Задать вопрос
33 просмотров
29 просмотров
Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке – как обезопасить сделку купли-продажи квартиры
Содержание
Современный рынок первичной и вторичной недвижимости по-прежнему полон мошенников и непрофессиональных агентов по недвижимости. Поэтому при покупке или продаже жилья необходимо полагаться на собственные силы: контролировать процесс, вести переговоры, проверять юридическую «чистоту» документов и бумаг. Но как именно вы можете обеспечить безопасность сделки и каких типичных ошибок вам следует избегать?
✅ Советы для Продавца: как обезопасить себя при продаже жилья
Во-первых, вам нужно решить, как вы хотите осуществить продажу — лично или через агента. Вы можете воспользоваться услугами агента по недвижимости, где вы уверены в его надежности, успешности и многолетнем опыте.
Однако не забывайте, что во время продажи вы должны как можно больше находиться рядом со своим агентом. Не оставляйте без внимания такой важный вопрос, как продажа недвижимости.
Не давайте агенту генеральную доверенность, которая позволит ему распоряжаться имуществом так, как будто оно принадлежит ему (а не вам). Помните о следующих универсальных правилах, которые помогут вам избежать мошенничества, обмана и невыгодных сделок.
🔻 Совет 1: правильно оценивайте квартиру
Оценка стоимости — это ключ к успешной и быстрой сделке. Если вы установите слишком высокую цену, никто не придет. Слишком низкая цена — и вы потеряете деньги.
На стоимость недвижимости влияет ряд факторов и технических характеристик. К ним относятся:
- Общая площадь объекта недвижимости; — Общая площадь объекта недвижимости; — Общая площадь объекта недвижимости; — Общая площадь объекта недвижимости;
- Площадь пола жилища; — Жилая площадь жилища;
- количество этажей в жилище (где оно расположено); — количество комнат; — площадь жилища;
- количество комнат
- Порядок;
- Наличие или отсутствие ремонта;
- наличие или отсутствие балкона или лоджии;
- планировка прилегающей территории;
- Район (благополучный или с высоким уровнем преступности, экологически чистый или промышленный);
- Транспортная доступность;
- развитие инфраструктуры;
- расстояние до центра города или другого населенного пункта;
- Ежемесячные счета за коммунальные услуги и т.д.
Вы можете самостоятельно рассчитать цену, сравнив свою квартиру с другими квартирами на рынке. Они регулярно обновляются на веб-сайтах, в социальных сетях, газетах и других источниках. Вы можете определить среднюю рыночную стоимость вашей недвижимости на основе выборки из 10 аналогичных квартир.
Однако этот метод мониторинга и анализа подходит не всем. Если вы сомневаетесь в рассчитанной цене или хотите определить более точную стоимость, вы можете обратиться в Бюро технической инвентаризации или к независимому оценщику. Оценщик из Бюро технической инвентаризации предоставит вам заключение о стоимости, а независимый оценщик — заключение о средней рыночной стоимости имущества.
🔻 Совет 2: собирайте все необходимые документы
Начните собирать документы, пока ищете заинтересованного покупателя. Вам понадобятся все документы, необходимые для совершения покупки, и чем быстрее вы их соберете, тем быстрее будет завершена продажа.
Ниже перечислены документы, которые вам необходимо собрать и представить покупателю:
- Ваш паспорт;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (обычная или расширенная, с информацией о переходе прав собственности на объект недвижимости);
- Документ, устанавливающий право собственности на жилье (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).
- Кадастровый и технический паспорт
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по государственной службе;
- Выписка из домовой книги (обычная или архивная, если в жилом помещении проживают как зарегистрированные, так и временно выписанные лица).
В отдельных случаях стандартные документы должны быть дополнены дополнительными документами:
- Если продавец продает только свою долю, а не всю квартиру — письменный отказ сособственников от реализации своего права преимущественной покупки (в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ).
- Если квартира была приобретена в совместную собственность супругов в период брака — письменное и нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместного имущества (в соответствии со статьями 34 и 35 Семейного кодекса).
