Задать вопрос
74 просмотров
151 просмотров
Генеральная доверенность на продажу квартиры (образец), как продать квартиру по доверенности
Содержание
Продажа квартиры — это сложный процесс, который включает в себя общение с чиновниками, сбор документов, общение с покупателями и решение финансовых вопросов. Если вы не можете осуществить продажу самостоятельно, вы можете воспользоваться генеральной доверенностью. Каковы риски, как вы можете их избежать?
✅ Что такое генеральная доверенность?
В законодательстве нет понятия «генеральная доверенность» — этот документ скорее следует называть генеральным доверительным договором (ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Она отличается от индивидуальной и специальной доверенности главным образом максимальным количеством юридически значимых полномочий, которые доверитель делегирует доверенному лицу.
Все сделки по передаче имущества, совершенные по доверенности, влекут юридические последствия для лица, выдавшего это полномочие (статья 182 (1) Гражданского кодекса). Согласно закону, считается, что они выполнены лично принципалом.
✅ Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру?
Генеральная доверенность уполномочивает доверителя совершать любые распоряжения имуществом (доверитель не должен быть уведомлен об этих распоряжениях). Есть только несколько ограничений. Агент
Вести переговоры с покупателями
Пожертвование недвижимости (если от владельца требуется указать имя дарителя)
Оформить/подписать необходимые документы
«Продать недвижимость самому себе
Завершите процесс регистрации
Закрытие счетов с покупателем
Осуществлять другие операции, описанные в документе (лизинг, обмен, регистрация изменений поэтажного плана и т.д.).
✅ Как оформить доверенность на продажу квартиры?
Только дееспособные лица могут выступать в качестве как представителя, так и доверительного управляющего. Генеральная доверенность выдается в форме (законодательно установленной формы не существует), заверенной частным или официальным нотариусом. В случае тюремного заключения или военной службы акт может быть подписан директором исправительного учреждения или командиром части. Для оформления трастового договора необходимы паспорта сторон и документы на продаваемое имущество. Договор доверительного управления содержит следующую информацию
- Дата/место подписи (без даты документ недействителен);
- Паспортные данные сторон;
- Точный список всех разрешений, подлежащих передаче;
- Полная информация о продаваемой недвижимости.
Также желательно указать:
- Срок действия документа (без этой информации он действителен в течение 1 года);
- Условия продажи недвижимости (особенно цена) — если вы не оставите это без внимания, вы избежите риска заключения невыгодной сделки;
- возможность/невозможность делегирования представителем своих полномочий другому лицу (если вопрос не будет решен, права могут быть переданы — не стоит рисковать в таких вопросах).
Нотариусы относятся к этому виду трастового договора очень внимательно, поскольку несут ответственность в случае причинения по неосторожности вреда имуществу гражданина: Они предупреждают своих клиентов о возможных рисках и информируют их о положениях Гражданского кодекса.
После того как документ подготовлен, внимательно прочитан, подписан и скреплен печатью, вы должны передать его своему доверенному лицу вместе с документами на продаваемое имущество. Нотариус также вносит информацию о выдаче акта в реестр и отмечает сумму, взимаемую за услугу.
Аннулирование первоначального трастового договора регулируется статьей 188 Гражданского кодекса. Срок его действия истекает, если учредитель умирает или становится недееспособным. Он также может быть аннулирован добровольно (за исключением безотзывного акта в соответствии со статьей 188(1) Гражданского кодекса). Для этого необходимо проинформировать не только своего агента, но и лиц, с которыми были совершены сделки с недвижимостью. Если человек пропал без вести, никакие операции на основании ранее выданной доверенности не могут быть проведены до тех пор, пока человек не будет найден.
🔻 Если находитесь в другом городе или другой стране
Что делать, если вы находитесь в другом городе, а уполномоченного вами человека там не могут найти? Вам следует обратиться к нотариусу и взять с собой паспорт, паспортные данные агента и документы на жилье. Что важно с юридической точки зрения — это волеизъявление лица, выдающего доверенность, присутствие другой стороны не обязательно. Однако имейте в виду, что выбранное вами лицо может оказаться не в состоянии взять на себя полномочия по доверенности. Обязательно обсудите с ним или с ней свои планы, иначе вам придется составлять новый акт. Это пустая трата денег и времени. Если вы находитесь за границей, вы также можете оформить доверенность, но она должна быть апостилирована — международный штамп подтверждает действительность документа.
