Задать вопрос
89 просмотров
30 просмотров
Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников
Содержание
Отдельно стоящий дом и недвижимость привлекают экономных и предприимчивых людей — управление домом — это прекрасная возможность жить вдали от городской суеты и наслаждаться природой. Обычно недвижимость находится в общей собственности. Дом и земля принадлежат более чем одному владельцу. Их доли равны, если договором не предусмотрено иное.
Что мне делать с моей долей в совместной собственности на недвижимость? У совладельцев есть ряд прав, но они также несут ответственность за содержание дома. Какие у них есть права, сколько у них обязанностей и как они могут распоряжаться своей долей? Подробнее об этом вы можете прочитать в нашей статье.
✅ Что такое долевая собственность?
Прежде всего, необходимо прояснить значение понятия «совместное владение», чтобы вы могли отличить его от других форм собственности.
Совместная собственность — это общая собственность на дом и землю, в которой определена доля каждого сособственника (ст. 244-245 ГК РФ).
Это может показаться сложным, но на самом деле все очень просто. Если дом и земля будут разделены поровну между 4 владельцами, то они получат по ¼ доли на человека. Обратите внимание, что доля собственности не выделяется на конкретное помещение или участок земли.
Когда возникает доля в совместной собственности?
- Покупка; ;
- Наследование недвижимого имущества;
- Наследование недвижимого имущества; Получение дара по договору дарения;
- Совместное строительство и т.д.
Вкратце, существует множество вариантов — дом и земля регистрируются как совместная собственность, то есть принадлежащая одновременно нескольким владельцам. Если доли не установлены, предполагается, что предметы находятся в совместной собственности. Например, товары, приобретенные совместно супругами.
Особенность совместной собственности заключается в том, что существует широкий круг совладельцев, от членов семьи до посторонних людей. Поэтому вам необходимо знать, что вы можете делать с акцией, а что противоречит закону. Рассмотрим права и обязанности владельцев частного дома с земельным участком на реальных примерах.
✅ Какие права есть у собственников дома и земли?
Даже самая маленькая доля является гарантией владения землей. Полномочия собственника прописаны в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кратко перечислим права собственника:
- Быть владельцем дома и земли;
- Для использования объектов недвижимости;
- Свободно распоряжаться им.
Однако совместное владение очень отличается от индивидуального (личного) владения. Гораздо удобнее, если домом управляет один человек. Ситуация усложняется, когда совладельцев несколько — в этом случае возникают конфликты между стилями жизни, привычками, характерами, ценностями….. Интересы других совладельцев должны быть приняты во внимание.
Так какие же права имеет владелец акции?
🔻 Продажа
Собственник может продать свою долю и выехать из квартиры. Покупатель также получает долю в собственности.
Подробности продажи:
- Уведомление других акционеров — в письменной форме с указанием цены и условий выкупа акции (статья 42(4) Федерального закона № 218).
- Документы на долю в собственности — свидетельство о праве собственности и регистрационные документы.
- Обозначение границ участка.
- Соблюдение права преимущественной покупки — сначала доля должна быть выставлена на продажу совладельцам и только потом должен быть найден покупатель (статья 250(1) Гражданского кодекса).
- Единая цена на продаваемую долю — нельзя установить более высокую цену для совладельцев и более низкую для внешних покупателей.
Если принцип права преимущественной покупки нарушен, сделка может быть легко оспорена. Обычно это делают другие совладельцы. У них есть 3 месяца, чтобы подать иск о переводе на них прав и обязанностей покупателя (статья 250.3 Гражданского кодекса).
Умер владелец частного дома с землей — после его смерти наследство было оставлено в равных долях дочери, сыну и партнеру. Женщина решила продать свою долю в доме, так как она никогда не встречалась со взрослыми детьми умершего. В соответствии с законом, она предложила свою долю двум другим партнерам, дочери и сыну покойного. После тщательного рассмотрения они согласились взять на себя долю третьего наследника. Указанная доля перешла в собственность дочери и сына — таким образом, они разделили имущество поровну и владели ½ дома и земли.
🔻 Аренда
Второй способ распорядиться своей долей — сдать ее в аренду.
Однако следует отметить, что сдача доли в аренду прямо запрещена законом, поскольку право не может быть передано в натуре. Согласно статье 607(1) Гражданского кодекса Российской Федерации, возможна аренда земельного участка в натуре. Другими словами, земельный участок должен иметь границы, межевые камни и другие особенности.