- В случае, если в качестве собственника или зарегистрированного нанимателя жилого помещения указан несовершеннолетний, ограниченно дееспособный гражданин или инвалид — письменное разрешение районного суда на совершение сделки (пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Если квартира была реабилитирована, справка из БТИ, подтверждающая безвредность и законность реабилитации. Квартира с незаконной планировкой вряд ли будет продана покупателю.
Помните, что вы не должны отдавать оригиналы документов никому — ни агенту, ни покупателю. Посторонний человек может получить только копии ваших документов. Мы советуем вам сделать то же самое. Обязательно попросите паспорт брокера или покупателя, запишите личные данные и сделайте копии всех страниц. Это даст вам возможность отследить человека через Министерство внутренних дел, если он внезапно исчезнет.
Убедитесь, что все несовершеннолетние и взрослые жильцы, включая вас, покинули квартиру. Если в квартире все еще проживают люди, покупатель может отказаться от подписания договора купли-продажи.
Читайте это:
🔻 Совет 3: грамотно организовывайте рекламную кампанию
Помимо сбора документов, вам следует начать рекламировать недвижимость, которую вы хотите продать. Создайте хороший текст с полным описанием технических характеристик квартиры. Подкрепите описание фотографиями комнат при дневном свете. Для вашей же безопасности не указывайте в объявлении адрес квартиры. Указывайте только свои контактные данные, чтобы с вами можно было связаться.
Принимайте только тех покупателей, которые делят квартиру с кем-то, кого вы хорошо знаете (друг, член семьи и т.д.). Опасно и крайне рискованно позволять посторонним лицам в одиночку входить в квартиру.
Перед приездом покупателя уберите из дома все ценные вещи, такие как документы, дорогие украшения и т.д. Также не оставляйте своего посетителя одного надолго. Лучше всегда находиться рядом и наблюдать за передвижениями потенциального покупателя. Оцените, как он ведет себя, что делает, какие вопросы задает и на что обращает внимание. Даже поверхностный психологический анализ позволит вам понять, чего на самом деле хочет человек — присмотреться к недвижимости или украсть квартиру в «неудачном месте».
🔻 Совет 4: оформляйте договоры и соглашения
Когда вы найдете заинтересованного покупателя, договоритесь с ним о первоначальном взносе. Если человек настроен серьезно, он будет готов оформить этот документ и внести аванс в счет будущей сделки. Однако если человек под разными предлогами отказывается или откладывает выплату задатка, это означает, что его намерения неясны. Вместе с договором о задатке можно также составить предварительный договор о продаже квартиры (по желанию сторон).
Затем составьте основной договор купли-продажи квартиры (BCC). Обратите внимание, что в большинстве случаев ККП становится юридически обязательным после его подписания обеими сторонами. Вы можете предпочесть, чтобы акт был нотариально заверен обеими сторонами. Однако в некоторых случаях нотариальное заверение требуется по закону:
- В случае продажи совместной собственности (т.е. квартира принадлежит одновременно нескольким владельцам).
- Если собственник или один из совладельцев продаваемой квартиры является опекуном. Речь идет о несовершеннолетнем, недееспособном или нетрудоспособном гражданине.
🔻 Совет 5: выбирайте оптимальный способ передачи денег
Как продавец, вы заинтересованы в том, чтобы покупная цена была уплачена до регистрации прав собственности в регистрационной палате. Покупатель может не принять такое предложение по объективным причинам, например, опасаясь, что вы возьмете деньги и исчезнете, не завершив сделку. В этом случае предложите покупателю вариант, который устроит вас обоих — сейф или аккредитивный счет.
Эти способы в принципе одинаковы: деньги закладываются в банковскую ячейку или зачисляются на счет сразу после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации свидетельства о праве собственности в Росреестре. Деньги оказываются «замороженными». Продавец может получить к ней доступ только после того, как полностью выполнит свои обязательства, а покупатель станет новым владельцем квартиры. Обе стороны договора пользуются определенными финансовыми и страховыми гарантиями.