🔻 Доверенность риэлтору
Могу ли я выдать генеральную доверенность на агента по недвижимости? В зависимости от специфики документа, вы никогда не должны этого делать. Вы можете оформить индивидуальную или специальную доверенность — в этом случае агент по недвижимости берет на себя ряд задач (например, трудоемкий сбор/заполнение бумаг). Вы должны сами подписать договор купли-продажи и получить деньги — таким образом вы избежите риска мошенничества.
🔻 Образец доверенности на продажу квартиры
✅ Как продать квартиру по доверенности?
После получения документов ваш агент может приступить к продаже.
Найдите покупателя. Если покупатель не найден, ваш агент возьмет процесс на себя: он будет давать объявления, показывать недвижимость возможным покупателям и вести переговоры по всем деталям.
Сбор документов для продажи недвижимости. Ваш агент уполномочен собрать все необходимые документы:
- Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженности за жилье;
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений;
- Выписка из земельного кадастра;
- Выписка из домовой книги.
Он также необходим для сделок купли-продажи:
- Документы о праве собственности на жилье;
- Копия паспорта владельца квартиры; паспорт представителя.
Выполнение транзакции. Агент и покупатель вместе с комплектом документов направляются в нотариальную контору, где заключается и нотариально заверяется договор. Содержание:
- Подробная информация о квартире (адрес, расположение и т.д.);
- Ваши личные данные как непосредственного владельца недвижимости
- Если вы состоите в браке, письменное согласие вашего супруга;
- информацию, если сделка осуществляется по доверенности;
- личные данные представителя;
- стоимость и оплата
- Обязательства;
- Обязанности и ответственность сторон;
- средства разрешения споров;
- дата подписания договора.
Получение денег. Агент платит покупателю в соответствии с пунктом договора о порядке платежей.
🔻 Сколько стоит оформление квартиры при покупке?
В законе не указано, кто несет расходы на нотариуса, но обычно большую часть расходов несет продавец. Расходы зависят от того, был ли договор заключен по собственной инициативе продавца или это требуется по закону.
В случае совместной собственности и мелких собственников договор купли-продажи должен быть нотариально заверен.
- Стоимость составления соглашения. Если процедура требуется по закону — 2000 рублей, а по собственному желанию — 4000 рублей (точная цифра зависит от региона).
- Стоимость сертификации совместной собственности или несовершеннолетних. Оплата услуг нотариуса: 0,2% от стоимости недвижимости.
- Стоимость сертификации самоволия:
3 000 рублей + 0,4% от стоимости квартиры.
Более 1 миллиона рублей, но не более 10 миллионов рублей.
7 тысяч рублей + 0,2% от стоимости квартиры минус 1 миллион рублей.
Более 10 миллионов рублей
25 тысяч рублей + 0,1% от стоимости жилья минус 10 миллионов рублей.
- Представление договора на регистрацию . В 2019 году изменения вступят в силу: С февраля нотариусы будут обязаны подавать договор на регистрацию бесплатно (ст. 1 ст. 338-ФЗ от 03.08.18 № 1).
- Государственная пошлина за регистрацию. Согласно абзацу 1 пункта 22 статьи 333.33 Налогового кодекса, вы обязаны заплатить 2 тысячи рублей (1,4 тысячи рублей в случае электронной подачи) в государственную казну. Этот пункт оплаты ложится на плечи нового владельца.
🔻 Расходы
После продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог — 13% от дохода. Но если он проживет в недвижимости более 5 лет, ему не придется платить НДФЛ (ранее этот срок составлял 3 года).
✅ Риски продажи квартиры по доверенности
Генеральная доверенность — это документ, который несет множество рисков и почти полностью освобождает поверенного от ответственности. Далеко идущие полномочия, предоставляемые этим документом, могут стать серьезным соблазном. Назначение недобросовестного агента может привести к бесконтрольному распоряжению вашим имуществом — агент не обязан информировать вас о совершенных сделках.
