Задать вопрос
115 просмотров
58 просмотров
Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего
Содержание
Вполне разумно, что взрослые (родители, опекуны и попечители) не имеют права распоряжаться имуществом ребенка по своему усмотрению. Однако детям также не разрешается самостоятельно выдавать разрешения или заключать договоры.
Поэтому все сделки с недвижимостью, касающиеся имущества несовершеннолетних, могут осуществляться только с разрешения Управления по опеке и социальному обеспечению (WGO).
Эта процедура позволяет защитить права детей и предотвратить нарушения и злоупотребления со стороны родителей, опекунов и попечителей.
В этой статье мы рассмотрим особенности сделок, затрагивающих интересы детей, и процедуру получения разрешения CPS на покупку или продажу дома, принадлежащего ребенку.
✅ Процедура покупки и продажи жилья при участии Органа опеки
С 2016 года все сделки, связанные с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним (полное или совместное владение), должны быть нотариально заверены.
Нотариус может удостоверить сделку купли/продажи только с одобрения AOP, в противном случае сделка не состоится, а если и состоится, то будет оспорена или даже недействительна.
Нотариус отвечает за нотариальное заверение законного перехода права собственности, а орган опеки — за защиту имущества несовершеннолетних (статья 37, пункт 4, статья 292 Гражданского кодекса).
Поэтому, прежде чем обратиться к нотариусу для совершения сделки с недвижимостью, законные представители ребенка должны получить справку из органа опеки — разрешение на сделку.
🔻 Когда разрешение Органа опеки не нужно?
Органу опеки не нужно выдавать разрешение на сделку, если ребенок только зарегистрирован в жилом помещении, но не является собственником недвижимости.
Для такого ребенка нет никакого риска, и он не теряет право собственности на имущество — его нет.
✅ Перечень документов для продажи
🔻 Заявление о выдаче разрешения на покупку-продажу
Декларация является самым важным документом, в котором родители (опекуны или попечители) выражают свое намерение продать недвижимость ребенку и просят разрешения на проведение сделки.
В заявлении должны быть изложены причины продажи принадлежащего ребенку имущества и показано, что права ребенка не будут ущемлены; в нем также должны быть указаны планы и намерения в отношении вырученных от продажи средств (например, покупка другого жилья) и приведены подтверждающие документы.
Орган опеки, который имеет право запретить или разрешить сделку, заинтересован в финансовом положении ребенка, которое не должно пострадать от сделки, и в правах детей, которые не должны быть ущемлены.
Заявление должно быть подано обоими родителями, даже если они не состоят в браке, не разведены или не проживают раздельно и не являются совладельцами имущества.
Единственное исключение — когда мать или отец лишены родительских прав: в этом случае подавать заявление не обязательно (ст. 71 п. 1 СК РФ), достаточно представить в качестве доказательства решение суда. В остальных случаях мать и отец имеют равные права и обязанности по отношению к сыну или дочери (согласно статье 61(1) Семейного кодекса).
Если ребенок старше 14 лет, он также должен подать заявление о передаче права собственности (согласно статье 26 Семейного кодекса). Детьми до 14 лет — заявление не требуется (согласно статье 28 Семейного кодекса).
Если заявление подается опекуном или попечителем, то опекун или попечитель должен приложить постановление об опеке и удостоверение опекуна.
Точная форма заявления не предписана законом, но местные органы власти могут использовать собственные формы и шаблоны. Вам следует обратиться за советом в AOP, прежде чем писать неформальное заявление самостоятельно.
Заявление на получение разрешения на переработку обычно содержит следующую информацию:
- Имя назначенного лица, название органа опеки местного органа власти;
- ФИО, место жительства и место пребывания законных представителей ребенка;
- Название: «Заявление о выдаче разрешения на продажу дома…» ;
- Данные о ребенке: полное имя, место и дата рождения, место регистрации и место жительства;
- Подробности назначения опеки или попечительства над ребенком, ссылка на документы, подтверждающие полномочия законного представителя.
- Подробная информация об имуществе ребенка: Заявление об основаниях, ссылка на подтверждающие документы
- Изложение причин, по которым жилье должно быть продано;
- заявление о намерениях и планах ребенка по сохранению имущества: купить другое жилье, положить вырученные деньги в банк, погасить ипотеку
- Ссылка на подтверждающие документы (например, предварительный договор купли-продажи);
- Запрос: разрешение на проведение операции;
- Список документов;
- Дата;
- Подпись.
🔻 
🔻 Документы для получения разрешения на продажу
Основными документами, которые необходимо представить в орган опеки для получения разрешения на продажу квартиры или комнаты, являются:
- Паспорта родителей (опекунов или попечителей);
- Свидетельство о браке (если родители ребенка являются мужем и женой), свидетельство о разводе (если они разведены), свидетельство о смерти (если в живых остался только один родитель).
- Свидетельство о рождении ребенка или паспорт
- Приказ об опеке или попечительстве (если опекун или попечитель обращается за разрешением в AOP)
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (документы, подтверждающие создание или переход права собственности)
- Соглашение о сделке с недвижимостью
- Свидетельство о праве на наследство
- Приватизационный сертификат;
- Судебные решения;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- Технический паспорт;
- Сделка по оценке стоимости имущества;
- Выписка из домовой книги (содержит информацию о зарегистрированных и проживающих в жилом помещении лицах). Если ребенок не зарегистрирован в продаваемом жилом помещении, вам потребуется выписка из домовой книги по месту регистрации ребенка. Только владелец (или его законный представитель) может выдать частичный сертификат (справку о проживании);
- Согласие совладельцев — в случае продажи доли.
