Задать вопрос
52 просмотров
80 просмотров
Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми (образец)
Содержание
Дети имеют право собственности, но в силу возрастных ограничений они не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Ребенок может владеть квартирой, домом или частью земельного участка — но распоряжаться имуществом можно только с разрешения органа опеки. Контроль необходим для защиты имущественных прав детей, чтобы по достижении 18 лет они могли пользоваться имуществом, которое унаследовали или получили в дар.
✅ Подготовка к оформлению договора купли-продажи квартиры несовершеннолетним
Законность сделки зависит от соблюдения процедуры, предусмотренной для продажи жилой недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Во-первых, необходимо определиться с терминами:
- Несовершеннолетний — это ребенок, не достигший 18 лет (статья 21 Гражданского кодекса Российской Федерации). Понятие совершеннолетия связано с понятием «правоспособность». С 18 лет можно выполнять работу, брать на себя обязательства и нести ответственность за их выполнение.
- Несовершеннолетние — это дети в возрасте до 14 лет. Важные сделки от их имени совершают их законные представители (статья 28 Гражданского кодекса) — родители или опекуны.
- Дети 14-18 лет имеют паспорт и могут самостоятельно копить деньги, вносить их на депозит и совершать мелкие сделки, но для распоряжения имуществом требуется письменное согласие законного представителя — родителя или опекуна.
- Эмансипация — это термин, относящийся к раннему совершеннолетию. Согласно статье 27 Гражданского кодекса, ребенок, достигший 16 лет, являющийся работником или предпринимателем по трудовому договору, может быть объявлен полностью дееспособным с согласия родителей и опекуна или по решению суда.
- Брачный возраст напрямую связан с дееспособностью. Подростки могут вступать в брак после 16 лет при наличии дееспособности в обязательном порядке (статья 13 Семейного кодекса).
Дети старше восемнадцати лет могут самостоятельно продавать жилую недвижимость. Молодые люди в возрасте от 14 до 18 лет могут подписать договор только с письменного согласия своих родителей (родных или усыновителей) или опекунов. Если дети достигли совершеннолетия, они могут продавать квартиру с 16 лет.
Самое главное правило — продажа квартиры (или ее части) несовершеннолетнему должна быть одобрена органами опеки.
Если согласие родителей не было получено в момент подписания ребенком договора купли-продажи (с 14 до 18 лет), оно может быть получено позднее. Если ребенок совершеннолетний или достиг 18 лет, то нет необходимости обращаться в органы опеки. В противном случае невозможно заключить договор без привлечения органа власти.
✅ Может ли несовершеннолетний купить квартиру?
Из-за ограниченной дееспособности ребенок не может сам купить недвижимость, поскольку у него нет собственного дохода. Если они получили наследство или социальные пособия, только законные представители имеют право распоряжаться деньгами под надзором OOP.
Сделки, в которых родитель или другой близкий родственник продает свое имущество ребенку, не допускаются. В качестве покупателя выступает опекун или родитель (аналогично продаже от имени ребенка).
Сделки, в которых ребенок покупает жилую недвижимость, крайне редки. Единственным исключением являются сделки с недвижимостью, при которых родитель должен зарегистрировать ребенка в качестве доверенного лица на продаваемое имущество.
✅ Как получить разрешение органов опеки на оформление договора купли-продажи квартиры
Прежде чем обратиться в орган опеки, вы должны убедиться, что все требования для получения разрешения выполнены. Сотрудники компетентного органа будут оценивать следующее:
- Возможность заселения ребенка с другой недвижимостью. Чтобы не нарушить имущественные права детей, законный представитель должен предоставить несовершеннолетнему альтернативное жилье той же площади, что и продаваемое. Если доля в жилой недвижимости продается, родитель должен приобрести (подарить) эквивалентную долю в другой недвижимости (жилой недвижимости, доме) — см. «Как подарить долю в жилой недвижимости или доме». См. статью «Как подарить несовершеннолетнему ребенку долю в квартире».
- Условия жизни в новом доме. Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет жить в месте с худшей инфраструктурой и возможностями развития, ООП не примет сделку.
- Предоставить ребенку сумму, равную цене продаваемого имущества. Если другое жилье не предоставляется, вырученные от продажи средства будут перечислены на счет ребенка. Ребенок может распоряжаться этой суммой, когда ему исполнится 18 лет.