Финансовые полномочия в титульном документе позволяют мошенникам не только украсть деньги, уплаченные за дом, но и получить кредиты и снять деньги с депозитных счетов, открытых на ваше имя. Даже если вы отозвали доверенность, вы не можете быть освобождены от ответственности за действия, совершенные от вашего имени, если другая сторона не была уведомлена об отзыве. В целом, оспорить действия вашего агента в суде крайне сложно, поскольку он имеет на это законное право.
Многие преимущества генеральной доверенности можно получить, используя несколько отдельных доверенностей на конкретные действия — такие документы не дают постороннему лицу практически неограниченных прав на распоряжение имуществом. В одном акте может быть оформлено несколько временных или постоянных полномочий. Нередко различные предоставленные права объединяются в одном акте — это не запрещено законом.
🔻 Со стороны продавца
Если вы продаете свою недвижимость через доверенное лицо, продавец может больше не иметь ни денег, ни дома.
Пример. Гражданин Беликов подписал генеральную доверенность на своего близкого друга и был госпитализирован для длительного лечения. Он уполномочил доверенное лицо не только продать квартиру, но и получить деньги от покупателя. Когда Беликов вернулся после лечения, он обнаружил, что квартира продана и все бумаги оформлены в соответствии с законом. Деньги были взяты адвокатом. Сам он скрылся в неизвестном направлении.
🔻 Со стороны покупателя
Доверенность может быть отозвана в любое время по воле доверителя или в случае его смерти, недееспособности или исчезновения. Доверительный управляющий может намеренно проигнорировать уведомление, совершить сделку по уже недействительному трастовому документу и получить деньги. В случае расторжения договора лицо может реализовать свои права в суде (принципал должен уведомить лицо о расторжении договора), а в случае смерти (недееспособности) все договоры, заключенные после указанной даты, являются недействительными.
Пример. Гражданка Алексеева приобрела недвижимость на основании генеральной доверенности, заплатила адвокату и вселилась в квартиру. Родственники умершего адвоката обратились в суд, требуя отмены незаконной сделки (сделка была заключена после смерти собственника, поэтому сделка не имела юридической силы). Согласно закону, квартира должна быть возвращена умершему, после чего ее наследуют его родственники.
Еще один риск, возникающий в судебной практике, — преднамеренная подделка подписей доверительным управляющим. После продажи имущества адвокатом-мошенником владелец получает собственность обратно, утверждая, что он не подписывал никакого акта и не делегировал никаких полномочий. Графологический отчет подтвердит, что подпись подделана.
✅ Как обезопасить сделку?
И продавец, и покупатель должны подумать о безопасности сделки.
Только доверенные лица (желательно близкие родственники) должны иметь право подписи.
Форма должна быть проверена на предмет подделки и неточностей — не должно быть опечаток, ошибок или подчисток.
При подозрении на мошенничество доверенность должна быть немедленно аннулирована, а сделки признаны судом недействительными.
Убедитесь, что акт действительно существует — введите данные на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
Право на получение денег (в том числе авансом) не может быть передано уполномоченному представителю.
Очень важно связаться с владельцем, чтобы убедиться в законности действий агента. Если агент блокирует встречу, это может быть признаком мошенничества.
При оформлении документов обязательно стоит проконсультироваться с юристом. Ложные заявления могут привести к серьезным финансовым потерям.
Не помешает убедиться, что продавец имеет юридическую квалификацию (по требованию он должен предоставить подтверждение квалификации).
Рекомендуется внести депозит нотариуса. Передача денежных средств должна осуществляться только после официальной регистрации договора купли-продажи и передачи свидетельства о праве собственности.
Чтобы обезопасить сделку, стоит проконсультироваться с юристом, который поможет избежать мошеннических операций.
✅ Цены у нотариуса на доверенность
Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, стоимость нотариального заверения (точнее, государственной пошлины за нотариальное заверение) заполненной формы составляет 200 рублей. Кроме того, необходимо оплатить технические/юридические услуги — около 2 000 рублей (тариф устанавливается местной нотариальной палатой). Документ выдается на бланке Гознака.
Те, кто далек от юридической профессии, могут не знать об опасностях генеральной доверенности. Разумно ли издавать документ, предоставляющий далеко идущие полномочия? Кто должен быть выбран в качестве агента? Как правильно составить трастовый документ и защитить себя наилучшим образом? Эти и другие вопросы вы можете задать юристам на сайте.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...