Задать вопрос
64 просмотров
42 просмотров
Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры
Содержание
Существует множество причин, по которым владелец дома может захотеть передать право собственности на свой дом родственнику. Сделка может служить цели безвозмездного оставления имущества детям (внукам) или получения денежных средств, если более дальний родственник является выгодным покупателем. В зависимости от цели передачи имущества выбирается форма сделки. Необходимо учитывать детали налогообложения, расходы и последствия продажи и дарения.
✅ Разница между дарением и продажей
Немного о концепциях:
- Дарение — это безвозмездная передача права собственности на что-либо, в частности, на жилье. Если договор предусматривает передачу имущества в обмен на вещь, обязательство или дебиторскую задолженность, сделка считается притворной (статья 170 (2) Гражданского кодекса).
- Договор купли-продажи — это сделка, при которой заключается двусторонний договор, предусматривающий передачу имущества от продавца к покупателю по определенной цене.
Владелец жилой недвижимости имеет право подарить или продать ее любому человеку, в том числе родственнику. При этом следует учитывать следующие моменты:
Специальные возможности.
Если вы продаете квартиру по договору
Если вы дадите мне квартиру.
Вы должны платить налог (подоходный налог)
Налог уплачивается продавцом квартиры, получившим доход, при условии, что недвижимость находилась в его собственности менее 5 лет (01.01.2016).
Исключение составляют случаи, когда имущество переходит к продавцу в порядке дарения, наследования, пожизненной ренты или приватизации. В этом случае для освобождения от налога достаточно периода в 3 года с момента перехода права собственности (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).
Донор платит налог. Размер составляет 13% от стоимости, указанной в договоре, но не менее 70% от кадастровой стоимости. Если цена не указана, учитывается кадастровая стоимость. Однако из этого правила есть исключения.
Налог не уплачивается, если имущество передается близкому родственнику (супругу, родителям, детям (включая усыновленных), дедушке, бабушке, внукам, братьям и сестрам (включая сводных братьев и сестер)).
Для составления акта необходимо собрать различные подтверждающие документы.
Перед подписанием акта может быть заключен предварительный договор, который по умолчанию действует в течение одного года и связывает стороны на будущее. Такой договор может быть представлен в органы опеки для покупки недвижимости или в банк для получения ипотеки.
Сделка без указания основных условий договора является недействительной. Договор, который может быть подписан только в письменной форме, должен содержать следующую информацию:
- Сведения о договаривающихся сторонах (ФИО, паспортные данные, место жительства);
- Подробная информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, количество этажей, оборудование и оснащение);
- Цена.
Условия могут быть изменены дополнительным договором до регистрации акта передачи права собственности в ЗАГСе.
Все, что вам нужно для оформления договора дарения, — это документ, подтверждающий право собственности, и удостоверение личности.
После этого титул будет перерегистрирован на следующей основе:
- Письменный запрос от покупателя жилья;
- Договор дарения (в 3 экземплярах);
- Документы на собственность, технический паспорт;
- Если донору меньше 14 лет, требуется одобрение AOP.
Возможность получения налоговых вычетов в будущем
Договор купли-продажи — это документ, подтверждающий покупку имущества за определенную сумму. Если покупатель решит продать недвижимость ранее, чем через 5 лет после покупки, он/она может вычесть соответствующую сумму из налога.
Если квартира получена в дар, то доказать расходы, понесенные на приобретение квартиры, невозможно. Если вы захотите продать подаренную квартиру до истечения трех лет с момента получения, собственник не сможет претендовать на вычет, равный стоимости квартиры. Размер возможного вычета составляет 1 миллион рублей.
Договор предполагает взаимную ответственность сторон. В документе может быть оговорен ряд условий, несоблюдение которых приведет к тому, что продавец или покупатель заплатит штраф.
Договор дарения не содержит каких-либо взаимных условий, но в договоре дарения может быть указано следующее:
- Если даритель умрет раньше одаряемого, имущество перейдет в собственность одаряемого.
- После дарения предыдущий владелец сохраняет право пользования имуществом.
