Задать вопрос
34 просмотров
65 просмотров
Договор купли продажи квартиры 2022 (образец), как самостоятельно составить, оформить договор купли продажи квартиры
Содержание
Заключение любой юридически обязывающей сделки предполагает заключение договора. При продаже недвижимости содержание и форма также имеют основополагающее значение. Очень важно соблюдать их, поскольку даже упущение, казалось бы, незначительной детали может привести к негативным последствиям.
✅ Что такое ДКП
Договор купли-продажи — это соглашение о переходе права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключенный по всем правилам договор также является документальным подтверждением сделки и основанием для принятия мер по перерегистрации приобретенного жилья.
И документ, и сделка могут быть двусторонними или многосторонними, в зависимости от количества действующих сторон (согласно закону, договор может быть заключен между несколькими продавцами и/или покупателями одновременно). Оно действительно только в том случае, если подписано всеми сторонами или их уполномоченными представителями.
Основания, правила и порядок заключения POA регулируются главами 27-28 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также особенностями пункта 7 статьи 30 части второй данного правового акта.
✅ Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры
Единой законодательно признанной формы для составления договора купли-продажи недвижимости не существует. А также строгие требования к содержанию документа.
Однако сторонам следует помнить, что пункты документа не должны противоречить действующему законодательству (не нарушать интересы и права собственников и других владельцев недвижимости), а также полностью отражать суть и предмет договора.
Следующие рекомендации помогут достичь этой цели.
🔻 Форма
Договор купли-продажи жилой недвижимости должен быть заключен в письменной форме и в виде единого документа.
Допустимо использовать компьютер или другую пишущую машинку (а затем распечатать текст) или писать от руки. Главное, чтобы написанный текст был разборчивым и читаемым и не содержал ошибок и исправлений.
В некоторых случаях договор должен быть нотариально заверен. Согласно закону, это требуется, если жилье продается по частям (более одного продавца или покупателя) или если предметом сделки является только одна доля.
В других случаях стороны могут воспользоваться услугами нотариуса, если хотят дополнительно обезопасить сделку.
🔻 Содержание
Как уже упоминалось выше, перечень положений, содержащихся в акте, утверждается сторонами. В документе может содержаться все, что они считают нужным и важным для себя. Стандартный контракт выглядит следующим образом:
- Место и время совершения сделки (достаточно отметить место и дату подписания векселя).
- Полное имя, адрес и документы, удостоверяющие личность всех сторон, участвующих в сделке (продавца, покупателя и их агентов).
- Расположение, размер и количество комнат в отеле.
- Подробная информация о праве собственности продавца на недвижимость, тип свидетельства о праве собственности, где оно было выдано и т.д.
- Стоимость жилья по договоренности между сторонами.
- Способ передачи средств (наличные, банковский перевод, через посредника).
- Срок исполнения (дата, к которой продавец должен полностью освободить недвижимость и передать ее покупателю).
- Наличие/отсутствие обременений на имущество, законные права третьих лиц.
- Как будет осуществляться стоимость документа.
- Ответственность сторон за нарушения договора (неуплата продавцом цены договора в срок или несвоевременное освобождение имущества, а также несоблюдение других важных пунктов договора может повлечь за собой последствия, предусмотренные договором).
- Перечень приложений к договору (к ним относятся документы, переданные покупателю предыдущим владельцем недвижимости, документы, уполномочивающие стороны сделки, и т.д.).
- Количество экземпляров договора.
- Место для подписи сторон.
Контракт также может содержать
- Положение об акте вступления в права собственности на квартиру (подписание документа необходимо для подтверждения передачи недвижимости покупателю и отсутствия претензий со стороны покупателя относительно ее состояния). В этой части договора покупатель соглашается принять квартиру в том виде, в котором она была представлена ему продавцом. Поэтому целесообразно указать здесь основные характеристики квартиры, включая ее недостатки (во избежание будущих споров).
- Расписка о получении денег. Это важно в случае оплаты наличными «из рук в руки», когда передача средств происходила не после регистрации, а на этапе подписания договора. В документе должна быть указана сумма, полученная продавцом, и то, является ли она полной суммой или только задатком.
Все вопросы, не согласованные сторонами и не включенные в договор, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданский и Жилищный кодекс РФ).
✅ Приложения к договору
Для подтверждения полномочий сторон и условий, указанных в договоре, необходимо представить следующие документы:
- Удостоверение личности.
- Доверенность на представителей.
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних (от имени которых совершается транзакция).
- Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей; решение суда или доверенность — для опекунов, попечителей).
- Свидетельство государственного реестра собственности, подтверждающее право собственности продавца на продаваемое имущество и наличие/отсутствие обременений и залогов.
