Задать вопрос
64 просмотров
34 просмотров
Договор купли-продажи с квартиры с правом проживания
Содержание
Одинокие пожилые люди, срочно нуждающиеся в деньгах, могут заключить договор о продаже своего жилья с правом проживания в нем. Насколько безопасна такая сделка для обеих сторон и чем она отличается от пенсионного страхования?
✅ Можно ли заключить ДКП с правом проживания?
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договоров — к ним могут быть приложены любые дополнительные условия (главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству). Поскольку предоставление права проживания бывшему владельцу не противоречит закону, этот пункт может быть включен в наследственный договор. Такой документ является смешанным, поскольку содержит элементы различных договоров (статья 421 (3) Гражданского кодекса).
✅ Отличие договора купли-продажи с правом проживания от ренты
Многие путают договор о праве проживания с аннуитетом — это совершенно разные понятия.
Договор купли-продажи с правом проживания
Постоянный или пожизненный аннуитет
Оплата полной цены контракта вместе с распиской о получении денег. Стоимость дома немного ниже рыночной цены, что привлекает покупателей. После оплаты новый владелец ничего не должен продавцу (не обязан содержать его, платить деньги, покупать лекарства и т.д.).
Пожизненное содержание бывшего владельца жилья, оплата коммунальных услуг, ежемесячная выплата оговоренной суммы (ренты) и получение взамен процентов в случае просрочки платежа. В случае заключения соглашения возможна выплата части стоимости дома, но заявленная сумма всегда значительно ниже рыночной стоимости. По сути, это означает, что недвижимость покупается в рассрочку.
Новый владелец регистрирует права собственности. Новый владелец может продать, подарить или обменять недвижимость без предварительного согласия предыдущего владельца.
Новый владелец регистрирует собственность. Он должен полностью выполнять условия договора аннуитета, в противном случае договор может быть расторгнут. Без согласия бывшего владельца невозможно совершить какие-либо действия с имуществом.
Бывший владелец сохраняет регистрацию по месту жительства, но может быть выселен, если договор составлен с нарушениями. Чтобы избежать этого, стоит нанять опытного юриста для составления текста. В частности, необходимо урегулировать нюансы возможной перепродажи квартир с обязательной регистрацией «квартиросъемщика» в ДКП.
Лицензия принадлежит предыдущему владельцу. Выселить его без его согласия и воли невозможно.
В большинстве случаев земельный кадастр не регистрирует ипотечные кредиты.
Аренда — это плата.
Риск расторжения договора такой же, как и в случае с другими договорами купли-продажи.
Сделка расторгается, если новый владелец не выполняет взятые на себя обязательства или чувствует, что больше не может их выполнять. Договор аренды также может быть расторгнут по взаимному согласию.
Покупатель получает дом целиком. Он должен уважать право бывшего домовладельца оставаться в доме, но может быть не заинтересован в содержании дома — в противном случае существует угроза аннуитета. В такой сделке обе стороны получают то, что хотят.
Договор считается односторонне обязывающим. Новый владелец должен выполнять все обязательства, предусмотренные договором, в то время как арендатор после передачи квартиры не имеет никаких других обязательств, только права. Поскольку трудно соотнести стоимость дома с обязательствами, одна из двух сторон может иметь значительно меньше, чем другая.
Ниже рассматривается договор аренды — договор аннуитета требует отдельного обсуждения.
✅ Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания
Трастовый договор составляется по обычным правилам, с той лишь разницей, что право проживания бывшего владельца после перехода права собственности к покупателю определяется отдельной статьей.
🔻 Порядок действий
Согласование деталей . На первом этапе стороны должны согласовать все детали сделки, включая точную цену и возможность перепродажи дома в будущем — у бывшего владельца должна быть гарантия, что он не окажется на улице. В ходе переговоров составляется предварительный договор.
Договор купли-продажи подписывается и заверяется у нотариуса. В отличие от договора аннуитета, договор купли-продажи квартиры с правом проживания в ней не нужно заверять нотариально, но лучше заверить договор. Поскольку пожилые люди часто предпочитают продавать свою собственность таким образом, существует высокий риск того, что их дееспособность будет поставлена под сомнение.
Даже имея справку из психоневрологического консультационного центра, вы не можете быть уверены, что продавец осознает последствия сделки. Подпись нотариуса значительно снижает риск последующего оспаривания титула — она подтверждает компетентность продавца и покупателя в момент завершения оформления документов. Кроме того, текст договора должен быть составлен с учетом всех возможных нюансов и особых условий — эту работу следует доверить специалисту, специализирующемуся на юридических вопросах. Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, документ должен содержать список лиц, которые будут проживать в квартире.
В случае если продавец недееспособен, вместо него в сделке должен участвовать опекун. Письменное подтверждение от органа опеки является обязательным.
Завершение сделки . На заключительном этапе покупатель должен зарегистрировать переход прав на недвижимость — для этого ему необходимо посетить многофункциональный центр или местное отделение Росреестра (в случае нотариальной регистрации передачей документов будет заниматься нотариус). С момента регистрации, согласно документам, квартира принадлежит новому владельцу (это указано в выписке из ЗАГСа), но физически он становится собственником только после подписания акта передачи квартиры, уплаты денег и получения расписки. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.
