Задать вопрос
46 просмотров
63 просмотров
Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа (образец) между физическими лицами
Содержание
Если у вас нет денег на покупку квартиры, вы можете поискать недвижимость, которую можно оплачивать в рассрочку. Такие предложения встречаются очень редко, поскольку риск того, что покупатель не заплатит полную цену, высок для продавца, но попробовать стоит. Аргументом в пользу покупки с целью аренды может быть обязательство своевременно оплачивать квартиру, предусмотренное договором купли-продажи.
✅ Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку
Подписанный сторонами договор является документом, который должен быть составлен в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Благодаря правильной формулировке соглашения обе стороны защищены от мошенничества конкурентов. Перед заключением договора стороны должны ознакомиться с законами и нормативными актами:
-
О форме соглашения. Все соглашения должны быть заключены в письменной форме. Другие способы осуществления продажи имущества являются недействительными. Жилье должно быть четко обозначено. Во избежание обмана его особенности подробно описываются в договоре. Если не указан адрес продаваемой недвижимости, ее расположение относительно других объектов, документ недействителен. о цене недвижимости. Цена недвижимости является важным условием договора. Она указывается за весь объект недвижимости или за 1 м2 площади, но тогда общая стоимость будет равна цене за 1 м2, умноженной на площадь. о передаче имущества. Заключение договора — это этап, предшествующий передаче имущества и его государственной регистрации. Передача означает, что новый владелец несет ответственность за сохранность имущества. Однако этот человек может и не быть полноправным владельцем, он лишь ожидает подачи документов в регистрационный орган. Передача права собственности осуществляется путем подписания акта передачи. В данном случае объектом недвижимости является квартира. В случае оплаты в рассрочку в договоре купли-продажи должна быть указана не только цена, но и суммы, подлежащие уплате, а также график их перечисления на счет продавца.
Согласно пункту 2 данной статьи, продавец имеет право забрать квартиру при следующих условиях: Покупатель не выполнил график платежей, сумма переданных им денег составляет менее ½ стоимости квартиры. В договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например: Покупатель просрочил платеж — он обязан выплатить неустойку.
-
Государственная регистрация. После завершения сделки контрагенты должны зарегистрировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Управление Росреестра и подать заявление, а также договор, составленный по всем правилам искусства. Если сделка подлежит нотариальному заверению, документы о регистрации перехода права собственности должны быть представлены нотариусом. В контракте может быть указано, что права не будут переданы до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма контракта. В противном случае покупатель может обратиться в суд, чтобы принудительно зарегистрировать недвижимость против воли владельца. Покупатель вряд ли получит право собственности через суд, но чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется составлять договор под квалифицированным руководством юриста.
Последовательность действий при продаже квартиры в рассрочку несколько отличается от продажи обычной квартиры. Единственное отличие — это период продления.
✅ Когда жилье продается в рассрочку
Операции по отсрочке платежа осуществляются в следующих случаях:
- Имущество продается родственнику или близкому другу. Арендодатель соглашается на отсрочку платежа, так как уверен в регулярности платежей и знает финансовое положение покупателя.
- Покупатель подтвердил свою платежеспособность. Продавец соглашается на сделку, если покупатель предложил хорошую цену и показал, что требуемая сумма будет получена в ближайшее время.
- Квартира неликвидна, например, расположена в незастроенном районе, в районе сложилась неблагоприятная экологическая или криминальная обстановка. Продавец, который уже несколько лет ждет покупателя, будет готов продать такую недвижимость на любых предложенных условиях.
В среднем период отсрочки составляет не более шести месяцев. За это время покупатель успевает
- Решить финансовые вопросы, например, заключить ипотечный договор, взять кредит у родственников или наследство.
- Составьте необходимые документы. Тем, кто продает свою недвижимость и покупает новую, часто требуется отсрочка. Если период получения денег не совпадает с периодом покупки альтернативной недвижимости, необходимо оформить отсрочку.
Только после проверки личности и платежеспособности покупателя следует составлять договор.
✅ Договор купли-продажи квартиры в рассрочку
Договор состоит из набора обязательных и дополнительных условий, которые регулируют отношения между сторонами и переход права собственности на недвижимость. Документ содержит следующие разделы:
- Преамбула . Здесь указывается название договора, его номер, под ним — дата и место подписания. В первом пункте указывается полное имя владельца квартиры и объявляется, что он является продавцом, затем пишется имя покупателя. Необходимо предоставить паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора. Квартира должна быть описана как можно точнее, с указанием количества и размера комнат, общей площади объекта, количества этажей в здании и расположения квартиры по отношению к другим объектам недвижимости. Покупатель должен проверить, что адрес, указанный в договоре, соответствует адресу в едином государственном земельном кадастре. Если адрес указан неверно, договор может стать недействительным.
- Информация о правах владельца. Продавец должен представить документ, в котором он имеет право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор наследования или договор приватизации. Документ должен быть тщательно проверен для выявления скрытых или потенциальных владельцев.
- Цена . Без этой информации документ является недействительным.
- Условия оплаты. При покупке в рассрочку необходимо указать дату и сумму каждого взноса. Следует подчеркнуть, что дата платежа — это дата перевода суммы со счета плательщика. В противном случае, если задержка произошла по вине банка, продавец может подать иск и рассматривать несвоевременный перевод как невыполнение обязательств.