Избегайте иметь дело с покупателями, которые предлагают вам оплату наличными. Во-первых, деньги могут оказаться фальшивыми. Во-вторых, всегда существует риск, что наличные деньги будут потеряны, украдены и т.д. Также не соглашайтесь на сделку, если покупатель не хочет платить, пока в Росреестре не будет сделана выписка о праве собственности.
✅ Советы для Покупателя: как обезопасить себя при покупке вторичного жилья
Покупатель, решивший приобрести второй дом, должен проявить особую осторожность во время сделки. На каждом шагу есть риски и подводные камни.
🔻 Совет 1: не доверяйте предложениям с низкими ценами
Цена найденной вами квартиры может быть значительно ниже средней рыночной стоимости аналогичных квартир. Это предупреждающий сигнал. Это может указывать на наличие проблем с недвижимостью. Возможно, он был незаконно куплен мошенниками, и теперь они пытаются продать его доверенному покупателю, «отмыть» деньги и скрыться. Или на имущество наложено обременение, которое ограничивает ваши права пользования, владения и распоряжения, когда вы станете новым владельцем.
Не стоит покупать недвижимость по низкой цене — вы сэкономите себе много времени и нервов. Если вы действительно хотите купить недвижимость, вам нужно выяснить, почему цена упала. Для этого нужно задавать продавцу более подробные вопросы о квартире и ее истории, тщательнее проверять юридические документы и в целом быть более осторожным. Причиной снижения цены может быть то, что продавцу нужны деньги — например, на переезд.
🔻 Совет 2: запрашивайте необходимые документы
Иногда мошенники используют для своих афер поддельные, фальшивые и контрафактные документы. Преступники знают, что их мошенничество будет раскрыто, когда недвижимость будет перерегистрирована в Росреестре (Российский государственный реестр прав собственности). Поэтому их обычно не устраивает полная оплата контракта и задаток или аванс в размере 10-15 процентов от стоимости недвижимости. Такие авансы или депозиты мошенники собирают сразу с разных покупателей, и с каждым из них заключается договор предварительной покупки. После этого мошенники исчезают с украденными деньгами.
Чтобы избежать этого, следует заранее проверить надежность продавца и юридическую «чистоту» представленных им документов. Вы можете убедить себя в законности документов или обратиться за юридической консультацией к опытному адвокату. Не передавайте деньги продавцу, пока не почувствуете, что можете доверять ему на 100 процентов. Если владелец оказывает на вас давление и заставляет платить быстро, вы можете отказаться от сделки.
Продавец обязан предоставить вам следующий стандартный набор документов
- Ваш паспорт.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Попросите, чтобы выписка была в расширенном формате и содержала информацию о передаче права собственности на недвижимость. Это позволит вам узнать, сколько владельцев было у недвижимости за всю ее историю. Если владельцы менялись очень часто и в течение короткого периода времени, вам следует поискать другой вариант.
- Документ о праве собственности на жилье (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
- Кадастровая и техническая идентификационная карта.
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Выписка из домовой книги. Потребовать, чтобы сводка была архивной (т.е. содержала информацию не только о зарегистрированных, но и о временно выписанных лицах).
- Необязательно — письменный отказ других сособственников от права преимущественного выкупа доли продавца (согласно статье 250 Гражданского кодекса).
- Факультативно — разрешение СЭС на проведение сделки, если в квартире проживает или владеет ею опекаемое лицо (ст. 37 (2) Гражданского кодекса РФ).
- Необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие одного из супругов на заключение сделки, если квартира была приобретена в период брака (в соответствии со статьями 34 и 35 Семейного кодекса).
- Дополнительно — справка из Бюро технической инвентаризации о законности перепланировки.
Делайте и храните копии всех документов, чтобы защитить себя в случае возможного судебного разбирательства. Кроме того, убедитесь, что документы, которые вам доставят, являются оригиналами, а не расшифровками или копиями. Копии или дубликаты часто делаются мошенниками, не имеющими доступа к оригинальным документам.
