Задать вопрос
87 просмотров
23 просмотров
Как могут обмануть при покупке квартиры, подвохи
Содержание
Покупка недвижимости — это юридический процесс, который требует от покупателя знания действующих законов, а зачастую и осведомленности о последних изменениях в законодательстве. В противном случае велик риск столкнуться с мошенниками, самозванцами и недобросовестными владельцами. Тем более что схемы мошенничества с каждым годом становятся все более изощренными. Как же преступники могут «обмануть» покупателя и на что следует обратить внимание, чтобы избежать этого?
✅ Как обманывают на рынке первичной недвижимости
Первичный рынок недвижимости относится к объектам, которые еще никому не принадлежали. Первичная недвижимость — это, как правило, жилые единицы в недавно построенных новых зданиях. Для покупателей приобретение таких квартир выгодно, но и сопряжено с большими рисками.
🔻 Застройщик продает квартиры в несуществующем доме
Первая мошенническая афера заключается в введении покупателей в заблуждение относительно предмета продажи. Недобросовестный застройщик все оформляет на словах, а на деле продает «воздух».
Застройщик предлагает вам «квартиру в комфортабельной новостройке бизнес-класса с развитой инфраструктурой в районе». Они даже берут вас на строительную площадку, чтобы показать, как быстро и качественно строится дом. Только позже вы узнаете, что здание, которое вам показали, — это не то новое здание, в котором вы купили квартиру. Вдруг вы узнаете, что здание еще строится и будет закончено только через несколько лет.
Чтобы не попасть в такую ловушку, необходимо тщательно проверить и изучить основные документы: Учредительные документы застройщика, лицензии, разрешения на ведение профессиональной деятельности, план проекта конкретного дома и индивидуально согласованный договор. Важно, чтобы ключевая информация в документах была идентичной и избыточной. Также сверьте фактический адрес нового строящегося здания (т.е. фактический адрес строительной площадки) с документированным адресом. Эти адреса должны точно совпадать.
🔻 Застройщик не сдает квартиры вовремя
Второй нечестный план — «затянуть» строительство и сдачу квартир в эксплуатацию.
Обычно лицо, приобретающее жилую недвижимость на этапе строительства, подписывает договор участия (ДУ) с застройщиком. Согласно этому документу, дольщик должен заранее перечислить деньги застройщику, то есть становится «инвестором» и «спонсором» строительства. Взамен он получает свою квартиру после завершения строительных работ. Однако безответственный застройщик может пропустить все сроки и даже «заморозить» строительство. В результате люди теряют деньги и время и оказываются без обещанного жилья.
Это может произойти следующим образом:
- Изучите отзывы реальных людей на специальных интернет-ресурсах. Они должны рассматривать только конкретные факты — все ли дома были сданы в срок, все ли покупатели были довольны всем до и после заселения. Если положительных отзывов больше, значит, можно договориться о подписании ХДС.
- Спросите своих родственников, друзей и знакомых. Возможно, кто-то из них уже купил квартиру у этого застройщика и может поделиться с вами своим опытом.
🔻 Застройщик не соблюдает строительные требования
Другой нечестный подход связан с жадностью некоторых разработчиков. Стремясь как можно быстрее получить готовый дом и перейти к следующему объекту, они нарушают действующие градостроительные и жилищные нормы, требования и стандарты. Конечно, они тщательно скрывают эти нарушения. В результате покупатель въезжает в непригодную для проживания квартиру.
Опять же, отзывы пользователей и сообщения знакомых о надежности и ответственности того или иного провайдера могут помочь покупателю. При покупке дома отдавайте предпочтение крупным компаниям, которые построили и успешно сдали в эксплуатацию несколько десятков домов в вашем районе.
Еще одним нарушением правил зонирования является строительство дома на участке земли, который не был должным образом зарегистрирован застройщиком. В такой ситуации построенный дом не может быть сдан в эксплуатацию. В результате права покупателей на владение, пользование и продажу жилья ограничиваются. Поэтому следует заранее проверить, есть ли в документах застройщика договор купли-продажи или договор аренды земли.
🔻 Одна квартира и несколько покупателей
Часто этот метод используется частными строительными компаниями, которые нанимаются застройщиком в качестве помощников при продаже недвижимости.
Афера выглядит следующим образом: Застройщик передает ответственность за продажу определенного количества квартир более мелкой компании. Компания-подрядчик продает дома и забирает все деньги себе. В то же время мошенники сообщают застройщику, что им не удалось продать квартиры. Застройщик неосознанно перепродает уже проданную квартиру в пользу другого лица. К тому времени, когда преступная деятельность обнаруживается, мошенники уже исчезли с награбленными деньгами обманутых покупателей.
