 лет, при условии, что доля была приобретена в результате приватизации, аренды, наследования или дарения (пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Бонусом для продавца является налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, необходимо обратить внимание на характер сделки. Если оба владельца продают свои акции по двум отдельным договорам, каждый из них имеет право на вычет. Если это совместная сделка, то вычет в размере 1 млн рублей делится между ними в соответствии с размером долей.
Более подробно мы останавливаемся на этом в статье «Налог на продажу доли в квартире».
✅ Юридическая практика: пример
Ситуации, когда в сделке участвует более одного продавца, не совсем понятны. Мнение другой стороны также должно быть принято во внимание. Если соглашение не будет достигнуто, остается возможность продажи акций по отдельности.
Лучше продавать по одному контракту или по нескольким?
Пример:
Сергей и Марина делили свою общую квартиру поровну. Возникает вопрос о продаже имущества. Поскольку бывшие супруги не общаются друг с другом, они наняли агента по недвижимости, чтобы найти покупателя. Квартиру хотели купить два человека — мать и дочь. Покупатели подали заявку на ипотечный кредит и ждали решения продавца. Обсудив детали сделки с Сергеем и Мариной, «ипотечники» отправились к нотариусу и составили предварительный договор купли-продажи, включая сумму кредита. Нотариус отправил образец в банк для утверждения. Кредитор был удовлетворен условиями соглашения, а юристы банка дали положительный ответ заемщикам. Договор был снова подготовлен у нотариуса и согласован с банком. Сергей продал свою ½ долю за 1 500 000 рублей, столько же, сколько и доля Марины. После регистрации сделки в Росреестре банк перевел 1,5 миллиона на счет первого продавца и 1,5 миллиона на счет второго продавца. Заемщики, в лице матери и дочери, стали новыми совладельцами квартиры. Кроме того, «закладная» была зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимого имущества в качестве закладной на недвижимость.
Покупатели смогут получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку по формуле 13% * 3 млн / 2 = 195 000 рублей.
Продавцы смогут получить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей на каждого по формуле: (1 500 000 — 500 000) * 13% = 130 000 рублей.
Выбор зависит от отношений между продавцами, целей имущественного вычета и прибыли от продажи. Два продавца могут продать свои доли одному покупателю, два покупателя могут купить часть квартиры у двух продавцов и т.д.
Основная сложность в таких сделках заключается в конфликте интересов простых акционеров. Продажа нескольким сторонам может легко запутать неосведомленного человека. Вам необходимо учесть права совладельцев, рассчитать цену передачи, разослать уведомления, найти покупателей, разобраться с закладными и расписками. Если вы не уверены в правовой ситуации, свяжитесь с нашими юристами. Они помогут вам разобраться в сложных вопросах, найти более выгодное предложение и проследить за всеми тонкостями сделки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...