- Выписка из свидетельства о праве собственности на жилые дома.
- Выписка из базы данных поставщиков ресурсов об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Информация о лицах, проживающих в жилище.
Если декларации о передаче и принятии и расписка о получении денег оформлены в виде отдельных документов, их следует взять с собой при подписании договора о передаче земли.
✅ Можно ли самим составить договор купли-продажи
Договор передачи всегда должен быть заключен в письменной форме, то есть без участия третьей стороны, нотариуса или посредника.
Фактически, продавец и покупатель имеют право договориться о купле-продаже недвижимости без постороннего вмешательства, оформив договор на бумаге и скрепив его своими личными подписями (здесь вы найдете все, что нужно знать о составлении договора купли-продажи дома).
Однако во избежание ошибок и неточностей рекомендуется обратиться к юристу, который составит договор в соответствии с действующим законодательством и с максимальным учетом интересов сторон.
✅ Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
В договоре купли-продажи участвуют как минимум две стороны, и мнение каждой из них должно быть учтено. Это непременное условие действительности сделки. Поэтому в подготовке плана и содержания документа участвуют как продавец, так и покупатель.
Однако, по взаимному согласию, другой человек также может взять на себя непосредственную ответственность за процесс. Также обычно принято делегировать составление договора третьему лицу (например, юристу), имеющему больший опыт в этой области.
✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо
Закон не запрещает несовершеннолетнему или недееспособному лицу продавать или приобретать имущество. Однако их полномочия ограничены.
Несовершеннолетний (ребенок старше 14 лет)
Договор составляется и подписывается одним из родителей или официально назначенным опекуном.
Это возможно только с согласия родителей (опекунов) и органа опеки. Законный представитель (родитель, опекун) заключает сделку от имени ребенка.
Несовершеннолетний (ребенок в возрасте от 14 до 18 лет).
Ребенок в этом возрасте может представлять свои интересы и самостоятельно заключать сделки. Однако они имеют юридическую силу только в том случае, если законный представитель (родитель, опекун) дает письменное согласие.
Несовершеннолетний старше 14 лет может продать свое имущество только в случае необходимости. Орган, ответственный за опеку и попечительство, определяет действительность сделки и выносит по ней решение.
недееспособное лицо (лицо, достигшее совершеннолетия, но юридически неспособное самостоятельно совершать соответствующие действия).
Недееспособный гражданин не может участвовать в подготовке договора и заключении сделки. Опекун несет полную ответственность за опекаемого и может купить для него квартиру.
Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на продажу жилья недееспособным владельцам. Представитель такого лица может продать его жилье в исключительных случаях, если этого требуют интересы опекаемого лица и орган опеки разрешает это.
Ограничения на составление и подписание договора купли-продажи не распространяются на несовершеннолетних, которые могут быть признаны таковыми по достижении 16 лет:
- Они работают по трудовому договору или контракту;
- Они занимаются предпринимательской деятельностью и зарегистрированы как индивидуальные предприниматели.
С согласия обоих родителей (усыновителей или опекунов) и органа опеки и попечительства все доверенности выдаются несовершеннолетним. Если законные представители ребенка не желают давать согласие, ребенок может получить необходимый статус через суд.
✅ Где можно оформить, составить, где регистрируют договор
Если стороны просят или требуют, чтобы акт был нотариально заверен, они могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его географического местонахождения.
Перед заключением сделки стороны должны явиться в нотариальную контору в полном составе, удостоверить свою личность и свои полномочия на заключение сделки, представив перечисленные выше документы (см. раздел «Приложения к договору»), а затем подписать договор в присутствии нотариуса.
Нотариус подтверждает правоспособность заявителей, проверяет представленные документы и заверяет договор:
- подписывает каждый экземпляр договора;
- ставит печать;
- вносит данные о совершенной сделке в Единую информационную систему нотариата.
Нотариус также может оказать помощь в подготовке договора купли-продажи, как квалифицированный юрист. За это он взимает плату в соответствии с тарифом, установленным в регионе (подробности можно узнать на официальных порталах нотариальных палат субъектов РФ).
✅ Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры
Положения закона о том, что свидетельство о праве собственности должно быть зарегистрировано государством, больше не действуют. Вместо этого переход права собственности на приобретенное имущество должен быть зарегистрирован (статья 551 Гражданского кодекса).
Это должно быть сделано после подписания договора в присутствии обеих сторон. За процедуру отвечает регистрирующий орган (Росреестр) по месту нахождения объекта недвижимости.
✅ Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры
Современная процедура оформления завещания между частными лицами не предусматривает присвоения документу номера.
