Задать вопрос
97 просмотров
47 просмотров
Доверенность на покупку квартиры (образец), покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя
Содержание
Покупатель может приобрести квартиру, не присутствуя лично при заключении сделки. В таких случаях покупатель должен получить доверенность на приобретение жилья, чтобы вступить в права собственности на него.
✅ Как оформить доверенность на покупку квартиры
Для дистанционной покупки требуется один из следующих видов доверенности:
- Индивидуальная доверенность. Он выдается для выполнения конкретного действия, например, сбора документов для оформления АКТ.
- Генеральная доверенность — это наиболее распространенная доверенность, которая позволяет владельцу собирать и подписывать документы и использовать имущество по своему усмотрению.
- Доверенность. Этот документ позволяет уполномоченному лицу делегировать процесс другому лицу, например, агенту по недвижимости или юристу, который лучше разбирается в вопросе и учитывает «подводные камни».
Существует еще один вид доверенности — «специальная доверенность», но их не рекомендуется использовать при покупке дома, так как это повторяющиеся и не однотипные действия.
Доверенность должна быть оформлена в письменном виде. Поскольку сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации и, в некоторых случаях, нотариальному удостоверению, доверенность на покупку квартиры также должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1, пункт 1 Гражданского кодекса РФ).
🔻 В чем преимущество генеральной доверенности перед остальными
Генеральная доверенность должна выдаваться только лицу, в отношении которого можно быть безоговорочно уверенным, что оно будет действовать совместно. Имея такой документ, представитель сможет
- оценить предлагаемые варианты и принять решение о выборе конкретной недвижимости;
- провести переговоры с владельцем и договориться о цене;
- изучил документы, подтверждающие бесспорный характер сделки;
- распоряжаться деньгами и выбирать наиболее удобный способ оплаты
- подписать контракт
- написать акт передачи;
- зарегистрировать право собственности на недвижимость в Управлении Росреестра.
По сути, покупка «от А до Я» осуществляется другим человеком, у которого есть время, желание и интерес для совершения сделки.
При оформлении «генеральной доверенности» в тексте предложения: «Даю право на приобретение квартиры в N и на совершение всех действий в связи с исполнением настоящего распоряжения…», «Доверяю приобрести квартиру и представлять себя в следующих учреждениях: бюро технической инвентаризации, Росреестре, местном отделе МФЦ, регистрационной палате, органах опеки и попечительства…; подписать договор купли-продажи; осуществить переход права собственности от моего имени…». Перечислен весь спектр юридической деятельности.
Такая доверенность выдается, когда супруг действует от имени всей семьи или когда родители покупают квартиру для ребенка на свои деньги, но не доверяют такой сложный процесс неопытному сыну (дочери). «Генералка» незаменима, если супруги уезжают надолго (муж уезжает в путешествие, экспедицию или на контрактную службу). В чрезвычайной ситуации жена может распоряжаться своим имуществом, не дожидаясь мужа.
🔻 Что дает разовая доверенность
Поскольку покупка дома — это многоэтапный процесс, один из этапов можно поручить юристу. Можно назначить адвоката для проверки законности сделки, подписания договора и акта передачи, регистрации перехода права собственности или проведения другой процедуры.
Например, если покупатель определился с выбором дома и составил предварительный договор, но вынужден уехать в командировку и не успевает завершить сделку, оставшиеся процедуры можно поручить третьему лицу с доверенностью. Документ будет содержать следующую формулировку: «Я уполномочиваю вас подписать договор купли-продажи квартиры в …. sign; стоимость квартиры составляет …» или «введите право собственности на имя … register».
🔻 Если находитесь в другом городе
Практично покупать квартиру по доверенности, если вы планируете переехать в другой город. Например, гражданин, работающий в Рязани и планирующий переехать в Москву, может назначить агента по недвижимости в Москве и доверить ему покупку недвижимости. Сам доверительный управляющий может продолжать работать и жить по месту регистрации. Ему не нужно постоянно ездить из города в город, искать дома, запрашивать рекомендации и делать другие вещи, требующие временного пребывания в другом городе.
✅ Правила оформления доверенности
Чтобы составить доверенность, вам необходимо обратиться к нотариусу с документами:
- Ваш паспорт и удостоверение личности адвоката (возьмите оригиналы и копии);
- документ с полной информацией о приобретаемой недвижимости (если только право выбора недвижимости не было передано уполномоченному лицу).
Генеральная доверенность заполняется на бланке нотариуса; другие виды доверенностей можно заполнить самостоятельно, но лучше доверить это профессионалу.
Доверенность содержит следующую информацию
- Дата и месяц публикации;
- Сведения об эмитенте и уполномоченном лице (ФИО и другие паспортные данные, место регистрации);
- Перечень видов деятельности, которыми занимается адвокат;
- Срок действия.
Доверенность, в которой не указана дата исполнения, является недействительной. Срок действия может быть опущен. По умолчанию он составляет 1 год с даты выпуска документа. Если доверенность выдана лицу для осуществления деятельности за рубежом и срок ее действия не указан, она действует бессрочно до ее отмены.