Иногда DSO требует, чтобы деньги были перечислены на счет ребенка до подписания договора купли-продажи. Если этой суммы нет, у родителей есть два варианта:
- предпринять юридические действия против отказа АОП утвердить дом;
- Проведите переговоры с покупателем о внесении задатка в размере стоимости квартиры и объясните ему ситуацию.
На момент совершения сделки ребенок может владеть более чем одним объектом недвижимости, например, ½ доли жилья, подаренного бабушкой, ¼ доли дома, унаследованного от дедушки. Если один из объектов недвижимости продается, ситуация с активами ребенка ухудшается. Поэтому важно, чтобы дети имели право на альтернативное жилье во время или после продажи, а не до нее.
Как это сделать:
- Письменно договориться о том, что часть дома выделяется ребенку или что недвижимость оформляется на имя несовершеннолетнего.
- Предоставьте письменное доказательство покупки альтернативной недвижимости. Это может быть временный договор купли-продажи, обязательство о выделении доли по договору дарения.
Гражданин С. решил продать квартиру, 1/3 которой принадлежит его 12-летней дочери. Чтобы получить разрешение на продажу от органа опеки, она попросила своих родителей подарить девочке третью часть их квартиры (в равных долях). После этого женщина обратилась в CPS за разрешением, но получила отказ. С точки зрения PIO, девушка уже имеет две доли в двух объектах недвижимости, а тот факт, что подарок был сделан в рамках подготовки к продаже, является незарегистрированной спекуляцией со стороны владельца квартиры.
Вы должны обратиться в AOP и согласовать условия предоставления разрешения, а затем действовать.
Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в AOP:
🔻 Исключения
В некоторых случаях AOP разрешает продажу жилья без предоставления альтернативного жилья, если для этого есть веские причины. Примерами таких случаев являются:
- Родители переезжают в другую страну на постоянное место жительства;
- Приобретение недвижимости по договору аренды, но при условии завершения строительных работ;
- необходимость медицинского лечения или срочного переселения в связи с неблагоприятной экологической ситуацией;
- необходимость лечения, срочного переезда в связи с неблагоприятной экологической ситуацией или учебой в другой стране.
Этот список может быть расширен. КПК действуют только в лучших интересах детей, даже если иногда им приходится отступать от правил. Если вы не согласны с решением, вы можете оспорить его в суде.
✅ Нужно ли согласие второго родителя?
При продаже имущества ребенка оба родителя должны обратиться в органы опеки. Если один из них не согласен, вопрос будет решаться в суде.
Раздельное проживание и развод не являются основанием для отказа в согласии.
Исключение составляют отсутствие отца (матери), лишение родительских прав и смерть. В таких случаях представитель ребенка представляет документ, подтверждающий причины отсутствия второго родителя.
✅ Форма и содержание договора
Договор заключается в письменной нотариальной форме. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 54 ГК РФ), в договоре указываются условия, на которых имущество переходит от продавца к покупателю.
Обязательные и дополнительные условия содержатся в документе. Последние предоставляются на усмотрение сторон и отражают их личные пожелания.
Большинство контрактов состоит из следующих пунктов:
- Преамбула — содержит название документа, дату и место подготовки. Приводится следующая информация: ФИО продавца (несовершеннолетнего), личные данные (место и дата рождения); ФИО законного представителя ребенка, паспортные данные; ФИО и паспортные данные покупателя.
- Предмет договора. Здесь указывается продаваемое имущество. Жилье должно быть описано, т.е. должен быть указан его адрес, квадратные метры, разделенные на жилую и нежилую площади, площадь здания, в котором оно находится, и точное расположение недвижимости по отношению к другим жилым помещениям. Если у имущества более одного собственника, необходимо указать долю ребенка. Указывается название документа, устанавливающего право собственности продавца на недвижимость. Это может быть договор дарения, договор приватизации или документ о наследовании, в котором имя ребенка указано в качестве бенефициара имущества. Если жилье является залоговым, например, заложено, обращено взыскание или заложено, в договор включается информация о кредиторах или других бенефициарах имущества.
- Стоимость жилья, порядок оплаты. В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса РФ, если цена не указана, договор считается незаключенным. Может быть указана общая цена или цена за 1 м2 площади квартиры. Условия оплаты должны быть четко указаны. Самым безопасным способом оплаты является аренда банковской ячейки: продавец не сможет получить доступ к деньгам до выполнения определенного условия, например, подачи декларации о передаче собственности в Росреестр. Альтернативными вариантами являются использование аккредитива, перевод средств со счета покупателя на счет продавца или перевод средств наличными.
