Задать вопрос
115 просмотров
136 просмотров
Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры (образец) 2022
Содержание
Не всегда договаривающиеся стороны могут учесть все детали при составлении договора купли-продажи квартиры, а в некоторых случаях невозможно заранее выявить такую необходимость. Закон предусматривает, что необходимые корректировки могут быть внесены посредством дополнительного соглашения. Однако для того, чтобы изменения имели правовую основу, стороны должны соблюдать требования к подготовке таких документов.
✅ Что собой представляет
Дополнительное соглашение — это одно из возможных приложений к договору купли-продажи, текст которого дополняет, изменяет или отменяет определенные положения договора. Сам по себе документ не имеет юридической силы. Обычно он возникает по инициативе одной из договаривающихся сторон и уведомляет другую сторону о том, что он хочет внести коррективы или расторгнуть договор.
Различия между дополнением и SAB:
- Нет подробных технических описаний имущества (если только они не являются основанием для изменения).
- Договор не может быть заключен на срок, превышающий срок действия POA. Однако последний может действовать в течение более длительного периода.
- В то время как доверенность может быть подписана любым лицом, договор может быть подписан только лицами, указанными в уставе.
- Первым подписывается ЭПК, а вторым — дополнение (при необходимости).
Поскольку SEP должен быть заключен в письменной форме, это относится и к дополнению (раздел 1 статьи 452 Гражданского кодекса), в противном случае изменение условий будет недействительным. Оптимально, если стороны действуют по взаимному согласию. Если одна из сторон возражает или не хочет прийти к мировому соглашению, вы можете потребовать изменения или отмены АКТ в суде в соответствии с разделом 2 данной статьи. Последнее также предусмотрено, если другая сторона не отвечает в разумный срок (до 30 дней, если иное не предусмотрено запросом, договором или законом).
Если покупатель, обнаружив определенные нюансы, решит отказаться от покупки квартиры, стороны могут заключить дополнительное соглашение о расторжении сделки при условии, что новый владелец не зарегистрировал право собственности на недвижимость.
✅ Когда следует составлять соглашение
Российское законодательство не содержит перечня оснований, по которым может быть заключено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, которые стороны хотят пересмотреть:
- стоимость имущества
- условия для полной оплаты;
- процедура перевода денег;
- дата передачи ключей и документов;
- меры, которые должны быть приняты для устранения дефектов, выявленных в жилище;
- ответственность несет покупатель или продавец;
- сами договорные отношения (расторжение сделки).
На практике необходимость в регулировании положений договора купли-продажи квартиры возникает, когда
- В квартире были выявлены существенные дефекты, и стороны договорились пропорционально снизить цену квартиры. Подробнее читайте здесь: Осмотр квартиры перед покупкой
- Стороны решили оплачивать контракт в рассрочку вместо полной оплаты.
- Необходимо изменить личные данные участников сделки (фамилию, паспортные данные) или исправить название улицы, на которой находится недвижимость, чтобы право собственности можно было без проблем зарегистрировать в Россреестре.
- Покупатель не получил от третьего лица деньги, причитающиеся за сделку, поэтому условия оплаты необходимо изменить.
- Знание новых обстоятельств в связи с появлением наследников или иных третьих лиц, предъявляющих права на квартиру.
- У продавца изменились обстоятельства, и освободить квартиру в оговоренный срок не представляется возможным. Однако покупатель соглашается подождать положенный срок при условии, что новый срок будет подтвержден документально.
- Продавец сомневается в платежеспособности покупателя и должен принять дополнительные меры для обеспечения сделки (например, штрафы за просрочку платежа).
- У продавца или покупателя есть веские аргументы для отмены сделки.
🔻 Условия составления
Независимо от причин исхода, дополнительное соглашение должно отвечать следующим требованиям
- отсутствие противоречий с действующим законодательством Российской Федерации;
- обе стороны согласны с предложенными изменениями;
- составленный в форме, аналогичной ранее заключенному договору купли-продажи.
Если договор купли-продажи должен быть нотариально заверен (например, в случае кондоминиумов или мелких собственников), дополнительное соглашение также должно быть нотариально заверено. Во всех остальных случаях нотариальное заверение документа не требуется. Однако в целях повышения безопасности сделки и защиты себя от возможных рисков, стороны, участвующие в сделке, имеют право сделать это по своему усмотрению.
После подписания документа о праве собственности, содержащего существенные условия сделки, необходимо заключить дополнительное соглашение. Это можно сделать в любое время, но обязательно не позднее, чем за один день до истечения срока действия основного договора.
Если стороны еще не подписали ДЭХ, проще подготовить и подписать новую версию с изменениями, чем составлять дополнение к документу.
✅ Как составить дополнительное соглашение
Процедура завершения работы над дополнением выглядит следующим образом:
- Одна из сторон подает предложение об изменении договора;
- ведутся переговоры о возможности внесения поправок;
- составляется и подписывается дополнение, при условии, что обе стороны согласны с дополнением.