- Информация о передаче имущества. При подписании договора указывается, что недвижимость была осмотрена и не было обнаружено никаких дефектов, а если да, то каких. Если впоследствии покупатель обнаружит скрытые дефекты, которые не были замечены продавцом, он может потребовать расторжения договора или возмещения расходов, понесенных на устранение дефектов.
- Данные государственной регистрации . Сам договор не регистрируется, но право собственности владельца на квартиру должно быть зарегистрировано. Квартира находится в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не выплатит полную стоимость покупки. Покупатель не может распоряжаться имуществом: Продажа, дарение, обмен, только если залог снимается по письменному требованию бывшего владельца.
- Сведения о гражданах, имеющих право пользования жильем. Зарегистрированные лица должны сняться с регистрации в течение срока, оговоренного в договоре. Покупателю рекомендуется внимательно ознакомиться с расширенной аннотацией со всеми лицами, зарегистрированными в квартире — ведь существуют категории лиц, которые имеют право пользоваться недвижимостью и после продажи. Это лица, которые отсутствуют длительное время по объективным причинам: Люди, отбывающие тюремное заключение, призванные на военную службу, находящиеся в больнице или по другим причинам. Они могут обратиться в суд для восстановления своих жилищных прав.
- Утверждается, что квартира еще не передана и что нет никаких соглашений, делающих договор недействительным. Также указано, что споров по предмету договора нет, квартира не заложена, залоговых прав нет.
- Условия расторжения договора.
- Указание количества экземпляров договора, подписи сторон.
Вышеизложенные пункты можно расширить и дополнить. Для обеспечения выполнения договора целесообразно включить дополнительный пункт о штрафных санкциях за просрочку платежа. Стороны самостоятельно договариваются о сумме. Если соглашение не может быть достигнуто, начисляются пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 395 ГК РФ она будет рассчитываться исходя из базовой процентной ставки Банка России, действующей на дату невыплаты (на 17 декабря 2018 года — 7,75% годовых, но ставка время от времени меняется, поэтому даты указаны в расчете).
Покупатель также принимает на себя определенные риски. Несоблюдение графика платежей дает продавцу право потребовать досрочной выплаты всей суммы договора, включая проценты (статья 811 Гражданского кодекса), поэтому каждый момент должен быть продуман, проанализирован и риски потерь должны быть сведены к минимуму.
✅ Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку
Если есть покупатель, готовый заключить договор на приобретение жилья, собственник должен начать подготовку документов. Они не должны заранее готовить сертификаты, потому что через месяц они будут неактуальны. Требуется для продажи жилья:
- Паспорт владельца дома, в случае детей — паспорт или свидетельство о рождении;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или (с июля 2016 года) выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество;
- выписка из земельной книги; техническая выписка
- Передаточный акт;
- Выписка из лицевого счета для выплаты пенсионных пособий;
- Справка из жилищной комиссии о количестве зарегистрированных и снятых с регистрации в жилом помещении лиц (форма 9).
Помимо вышеперечисленных документов, вам могут понадобиться и другие документы:
- Согласие органа опеки и попечительства на продажу. Разрешение требуется, если собственником доли в жилом помещении является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
- Разрешение банка на продажу. Если на недвижимость имеется ипотека, ипотечный банк должен дать свое согласие на продажу.
- Согласие супруга на продажу квартиры. Она является обязательной в случае совместной собственности. Чтобы избежать недействительности юридической сделки, рекомендуется получить согласие супругов, даже если квартира была подарена, передана по завещанию или приобретена до брака. Если имущество находится в совместной собственности и продается на основании разных договоров купли-продажи.
Покупатель должен предоставить паспорт, договор банковского сейфа и, по требованию продавца, пакет документов, подтверждающих платежеспособность. Это может быть выписка из банка с указанием баланса, одобрение банка на получение кредита или документ — подтверждение пенсионного фонда на перевод материнского капитала в счет стоимости квартиры.
Иногда покупателю бывает трудно получить государственный грант или кредит. Продавцу рекомендуется позаботиться об этом и включить в договор пункт о том, что если покупатель откажется от гранта, ему придется заплатить покупную цену.
✅ Нотариальное заверение, госрегистрация
Договор должен быть нотариально заверен, если
- квартира находится в совместной собственности;
- продажа имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Необходимо уплатить государственную пошлину в размере 0,5% от цены договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (пункт 5 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации). При желании можно нотариально заверить и другие доверенности, но нотариальный тариф рассчитывается в соответствии со статьей 22.1 Нотариального кодекса и может составлять до 100 000 рублей.
В Росреестре регистрируется именно переход права собственности, а не договор. В то же время, ДКП является основным документом. Для регистрации квартиры новый собственник должен представить паспорта обеих сторон, расписку в трех экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 рублей и заявление о регистрации перехода права собственности.
Когда вся сумма поступает на счет продавца, комиссия снимается, и новый владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Ошибки и упущения в договоре о покупке недвижимости могут привести к потере квартиры или денег. Риск особенно велик при покупке квартиры в рассрочку. Помимо возможных потерь из-за нестабильности финансового рынка, продавец рискует вообще не получить деньги за квартиру или не иметь возможности возместить стоимость недвижимости в судебном порядке.
Как я могу вернуть свои деньги от недобросовестного продавца? Можно ли вернуть недвижимость, если покупатель не соблюдает условия? Можно ли будет компенсировать потерянное время? Чтобы проверить чистоту договора и предотвратить его срыв, юрист по строительству поможет в составлении договора. Правильная формулировка пунктов договора позволит вернуть деньги.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...