🔻 Документы
Для составления передаточного акта необходимы следующие документы:
- Паспорта всех сторон;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (заменяет свидетельство);
- Документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (например, дарение, приватизация, наследование);
- Договор купли-продажи, составленный сторонами;
- Если жилье было приобретено в браке, нотариальное согласие супруга на продажу и свидетельство о браке/разводе (регистрация прав возможна и без согласия супруга, но в расчете будет отражен этот момент — сделка считается спорной).
- Согласие органа опеки и попечительства (если продавец недееспособен);
- Технический паспорт дома (это позволит вам проверить, не было ли произведено незаконных изменений);
- Выписки из домовой книги и лицевого счета, справка из управляющей компании об отсутствии задолженности;
- Договор об авансовом платеже (если квартира сдается в аренду);
- сертификаты PDP и PD (они косвенно подтверждают правоспособность продавца, но не являются аргументом в суде, если сделка оспаривается).
Большинство из этих документов необходимы покупателю для оценки рисков. В Росреестр необходимо предоставить паспорт, заявление и 3 экземпляра копии документа (№218-ФЗ), на основании которого осуществляется регистрация. Государственная пошлина подлежит уплате.
✅ Оформление договора купли-продажи квартиры с правом проживания
Пожизненный трастовый договор несет определенные риски как для покупателя, так и для продавца. Неточности в формулировках могут привести к оспариванию сделки. Чтобы избежать этого, стоит нанять юриста для составления документа. Не следует использовать стандартные формы.
В дополнение к основным условиям договора есть еще один пункт о праве проживания. Структура документа в целом выглядит следующим образом:
- Информация о продавце/покупателе и лице, которое будет проживать в недвижимости (если это не сам продавец, а его родственник);
- Полная информация о предмете сделки (адрес, площадь, этаж и т.д.).
- Любые соглашения, заключенные сторонами;
- Срок проживания (обычно указывается пожизненное проживание, но можно договориться и об ограниченном сроке);
- Назовите стоимость имущества цифрами и словами;
- Права/обязательства, расселение/передача имущества;
- условия, при которых сделка может быть расторгнута;
- точную дату и подписи сторон.
В некоторых регионах регистрационные органы рассматривают документ о праве собственности с правом проживания как форму аренды — чтобы избежать отказа в регистрации, стоит заверить документ нотариально (хотя закон этого не требует). Преимущество такого решения в том, что вам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр (МФЦ) — нотариус сам отправляет документы (обычно в электронном виде).
🔻 Расходы
Если в квартире не проживают дети и она не является совместной собственностью, нотариальное заверение не требуется. Если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, вам придется заплатить от 4 до 11 тысяч рублей (в зависимости от региона) за подготовку документа и процент от сделки за нотариальное заверение:
- Если стороны являются близкими родственниками — 2% от суммы сделки + 3 тыс. руб;
- Если нет — 2% от суммы сделки после вычета 1 млн. рублей + 7 тыс. рублей (от 1 до 10 млн. рублей по стоимости квартиры).
Подробности содержатся в статье 22.1 Принципов нотариата. Заявление на регистрацию подается бесплатно.
Вторая статья расходов — государственная пошлина. В настоящее время она составляет 2 тысячи рублей. Что касается налогов, то если квартира находится в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то продавец обязан заплатить в казну штата только 13%. Если имущественные права были приобретены более 5 лет назад, подоходный налог с физических лиц платить не нужно.
🔻 Сроки
Срок регистрации регламентирован частью 1 статьи 16 № 218-ФЗ от 13.07.15 № 16 и составляет 7 или 9 дней со дня поступления документов и заявления в регистрирующий орган или МФЦ. Необходимо учесть время, необходимое сторонам для обсуждения деталей и подготовки документов, а также день, отведенный на визит нотариуса. В среднем весь процесс занимает около 1 месяца, но может занять и больше времени (например, если необходимо восстановить утраченные документы или узаконить модификацию).
🔻 Риски
Риски существуют как для покупателя, так и для продавца. Покупатель может столкнуться со следующими трудностями:
- Оспаривание сделки родственниками — у них есть возможность доказать в суде, что пожилой человек не отвечает за свои действия;
- отказ в регистрации в связи с тем, что продавец, передав права собственности, теряет и права пользования, так что этот пункт договора некорректен (такая ситуация хоть и редка, но совершенно ничтожна, если в доме остается жить другое лицо, не являющееся собственником).
Если в договоре будут допущены ошибки, продавец может оказаться на улице, и никакой суд не восстановит его право на проживание в квартире. Более того, он не защищен в случае перепродажи квартиры другим покупателям — даже если он останется в квартире согласно договору, нет гарантии, что психологическое давление новых жильцов не заставит его съехать добровольно.
Стоит ли заключать договор аренды или аренда квартиры — лучшее решение? Как защитить себя от возможных рисков? Местные юристы помогут вам разобраться в юридических нюансах сделки и уберечь себя от ошибок при составлении документа.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...