Задать вопрос
28 просмотров
44 просмотров
Документы для опеки при продаже квартиры 2022, разрешение органов опеки на продажу квартиры, может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого
Содержание
В случае если один из собственников является недееспособным или несовершеннолетним, продажа квартиры может быть осуществлена только опекуном. Как убедить власти в том, что права подопечного не будут нарушены, какие сроки необходимо соблюсти и какие документы собрать?
✅ Дееспособность детей и взрослых
Правоспособность является обязательным условием для совершения всех сделок.
Дети от рождения до 6 лет считаются юридически полностью недееспособными, так как они не понимают большинства своих действий или не могут отвечать за их последствия. Родители или опекуны берут на себя всю ответственность.
После 6 лет дети имеют право свободно выполнять работу, которая приносит им пользу и не требует государственной регистрации/нотариального заверения (статья 28 Гражданского кодекса).
С 14 лет расширяется объем дееспособности (статья 26 Гражданского кодекса) — возможность заключать договоры займа, купли-продажи и другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органа опеки и попечительства (ФСК). Полная дееспособность наступает по достижении восемнадцати лет.
Полная дееспособность может быть признана судом или органом опеки и попечительства даже в 16 лет, если несовершеннолетний вступает в брак, открывает предприятие или занимается предпринимательской деятельностью с согласия родителей.
🔻 Взрослые
Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значение и последствия своих действий. Решение о том, является ли человек недееспособным, принимает суд; родственники, представители ВОП или медицинского учреждения, в котором человек находится на лечении, могут оспорить это решение. Для человека назначается опекун, который действует от его имени при завершении процедуры после одобрения органом опеки.
Существует еще одно понятие: ограниченная правоспособность. Это означает, что человек может понимать, что он или она делает, но нуждается в надзоре из-за психического заболевания или зависимости. Ограниченная дееспособность также признается судами. Должен быть назначен опекун (в отличие от опекуна, опекун не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение процедуры).
✅ Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?
Управление имуществом недееспособного (ограниченно дееспособного) лица регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 37). Согласно закону, опекуны имеют право действовать от имени опекаемого лица, а попечители имеют право разрешать распоряжаться жилой недвижимостью после согласования действий с органами опеки.
Согласно закону, опекуны (попечители) или их родственники не имеют права заключать сделки с опекаемым. Это защищает недееспособное лицо от нарушения его или ее прав.
🔻 Последствия неправомерных действий
Все недееспособные и частично недееспособные лица имеют право владеть имуществом, но они не могут совершать юридически значимые действия со своим имуществом — необходимо согласие органов опеки и сотрудничество родителей, опекунов и попечителей. Если закон не соблюдается и имущество продается без согласия CPS, суд признает сделку недействительной (статьи 19, 20, 21 Федерального закона). Тот же результат будет иметь место, если недееспособное или частично недееспособное лицо решит действовать самостоятельно.
🔻 Когда разрешение ООП получать не нужно?
Если подопечный зарегистрирован в жилом помещении, но не является собственником жилья, разрешение от АОП не требуется. Однако это не означает, что человека можно выписать «в никуда» — снятие с регистрационного учета должно осуществляться одновременно с регистрацией в другом жилом помещении, не уступающем предыдущему (максимальный временной интервал — 14 дней). Если ребенок переезжает, он должен быть зарегистрирован по месту жительства одного из родителей. Невозможно зарегистрировать ребенка у других родственников или в пустующем жилье.
Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без опеки, вам все равно следует обратиться в ЗАГС — они проконтролируют процесс регистрации или снятия с регистрации, чтобы обеспечить защиту ваших прав.
Выписка и последующая регистрация на новом месте осуществляется через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней) и сайт госуслуг (до 4 дней). Необходимы следующие документы:
- Паспорта законно уполномоченных лиц (родителей, законных опекунов).
- Свидетельство о рождении или паспорт опекуна.
- Применение;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
✅ Обращение в органы опеки
Разрешение на продажу имущества несовершеннолетнего выдается органами опеки и попечительства в случае приобретения другого жилья взамен проданного. Новое свойство не должно уступать предыдущему. Продажа имущества и перевод вырученных средств на счет опекуна с меньшей вероятностью будет одобрена (потребуются дополнительные документы и подтверждение проживания).
🔻 Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?
AOP может разрешить перевод денег на счет опекуна в следующих случаях
- под государственной опекой
- нуждается в срочном и дорогостоящем лечении, и деньги потрачены именно на эти цели (диагноз должен быть подтвержден);
- берет долю в существующем доме;
- переезжает в другой город (в этом случае деньги сначала зачисляются на счет и должны быть использованы для покупки жилья в течение 2 месяцев).
Вы также можете отложить покупку жилья, если не можете быстро найти подходящую недвижимость. Если будет доказано, что человек действовал добросовестно, деньги будут переведены на счет и будет составлено письменное обязательство о покупке дома.