🔻 Необходимые документы
Для подготовки и подписания дополнения к договору купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:
- Удостоверение личности и полномочий сторон: для граждан — паспорт, для представителей — доверенность, для юридических лиц — правоустанавливающие документы;
- Доказательства изменения обстоятельств.
Участники сделки могут отказаться от дополнительных документов. Самое главное — подтвердить личность и полномочия лиц, подписавших договор. Для обоснования необходимости внесения поправок можно использовать следующие документы:
- Письма, заявления сторон, участвующих в сделке;
- Выписки/уведомления из жилищного отдела, административных органов.
- Судебные решения;
- Другие документы, объясняющие причины заключения соглашения.
Пример. Продавец Петров П.П. достиг соглашения с покупателем Ивановым И. Дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты по договору, так как И. потерял свой постоянный доход в связи с выходом из договора. В качестве доказательства в данном случае используется копия трудовой книжки с соответствующей записью.
🔻 Обязательная информация
Стандартной формы дополнительного соглашения не существует. Количество копий соответствует количеству копий POA. Документ должен содержать обязательную информацию, подтверждающую его законность:
- Название документа;
- Дата и место исполнения;
- Сведения о сторонах, участвующих в покупке, или их представителях (с указанием документов, подтверждающих их полномочия);
- Дата и детали исполнения АКТ;
- Новый текст для пунктов договора купли-продажи, в который было решено внести изменения;
- Наличие подтверждающих документов (копии прилагаются);
- Подписи сторон (+ печать, если юридическое лицо).
При необходимости стороны могут изменить основные положения договора, добавить новые или исключить ненужные пункты. Старые термины не нужно вставлять, а следует отсылать к соответствующему пункту.
🔻 Срок действия
Закон не содержит каких-либо специальных указаний на этот счет. Как правило, срок действия документа соответствует сроку действия доверенности. Кроме того, договаривающиеся стороны могут по собственной инициативе оговорить дополнительные условия в одной из следующих форм:
- Календарная дата;
- связано с определенными действиями/транзакциями одной из сторон;
- связанные с конкретными событиями.
✅ Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры
Вы можете обратиться к приведенному примеру, чтобы получить представление о содержании и форме документа. Это также сокращает время, необходимое для подготовки собственной копии: Для данного АКТ достаточно ввести даты сторон и поправки, которые необходимо внести.
✅ Трехстороннее соглашение
Дополнительное соглашение могут подписать только лица, участвующие в подписании основного соглашения. Однако, в зависимости от обстоятельств, трехстороннее соглашение может быть подписано, если сделка затрагивает интересы третьей стороны. Наиболее распространенным вариантом является сдача продаваемого имущества в аренду. Новый владелец может изменить арендную плату или другие условия сотрудничества с арендатором. В таком случае целесообразно заключить трехсторонний документ, в котором будут учтены интересы третьей стороны.
✅ Нужна ли государственная регистрация
Государственная регистрация земли в России отменена с 2013 года. Теперь сторонам необходимо только зарегистрировать переход права собственности. Соответственно, приложения к документу также не нуждаются в регистрации, если только они не касаются изменения объема прав на землю.
Пример. Условия договора о дополнении предусматривают наложение обременения на квартиру, поскольку покупатель был вынужден взять банковский кредит для оплаты сделки, а квартира была приобретена с помощью ипотеки. В такой ситуации необходимо зарегистрировать изменение объема прав на имущество.
Если требуется регистрация, процедура выглядит следующим образом:
- Подпишите акт о дополнении;
- Подать документы на регистрацию в Россреестр (МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте): дополнительное соглашение, заявление на изменение ЕГРН и подтверждающие документы на эти изменения (при наличии).
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию.
- Получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц с обновленной информацией.
🔻 Стоимость и сроки
Изменения в ЕГРН вносятся после уплаты государственной пошлины, размер которой указан в статье 333.33 Налогового кодекса:
- 350 рублей — для физических лиц;
- 1000 reiben. — Для юридических лиц;
- 200 и 600 рублей. — Для физических и юридических лиц, соответственно, о замене ипотечных договоров.
Если договор ипотеки заключается между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина уплачивается по ставке, установленной для физических лиц.
Сроки внесения изменений зависят от формы заявления и представления документов (ст. 16 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):
Условия применения
Срок, дни
Федеральная служба по ведению реестров государственного имущества
МФЦ
На основании нотариально заверенных договоров, свидетельств о наследстве или доли в совместном имуществе супругов
3 (при подаче документов в бумажном виде) 1 день (при подаче документов в электронном виде)
На основании судебного решения
На основании ипотечного договора
Нужно ли составлять дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Юристы нашего портала проведут для вас бесплатную консультацию и расскажут, на какие моменты необходимо обратить внимание при составлении документа. Эксперты порекомендуют наиболее правильные и грамотные формулировки, чтобы избежать двусмысленного толкования, чтобы минимизировать риск того, что стороны потеряют деньги или лишатся квартиры.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...