Задать вопрос
97 просмотров
27 просмотров
Как оформить задаток, залог при покупке квартиры (образец) – чем отличается залог от задатка при покупке квартиры – задаток при покупке квартиры в ипотеку
Содержание
Термины «депозит» и «обеспечение» имеют разные значения. Если вы хотите купить квартиру, вам следует не только правильно выбрать меру, но и грамотно заполнить необходимые документы, чтобы обеспечить выполнение своих обязательств.
✅ Чем отличается залог от задатка?
Имущество (автомобиль, квартира, земля и т.д.)
Служит обеспечением выполнения обязательств, но не считается первоначальным взносом по договору
Обеспечивает выполнение обязательств и становится авансовым платежом по договору
Депозит служит обеспечением исполнения обязательства в случае продажи имущества. Покупатель подтверждает свою готовность заключить договор с данным продавцом, передавая деньги другой стороне, и выплачивает задаток (эта сумма вычитается из общей стоимости недвижимости; остаток указывается в договоре). Принимая деньги, продавец гарантирует, что недвижимость будет продана покупателю. Устное соглашение не заключается — необходим документ (сумма не имеет значения).
Залог не используется в сделках купли-продажи. Это также способ обеспечения обязательств, но другим способом — банк может взять кредит под залог дома, чтобы покупатель мог договориться с продавцом. Если заемщик не выполняет свои платежные обязательства, заложенное имущество продается с аукциона, и банк получает причитающуюся сумму (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
✅ Что происходит с задатком при отмене сделки?
Депозит является гарантией серьезности намерений — отказаться от обязательств без последствий не получится. Многие продавцы предпочитают обезопасить себя от финансовых потерь и поэтому предпочитают платить вперед — если найдется более подходящий покупатель, они смогут легко вернуть деньги без штрафных санкций.
В случае с депозитом, покупателю должна быть возвращена сумма, вдвое превышающая полученную (т.е. если вы получили 50 000, вы должны вернуть 100 000). Покупатели могут рассчитывать на то, что продавец выплатит двойную компенсацию:
- отказались продать свою собственность, несмотря на предварительную договоренность;
- не проверил своих предыдущих арендаторов;
- он задолжал по коммунальным платежам и не оплатил их до продажи;
- не указали важную информацию (например, что есть другой владелец или что зарегистрированы несовершеннолетние дети);
- нарушил условия договора аренды;
- не уложился в установленный срок подписания.
Во всех этих случаях продавец обязан заплатить покупателю. Если он откажется сделать это добровольно, его обяжет сделать это суд (покупатель должен подать иск в суд).
Покупатель, который по какой-либо причине не выполнил свое обещание, также теряет деньги — вся уплаченная сумма остается у продавца в качестве компенсации (статья 381.2 Гражданского кодекса).
Согласно статье 416 Гражданского кодекса, обязательство может быть прекращено, если оно не может быть исполнено по причинам, не зависящим от воли сторон.
✅ Обязателен ли задаток при покупке квартиры?
Выплата задатка не является обязательной — деньги передаются продавцу по согласованию сторон.
Хотя депозит не является обязательным платежом, не стоит отказываться от этого способа контроля. Выплата денег мотивирует. Стороны несут большую ответственность за соблюдение сроков на всех этапах — от подготовки документов до подписания основного договора и передачи недвижимости. У продавца нет риска повысить цену на недвижимость, а у покупателя нет желания требовать снижения стоимости.
✅ Размер задатка
Сумма может быть любой — вопрос решается путем переговоров между сторонами. Выплаты обычно привязаны к стоимости недвижимости и составляют 5-10% от ее стоимости. Если квартира стоит 2 миллиона рублей, то первоначальный взнос может составить 100 000-200 000.
Поскольку ни одна из сторон договора не застрахована от форс-мажорных обстоятельств, желательно договориться о разумной сумме депозита. Количество должно быть достаточным для мотивации, но не слишком большим. Если по каким-либо причинам от сделки придется отказаться, потери не будут серьезными. Это особенно актуально для продавцов, которым приходится платить в двойном размере в случае неуплаты.
✅ Правила оформления задатка при покупке квартиры
Прежде чем передать деньги, вы должны
- Внимательно проверьте документы на собственность;
- Убедитесь, что супруг продавца не возражает против сделки и что нет никаких обременений (ипотека, залог, аренда, договор аренды, эскроу);
- Проверьте, есть ли в доме коммунальные долги и зарегистрированные жильцы (долги должны быть погашены, а жильцы выселены). Подробнее читайте здесь: Как проверить чистоту бизнеса перед покупкой квартиры?
В сделке купли/продажи должны участвовать только лица, имеющие юридическую лицензию. Опытные агенты по недвижимости рекомендуют обеим сторонам получить психологическое заключение, доказывающее, что они несут ответственность за свои действия. Учитывая широко распространенную судебную практику оспаривания судебных разбирательств на основании недееспособности, такая мера была бы совсем не лишней.
Убедившись, что все в порядке, вы должны провести переговоры между сторонами. Помимо покупателей/продавцов, в сделку могут быть вовлечены юристы/агенты по недвижимости. В случае несовершеннолетних интересы несовершеннолетних представляют взрослые (родители, опекуны, попечители).
