Задать вопрос
95 просмотров
65 просмотров
Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку (образец)
Содержание
Продавец и покупатель могут договориться о передаче денег за квартиру от одного к другому через банковскую ячейку. Однако такой компромисс требует подготовки специального договора купли-продажи. Что должно быть включено в такое соглашение, нужно ли его заверять нотариально и можно ли его аннулировать в случае необходимости?
✅ Суть и назначение договора
CDA на сейф составляется аналогично стандартному CDA. Единственным существенным отличием является пункт о «процедуре урегулирования». В данном случае стороны оговаривают, что деньги передаются от покупателя продавцу через сейф. Сейф — это небольшой шкаф в хранилище финансового учреждения.
Договор также содержит все детали и формальности, связанные с переводом денег. Соглашение о сейфе требует, чтобы продавец не имел доступа к содержимому до тех пор, пока он полностью не выполнит свои обязательства. Во-первых, продавец должен официально сделать покупателя владельцем недвижимости.
Продавец также должен документально подтвердить, что покупатель является новым владельцем недвижимости. Для этого в банк подается комплект документов, предусмотренных в ДКПК. Обычно достаточно принести в банк следующие документы:
- паспорт
- актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копия договора, заверенная регистрационным штампом Росреестра.
Вместе с документами продавец также должен принести ключ от банковской ячейки. Большинство депозитных ячеек открываются двумя ключами: один у арендатора, другой в банке. Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, покупатель встречается с продавцом и сдает ключи. Продавец может забрать деньги из ячейки в любой день и в любое время после выполнения своих обязательств.
Кроме того, в DCCC описаны ситуации, в которых покупатель имеет право забрать свои собственные деньги из камеры хранения. Как правило, он предусматривает, что покупатель может забрать деньги, если продавец не явится в банк к определенной дате и не предоставит доказательства перехода права собственности. Стороны имеют право вести переговоры и обсуждать другие обстоятельства (форс-мажор и т.д.). Но в этом случае лучше доверить составление договора опытному юристу, чтобы избежать неточных формулировок, неясных толкований и т.д.
✅ Существенные условия
Как и в любом ККП, сумма сделки (т.е. цена недвижимости) должна быть указана в ККП с использованием сейфа. В противном случае договор считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса).
Кроме того, основные условия соглашения следующие:
- Порядок выплаты денег (также известен как взаимное платежное поручение).
- Порядок покрытия расходов на сейф и другие услуги (например, пересчет банкнот и проверка их подлинности в банковском учреждении). Обычно все эти расходы несет покупатель, но стороны могут самостоятельно договориться о других вариантах по своему усмотрению.
- Условия доступа к банковской ячейке для продавца и покупателя.
- Условия исполнения для продавца и покупателя.
Кроме того, соглашение будет содержать всю необходимую информацию для данного вида документа. Кроме того, соглашение будет содержать всю информацию, обычную для такого рода документов:
- дата и место закрытия
- персональные данные сторон;
- Описание жилища (местоположение, адрес, размер, количество комнат и т.д.);
- Основание, на котором продавец приобрел право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.);
- Права и обязанности сторон;
- Процедуры разрешения конфликтов;
- Оговорка о неприкосновенности и полной дееспособности сторон;
- пункт о том, что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в определенную дату;
- количество оригинальных экземпляров договора;
- подписи и требования сторон.
✅ Нужно ли заверять договор у нотариуса
В большинстве случаев нотариальное заверение не требуется для КДК, использующего сейфовую ячейку. Стороны могут самостоятельно заверить документ у нотариуса. Однако в некоторых случаях требуется нотариальное заверение (независимо от способа оплаты жилья — наличными, через банковскую ячейку и т.д.:)
- Если имущество продается в совместной собственности (совместное владение или коммунальная собственность).
- Продажа жилого помещения, полностью или частично принадлежащего законному опекуну — несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному гражданину. Дополнительная информация: Продажа жилья в присутствии несовершеннолетних детей.
✅ Документы, прилагаемые к ДКП
Для ДККП, использующего сейф, требуется стандартный набор документов. К ним относятся:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Документ о праве собственности продавца (т.е. предыдущий договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.)
- Свидетельство о праве собственности продавца (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);
- Архивная выписка из домовых книг;
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Технический и кадастровый сертификат на жилье;
- Необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если продаваемое имущество находится в совместной собственности;
- Необязательно — письменное согласие от местного органа власти, если в сделке со стороны продавца участвует опекун (например, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован или указан в качестве собственника жилой недвижимости);
- Необязательно — сертификат соответствия статье 250 Гражданского кодекса, если продается только часть имущества;
- Дополнительно — действующая доверенность и, если продавец или покупатель действует через посредника, паспорта доверителя и доверенного лица.
Стандартные документы должны быть дополнены специальным договором — договором аренды сейфа. Данное соглашение может быть подписано до подписания основного договора купли-продажи или в дни, следующие за подписанием основного договора купли-продажи. Стороны также могут отнести заранее подготовленный договор купли-продажи в банк и подписать там одновременно основной договор и договор аренды сейфа.