Чтобы не быть обманутым таким образом, покупайте напрямую у главного разработчика. Также помните, что вы можете и должны подать заявление на регистрацию в российские органы государственного реестра недвижимости сразу после подписания договора. Получается, что официально вы получите право собственности уже на этапе строительства квартиры.
Он будет проверяться при регистрации договора в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если вы обнаружите, что в базе данных уже есть информация о другом владельце, вы будете уведомлены об этом. Не передавайте деньги застройщику до тех пор, пока право собственности на недвижимость не будет официально зарегистрировано в Росреестре. Так вы сможете избежать обмана.
✅ Как обманывают на рынке вторичной недвижимости
Вторичный рынок недвижимости включает в себя объекты, которые уже находятся в собственности других лиц. Именно здесь мошенники наиболее активны. Это связано с тем, что продажа вторичной недвижимости сопряжена со многими юридическими сложностями и требует оформления большого количества юридических документов.
🔻 Собственник продает квартиру нескольким покупателям
Эта схема мошенничества несколько отличается от той, которую используют недобросовестные строители. Вместо этого главным действующим лицом является владелец частной собственности.
Продавец находит несколько потенциальных покупателей, предоставляет им копии документов на квартиру, подписывает договоры купли-продажи, собирает деньги с каждой сделки и исчезает. Часто бывший владелец покидает страну и уезжает за границу, где получить его обратно практически невозможно.
Первый покупатель, который обратится в Росреестр, может спокойно зарегистрировать переход права собственности. Однако другие столкнутся с серьезной проблемой, поскольку больше не смогут этого делать.
Другая возможность заключается в том, что никто из покупателей не успеет зарегистрировать правоустанавливающий документ в Росреестре, пока идет судебное разбирательство по спорному объекту. В этом случае преимущество имеет тот, кто первым заключит сделку с продавцом.
Избежать этой аферы довольно просто: Не передавайте никаких денег продавцу до тех пор, пока переход права собственности не будет официально зарегистрирован в Федеральном центральном регистрационном управлении. Если вы узнали о двойной (тройной, четверной и т.д.) продаже имущества, вам следует как можно скорее позвонить в суд. Вы можете быть первым, и тогда суд может признать спорную квартиру вашей собственностью.
🔻 Продажа по фальшивым документам
Смена собственников на «сомнительном» вторичном рынке недвижимости — не редкость. Чаще всего мошенники используют эту аферу, снимая квартиру у настоящего владельца. Человек может получить предложение об аренде, принять его и отдать преступникам копию своего паспорта. Мошенникам не нужно использовать документы и личную информацию, чтобы выдать поддельное удостоверение личности.
Затем, без ведома владельца, за его спиной происходит незаконная продажа. В результате сделка признается недействительной, когда владелец обращается в суд. Наиболее уязвимой стороной в этой ситуации является покупатель, поскольку он теряет и деньги, и жилье. Вернуть деньги некому, потому что к этому времени мошенники уже исчезли вместе с деньгами.
Чтобы избежать этого, тщательно проверьте паспорт продавца и сравните его со своим собственным. Сравните данные в паспорте продавца с данными в регистрационной сводке. Вы также можете сделать копию паспорта продавца, пойти в паспортный стол по месту регистрации и уточнить, действительно ли этот человек зарегистрирован и проживает ли он в данном регионе.
Кроме того, желательно расспросить продавца о его личности и истории квартиры. Ответы должны быть четкими, ясными и быстрыми. Если «хозяин» неуверен, молчит или шутит, лучше не иметь с ним дела.
Еще один способ мошенничества — продажа по поддельной доверенности. Сделки, связанные с доверенностью, по своей сути являются рискованными и небезопасными. Существует множество юридических сложностей, поскольку доверенность может быть выдана
- под принуждением;
- владельцем, который не может отвечать за свои действия и поступки;
- владелец, который является уязвимым и находится в трудной жизненной ситуации (например, сироты, инвалиды, пенсионеры, алкоголики или наркоманы и т.д.)
- Использование поддельных документов.
Все это приведет к тому, что продажа дома по доверенности будет признана недействительной. Вы не можете самостоятельно проверить, является ли доверенность на 100% законной и официальной. Вы не можете знать, на каких условиях и реквизитах был заключен документ.
Лучше изначально отказаться от сделок, совершенных по доверенности. Если предложение слишком выгодное, настаивайте на личной встрече с продавцом и разговоре с ним. Вы должны прямо спросить его, как и на каких условиях была выдана доверенность. Вы также должны спросить у владельца доверенности, какие именно полномочия он делегировал своему агенту (все эти обязанности и обязательства должны быть четко указаны в тексте доверенности).
Вы должны настаивать на том, чтобы стороны сделки (продавец и покупатель) лично подписывали все важные документы. То же самое касается и расчетов — деньги должны быть переданы только продавцу, а ключи от квартиры — только покупателю, без посредников и третьих лиц.