В ходе переговоров должны быть рассмотрены следующие вопросы:
- Размер вносимого платежа — от 5% от суммы сделки;
- как она будет передана другой стороне — наличными или безвозмездно;
- какую ответственность будут нести стороны;
- обстоятельства, которые аннулируют ответственность — если они возникнут, задаток может быть возвращен покупателю, а продавец будет иметь право вернуть его без удвоения суммы;
- Дополнительные нюансы — например, выселение всех арендаторов перед сделкой.
После согласования деталей сделки наступает очередь подготовки/подписания документов. Для того чтобы первоначальный взнос не рассматривался как предоплата, вместе с договором передачи необходимо составить временный договор купли-продажи. Если составлен только один документ, суд будет рассматривать денежную сумму как аванс, который на самом деле не связывает вас (не выполняет функцию обеспечения). Также необходима расписка о получении денег.
Документы можно оформить самостоятельно, без привлечения нотариуса. Если у вас есть сомнения в формулировке, вы можете проконсультироваться с юристом, который разъяснит сложные моменты.
🔻 Разработка текста предварительного договора купли-продажи
Этот документ обязывает в будущем подписать основной договор (статья 429 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации). Он содержит ту же информацию
- Данные сторон (если ребенок младше 14 лет, необходимо свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей, рекомендуем прочитать: Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми);
- Условия основного договора (если дата по какой-либо причине будет перенесена, вам необходимо заключить дополнительное письменное соглашение — оно прилагается к предварительному договору);
- Стоимость имущества;
- Сумма, переданная продавцу на словах/цифрах и заявленная как задаток;
- способ оплаты продавцу;
- полная информация об объекте недвижимости (площадь, адрес, этаж и т.д.)
- сведения о правоустанавливающих документах (договоры мены, дарения, приватизации, купли-продажи);
- ответственность покупателя и продавца по статьям 380, 381 Гражданского кодекса РФ;
- Форс-мажорные обстоятельства и дополнительные нюансы обсуждаются на этапе переговоров.
Количество копий соответствует количеству сторон, участвующих в сделке. Дополнительные копии могут быть запрошены органами опеки (если сторона является несовершеннолетней), банком или другими организациями.
Документы подписываются покупателями и продавцами. За несовершеннолетнего должен расписаться один из родителей (опекун). Несовершеннолетнее лицо, достигшее 14-летнего возраста, должно подписаться от своего имени, либо от его имени должен подписаться родитель (или опекун).
🔻 Составление соглашения о задатке
Этот документ является приложением к досудебному соглашению и призван обеспечить выполнение всех обязательств. Он содержит следующую информацию:
- Дата подписания;
- информация о покупателе/продавце
- сумму залога и что она должна быть отнесена к стоимости недвижимости;
- какие обязательства есть у сторон (в случае продавца — срок, в течение которого задаток должен быть возвращен в двойном размере).
Документ должен быть подписан сторонами. Количество экземпляров рассчитывается так же, как и для предварительного договора.
✅ Как правильно вносить задаток?
Деньги должны быть переданы только после выдачи/подписания квитанции. Возможны как банковские переводы, так и оплата наличными. В первом случае должно быть указано назначение платежа (задаток по договору), во втором случае нужно дождаться, пока продавец пересчитает деньги и подтвердит отсутствие претензий.
Независимо от способа оплаты, квитанция должна быть написана от руки шрифтом биро (нельзя использовать гелевую ручку или карандаш). Рукописный текст позволяет вам идентифицировать себя — в отличие от подписи, почерк трудно подделать. Следующие требования к форме являются обязательными:
- документ должен иметь заголовок (указывается дата получения задатка по договору — дата подписания договора);
- Дата составления квитанции;
- Информация о продавце/покупателе;
- Сумма в цифрах / карандашах;
- краткая информация об объекте недвижимости;
- Подпись.
Стоит внимательно проверить всю информацию на чеке, чтобы убедиться в отсутствии преднамеренных или непреднамеренных ошибок. Обратите особое внимание на сумму, паспортные данные и дату.
✅ Задаток при покупке квартиры в ипотеку
Покупка дома с помощью ипотеки имеет свои особенности, но для оформления сделки можно использовать и депозит. Если в процессе переговоров выявляется необходимость в таком обеспечении, банк информируется об этом. В зависимости от запроса кредитная организация вычитает эту сумму из первоначального взноса. Деньги передаются продавцу в выбранной форме (наличные/безналичные).
Остальные документы точно такие же, как и при беззалоговой сделке. Требования к содержанию аналогичны. Разница заключается в количестве экземпляров — банку каждый раз должен выдаваться 1 экземпляр:
- Депозитный договор;
- Расписка, подтверждающая получение продавцом денег в указанном размере.
Услышав о необходимости внесения залога, многие покупатели испытывают обоснованные опасения. Не уйдут ли деньги вместе с продавцом? Будет ли она включена в окончательный платеж? Что если продажа не состоится, потому что банк отказал в кредите? Все юридические вопросы могут быть решены — требуется лишь грамотный подход к процессу. Юристы сайта отвечают на вопросы, помогают подготовить правильные документы и предотвратить ошибки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...