Задать вопрос
93 просмотров
173 просмотров
Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)
Содержание
Покупке или продаже недвижимости иногда предшествует длительный процесс подготовки сделки и согласования всех условий. Контракт (письмо о намерениях) может служить для фиксации устных договоренностей и определения порядка дальнейшего взаимодействия между потенциальными продавцом и покупателем.
✅ Назначение договора о намерениях
В российском законодательстве нет четкого определения термина «письмо о намерениях», однако такие документы разрешены в сделках с недвижимостью согласно статье 421(2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Они актуальны в тех случаях, когда невозможно продать квартиру сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Наиболее распространенными причинами являются:
- Временное отсутствие достаточных средств у покупателя или отсутствие необходимых для сделки документов у продавца;
- одна из сторон не явилась на слушание в установленный срок;
- необходимость изучения правоустанавливающих или иных документов, что иногда может занять много времени.
Вы можете подписать письмо о намерениях, чтобы зафиксировать на бумаге намерение одной стороны (продавца) продать квартиру, а второй стороны (покупателя) — купить ее, и указать необходимые для этого варианты. Он не создает никаких юридических обязательств и не несет никакой ответственности в случае невыполнения условий и подписания основного договора купли-продажи (BCA). Тем не менее, подписание меморандума о взаимопонимании полезно, потому что это
- подтвердить намерения сторон продолжать совместную работу;
- определяет объект будущей сделки (конкретное свойство) и возможные условия (но они могут быть изменены);
- определить последовательность запланированных мероприятий и сроки их выполнения;
- организовывать контакты с агентами по недвижимости, нотариусами и другими специалистами;
- организовать дальнейшие встречи между покупателем и продавцом;
- Использовать текст для подготовки основного договора купли-продажи.
🔻 Отличия от предварительного договора купли-продажи
Письмо о намерениях аналогично предварительному договору купли-продажи, требования к которому указаны в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Фактически, оба документа предусматривают последующее заключение договора купли-продажи. Однако между ними есть существенные различия:
- Предварительный договор. Он устанавливает обязательство по своевременному заключению основного АКТ и содержит его основные положения.
- Письмо о намерениях. Она лишь подтверждает намерения сторон, участвующих в продаже, и меры, которые они планируют предпринять для их реализации.
Суть документа определяется не названием, а формулировкой. Если в нем говорится о заключении другого договора и его условиях, то это предварительный договор. Если он определяет только порядок осуществления действий, необходимых для последующей продажи, то это соглашение о намерениях.
Последний документ имеет ограниченную юридическую силу. Она подлежит добровольному исполнению и не гарантирует завершения сделки. Если одна из сторон отказывается в будущем самостоятельно завершить продажу, другая сторона не имеет права принуждать ее к этому. Однако в случае возникновения спора суд примет во внимание все доказательства отношений между продавцом и покупателем и их намерения относительно сделки. Соответственно, соглашение может быть полезно для защиты своих интересов в суде.
Если потенциальные покупатель и продавец убеждены в согласии, следует подписать предварительный договор. Если есть обоснованные сомнения относительно дальнейшего сотрудничества и стороны не готовы подписать основной договор, лучше составить письмо о намерениях.
✅ Как составить договор
Договор о намерениях по продаже жилой недвижимости составляется в письменной форме (рукописной или печатной), в зависимости от количества подписывающих сторон. Стандартной формы не существует. Различные виды сделок с недвижимостью имеют свои индивидуальные условия, которые должны быть учтены в документе. Важно использовать очень четкие формулировки, чтобы исключить возможность двусмысленности и недопонимания между сторонами.
🔻 Содержание соглашения
Закон не устанавливает жестких требований к содержанию, поэтому продавец и покупатель имеют право применять те условия, которые они хотят. Однако в тексте желательно указать, что это не предварительный договор. В противном случае, в случае конфликта, одна из сторон может претендовать только на информативный характер соглашения и его добровольное исполнение без каких-либо обязательств, в то время как другая сторона будет настаивать на полной юридической силе, обязательном исполнении и ответственности в случае одностороннего отказа.
В соглашение должна быть включена следующая информация:
- Имя, дата и место заключения;
- Подробная информация о партиях: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и проживания, паспортные данные.
- Указание намерений сделки, описание объекта (адрес, характеристики конкретной недвижимости), возможно, предварительная цена.
