Задать вопрос
97 просмотров
49 просмотров
Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности (образец) 2022
Содержание
Что может быть проще, чем найти покупателя и подписать договор о продаже квартиры? В теории все довольно просто, но когда речь заходит о совместной собственности, необходимо учитывать множество нюансов, начиная от права преимущественной покупки и заканчивая получением денег. Не все разбираются в тонкостях бизнеса — в результате могут возникнуть ситуации с мошенничеством, невыплатой денег, неправильным расчетом долей, нарушением интересов партнеров и т.д.
Как составить договор купли-продажи дома, находящегося в совместной собственности? Что в нем должно содержаться, где нужно зарегистрироваться и сколько это будет стоить? Ответы вы найдете в нашей статье.
✅ Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?
Прежде всего, важно отметить тонкости продажи дома в совместной собственности. Акционеры могут распоряжаться своими акциями различными способами. Обычно путем продажи всей квартиры. Однако они могут продать свои акции и отдельно — по различным соглашениям с покупателем (статья 246(2) Гражданского кодекса).
Поэтому необходимо выбрать способ завершения сделки:
- один договор — если совладельцы продают квартиру в целом и в договор включены все доли в квартире;
- разные договоры с одним покупателем — если они продают акции по отдельности в соответствии с правом преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Если собственники решили продать всю квартиру, они должны дать взаимное согласие. Все владельцы должны присутствовать у нотариуса для подписания договора купли-продажи. Неявка или отсутствие согласия одного из собственников может привести к срыву сделки.
Если договор заключается на продажу одной доли в квартире, то в нем участвуют две стороны — продавец и покупатель. Остальные владельцы не участвуют в сделке, но у них есть преимущество быть одними из первых, кто купил акцию.
Что выгоднее? Определенно, это совместное соглашение для всех совладельцев. Преимуществ у такого подхода гораздо больше, но есть и два недостатка — уменьшение налогового вычета (1 млн рублей для каждого) и долгая дискуссия о цене недвижимости.
Подробнее о продаже недвижимости по договору купли-продажи читайте в статье «Продажа совместного имущества».
🔻 Форма и содержание
Закон не предъявляет каких-либо особых требований к составлению договора купли-продажи. В целом, применяются общие положения об исполнении договора между покупателем и продавцом (статьи 549-550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Форма договора купли-продажи проста и содержит основные условия сделки. Заполняется на печатном бланке, реже — рукописно синей пастой. Размер листа — А-4, без исправлений, полей и посторонних надписей.
Содержание включает в себя следующие элементы:
- Место — место, где подписан АКД;
- Дата обработки;
- Название документа;
- ФИО продавца — совладельца жилья (указать паспортные данные, дату рождения, адрес проживания);
- Полное имя покупателя — аналогичная информация;
- Предмет договора — жилой ансамбль, адрес, этажность, площадь, кадастровый номер;
- Опишите размер долей продавцов (например, Иванов — ½ часть, Гаврилова — ¼ часть и Ярцева — ¼ часть);
- указание документов — по какому праву совладельцы приобрели свои доли (например, в результате приватизации имущества);
- цена имущества — рыночная или кадастровая цена (инвентаризационная); — если квартира продается по долям (отдельно).
- Информация о депозите или общей сумме, уплаченной за жилье — когда это было сделано, как это было подтверждено (обычно выдается квитанция);
- Полная или неполная выписка со счета;
- На жилье нет никаких обременений — залоговых прав, залогов, претензий третьих лиц (в том числе детей);
- подробности осмотра жилищного сообщества, обнаруженные дефекты (если таковые имеются);
- права, обязанности и ответственность сторон, участвующих в сделке;
- Информация о разрешении споров — например, через жалобу или суд;
- следующие шаги, которые должен предпринять покупатель — это регистрация документа о праве собственности на недвижимость;
- срок, в течение которого сделка будет зарегистрирована в Росреестре;
- Отсутствие ущерба — нетрудоспособность, болезнь, скрытые мотивы (также заверяется нотариусом);
- количество экземпляров договора — не менее 4 (для сторон, один для нотариуса, один для кадастровой палаты);
- Подписи сторон — продавца и покупателя.
Незадолго до заключения основного договора стороны могут официально изложить свои намерения в предварительном договоре.
Важно дополнить акт протоколом передачи. Информацию о подготовке и содержании текста можно найти в статье «Акт приема-передачи доли квартиры».
✅ Образец договора купли продажи квартиры в долевой собственности 2022
✅ Список документов
Приложение к соглашению сторон — это пакет документов — подтверждение информации, указанной в соглашении.
Подготовьте следующие документы:
- Паспорта или свидетельства о рождении для детей до 14 лет — копии и оригиналы;
- Документы на жилье — все совладельцы должны предоставить
- Документы о регистрации права собственности — свидетельства или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- сканированная копия доверенности — если от имени продавцов действует представитель.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (может запросить нотариус, но, возможно, вам придется получить ее в Росреестре);
- Техническая документация и кадастровые документы;
- Справка об оплате долга за квартиру — выдается в ЕИРЦ по желанию каждого продавца;
- Справка о составе семьи — иначе выписка из жилищного реестра;
- Передаточный акт (прием-передача).