🔻 Совет 3: проверяйте законность перепланировки
Они не заинтересованы в покупке квартиры с несанкционированным ремонтом. Даже если Федеральная регистрационная служба зарегистрирует переход права собственности на такой объект недвижимости, она установит факт «самовольного строительства». В такой ситуации вы обязаны произвести ремонт и восстановление квартиры за свой счет (пункт 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если вы откажетесь это сделать, вас могут оштрафовать (статья 7.21 КоАП РФ) и/или запретить иметь дело с имуществом.
Чтобы избежать этого, при осмотре квартиры попросите у продавца технический паспорт. Сверьте фактический план этажа с тем, который указан в документах. Заметили ли вы где-нибудь несоответствие? Затем спросите продавца, была ли реконструкция узаконена в TIB и подтверждена ли она соответствующим сертификатом. Если владелец говорит, что он получит этот сертификат и отдаст его вам, значит, все в порядке. Завершите осмотр, дождитесь документа TIB, внимательно изучите его и, если у вас нет сомнений, приступайте к сделке.
🔻 Совет 4: требуйте выписки из квартиры всех жильцов
Не регистрируйте договор купли-продажи в ЗАГСе до тех пор, пока собственник не выселит из квартиры всех зарегистрированных жильцов (как взрослых, так и несовершеннолетних). Чтобы проверить статус сделок, попросите у продавца новую архивную выписку из домовой книги, которую можно получить в паспортном столе того региона, где находится жилье.
Если в выписке из домовой книги все понятно, это означает, что жильцы были выписаны и в настоящее время квартиру освобождают посторонние лица. Но если выписка содержит информацию хотя бы об одном зарегистрированном лице, это уже повод для отказа в сделке. Возможно, что продавец не давал объявление, потому что не мог этого сделать. Даже после покупки они, вероятно, не смогут уведомить арендатора. Это может иметь для вас очень неприятные последствия, вплоть до переезда к незнакомому человеку.
Включите в предварительный договор и основной договор пункт о том, что продавец обязан выселить всех жильцов (включая себя) из квартиры. Указать допустимый срок выселения и штрафные санкции, которые будут применены к продавцу в случае несоблюдения срока.
🔻 Совет 5: избегайте покупки унаследованных квартир
Покупка квартиры, полученной в наследство от продавца, — это всегда большой и серьезный риск. В любое время и в любом месте может возникнуть претензия на такое имущество (например, со стороны дальних родственников умершего наследодателя). Если окажется, что постороннее лицо имеет право на имущество как один из наследников, все последующие сделки, связанные с имуществом, будут аннулированы и недействительны. Как нынешний владелец, вы рискуете потерять собственность.
Выясните, как продавец получил право собственности на квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру. Не хотите упустить такое выгодное и привлекательное предложение? Тогда попросите продавца получить и предоставить вам письменное и нотариально заверенное согласие всех наследников на продажу недвижимости. Однако имейте в виду, что даже в этом случае у вас нет 100% уверенности, поскольку сам продавец может не знать о других наследниках, которые еще не были уведомлены.
🔻 Совет 6: не соглашайтесь на занижение цены в договоре
Продавец может предложить вам установить слишком низкую цену в DCCP, чтобы заплатить меньше налога или вообще избежать его уплаты. Однако для вас, как покупателя, это не имеет никакого преимущества:
- Если возникнет такая ситуация, вы можете быть признаны виновным в пособничестве и подстрекательстве к налоговым преступлениям.
- В результате продавец может решить обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной. В этом случае ваши деньги будут возвращены. Сколько же денег вы будете иметь право получить? Правильно — только сумму, указанную в DKPK. Деньги, которые по «взаимной договоренности» должны были быть переданы продавцу сверх контракта, не существовали в договоре и, следовательно, не были фактически выплачены. Если вам удастся вернуть деньги, это будет сделать с большим трудом и только при наличии веских доказательств.
Убедитесь, что в договоре указана реальная и полная стоимость имущества. В противном случае вы окажетесь в невыгодном положении и будете рисковать значительной частью своих денег.
✅ Советы для Покупателя: как обезопасить себя при покупке первичного жилья
Первичная недвижимость — это жилье без права владения. На первичном рынке особой популярностью и спросом пользуются квартиры в новостройках. Здесь также есть рекомендации для покупателя.