- Роль каждой стороны (кто является покупателем, кто продавцом).
- Описание предварительных условий (например, отсутствующих сертификатов и разрешений).
- Дополнительные условия для общения между сторонами: Время, необходимое для встречи для принятия окончательного решения по сделке, процедуры распределения расходов, использование услуг агента по недвижимости, нотариуса и т.д.
- Подписи сторон.
Рекомендуется ссылаться в тексте на отсутствие юридических обязательств сторон и избегать формулировок о заключении АКТ к определенной дате, иначе документ будет приравнен к договору предварительной купли-продажи. Однако допустимо включить в формулировку о планируемой продаже квартиры указание на период для дальнейшего обсуждения условий и период, в течение которого продавец не имеет права предлагать квартиру другим покупателям. При наличии последнего условия также может быть предусмотрено наказание за его нарушение.
🔻 Необходимые документы
Для заключения договора необходимы документы, подтверждающие личность покупателя и продавца, их права на жилье и все их сделки, связанные с жильем:
- Паспорта;
- Документы о праве собственности на жилье;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- техническая документация на объект недвижимости;
- дополнительные разрешения (например, от других сособственников при продаже доли в жилом помещении или от второго супруга при продаже имущества, приобретенного в браке).
Со стороны покупателя требуется только паспорт, все остальные документы предоставляются продавцом. Если они отсутствуют на момент подписания договора, в тексте может быть оговорена обязанность продавца предоставить недостающие сертификаты и время, необходимое для этого.
🔻 Срок действия
Стороны могут указать любой срок действия, включив его в текст отдельным пунктом. Этот срок определяется исходя из времени, необходимого для оформления документов, получения денег или выполнения других условий, необходимых для заключения основного договора. После этой даты покупатель и продавец должны встретиться, чтобы продолжить совместную работу (либо в рамках основной продажи, либо для корректировки своих действий) или отказаться от нее.
Рекомендуется оставлять небольшой запас на случай непредвиденных обстоятельств. Допустимо также не указывать никаких сроков. В этом случае договор действует в течение одного года.
✅ Образец договора о намерениях купли-продажи квартиры
✅ Нотариальное заверение и государственная регистрация
Документ приобретает юридическую силу сразу после подписания. Российское законодательство не предусматривает обязанности нотариально заверять заявления о намерениях. Однако стороны могут сделать это по собственной инициативе, что дает дополнительные преимущества:
- Нотариус проверяет составление и наличие ошибок перед нотариальным заверением и помогает выявить предполагаемые мошеннические действия одной из сторон.
- В случае судебного разбирательства заверенная копия имеет большую ценность.
Также нет необходимости регистрироваться в государстве. Подписание письма о намерении приобрести жилую недвижимость не имеет юридических последствий (переход прав собственности от продавца к покупателю, возложение обязательств и т.д.), поэтому нет необходимости регистрироваться в Росреестре.
✅ На что обратить внимание
Если одна из сторон по определенным причинам отказывается выполнять действия, предусмотренные договором, она обычно имеет право отказаться от продолжения продажи без каких-либо последствий. Однако в зависимости от формулировки возможны различные варианты. С точки зрения судопроизводства, письмо о намерениях может считаться юридически действительным, если
- прямо указывает на то, что стороны обязаны заключить генеральный договор аренды (и поэтому он эквивалентен предварительному договору).
- Для выполнения условий были понесены расходы (включая внесение задатка или аванса покупателем).
Этот статус определяется только судом. Следовательно, если одна из сторон может потребовать выполнения условий, а другая сторона отказывается это сделать, она может быть привлечена к юридической ответственности по статье 445(4) Гражданского кодекса (возмещение понесенного ущерба, принуждение к действию). При предъявлении претензии важно помнить, что пострадавшая сторона может отстаивать свои права только в течение срока действия документа. Однако если этот срок истек, а стороны не договорились о дальнейших действиях, документ автоматически аннулируется.
Какие аспекты следует учитывать при составлении заявления о намерении продать? Какие трудности могут возникнуть в этом процессе? Во время бесплатной консультации юристы объяснят процедуру подписания и помогут подобрать формулировки для составления грамотного договора. При необходимости специалисты готовы сопровождать сделку от самого начала до регистрации недвижимости в Росреестре, чтобы проконтролировать соблюдение законодательства и минимизировать возможные риски для заинтересованных лиц.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...