Нотариальный акт необходим, если в квартире проживает несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью. В этом случае необходимо оплатить государственную пошлину в размере 0,5% от суммы, указанной в договоре, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (статья 333.24, пункт 5, предложение 1 Налогового кодекса Российской Федерации).
Договор дарения не обязательно заверять нотариально, но вы можете сделать это, если хотите. Размер нотариального тарифа зависит от стоимости сделки.
Если вы дарите подарок супругу, детям или внукам
- при стоимости имущества до 10 миллионов рублей — государственная пошлина составляет 3000 рублей + 0,2% от оговоренной суммы;
- если стоимость превышает 10 миллионов рублей. — 2 000 рублей + 0,1% от цены, но не более 50 тысяч рублей.
В случае подарков другим лицам:
- Цена до 1 миллиона рублей. — 3000 рублей + 0,4% от цены;
- стоимостью 1-10 млн. рублей — 7000 рублей + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. рублей;
- стоимостью 10-20 миллионов рублей. — 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 миллионов рублей, но не более 100 тысяч рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).
Аннулирование договора купли-продажи возможно по соглашению сторон, но только в том случае, если недвижимость еще не передана новому владельцу. В противном случае должен быть заключен обратный договор купли-продажи.
Если продавец или покупатель грубо нарушил условия договора, можно потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Отмена дарения жилого помещения возможна, но для этого необходимо наличие одного из условий (статья 578 Гражданского кодекса):
- Если на жизнь донора или его родственников было совершено покушение. В случаях, когда смерть дарителя наступила по его вине, родственники могут вернуть имущество через суд.
- Даритель обращался с имуществом таким образом, что существует высокая вероятность его повреждения или невосполнимой утраты.
- Условие о возврате имущества может быть указано в самом договоре.
Принятие третьих лиц
При продаже доли в квартире или доме необходимо соблюдать право первого выбора других дольщиков. Если в течение месяца они не согласятся купить долю, то недвижимость может быть продана третьему лицу по цене, как минимум равной цене, указанной в предложении о продаже совладельцам.
Совместная собственность может быть продана только с письменного и нотариально заверенного согласия супруга.
Договор дарения доли в жилой недвижимости может быть подписан без согласия совладельцев недвижимости.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для отчуждения квартиры требуется согласие всех остальных собственников.
Кто может претендовать на приобретенную (подаренную) квартиру?
Имущество, приобретенное по договору, является предметом совместной собственности обоих супругов (в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса). В случае раздельного проживания имущество, нажитое в браке, делится между супругами.
Имущество, переданное супругу, является только его собственностью. Если брак прекращен, он не подлежит разделу (статья 36 Семейного кодекса).
Кто может подать заявку
Продать дом может не только физическое лицо, но и коммерческая организация. Если имущество принадлежит несовершеннолетнему, оно может быть продано с согласия AOP.
Пожертвование не может быть сделано
- несовершеннолетние дети, недееспособные граждане;
- работники образовательных, медицинских и аналогичных учреждений, оказывающих социальные услуги в интересах граждан (или их иждивенцев), находящихся под их опекой, воспитанием и надзором.
Учитывая множество нюансов, трудно сказать, что лучше — подарок или продажа. На этот вопрос можно ответить, только зная сопутствующие обстоятельства.
✅ Что лучше и выгоднее: дарственная или купля-продажа квартиры
То, что выгодно для покупателя, не всегда может быть приемлемо для продавца. Чтобы определить, как лучше поступить с передачей дома, следует рассмотреть несколько возможных ситуаций.
🔻 Сокрытие фактической продажи
Часто подарок маскируется под продажу. Цель — замаскировать доход, чтобы избежать налогообложения. Если подарок принимает близкий родственник, такая сделка будет выгодна обеим сторонам. Она освобождается от налога, и в то же время продавец, в данном случае «даритель», не платит налог с продажи. В других случаях даритель выплачивает 13% от стоимости недвижимости, что является немаленькой суммой. Так, если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то ему нужно заплатить в казну 325 тысяч рублей.
