Задать вопрос
33 просмотров
81 просмотров
Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире (образец) 2022
Содержание
Продажа комнаты в совместном жилье осуществляется на основании договора. В зависимости от обстоятельств, стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи или ограничиться подписанием основного договора. Тщательная подготовка документов сводит к минимуму риск возникновения проблем в виде споров.
✅ Соблюдение преимущественного права покупки
Договор купли-продажи комнаты в совместном жилье может быть заключен только при соблюдении продавцом права преимущественной покупки. Это также относится к соседям, которые становятся собственниками (в результате приватизации или по другим причинам). Сособственники коммунальной квартиры имеют право выкупить помещение до того, как квартира будет выставлена на свободную продажу третьим лицам (статья 42 Жилищного кодекса РФ). Предложение о покупке квартиры не может быть сделано выборочно, а должно быть сделано всем соседям, владеющим долей квартиры. Граждан, проживающих по договору найма или социального найма, эта процедура не касается. Если не все комнаты приватизированы, уведомление направляется в муниципалитет (администрацию).
В этом случае предлагаемые условия должны быть такими же, как и те, которые продавец устанавливает для иностранцев (цена, возможность оплаты в рассрочку, сроки передачи имущества и т.д.).
Однако, если соседи отказываются от права покупки, владелец может заключить договор купли-продажи с внешним покупателем. Для обеспечения законности сделки все письменные отказы соседей или другие доказательства надлежащего уведомления должны быть собраны заранее и заверены нотариусом.
Если договор будет заключен с одним из соседей, нет необходимости уведомлять других совладельцев квартиры. Предполагается, что право первого отказа было использовано.
✅ Заключение предварительного и основного договора
Для сделки купли-продажи могут использоваться два типа контрактов:
-
— Документ, удостоверяющий, что стороны согласовали условия основного договора купли-продажи. Он всегда временный и не приводит к передаче прав собственности, но обязывает продавца и покупателя подписать основной договор позже. Важно зафиксировать устные договоренности между покупателем и продавцом на случай, если одна из сторон «случайно» забудет о них. — Это важный документ, который подписывается после того, как стороны согласовали окончательные условия и устранили все потенциальные препятствия на пути сделки. Его основная цель — не переговоры, как в предварительном договоре, а передача права собственности непосредственно от продавца к покупателю в установленном порядке. На основании этого документа впоследствии регистрируется переход права собственности.
Заключение предварительного договора является добровольной процедурой. Отсутствие данного документа не влияет на юридическую силу сделки. Однако, когда речь идет о продаже комнаты в коммунальном жилье, его целесообразно подписать, если стороны по определенным причинам не могут сразу заключить сделку. Это относится к тем случаям, когда это необходимо:
- Предоставление дополнительного времени для подготовки к продаже (например, для выселения зарегистрированных лиц, оплаты долгов за жилье и коммунальные услуги).
- Обратите внимание на предоплату за комнату (в виде депозита или залога), чтобы комната не «ушла» к другому покупателю. Нередко продавец просит внести задаток (обычно от 10 000 до 50 000 рублей), чтобы убедиться, что покупатель серьезен в своих намерениях.
- Продажа имущества, владельцем которого является несовершеннолетний. Для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Они не примут решение, не изучив предварительный договор купли-продажи и не убедившись, что интересы несовершеннолетнего защищены. Несовершеннолетний не должен быть лишен собственного жилья и должен получить вырученные от продажи средства на свой счет (если только для него сразу не будет приобретена другая недвижимость).
- Взять недостающую сумму с покупателя за покупку недвижимости.
✅ Содержание договора
Не существует стандартной формы основного или предварительного договора на комнату в коммунальной квартире. Каждый из них составляется с учетом специфики конкретной сделки, чтобы четко и подробно изложить все условия и избежать их неоднозначного толкования.
Если имеется предварительное EULA, основной договор составляется на основе содержащихся в нем положений. Стороны сделки и параметры недвижимости ни при каких обстоятельствах не могут быть изменены в основном договоре. Другие пункты могут быть дополнены или изменены письменным дополнением.
Содержание предварительного договора и основного договора практически идентично. Различия могут касаться учета определенных условий и более детального описания некоторых пунктов в последнем. В документ должна быть включена следующая информация:
- Название. Указываются имя, дата и место совершения сделки.