🔻 Продажа «неудачной» квартиры
Под неудачной квартирой понимается квартира, которая часто переходила из рук в руки или была предметом судебных разбирательств. Как одно, так и другое не выгодно потенциальному покупателю.
Быстрый и частый переход имущества из рук в руки может свидетельствовать о скрытом преступлении. Это происходит, например, когда мошенники незаконно завладевают имуществом, а затем пытаются замести следы и переложить ответственность на нового владельца. Этот вид мошенничества часто сопровождается поспешной продажей и значительной скидкой со стороны продавца.
Проверить историю жилья можно с помощью расширенной выписки из ЕГРП (Выписка из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью). Если в нем указано, что за последние три года недвижимость часто переходила из рук в руки, это повод для отказа в сделке. То же самое относится и к зарегистрированным протоколам судебных заседаний — их должно быть мало или вообще не быть. Не рекомендуется соглашаться на покупку квартиры, приобретенной по решению суда.
Выписка из земельной книги также содержит информацию об ограничениях и обременениях на квартиру. Как покупатель, вы заинтересованы в приобретении «чистой» недвижимости. Если на недвижимость наложены какие-либо ограничения или обременения (например, коммунальные платежи), вы несете ответственность за это после покупки недвижимости. Действительно ли вам нужны такие хлопоты?
Не забудьте попросить у продавца технический паспорт на квартиру. Своевременно проверьте план этажа на бумаге и фактический план этажа. Если вы видите где-либо несоответствие, спросите продавца, была ли реконструкция узаконена в TIB. Также попросите предоставить сертификат одобрения на реконструкцию. Эти правила необходимы для того, чтобы вам не пришлось впоследствии восстанавливать квартиру за свой счет. «Самострой» считается серьезным правонарушением, за которое вы, как новый владелец, можете быть привлечены к ответственности (статья 7.21 КоАП РФ).
🔻 Продажа унаследованной квартиры
Потенциально опасно покупать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по наследству. Продавец может заверить вас, что других наследников нет и/или что другие наследники не будут претендовать на имущество. Однако он или она никогда не может знать этого наверняка.
Вполне возможно, что внезапно могут появиться новые наследники и обратиться в суд за спорным имуществом. Если они смогут доказать законность своего права на наследство и нарушение своих имущественных интересов, то имущество будет присуждено им. С другой стороны, они потеряют свое имущество.
В этом случае необходимо заранее уточнить, как продавец владеет квартирой. Об этом можно узнать из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Если дом переходит по наследству, владелец должен получить согласие (подписи) всех остальных наследников на сделку. Но продавец не может знать, со всеми ли наследниками были проведены консультации, потому что иногда родственники умершего наследника неожиданно получают уведомление.
Помимо наследования, существуют и другие причины для передачи права собственности:
Что это значит для покупателя
Продавец приобрел недвижимость по договору купли-продажи.
Самый безопасный вариант для покупателя. Однако есть некоторые нюансы:
- Если продавец приобрел имущество в период брака, необходимо письменное и нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества (статья 35 Семейного кодекса);
- Если в жилом помещении проживает или владеет им несовершеннолетний, недееспособный или инвалид — требуется письменное согласие местных властей (ст. 21 Федерального закона № 48);
- если продавец приобрел жилое помещение с использованием средств материнского капитала — необходимо письменное согласие отдела по управлению муниципальным имуществом и подтверждение того, что при покупке были учтены имущественные интересы каждого члена семьи (ч. 4 ст. 10 Закона № 256 и ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
Продавец приобрел недвижимость по договору дарения.
Не очень безопасный вариант для покупателя. В некоторых случаях договор дарения может быть неожиданно отменен (статья 577 Гражданского кодекса РФ и статья 578 Гражданского кодекса РФ).
Это возможно, например, если даритель безвозмездно передает право собственности на квартиру родственнику, с которым он проживает. Родственник решил продать квартиру другому, не связанному с ним человеку. Тогда даритель сможет доказать в суде, что после продажи квартиры его жилищные условия значительно ухудшатся (ведь ему негде будет жить). В результате договор дарения расторгается, и продажа покупателю не происходит.
Продавец приватизировал недвижимость.
Не очень безопасный вариант для покупателя. Практически невозможно определить, является ли приватизация законной или незаконной.
Однако и здесь часто происходят нарушения — например, родители торопят своих детей выйти из дома незадолго до приватизации. После достижения ребенком совершеннолетия он может обратиться в суд и добиться признания всех последующих сделок с домом (включая продажу покупателю) незаконными и недействительными. Основания для этого содержатся в статье 2 Федерального закона № 1541-1.
🔻 Обман с пропиской
Различные схемы мошенничества связаны с наличием в квартире зарегистрированных лиц. Например, на подготовительном этапе сделки продавец заверяет вас, что оставит квартиру. Но проходит время, а владелец по-прежнему зарегистрирован. В результате продавец заявляет, что ему некуда переезжать.