Передача жилой недвижимости путем дарения выгодна для продавца в следующих случаях:
- Недвижимость была приобретена по договору дарения и находится в собственности менее 5 лет (с 2016 года) или была получена в дар, по наследству, по договору пожизненной ренты или приватизации и находится в собственности продавца менее 3 лет. В случае дарения получатель не должен платить подоходный налог.
- Продажа доли в собственности. Для оформления договора купли-продажи необходимо провести процедуру, которая дает право первоочередного отказа другим совладельцам. В случае предоставления небольшой части доли потенциальный покупатель становится совладельцем и может затем продать оставшуюся часть доли без уведомления других совладельцев. Заинтересованные стороны могут подать заявление о признании сделки притворной, но без четких доказательств выиграть дело в суде невозможно.
- Покупатель — близкий родственник. Это сделка, при которой имущество передается за вознаграждение, но маскируется под дарение. В случае дарения ни одна из сторон не платит никаких налогов. Фактический платеж может быть осуществлен легко, но только если между двумя сторонами существует высокая степень доверия и отсутствует риск мошенничества.
По ряду причин покупателю невыгодно приобретать дом через договор дарения, а не через трастовый договор:
- Права и обязанности сторон минимальны. В договоре дарения не указано, кто и что должен делать. Во время сделки не регистрируется передача, что означает, что покупатель не может предъявить никаких претензий к состоянию квартиры.
- Если получатель не может подтвердить понесенные расходы и планирует продать квартиру в будущем, максимальный размер налогового вычета составляет 1 млн рублей.
Независимо от того, оформляется ли договор дарения или дарственная, близкий родственник — получатель — не платит налог, но в случае дарения он не может увеличить налоговый вычет, если решит продать квартиру в течение трех лет после покупки.
🔻 Безвозмездная передача имущества
Если вы действительно хотите сделать подарок родственнику, не ожидая взамен денег, вам не нужно составлять договор дарения. Договор дарения позволяет:
- Сохраните имущество для дарителя в случае развода. Подарок, в отличие от покупки, не является общей собственностью. Например, если родители решили подарить сыну квартиру после женитьбы, лучше оформить дарственную, чтобы избежать налогообложения и защитить имущество от раздела в случае развода.
- В случае дарения в договоре могут быть оговорены дополнительные условия, например, что даритель сохраняет право проживать в квартире, если к нему переходят права собственности.
- Исключить необходимость получения согласия совладельца жилья. Например, если супруги проживают в одном жилом помещении со своими детьми от разных браков, и каждый из них владеет ½ доли в жилом помещении, они могут передать свои доли своим детям без необходимости получения согласия другого. Если речь не идет о совместной собственности, то дарение является самостоятельным решением. Подробнее читайте здесь: Согласие супруга на продажу жилой недвижимости
Дарение между близкими родственниками не влечет за собой никаких финансовых потерь, защищает дарителя от риска раздела имущества и поэтому выгодно для обеих сторон.
Пример. Мистер и миссис Алиса и Евгений владеют 2 резиденциями, одна из которых досталась мужу по наследству. Мать Алисы, Вера Павловна, решила выкупить квартиру у Евгения и подарить ее своей приемной дочери. Сначала они решили замаскировать реальную продажу договором дарения, чтобы Евгению не пришлось платить налог на доход, но оказалось, что теща все равно должна была заплатить налог, так как зять и теща не были близкими (кровными) родственниками. Затем Евгений передал свой дом жене Алисе, которая оставила его своей матери, которая оставила его своей приемной дочери. В итоге никому не пришлось платить налоги, а Вера Павловна отдала Евгению дом наличными.
В случае подарков близким родственникам обе стороны освобождаются от уплаты налога. Даритель не имеет дохода, а получатель дома по закону освобождается от уплаты налогов.
Поскольку стоимость имущества высока, владельцы недвижимости часто прибегают к нетрадиционным моделям продажи, включая использование дарения в качестве «прикрытия» для возмездной передачи имущества. В этом случае возможны нюансы, которые необходимо понимать: В каких случаях дарение жилой недвижимости облагается налогом? Что безопаснее при продаже квартиры — договор купли-продажи или дарственная? Как составить договор купли-продажи недвижимости в пользу родственника? Задайте все свои вопросы юристу сайта и получите бесплатную консультацию.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...