Собственник также не может сдавать в аренду долю в жилом доме, если она не предлагается как отдельная площадь. Такие вопросы обычно решаются на собрании акционеров. Вы должны попросить их выделить вам долю в натуре и дать на это разрешение.
🔻 Завещание на долю
Законный владелец доли может включить это в свое завещание. Таким образом, он определяет, кому и в какой пропорции достанется доля в имуществе. Завещание вскрывается сразу после смерти завещателя. Или после смерти одного из супругов — если было составлено совместное завещание (новое с 1 июня 2019 года).
Домовладелец имеет право оставить долю своим наследникам без необходимости согласия других владельцев дома. Завещание является свободным, односторонним актом, то есть согласие других сособственников не требуется (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Более того, завещатель не обязан уведомлять о своем завещании — это дело добровольное. Самое главное, чтобы документ был заверен нотариусом. Если наследодатель указал доли наследников, то проблем не возникает — номинанты получают свои доли и могут оформить свои имущественные права. Однако завещание может не содержать никакого соотношения долей. В этом случае все бенефициары получают дом и землю в равных долях (см. «Как наследовать по завещанию»).
Владелец частного дома составил завещание, но не успел определить доли наследников. После его смерти выяснилось, что наследодатель владел ½ частью дома и земли. Оказалось, что наследников по завещанию было трое: его сестра, дочь и внучка. По расчетам нотариуса, ½ доля должна быть разделена на три равные части — каждый из наследников получил по 1/6 доли дома и земли.
🔻 Дарение
Щедрый собственник может передать свою долю близкому родственнику или другому лицу при жизни (статья 572 Гражданского кодекса).
Дарение имеет сходство с завещанием. Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, совладельцу не нужно получать согласие других акционеров.
Не стоит играть с законом и заменять продажу доли на дарение, а потом платить деньги. Более вероятно, что обман будет раскрыт и судебного разбирательства не избежать. Важно понимать, что дарение — это добровольная и безвозмездная передача части имущества другому лицу.
Зайцев, Кулаков и Степанов имеют совместную собственность на дом и землю. Нет и мысли о мирной совместной жизни — мужчины ссорятся, часто спорят и пытаются досадить друг другу. Зайцев решает продать свою долю, но по налоговым соображениям закрывает сделку дарственной. Он находит покупателя, договаривается об условиях, оформляет фиктивный договор дарения, регистрирует акцию как дарение, а затем забирает деньги. Степанов и Кулаков узнали об этом, подали иск в суд и потребовали признать сделку недействительной. В качестве причины было указано, что продажа была скрыта договором дарения. Исковые требования были удовлетворены; суд признал, что сделка является поддельной в соответствии со статьей 170 (2) Гражданского кодекса, и это было указано в окончательном решении.
Таким образом, дарение не состоялось, поскольку с квартирой была заключена мошенническая сделка.
🔻 Залог доли
Владелец может включить свою долю в ипотеку, если он берет кредит. Теоретически такой вариант оправдан, но на практике его очень сложно реализовать — банки не готовы закладывать часть имущественного права. Как минимум, необходимо выделить долю в натуре и указать ее в квадратных метрах.
Согласие других акционеров не требуется. Если у владельца есть долг перед банком, кредитор имеет право заложить долю в доме (статья 255 Гражданского кодекса). Обычно в таких случаях банк пытается продать долю другим партнерам. Если они не хотят его покупать, банк ищет покупателя на публичном аукционе.
🔻 Получение доходов
Земля является источником дохода для ее владельцев.
Домовладельцы могут получать доход от эксплуатации земли:
- выращивание сельскохозяйственных культур;
- аренда земельного участка;
- Уступка;
- Строительство объектов.
Доход от использования земли делится между всеми совладельцами. Расчет относится к размеру акций.
Пример:
Четыре совладельца земли рядом с домом решают получить прибыль. Они сдают 18 участков в аренду для коммерческих целей. Ежемесячный доход от аренды составляет 100 000 рублей. Собственники имеют равные доли — каждый владеет ¼ частью земли. Доход от аренды также делится поровну — пропорционально, то есть по 25 000 рублей на каждого акционера.