🔻 Оформление разрешения
- Реализация. Первый шаг — обратиться в местный OOP или IFC и заполнить декларацию о намерении продать имущество несовершеннолетним (недееспособным лицом). Образцы бланков будут предоставлены. Одним из пунктов является обязательство защищать интересы сообщества — без этого обязательства заявка не будет принята. Все законные опекуны или оба родителя должны подписать и вернуть его. Если брак расторгнут, требуется нотариально заверенное согласие второго родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (отсутствует не менее 2 месяцев), представитель CPS возьмет на себя юридическую роль. Заявление принимает районный инспектор; государственная пошлина за эту процедуру не взимается.
Помимо документов, инспектор должен иметь возможность посетить новый дом (если он находится в другом городе, сотрудник свяжется со своими коллегами, которые осуществят визит).
Необходимо доказать пользу подопечного — это не всегда очевидно.
Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 м² и покупает две однокомнатные квартиры площадью 30 м² (условия жизни ухудшаются). Доля ребенка в старой квартире составляет 1/9 площади (т.е. фактически ему принадлежит 9 кв. м). В качестве доказательства заинтересованности несовершеннолетнего дается письменное обязательство оформить одну из квартир на его имя (он получает 30 кв. м вместо 9). Такая сделка должна быть одобрена AOP.
Если условия жизни ухудшаются, должны быть очень веские причины для одобрения сделки. Аудитор не будет верить им на слово, а попросит предоставить доказательства (например, медицинскую справку, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения, или переезд из большого города в экологически чистый район).
🔻 Документы
При обращении в DCF родители должны предъявить свидетельство о браке (или свидетельство о разводе, если семья разделена) и удостоверение личности. Опекуны/попечители приносят свои паспорта и решение, уполномочивающее их.
Нетрудоспособному владельцу понадобится паспорт; несовершеннолетнему ребенку — свидетельство о рождении (оно служит доказательством родительского попечения) и паспорт (если ребенок его уже получил).
- Документы на проданное и приобретенное жилье (оценочная стоимость, выписки из Единого государственного реестра и домовой книги, технический план этажа, акты, справки о несудимости/несудимости);
- Предварительное предложение;
- Письменное согласие всех собственников на продажу;
- Банковский счет опекуна, если жилье не будет приобретено взамен продаваемого жилья;
- Другие документы, запрошенные инспектором АОПО.
Через 2-4 недели дается разрешение или выносится решение об отказе. Этот документ содержит пояснения и перечень условий, которые должны быть выполнены.
После получения одобрения стоит сразу приступить к оформлению — срок действия документа составляет всего один месяц (если не удастся договориться о продлении).
Поскольку инспекторы — нормальные люди, для них также нормально ошибаться в своих выводах. Если вы получили уведомление об отказе, стоит проконсультироваться с адвокатом. Он или она проанализирует приведенные аргументы и скажет вам, можно ли оспорить решение в суде.
Пример. Владельцами недвижимости являются мать и сын (70% и 30%, соответственно). Вместо того чтобы купить квартиру стоимостью 2 млн рублей, женщина решила купить дом за 4 млн рублей и использовать 15% для своего ребенка. Аудиторы отказали в этом на том основании, что доля несовершеннолетнего в новой квартире также должна составлять 30%. Это не совсем верно. Ребенок должен получать аналогичную долю. Если он получит 30 процентов, стоимость недвижимости удвоится по сравнению с прежней. Мать имеет абсолютное право уменьшить долю до 15% (стоимость составит 600 000 рублей, как и в предыдущей квартире).
✅ Порядок продажи жилья
При продаже квартиры через опеку, как правило, проводится альтернативная сделка — продажа квартиры без покупки другой недвижимости одобряется только в редких случаях. При такой сделке необходимо сделать следующее:
- выбрать недвижимость для покупки и в то же время найти покупателя на вашу недвижимость;
- Ведите переговоры и уведомляйте, что это покупка наоборот;
- Подать заявление в ООП и ждать решения;
- подготовить пакет документов для покупателя вашей недвижимости;
- проверьте документы, предоставленные продавцом;
- аренду сейфа;
- Одновременно заключать контракты, подписывать акты приема-передачи и подавать документы на регистрацию права собственности;
- Они получают деньги за проданную квартиру и рассчитываются с продавцом.
Если ребенку меньше 14 лет, от имени ребенка действуют родители (или опекун). После оформления паспорта ребенок участвует в сделке и подписывает его сам, а взрослый только подтверждает свое согласие в письменном виде.
Малейшие разногласия между сторонами и допущенные ими ошибки приведут к краху всей системы. Учитывая ограниченный срок действия согласия AOP, это становится серьезной проблемой.
✅ Нотариальное заверение
Сделки, в которых одна из сторон является несовершеннолетней или недееспособной, должны быть нотариально заверены. Необходимо оплатить сбор в размере 0,5% от стоимости квартиры. Оформление акта стоит от 3 тысяч рублей и выше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).
Как правильно продать дом через опеку и доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы на сайте ответят на ваши вопросы. Они будут заниматься этим сложным процессом для альтернативных сделок.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...