✅ Договор аренды банковской ячейки
Договор аренды сейфа — это договор, заключенный между арендатором (покупателем) и арендодателем (банком). Подготовка договора аренды регулируется статьей 922 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этот договор составляется финансовым учреждением в соответствии с его собственными формами и стандартами. Однако обычно сюда включается следующая информация:
- Данные о клиенте (арендаторе);
- Данные о банке (лизингодателе);
- сведения о 3 лицах, которые будут иметь доступ к шкафчику при определенных условиях (кто, когда и как);
- подробные сведения о продаваемом имуществе (по крайней мере, его адрес)
- срок аренды сейфа (обычно один месяц)
- стоимость аренды камеры хранения;
- ответственность за потерю ключа;
- права и обязанности банка;
- процедуры разрешения споров;
- Как деньги из банковской ячейки будут возвращены клиенту (например, если договор не будет зарегистрирован в ЗАГСе, если продавец умрет и т.д.).
- Реквизиты и подписи всех сторон договора.
В договоре аренды сейфа не указывается сумма, которую клиент заплатит за сейф. Если содержимое закладывается непосредственно в банковскую ячейку, сотрудники банка также не контролируют получателя. Все происходит в конфиденциальном и частном формате.
Основная функция банка — выступать в качестве посредника; банк просто берет на временное хранение деньги и предоставляет их в максимально безопасное место. Даже если банкноты пересчитываются и проверяются на подлинность, никто не знает точно, сколько денег получатель положил в сейф. Это оставляет покупателю лазейки, через которые он может обманывать в своих интересах.
Чтобы полностью исключить возможность мошенничества, стороны могут заключить с банком 3-стороннее соглашение. Это гарантирует, что покупатель и продавец имеют абсолютно одинаковые права и могут присутствовать при совместном помещении содержимого в банковскую ячейку.
✅ Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку
Еще один способ снизить риск — воспользоваться услугами по хранению имущества. Сотрудник банка проверяет, что было помещено в банковскую ячейку, и составляет опись содержимого. Финансовое учреждение лично гарантирует содержимое банковской ячейки. Безопасное хранение — это надежнее, но и дороже, чем аренда банковской ячейки.
Последний вариант минимизации риска: дополнительный договор аренды, но уже между банком и продавцом. Покупатель закладывает наличные в свою банковскую ячейку, а продавец выдает расписку о получении определенной суммы денег за квартиру.
Если позднее продавец поймет, что в банковской ячейке хранится не вся сумма, покупатель не имеет доступа к расписке. В результате взаимные обязательства не выполняются, и сделка не состоится. Такая «частичная» продажа может быть легко признана недействительной. Продавец может быстро вернуть себе право собственности на квартиру.
✅ Ошибки при заключении договора купли-продажи с использованием банковской ячейки
Самая большая опасность заключается в том, что сумму, помещенную в сейф, никто не может контролировать.
Например, продавец полностью доверяет покупателю и разрешает ему самому положить деньги в сейф. В конце концов, кажется, что банкноты уже пересчитаны и заверены сотрудником банка, поэтому беспокоиться не стоит.
Это распространенная ошибка, которой легко могут воспользоваться недобросовестные покупатели. Он просто «не успевает» положить в сейф пару тысяч, десять тысяч или сто тысяч рублей. Открыв сейф, вы обнаруживаете совсем не ту сумму, о которой думали. А покупатель, который уже стал владельцем квартиры, больше не будет с вами связываться.
Чтобы предотвратить это, настаивайте на том, чтобы вы лично присутствовали при помещении содержимого в сейф. Внимательно следите за тем, что обе стороны делают в банке.
Еще одна распространенная ошибка — недооценка стоимости квартиры в DKPK. Продавцу может быть выгодно занизить стоимость в свидетельстве о праве собственности, поскольку это позволяет ему/ей избежать уплаты подоходного налога или заплатить меньший подоходный налог на свой доход.
Однако для покупающей стороны низкая оценка несет риск финансовых потерь. В результате сделка может быть признана недействительной, например, из-за юридических проблем со стороны продавца, покупателя или банка. В этом случае все имущество должно быть возвращено первоначальным владельцам, т.е. квартира — продавцу, а деньги — покупателю. Какую сумму покупатель может рассчитывать получить обратно? Только сумма, задокументированная в ККП.
✅ Как расторгнуть договор
Та же процедура расторжения, которая применяется к обычному CDA, применяется и к CDA в банковской ячейке. Общие условия и причины расторжения договора:
- Может быть индивидуальным. Они должны быть согласованы между сторонами и зафиксированы в договоре купли-продажи.
- Они могут быть общими и вытекать из положений Гражданского кодекса РФ. В этом случае в тексте договора должна быть ссылка на статьи Гражданского кодекса.
- Оно может быть частично индивидуальным (по соглашению сторон) и частично общим (в соответствии с Гражданским кодексом).
Контракт обычно расторгается:
- По инициативе одной из сторон. Стороны заключают дополнительное соглашение о том, что первоначальный ДККК утратил силу. Если оригинал ДККП заверен нотариально, соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено. Предъявив в банк соглашение о расторжении договора, покупатель может легко и быстро забрать деньги, положенные в ячейку.
- По инициативе одной из сторон. Если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая сторона может расторгнуть первоначальный CDA. Но для этого должна быть веская причина, которую можно вывести либо из формулировки ДККК, либо из положений Гражданского кодекса.
- Судебные разбирательства . Судебное разбирательство начинается, когда стороны не могут прийти к соглашению о расторжении договора.
Составить договор купли-продажи жилой недвижимости с использованием сейфа непросто. В договоре должно быть полностью и грамотно описано, как и когда деньги будут внесены покупателем, как и когда продавец может забрать деньги, кто несет ответственность за оплату сейфа и т.д. Не знаете, как заключить CDA с сейфом в вашей конкретной ситуации? Свяжитесь с адвокатом по законодательству о веб-сайтах для бесплатной консультации и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...