🔻 Образец доверенности на покупку квартиры
🔻 Когда доверенность на продажу квартиры недействительна
Наибольшую опасность при совершении сделок от имени доверенного лица представляет покупка на основании недействительной доверенности. Хотя существуют сайты, на которых можно проверить действительность документа, информация не всегда поступает вовремя из-за возможных ошибок связи. Вы должны сами выяснить, почему доверенность недействительна. На это есть несколько причин:
- Дата выпуска документа не указана. Срока годности может не быть, но начало срока действия обязательно.
- Срок годности. Проверьте срок годности и сравните его с текущим сроком годности. Если срок действия не указан, проверьте, прошел ли год с начала действия.
- Неверная информация в паспорте.
- Смерть учредителя. Если исполнитель завещания умирает, срок действия доверенности истекает.
- Доверитель недееспособен, юридически недееспособен или признан судом безвестно отсутствующим.
Доверенность также можно отменить. Оно должно быть оформлено в виде нотариального акта. На следующий день после внесения соответствующей записи в реестр предпринимателей нотариус обязан сообщить об отмене доверенности уполномоченному представителю и третьим лицам, заинтересованным в ее оформлении.
Если выяснится, что доверенность была отменена без ведома и информации заинтересованных лиц, то сделки, совершенные на основании доверенности, остаются действительными. Лицу, выдавшему доверенность, не помешает проверить, нет ли в ней неточностей или ошибок, иначе сделка может быть признана недействительной.
✅ Порядок покупки квартиры по доверенности
Чтобы купить квартиру по доверенности, вы должны
- Обратитесь к нотариусу, составьте список полномочий, которые может осуществлять адвокат, подпишите и запечатайте документ. Срок действия может быть сколь угодно долгим. При составлении «генералки» стоит выбрать более длительный срок действия, например, в случае длительного раздельного проживания супругов. Как правило, устанавливается срок в 3 года.
- С генеральной доверенностью уполномоченное лицо может обратиться к агенту по недвижимости или организовать юридическое сопровождение покупки жилья и выбрать объект покупки.
- Далее следует проверить юридическую чистоту сделки на предмет наличия обстоятельств, при которых титул может быть аннулирован. Чтобы проверить это, необходимо выполнить следующее: Справка ЕГРН, кадастровый паспорт, проверка законности изменений, проверка снятия с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, обеспечение своевременной оплаты коммунальных платежей. Если имущество принадлежит несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченной дееспособностью, для осуществления продажи требуется разрешение органа опеки. В случае продажи совместного имущества супругов продавец должен представить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.
- Если экспертиза пройдена успешно и все документы в наличии, можно составлять договор, в котором прописаны права и обязанности сторон и выбрана форма оплаты.
- Наймите сейф по договоренности с банком или примите другие меры для обеспечения безопасности платежа после перерегистрации свидетельства о праве собственности. Положите деньги в ящик (счет).
- После подписания договора — переоформить переход права собственности на квартиру. Для этого необходимо войти в Росреестр. Если в доверенности есть соответствующая запись о полномочиях на совершение регистрационных действий, то передача может быть завершена.
- Подписать акт приема-передачи. Данный документ подтверждает выполнение всех обязательств получателя.
На этом транзакция завершена.
🔻 Расходы
Стоимость доверенности составляет 200 рублей (статья 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации), но это только часть суммы к оплате. Отдельная плата взимается за выдачу доверенности и помощь в составлении некоторых статей. Каждый нотариус вправе самостоятельно определять стоимость юридических и технических услуг. Стоимость обычно составляет около 1500 рублей, но в случае близких родственников стоимость может быть ниже.
Следующая стоимость — нотариальное заверение. Она может быть обязательной или добровольной. Нотариальное заверение требуется, если недвижимость продается несовершеннолетнему, недееспособному лицу или участнику соглашения о совместном владении. Размер составляет 0,5% от цены контракта, но не может превышать 20 тысяч рублей. Если вы осуществляете нотариальное заверение на добровольной основе, вам придется заплатить больше, и согласно статье 22.1 Нотариального кодекса, эта сумма составляет
- 3000+0,4% от стоимости квартиры, если менее 1 млн. руб;
- 7000+0,2% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. рублей, если сумма по договору составляет менее 10 млн. рублей;
- 25000+0,1% от цены, превышающей 10 млн. руб. Однако эта сумма не может превышать 100 тысяч рублей.
Порядок оплаты текущих расходов согласовывается сторонами заранее. Переговоры может вести юрист, желательно знакомый с юридическими тонкостями дела. Таким образом, расходы, скорее всего, будет нести продавец.
При регистрации необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
✅ Риски покупки квартиры по доверенности
Поскольку в сделках по отчуждению имущества участвуют крупные суммы денег, на рынке недвижимости действуют группы мошенников. Бывают случаи, когда сделка проводится по поддельной доверенности, а деньги покупателя переводятся на фиктивный счет за несуществующую квартиру. Если вы планируете совершить покупку, вам нужно быть внимательным.