Утерянный или поврежденный документ можно восстановить у нотариуса. Вам нужно только предъявить ему удостоверение личности и предоставить другую недостающую информацию. Однако это возможно только в том случае, если документ был предварительно нотариально заверен.
Информацию о переходе права собственности в Росреестре и причинах этого можно также получить, запросив подробную выписку из ЕГРЮЛ.
✅ С какого момента договор считается заключенным
Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается официально заключенным с момента его заключения:
- Лицо, предлагающее сделку, получило согласие другой стороны (в случае с договором это означает, что обе стороны подписали документ).
- Продавец передает недвижимость покупателю — передает ключи, снимается с регистрации по месту жительства, регистрирует себя и членов своей семьи (официально — после подписания акта передачи).
Право собственности на приобретенное жилое помещение переходит к покупателю уже после государственной регистрации (см. статью 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
✅ Срок действия
Поскольку сделка купли-продажи не ограничена во времени, срок действия договора также не ограничен.
После заключения договора купли-продажи происходит государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, которая заканчивается только при продаже недвижимости по новому договору (договору купли-продажи, дарения) или смерти собственника.
✅ Расходы на оформление
Если стороны составляют договор самостоятельно, то им необходимо оплатить только государственную пошлину в размере 2 000 рублей за государственную регистрацию права собственности.
В случае нотариального удостоверения акта взимается государственная пошлина по ставке, установленной Налоговым кодексом РФ: 0,5% от стоимости договора, но не более 20 000 рублей.
Нотариусы также взимают плату за юридические и технические услуги: 6 000 рублей, если ДКП должен быть нотариально заверен в обязательном порядке, 8 000 рублей, если нотариус действует по просьбе сторон (данные тарифы действуют в Москве).
✅ Существенные, обязательные условия договора
Несмотря на относительную свободу в составлении договора, есть моменты, когда смысл сделки может быть поставлен под сомнение.
Это те положения, которые составляют саму сделку купли-продажи:
- Покупатель обязуется выплатить указанную в документе сумму определенным способом и в определенном формате;
- продавец — передает недвижимость с перечисленными характеристиками покупателю (только в указанном формате);
- предмет сделки полностью принадлежит продавцу (в противном случае этот момент следует оговорить более подробно, не скрывая его от покупателя);
- каждая сторона обладает достаточными полномочиями для заключения договора.
Остальные условия оговариваются продавцом и покупателем по взаимному согласию.
✅ Сколько должно быть экземпляров
При подготовке VOP убедитесь, что все стороны, непосредственно участвующие в сделке, имеют его копию.
Вам также может понадобиться копия квитанции для нотариуса.
Все экземпляры договора должны быть надлежащим образом подготовлены, подписаны и нотариально заверены. Только тогда каждый из них будет признан оригиналом.
✅ На что обратить внимание продавцу и покупателю, нюансы
Важно, чтобы стороны договора купли-продажи рассмотрели следующие моменты перед заключением соглашения:
- Утверждение о том, что нельзя принудительно снять с регистрационного учета несовершеннолетних детей и других родственников, зарегистрированных в квартире, неверно. Согласно закону, все члены семьи бывшего собственника теряют право на совместное проживание с ним (статья 31 Жилищного кодекса РФ). Подробнее читайте здесь: Выселение из квартиры в случае, если хозяин продает квартиру
- Иждивенцы бывшего владельца имеют право пользоваться квартирой в особых случаях, и перед продажей квартиры владелец должен получить разрешение от органа опеки и попечительства.
- При обнаружении нарушений в сделке (недееспособность или временная недееспособность сторон, давление на одну из сторон, шантаж и т.д.) договор может быть признан недействительным.
Риск возникновения ситуаций, описанных в п. 3, заставляет продавца и покупателя обращаться к нотариусу, поскольку нотариус обладает достаточным авторитетом и значением, чтобы развеять сомнения в действительности договора.
Как составить договор купли-продажи квартиры? На первый взгляд, все просто: достаточно следовать плану и правилам подписания, и сделка гарантированно будет успешно завершена. Однако в действительности это не так.
Во-первых, интересы продавца и покупателя могут кардинально отличаться, не говоря уже об индивидуальных особенностях сделки.
Во-вторых, никто не застрахован от ошибок, а «подкованных» граждан не хватает — ведь даже незначительные упущения могут привести к тяжелым последствиям для них.
Вышеперечисленное не является исчерпывающим списком причин, по которым вам следует обратиться к нашим адвокатам. А дополнительным бонусом является удобство (для консультации практически не нужно отходить от текущего дела) и экономичность (задать интересующий вопрос бесплатно).
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...