- Личные данные участников сделки, их законных представителей. Указывается, кто является продавцом, а кто покупателем. Для каждой стороны указываются ФИО, дата рождения, адрес регистрации и проживания, паспортные данные, доверенность, если таковая имеется.
- Описание продаваемой комнаты. Адрес здания, количество этажей, площадь и другие характеристики, согласованные сторонами. Также желательно описать остальную часть общей квартиры.
- Цена контракта. Это будет написано в рублях, цифрами и словами. Это должна быть фактическая сумма, переданная от покупателя продавцу. В случае последующего оспаривания сделки вы можете получить обратно только сумму, указанную в акте.
Цена в купчей не должна быть ниже цены, указанной в уведомлении соседа о предварительной покупке. Если она снижена, процедуру уведомления необходимо повторить, иначе у соседей есть законные основания возражать против сделки.
- Условия сделки. Регистрация всех заранее оговоренных сторонами условий: порядок денежных расчетов, дата снятия зарегистрированных лиц и фактической передачи имущества и т.д.
- Права и обязанности сторон. Определены действия, которые должны быть выполнены (или не выполнены) продавцом и покупателем.
- Условия расторжения договора и ответственность сторон. Перечислить возможные ситуации, в которых одна из сторон может быть освобождена от выполнения своих обязательств, и возможные санкции для другой стороны.
- Подписи продавца и покупателя. Документ подписывается в присутствии обеих сторон, чтобы впоследствии не было причин сомневаться в том, кто его подписал.
Количество экземпляров соответствует количеству сторон, участвующих в сделке, и дополнительный экземпляр для Росреестра.
🔻 Образец предварительного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире
🔻 Образец основного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире
✅ Нужно ли нотариальное заверение
Необходимость нотариального заверения договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире зависит от того, как оформлено право собственности на недвижимость (согласно государственному реестру):
- в отдельном помещении — допускается простая письменная форма доверенности без нотариального заверения;
- в качестве доли при совместной собственности в коммунальной квартире — нотариальное заверение обязательно.
Если договор купли-продажи доли содержит формулировку о передаче «законной доли», нотариальное заверение обязательно, иначе такой документ не сможет пройти дальнейшую процедуру регистрации в Росреестре.
Кроме того, стороны, участвующие в сделке, имеют право на нотариальное заверение документа в любом случае для обеспечения юридической обоснованности процедуры продажи.
✅ Дальнейшие действия
PFA вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем. Однако для того, чтобы сделка купли-продажи была завершена, стороны должны зарегистрировать переход права собственности в документе в офисе Росреестра или в МФЦ. Для регистрации вам необходимо предоставить следующее:
- Заявление о государственной регистрации;
- Оригинальные копии договора купли-продажи
- Паспорта сторон сделки (при их отсутствии — свидетельство о рождении);
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор приватизации, предыдущий АКД, свидетельство о наследстве и т.д.)
- Подтверждение преимущественного права совладельцев жилого сообщества (подтверждение их уведомления или нотариального отказа от покупки);
- протоколы сдачи-приемки (если это предусмотрено коммерческим договором и фактическая передача помещения уже состоялась);
- техническая документация на объект недвижимости;
- Свидетельство отсутствия зарегистрированных жильцов;
- Сертификат надлежащего состояния для коммунальных служб;
- Квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей (при необходимости).
В некоторых случаях для регистрации требуется следующее дополнительное разрешение: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности, или согласие органа опеки и попечительства на продажу, если продаваемая комната принадлежит несовершеннолетнему.
В разных регионах Российской Федерации правила приема и перечень документов могут отличаться, поэтому рекомендуется получить точную информацию в учреждении, где будет проходить процедура регистрации.
По истечении срока регистрации стороны должны явиться в учреждение, куда поданы документы: покупатель для получения договора вместе с выпиской из ЕГРП, штампами регистратора и другими документами, а продавец сначала для получения копии договора.
При заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать ряд юридических аспектов, которые напрямую влияют на действительность сделки. Есть вопросы по формулировке некоторых пунктов? Не знаете, нужно ли вам обращаться к нотариусу для заверения документа? Юристы на нашем сайте дадут вам бесплатную консультацию и расскажут, какие важные моменты нужно учесть в вашем деле. Опытные специалисты также готовы провести вас через все этапы продажи и обеспечить выполнение всех юридических требований.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...