- Права и обязанности сторон. Здесь указываются все детали сделки, например, обязанность продавца предупредить о любых недостатках квартиры, обязанность снять с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в квартире. Указываются конкретные даты: Сдача жилья, оплата жилья и т.д.
- Пункт о правоспособности продавца (или его представителя) и покупателя.
- Подписи сторон. Представитель расписывается за себя и за ребенка.
🔻 Нюансы составления договора, если ребенок — покупатель квартиры
Формально покупатель является представителем ребенка, но акт оформляется на несовершеннолетнего. Кроме содержания преамбулы, договор ничем не отличается.
Если ребенок не достиг 14 лет, то в договоре указывается «покупатель в лице его законного представителя…». В этом случае родители (или законные опекуны) действуют самостоятельно, и присутствие ребенка не требуется.
Если ребенку больше 14 лет, он должен присутствовать во время процедуры, иметь при себе паспорт и подписать все документы. Законные представители должны дать свое согласие на сделку. Он прописывается в отдельном нотариальном документе или включается в договор в виде отдельного пункта. Ребенком является «покупатель, действующий с согласия своих законных представителей…».
✅ Документы
Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов. Сторона продавца, представляющая интересы несовершеннолетнего, должна представить следующее
- паспорт представителя ребенка — родителя или опекуна до 14 лет, опекуна с 15 лет;
- для проведения операции необходимо получить разрешение от AOP;
- Документы о праве собственности на жилье;
- Свидетельство о праве собственности (свидетельство Единого государственного реестра юридических лиц);
- Выписка из земельного кадастра;
- Выписка из домовой книги;
- Выписка из лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
- Нотариально заверенная DGCS.
Продавцу достаточно иметь при себе паспорт и, если потребуется, документ, подтверждающий платежеспособность.
✅ Оплата за нотариальное удостоверение
Поскольку сертификат является обязательным, плата составляет 0,5% от суммы договора, не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей (абзац 1 пункта 5 статьи 333.24 НК РФ).
Существует много споров о том, кто должен платить нотариусу. Должник — это лицо, в интересах которого совершается нотариальное действие. Если жилье (долю) продает ребенок, расходы несет продавец, но стороны могут договориться об ином порядке оплаты.
✅ Госрегистрация
В Управлении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Договор представляется в качестве основания для регистрации передачи. Ребенок может подать документы по достижении 14 лет. Несовершеннолетних представляют их законные представители.
При желании вы можете избавить себя от визита в Росреестр (МФЦ), ведь согласно закону от февраля 2019 года АКТ, требующий свидетельства, направляется нотариусом, если иное не предусмотрено договором. Покупателю нужно только представить необходимые документы и оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Для государственной регистрации вам необходимо:
- предъявить документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельства о рождении);
- заполнить заявление о регистрации перехода прав собственности;
- представить квитанцию об оплате государственной пошлины;
- предъявить свидетельство о праве собственности на жилье, кадастровый паспорт, технический паспорт
- предоставить краткую информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении
- представить надлежащим образом подписанный договор купли-продажи в 3 экземплярах.
Поскольку продается имущество несовершеннолетнего, необходимо предоставить следующую информацию:
- утверждение органами опеки и попечительства;
- согласие отца (матери) ребенка на продажу;
- Если имущество продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, то для продажи необходимо согласие остальных собственников.
Поскольку документ о праве собственности заверяется нотариально, процесс регистрации занимает всего 3 рабочих дня. Если необходимые документы отсутствуют, регистрация приостанавливается до устранения недостатков.
После того, как переход права собственности от несовершеннолетнего к покупателю зарегистрирован в реестре, представитель продавца может получить причитающуюся сумму, и сделка считается завершенной.
Продажа имущества от имени несовершеннолетнего должна осуществляться осторожно. Если вы знаете закон, вы можете полностью защитить себя от риска отмены покупки. Договоры, заключенные от имени детей, с наибольшей вероятностью могут быть признаны недействительными. Необходимо учитывать все нюансы и обладать знаниями, чтобы не потерять время и деньги: Если в доме проживает несовершеннолетний, какие документы могут быть использованы для подтверждения юридической обоснованности сделки? Какой договор необходим для покупки? Кто должен нести расходы по нотариальному заверению договора и регистрации передачи прав собственности? Ответы на все эти вопросы дает юрист сайта.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...