Основной список может отличаться. В зависимости от ситуации, органы ЗАГСа могут также запросить документы — например, согласие второго супруга, документ из органа опеки, уведомление о продаже доли в жилье, подтверждение из БТИ об отсутствии самовольных изменений и т.д.
Получение комплекта сертификатов может занять от 2 до 4 недель — имейте это в виду при сборе документов.
✅ Нужен ли нотариус?
Правовые акты, связанные с совместной собственностью, должны быть заверены нотариусом. Это нововведение действует с 2016 года и с тех пор не утратило своей актуальности (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Однако с 31 июля 2019 года ситуация изменится — можно будет обойтись без нотариуса в случае продажи квартиры всеми собственниками.
В обязанности нотариуса входит проверка юридической обоснованности сделки, установление совладельцев и проверка документов на квартиру. Психически неуравновешенные лица немедленно исключаются из сделки. Если имущество заложено или находится в залоге, нотариус отказывается заверять договор.
Одной из новых обязанностей нотариусов является передача электронных документов в ФКП Росреестра. С 1 февраля 2019 года эта услуга предоставляется бесплатно. Поэтому участникам купли-продажи не нужно лично идти в МФЦ или Росреестр — за них это делает нотариус. После проверки стороны получат готовую выписку из Единого государственного реестра прав собственности.
✅ Сколько стоит договор купли-продажи квартиры?
Когда вы обращаетесь к нотариусу, вам необходимо заранее составить бюджет на его услуги. Расценки варьируются в зависимости от типа работы и региона, в котором предоставляется услуга.
Стоимость подписи и печати нотариуса на договоре купли-продажи составляет 0,5% от стоимости квартиры. Закон устанавливает минимальную и максимальную ставку госпошлины — 300 и 20 000 рублей соответственно. Кто должен платить? Этот вопрос должен быть согласован заранее. Обычно все расходы берет на себя покупатель или делит их пополам.
Подготовка договора «под ключ» — еще 2-5 тысяч рублей.
Дополнительные услуги нотариуса (UPTH) стоят от 2 до 8 тысяч рублей.
Покупатели также несут расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию сделки в Росреестре — 2 000 рублей для всех участников. Если покупателей несколько, государственная пошлина делится в соответствии с их долями.
✅ Ошибки в составлении договора
Нередко стороны, участвующие в сделке, допускают ошибки, которые приводят к отказу в регистрации прав собственности. Приходится срочно исправлять неточности, ходить по инстанциям, запрашивать дополнительную информацию и терять время.
Юристы отмечают наиболее частые ошибки при формировании ДКП квартиры:
- Отсутствие нотариальной формы — продавец и покупатель обращаются напрямую в Росреестр и логично получают отказ. Без нотариуса сделка не состоится, и это обстоятельство необходимо учитывать.
- Отсутствие согласия супругов — если доля принадлежит и мужу, и его жене, необходимо согласие обоих. Перед продажей совместной доли в жилом помещении необходимо обратиться к нотариусу и получить согласие супруга (статья 35 Семейного кодекса).
- Невозможность получения согласия органа опеки и попечительства (ОСО) — если в сделке участвуют дети младше 18 лет или совладельцы, не имеющие согласия. Обязательным условием является согласие муниципального органа опеки. Если у вас есть дети, вы также должны выделить им долю в новом доме (в качестве альтернативы вы можете перевести деньги на банковский счет).
- Неправильная цена договора — недооценка или переоценка стоимости квартиры может привести к неприятным последствиям. Особенно если ценник сособственников выше, а доля случайно была продана по гораздо более низкой цене (статья 250 пункт 3 Гражданского кодекса).
- Отсутствие процедуры расчета с продавцом — в договоре есть пункт о размере и условиях оплаты за квартиру.
- Отсутствие акта передачи — большинство ЗАГСов не примут заявление, если к документам не приложен такой акт.
- Опечатка — если в контракте есть опечатка, сделка будет приостановлена. Опечатка в номере может привести к отказу в регистрации — у вас есть 3 месяца, чтобы найти и исправить опечатку.
Итак, чтобы заключить договор купли-продажи кондоминиума, вам необходимо обратиться к нотариусу. Соглашение содержит условия: ФИО участников, адрес квартиры, площадь, размер долей, цена, сборы, способ расчета. Одновременно с актом составляется акт приема-передачи квартиры.
Продажа совместного имущества связана с рисками — в дело вовлечены большие деньги. Неточности могут привести к вызову в суд, потере средств и даже потере квартиры или доли. Важно не только составить договор купли-продажи, но и учесть риски, чтобы потом не возникло проблем. Мы рекомендуем вам обратиться за консультацией к специализированному юристу на нашем сайте. Таким образом, вы можете быть уверены, что не попадете в ловушку мошенников, сэкономите деньги и совершите юридически чистую сделку.
Посмотрите видео, объясняющее, как правильно заполнить договор о продаже дома:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...