Задать вопрос
74 просмотров
490 просмотров
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)
Содержание
Договор, регулирующий продажу неотъемлемых приспособлений в жилище, составляется по взаимному согласию сторон — подписание этого документа не является обязательным условием и напрямую не регулируется законом. Вопрос о раздельной оплате «неотделимых условий» обсуждается на этапе составления предварительного договора.
✅ Понятие неотделимых улучшений (условий)
Неотделимыми условиями являются все изменения, произведенные наймодателем и его/ее иждивенцами для улучшения жилого помещения. К ним относятся перепланировка жилья, ремонт, установка бытовой техники и дорогостоящей сантехники.
Стоимость проживания определяется на основании
- год постройки дома, его характеристики, цена земли, на которой он расположен;
- Месторасположение недвижимости (важна инфраструктура и престижность района).
- Размер/дизайн жилища.
Улучшение жилья обычно требует значительных инвестиций — после проведения ремонта и оборудования стоимость жилья увеличивается. Технически это является основанием для взимания с покупателя отдельной платы.
✅ Гражданский кодекс
Вопрос о взимании дополнительной суммы за постоянные улучшения имущества при заключении сделки купли-продажи никак не урегулирован в действующем законодательстве. Улучшения упоминаются только в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относится к аренде жилья. Это означает, что стороны свободны в своих решениях — нет вопроса о прямом нарушении закона.
✅ Зачем составлять договор?
На практике договор о продаже неразборных светильников в квартире служит лишь для уменьшения налоговой базы. По соглашению сторон покупатель оплачивает
- само жилище
- стоимость улучшений (цена устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем).
Общая сумма соответствует реальной стоимости имущества. Преимущество для продавца очевидно: он должен заплатить налог только на стоимость жилья (13%). Вторую часть платежа он получает от покупателя в качестве компенсации ранее понесенных расходов (документ не прилагается к договору купли-продажи и налог не взимается).
Продавец платит налог только при продаже жилья, которое находилось в его собственности менее 5 лет (менее 3 лет в случаях, предусмотренных законом).
Эта норма прописана в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Если продаваемая квартира была приобретена более 5 лет назад или продана по цене ниже предыдущей цены покупки (то есть нет реальной прибыли), то нет смысла заключать отдельные договоры на квартиру и улучшения.
✅ Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?
Если стороны согласны, составляется предварительный договор на покупку квартиры с описанием всех имеющихся улучшений и их стоимости. Основной договор в большинстве случаев доверяется нотариусу, так как любая неточность в документе может привести к очень серьезным проблемам (потере квартиры или денег). Специалист получает отчет об оценке имущества от независимой оценочной компании. Указанная там сумма прописана в документе.
Стороны договора купли-продажи светильников в квартире заключают отдельный договор. В документе стоимость указывается цифрами и словами. В нем также содержатся все данные о сторонах, участвующих в сделке, объекте продажи и способе передачи средств (наличный, безналичный, через банковскую ячейку).
При подготовке налоговой декларации продавец должен представить ее копии в налоговую инспекцию:
- договор купли-продажи квартиры (повторное соглашение между сторонами не предусматривается, так как сумма, выплачиваемая продавцу, формально компенсирует ранее сделанные инвестиции);
- документы о получении денег на жилье (не на улучшение).
Он также претендует на налоговый вычет (государство предлагает возможность уменьшить налоговую базу).
Налоговая декларация составляется и в том случае, если продавец не получает дохода от бизнеса. Это может произойти, если сумма продажи после вычета 1 миллиона рублей (сумма налогового вычета, предоставляемого государством) меньше или равна «0» (это и есть цель оформления продажи «улучшений»).
Копия договора о продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Расписка, написанная от руки синей ручкой, является доказательством получения денег (в случае спора рукописный документ подтвердит, что расписку написал продавец — одной подписи для идентификации недостаточно). Документ не нужно заверять нотариально, однако он будет признан судом, если покупателю понадобится отстаивать свои права при оспаривании сделки.
✅ Риски для покупателя/продавца
Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.
- Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
- Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.
По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
- Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.
Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.
Подведем итоги:
- Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
- Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
- Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
- Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
- Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
- Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.
Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...