Даже если вы обратитесь в суд, это вряд ли спасет ситуацию. Прежде всего, для аннулирования подписанного и зарегистрированного ДКПК (договора купли-продажи квартиры) нужны веские причины и аргументы. Отказ продавца или любого другого лица от снятия с регистрации не будет рассматриваться судом в качестве достаточной причины для аннулирования ДККП.
Во-вторых, даже если договор будет расторгнут в суде, вам может быть трудно вернуть собственные деньги. Продавец может заявить, что эти деньги уже были потрачены (например, на погашение долга). Затем суд обяжет его выплачивать деньги за квартиру в рассрочку с каждым платежным чеком. Очевидно, что процесс погашения кредита затянется на годы.
Еще одним потенциальным препятствием являются лица, временно выселенные из дома. К ним относятся военнослужащие и люди, отбывающие тюремное заключение. Поскольку выселить таких лиц сложно даже в судебном порядке, продавцы предпочитают не сообщать о них потенциальным покупателям. Покупка такой недвижимости имеет самые неприятные последствия для покупателя, ведь после возвращения из армии или тюрьмы временно освободившийся человек может вселиться в квартиру и продолжать ею пользоваться
Всех этих неудобств можно избежать. Попросите продавца выписать жильцов из квартиры до того, как документы будут перерегистрированы в Федеральном управлении центрального реестра. Продавец также должен проверить себя. В главном ДКПК должно быть указано, к какой дате все арендаторы должны быть сняты с учета. Там же должны быть указаны санкции, которые будут применены к продавцу в случае несоблюдения.
Для подтверждения этого, пожалуйста, запросите актуальную и архивную выписку о регистрации дома, которую можно получить в паспортном столе того района, где находится квартира. Выписка должна быть архивной, так как простая выписка не содержит информации о временно выписанных лицах. Если в документе нет информации о жильцах, это означает, что квартира освобождена всеми предыдущими жильцами.
🔻 Занижение цены по договору
Еще одна мошенническая и нечестная афера — когда продавец предлагает занизить стоимость квартиры в пересчете на основные DKPK. Оставшаяся сумма передается «вымогательски», т.е. из рук в руки, без фиксации этого в документе.
Для продавца такая процедура может быть выгодна, так как дает возможность заплатить меньший налог или вовсе избежать его. Для покупателя, однако, это мошенничество не имеет никаких преимуществ, потому что
- Он становится соучастником налоговых преступлений.
- Он становится финансово неуверенным. Если продавец передумает и решит расторгнуть договор законным способом, покупатель должен получить свои деньги обратно. Однако он получит только сумму, оговоренную в контракте. Будет практически невозможно доказать, что остальные деньги были доставлены «по-черному». То есть для покупателя деньги просто «сгорают». Именно к такому обману иногда прибегают безответственные продавцы — они заключают контракты по низкой стоимости, затем намеренно расторгают их в суде, возвращают часть денег и остаются в прибыли.
Не соглашайтесь на предложение прописать в договоре очень низкую цену. Помните, что налог с продаж платит продавец, а не покупатель. Настаивайте на том, чтобы полная и реальная цена имущества была записана в титульном документе.
✅ Как обманывают при покупке квартиры в ипотеку
Поскольку большинство банков заинтересованы в защите как своей репутации, так и лицензии, мошенничество при покупке заложенного жилья встречается редко. Если будет установлено, что клиент был обманут, лицензия может быть отозвана.
Однако некоторые банки косвенно и напрямую вовлечены в недобросовестную практику. Например, в кредитном договоре могут быть скрыты невыгодные и карательные для клиента условия. Например, процентная ставка по ипотечному кредиту растет с каждым годом, заставляя покупателя платить все больше и больше денег. То же самое относится и к высоким штрафам за несвоевременное погашение кредитов.
Если вы не хотите стать заложником банковской системы, вам следует внимательно изучить и прочитать все важные документы, такие как кредитный договор, договор залога и страховой полис на дом. Не стесняйтесь уточнять и объяснять спорные моменты. Помните, что некоторые банки используют психологические уловки, чтобы убедить клиента согласиться на сделку. Можно искусственно создать атмосферу спешки или дружелюбия. Не попадайтесь на такие уловки и тщательно проверяйте всю информацию.
Покупка жилья — непростая задача, и вы рискуете быть обманутым на каждом шагу. Мошенничество проявляется в разных формах и на разных этапах сделки: Мошенничество с документами, мошенничество с договорами купли-продажи и мошенничество с расчетами. Не знаете, как сделать процесс покупки жилья справедливым, прозрачным и безопасным в вашем конкретном случае? Запросите бесплатную консультацию с юристом по веб-сайтам и получите ответы на все свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...