✅ Перечень документов для покупки
Невозможно просто продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (п. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
Органы опеки крайне неохотно продают жилую недвижимость, если на ее месте не будет куплен другой дом. Деньги, положенные на банковский счет, не являются самой надежной гарантией финансовых прав ребенка. Органы опеки не всегда одобряют ипотеку на вырученные от продажи деньги: отчасти потому, что недвижимость заложена, отчасти потому, что доля ребенка может быть меньше, чем предполагалось изначально. Органы опеки обычно не дают разрешения на строительство дома на средства, вырученные от продажи или покупки жилья в новостройке по договору совместного владения.
Договор дарения с родственником (например, бабушкой и дедушкой ребенка) также не всегда приветствуется органами опеки, так как ребенок уже может быть наследником и собственником имущества. В этом случае орган опеки всегда проверяет, кто дарит или передает долю в имуществе, родственные отношения и отношение собственника к ребенку, а также техническое состояние и условия проживания.
Даже если предполагается, что проданное имущество будет заменено другим имуществом, орган опеки требует защиты финансовых прав ребенка. Если сделка ухудшает финансовое положение ребенка, орган опеки отказывает в выдаче разрешения.
Родители должны доказать, что новое жилье останется прежним:
- Размер доли, принадлежащей ребенку. Если ребенок является единственным собственником имущества, то разделить новое имущество на меньшие доли между несколькими совладельцами не представляется возможным;
- Стоимость имущества . Новое жилье может оказаться не намного дешевле, особенно в ущерб ситуации. Если разница в стоимости незначительна, DSO попросит родителей перевести «лишние» деньги на счет ребенка;
- Жилая площадь . Например, они не могут купить комнату в коммунальной квартире вместо целой квартиры, даже если стоимость жилой площади одинакова;
- Местонахождение. Квартира, приобретаемая взамен прежней, должна быть расположена в менее благоприятной и незастроенной части города, желательно недалеко от школы или детского сада, который посещает ребенок;
Если покупка нового жилья планируется позднее (не одновременно с продажей), необходимо подписать договор о предварительной покупке для подтверждения намерений.
После завершения сделки родители (опекуны или попечители) должны сообщить, что они приобрели недвижимость, на которую у них есть разрешение. К отчету должна прилагаться справка (выписка) из земельного кадастра с указанием права собственности на недвижимость и кадастровых данных.
Если сделка так и не состоялась и имущество не было приобретено, необходимо представить выписку (справку) из банка, подтверждающую, что вырученные средства были перечислены на счет, открытый на имя ребенка.
🔻 Основные документы
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: приватизационный акт, свидетельство о наследстве, договор дарения или договор купли-продажи;
- Паспорта, свидетельства о рождении владельцев квартир, свидетельства о браке;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Технический паспорт на объект недвижимости;
- Заключение экспертизы;
- Выписка из домовой книги;
- Справка об оплаченных счетах за коммунальные услуги.
🔻 Дополнительные документы
Чтобы получить разрешение на продажу, родители (или опекун) должны также доказать, что права ребенка не будут нарушены. Для этого вы должны предоставить попечителю соответствующие документы.
Если вы планируете купить квартиру без ипотеки:
- Согласие собственника квартиры на покупку (согласие может быть заверено нотариально или передано хранителю лично);
- предварительное соглашение о покупке другого имущества, принадлежащего ребенку;
Если покупка жилья планируется с использованием ипотечного кредита:
Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. Не все банки готовы выдать ипотечный кредит, если владельцем недвижимости является ребенок.
- Одобрение банка на ипотеку недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку;
- Если банк не согласен, то обязательство родителей (других сособственников) выделить ребенку долю в квартире после полного погашения долгов.
Если вы намерены перечислить выручку от продажи на банковский счет ребенка.
- Договор с банком на открытие банковского счета.
Если вы собираетесь подарить ребенку другое имущество.
- Договор дарения;
- Договор с банком на открытие банковского счета;
- Другие документы.
✅ От юриста
Каждый местный орган власти или местное правительство может иметь свои собственные процедуры работы органа опеки. Некоторые местные органы власти запрашивают необходимые справки и декларации в рамках межведомственного процесса, другие просят родителей (опекунов или попечителей) собрать документы самостоятельно.
Прежде чем начать сбор документов, необходимо проконсультироваться с представителями DPO вашей провинции или округа.
В зависимости от обстоятельств, представители OOP могут также запросить дополнительные документы.
Например, если мать или отец не живут вместе и не знают, где находится другой родитель, и поэтому не могут обратиться за разрешением на процедуру, можно сначала обратиться в суд за признанием родителя умершим (статья 45 Гражданского кодекса) или пропавшим без вести (статья 42 Гражданского кодекса). Судебный приказ также может быть вынесен в случаях лишения или ограничения родительских прав или лишения или ограничения дееспособности.
Прежде чем приступить к составлению документов, вам может понадобиться личная юридическая консультация. Наш юрист бесплатно ответит на ваши вопросы, проконсультирует вас и поможет подготовить заявления и сделать запросы в соответствующие органы. Позвоните на горячую линию или напишите в круглосуточный чат поддержки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...