🔻 Совет 1: запрашивайте и проверяйте документы Застройщика
Полный и юридически «чистый» комплект документов — отличительная черта надежного застройщика. Важны 4 основных документа:
- Разрешение на проектирование . Проверьте, достаточно ли долго действует разрешение на строительство. Как минимум, сначала ориентируйтесь на дату ввода дома в эксплуатацию и только потом на дату, после которой разрешение на строительство становится недействительным.
- Проектная декларация для конкретного дома. Сверьте адрес строящегося дома с адресом, указанным в свидетельстве о праве собственности (они должны точно совпадать). Также проверьте документы по планировке, чтобы узнать, когда будет завершено строительство дома (конкретная дата). При необходимости узнайте об общей и жилой площади квартир, планировке этажей и т.д.
- Документы на право собственности на землю (договор купли-продажи земли, договор аренды земли и т.д.).
- Договор должен быть подписан с каждым покупателем. Самые надежные и заслуживающие доверия застройщики заключают со своими клиентами договоры долевого участия (ДДУ), по которым покупатели становятся соинвесторами строительного проекта. Сотрудничество в форме долевого участия регулируется и защищается Федеральным законом № 214 от 30.12.2004. Проверьте и внимательно прочитайте индивидуальный договор перед его подписанием. Помните, что ЦДС сначала необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, и только после этого оплачивать квартиру. Эта процедура исключает риск того, что квартира будет продана дважды разным людям. Таким образом, вы защищены и застрахованы юридически.
Помимо документов, проверьте репутацию и успешность застройщика на рынке недвижимости. Узнайте историю его работы, отзывы предыдущих покупателей, рассказы о выбранном застройщике, возможно, от друзей и знакомых.
🔻 Совет 2: не заключайте предварительный договор
В то время как подготовка ПДП для вторичных участков является целесообразной, подготовка ПДП для первичных участков нежелательна и опасна для покупателя.
Обычно застройщик предлагает ЕРС, когда все согласования и разрешения еще не получены, но планируются к получению. В результате в договоре практически не указывается никакой информации, кроме цены квартиры. Сам покупатель находится в самом слабом положении:
- Во-первых, застройщик может заключить аналогичный предварительный договор с другим лицом на ту же квартиру (т.е. двойная продажа).
- Во-вторых, покупатель не может быть уверен, получит ли застройщик все разрешения. Если они этого не сделают, строительные работы проводиться не будут.
🔻 Совет 3: избегайте вексельной схемы и других «серых» схем
До 1 июля 2018 года, то есть до принятия новой редакции Федерального закона № 214, вексельная процедура считалась «полулегальной» и «спорной». Однако продажа основного жилья теперь строго запрещена законопроектом (пункты 4 и 6 статьи 18(7) Федерального закона № 214). По сути, положение было следующим:
- Покупатель приобретает у застройщика вексель, стоимость которого равна стоимости будущей квартиры.
- Застройщик составит соглашение или предварительный договор, в котором будет указано его обязательство продать квартиру покупателю после завершения строительства.
- По завершении строительства клиент возвращает вексель застройщику, а застройщик передает право собственности клиенту.
Основная опасность заключалась в том, что покупатель де-факто и де-юре завладеет векселем без какой-либо связи с жильем. Часто покупатели, использующие процедуру векселя, не оформляли свои права собственности на недвижимость. Ведь документального основания для этого не было (например, по основному договору, как в случае с совместной собственностью). Простого соглашения или EPCP было недостаточно для получения права собственности.
Если застройщик предлагает вам дом без генерального контракта или по «серой» схеме, вы должны без колебаний отказаться от предложения.
Покупка и продажа жилья — это сложный процесс с множеством нюансов. Вы должны знать все тонкости и подводные камни рынка недвижимости. Вы будете иметь дело с застройщиком, частным продавцом или частным покупателем. Не знаете, как защитить себя при покупке или продаже жилья в вашей конкретной ситуации? Свяжитесь с юристом по веб-сайтам для бесплатной консультации и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...