🔻 Со стороны продавца
Существует риск, что продавец расторгнет сделку, если выяснится, что юрист другой стороны превысил свои полномочия, имея дело с поддельными документами. Бывает и так, что недобросовестные родственники обманным путем оформляют генеральную доверенность и действуют от имени пожилого человека, не подозревая, что его имущество продается. Незаконность сделки можно установить путем судебного разбирательства, но это связано с материальными и моральными издержками.
Нередки случаи, когда доверительного управляющего уже нет в живых, но имущество продано или совершены другие юридически значимые действия под его руководством.
🔻 Со стороны покупателя
Главный риск для покупателя — довериться ненадежному человеку. Наибольшие потери возможны при выдаче генеральной доверенности. Например, недобросовестный или «черный маклер» с удовольствием берется за выполнение задания, а результат может быть плачевным:
- Адвокат обманным путем получает деньги за квартиру, не завершает сделку и скрывается.
- Квартира с хорошим ремонтом и планировкой может быть выбрана за значительную сумму и представлена покупателю как пригодная для продажи, но в действительности она была куплена по выгодной цене в тяжелой ситуации. Разница в стоимости достается мошеннику и его сообщникам.
- Такая некомпетентность также может привести к двусмысленности в документах, халатности при рассмотрении документов или неосознанной покупке заложенной квартиры с обращением взыскания, незаконной перепланировкой или скрытыми владельцами.
Покупатель не должен полностью доверять незнакомцу. Выдавайте генеральную доверенность только доверенным лицам, например, близким родственникам.
✅ Как обезопасить сделку
Чтобы избежать потери имущества и денег при покупке дома по доверенности, вам следует
- Проверьте личность прокси-сервера. Если вы даете доверенность агенту по недвижимости, необходимо выяснить, в каком учреждении он работает, проверить его репутацию по комментариям в СМИ и попросить рекомендации. Рекомендуется лично связаться с продавцом и обсудить детали сделки. Альтернативой может быть использование Skype и социальных сетей. Если вы не знаете продавца лично, вам не следует подписывать доверенность (за исключением доверенности на близкого родственника).
- Проверьте личность нотариуса в нотариальной конторе. Мошенники могут использовать поддельного нотариуса.
- Определите юрисдикцию, укажите тип дома, который вы хотите купить, и уточните все тонкости процедуры.
- Не назначайте уполномоченное лицо для получения средств, а если взаимодействие между продавцом и финансовым агентом неизбежно, поручите продавцу получить средства.
- Уточните, какие пункты должны быть включены в POA.
Чтобы защитить себя от мошеннических операций, доверяйте только доверенным лицам, оформляйте доверенности на определенные операции и обращайтесь за помощью к адвокату.
✅ Доверенность на риэлтора
При покупке дома вы можете выдать доверенность агенту по недвижимости, но не генеральную, а доверенность на конкретное действие. Вы не должны безоговорочно доверять агенту по недвижимости, но поручите ему выполнение определенных задач.
Помощь консультанта по недвижимости особенно важна, когда речь идет об альтернативной сделке, т.е. о покупке или продаже 2 или более объектов недвижимости одновременно. Покупатели осматривают квартиры, и если они согласны на покупку, то подписывают доверенность на агента по недвижимости. Это означает, что продажей нескольких квартир занимается один человек.
Агенты по недвижимости договариваются с покупателями, которые не хотят или не могут сами заниматься всем процессом или живут в другом городе или стране. Удобнее найти вариант подписания аккредитива или договора с банком на аренду сейфа, а затем нанять брокера для подписания договора и регистрации сделки.
✅ Доверенность на регистраторов
Регистрация перехода права собственности — простая, но обязательная процедура, требующая много времени и бумажной работы. Вы можете делегировать эту функцию регистратору. В этом случае в доверенности должна быть указана цель делегирования полномочий:
«…представлять мои интересы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органах с правом регистрации права собственности по договору купли-продажи квартиры…».
Доверенность должна быть составлена в письменной форме и заверена нотариально. Процедура безопасна, поскольку формулировка документа проверяется нотариусом, а регистрация не проводится без проверки сопроводительных документов.
Другие аспекты, которые необходимо проверить, — это подписание акта передачи и получение денег получателем. Документ может быть составлен лично или доверен уполномоченному лицу. Процедура передачи денег должна быть оговорена заранее и зафиксирована в договоре. Самый безопасный способ — использовать депозит надежного банка или нотариуса.
Самый безопасный способ купить квартиру — оформить генеральную доверенность на близкого родственника (родителей, взрослых детей или других лиц). Однако из-за незнания тонкостей сделки обманутыми могут оказаться даже самые близкие доверенные лица.
Адвокат может помочь при покупке жилья на расстоянии. Проведите исследование заранее, чтобы избежать проблем: Можно ли дать доверенность агенту по недвижимости при покупке дома? Как создать комиссию для регистрации перехода права собственности? Как купить квартиру в другом городе (стране), не выезжая с места жительства? Задайте вопрос юристу и получите бесплатную консультацию на сайте law-divorce.ru.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...