🔻 Регистрация, прописка
Наличие доли в доме дает возможность зарегистрироваться по месту жительства. Если владелец делает это для себя, согласие других акционеров не требуется. Если вы хотите прописать в доме третье лицо, вам необходимо получить согласие всех совладельцев. Единственным исключением является регистрация детей собственника.
🔻 Выдел доли в натуре
Поэтому в большинстве случаев один совладелец должен получить согласие других совладельцев. Поскольку это не всегда осуществимо, существует возможность расстаться со своей долей и стать ее владельцем — мы называем это выделением доли в натуре.
Процедура
- Согласен со всеми совладельцами.
- Подайте заявление в бюро технических исследований или в российский земельный кадастр — пригласите инженера.
- Изучите возможность выделения акций в натуральной форме — технически это не всегда возможно.
- Перепланируйте жилое пространство: создайте изолированную зону с отдельным входом и коммуникациями.
- Определите подходящий участок земли рядом с домом.
- Получите технический план, зарегистрируйте собственность в земельной книге.
- Одновременно зарегистрируйте права собственности в МФЦ или Росреестре.
✅ Какие обязанности есть у собственников?
Обсудив права, перейдем к обязанностям владельца дома и земли. Выполнение их является обязательным.
🔻 Расходы, налоги
Деньги необходимы для содержания дома и земли. Однако в случае совместной собственности собственники несут расходы только пропорционально своим долям (статья 249 Гражданского кодекса).
Обязательные расходы:
- Плата за обслуживание — в частном доме она гораздо ниже, чем в квартире;
- Ремонт;
- Налог на недвижимость — от 0,1 до 0,5 — 2% в год.
Здесь необходимо прояснить один момент. Совладельцы могут заключить соглашение и договориться об освобождении от расходов. Например, можно договориться, что пенсионеры и многодетные семьи не должны платить за ремонт или что они оплачивают 50% эксплуатационных расходов. Также обратите внимание, что затраты могут быть не сбалансированы. Например, если один из владельцев пая владеет частью дома, но живет в другом месте, он не будет платить за электричество, воду, отопление и другие услуги. Правда, ему все равно придется внести свой вклад в общий бюджет на ремонт дома.
🔻 Оповещение о сделках
Мы частично коснулись этого обязательства ранее в этой статье. Владелец доли в праве общей собственности на дом уведомляет совладельцев о своем намерении. Это компенсационная сделка, затрагивающая интересы других собственников (например, продажа дома и доли в земле). Сюда также относится выделение доли в натуре. Если совладельцы не могут договориться, вам придется обратиться в суд.
Подарки, наследство и ипотека являются свободными операциями, т.е. о них не нужно сообщать. Даже если совладельцы возражают, собственник может осуществить сделку без их согласия. Нажмите здесь, чтобы узнать, можете ли вы сделать пожертвование без согласия владельцев.
Уведомление о сделке должно быть сделано в письменной форме. Владелец решает, как уведомить остальных акционеров: заказным письмом или через нотариуса. Второй вариант более надежен, но вам придется ждать ответа и заверять его нотариально.
Помните:
- При совместном владении домом и землей существует несколько владельцев недвижимости.
- Каждый из них владеет частью дома и участком земли.
- Совместный собственник имеет право распоряжаться своей долей — он может продать ее, подарить, завещать, заложить или выделить в натуре.
- Совладельцы получают доход пропорционально своим долям.
- С их согласия в доме могут зарегистрироваться другие совладельцы. Без согласия только для собственника и его несовершеннолетних детей.
- Совладельцы обязаны оплачивать расходы на коммунальные услуги. Кроме того, за дом и землю выплачивается ежегодный налог.
- Расходы могут быть разделены или один из владельцев может быть освобожден от финансовых затрат (по договоренности).
- Если вы продаете свои акции за вознаграждение, вы должны сообщить об этом другим акционерам. Например, в случае продажи.
Права и обязанности акционеров не должны нарушать закон. Превышение разрешений чревато проблемами с совладельцами. Споры часто заканчиваются в суде и длятся годами. Если вы хотите узнать о своих правах и обязанностях, свяжитесь с юристом на нашем портале. Эксперты ответят на вопросы о владении, пользовании и распоряжении вашей долей, дадут полезные советы по оформлению документов, помогут разрешить споры с сособственниками и предоставят пошаговый алгоритм действий. Консультации предоставляются круглосуточно и совершенно бесплатно!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...