Задать вопрос
94 просмотров
9 просмотров
Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2022 году: можно ли перевести в статус жилого помещения, практика
Содержание
Застройщики могут предложить покупателям не только квартиры, но и кондоминиумы. Квартиры обычно располагаются в высотных зданиях с хорошо развитой инфраструктурой. Квартиры имеют свои преимущества по сравнению с жилыми домами. Поэтому существует высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость. По оценкам, треть покупателей в Москве выбирают квартиры с намерением использовать их для проживания.
Однако на пути к преобразованию могут возникнуть трудности. Не все квартиры могут быть переоборудованы в апартаменты. Да и сам рынок жилья молодой. Здания построены с коммерческой ориентацией, что затрудняет техническую перепланировку недвижимости в будущем. Тем, кто хочет преобразовать свою квартиру в кондоминиум, поможет наше руководство.
✅ Что такое апартаменты?
Первое, что приходит на ум, когда речь заходит о «квартире», — это престижная и дорогая квартира со всеми удобствами. Де-факто она может называться квартирой, но юридически ее не существует. Мы можем только объективно определить параметры.
Квартира — это коммерческая форма недвижимости с двумя и более комнатами (Приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 от 25.01.2011). Во всех зданиях имеются помещения для временного размещения людей. Однако в общем смысле апартаменты являются нежилыми зданиями. На них не распространяется действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Апартаменты — это смесь гостиничного номера, офиса и квартиры. Здание, в котором расположены апартаменты, имеет развитую инфраструктуру, услуги, удобства и хорошую доступность. Внешне квартира ничем не отличается от квартиры. Чаще всего такие квартиры даже лучше: отличная планировка, новые материалы, ремонт по западным стандартам, мебель, техника и т.д.
Но есть и квартиры. Например, торговый центр, рестораны и караоке могут располагаться на первом этаже, офисы — на средних этажах, а квартиры с видом на мегаполис — на верхних. Недвижимость будет активно продаваться и сдаваться в аренду. Квартиры могут находиться в собственности одного человека или семьи, при условии, что они являются частью общего имущества. Со временем владельцы могут рассмотреть возможность переоборудования квартир под жилые помещения.
✅ Можно ли перевести?
Теоретически, не существует запрета на переоборудование квартир в жилые помещения. На практике этот механизм требует тщательной подготовки и должной осмотрительности. Наконец, жилище должно получить статус жилого. Процедура регулируется правилами пункта 22 статьи 4 ЖК РФ.
Примеров успешной перерегистрации достаточно. Например, в Москве статус жилых получили квартиры в жилых комплексах «Лица», «Водный», «Савеловский Сити» и «Фили Град». Помощь обычно предлагает сам застройщик или крупный застройщик (агент по недвижимости). Однако при правильном подходе вы можете сами придать квартирам статус жилых.
Существуют три основных требования для конверсии:
- Заявитель является собственником квартиры.
- Нежилая недвижимость не обременена — нет арестов, залогов по кредитам, претензий третьих лиц.
- Объект соответствует техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в многоквартирном доме.
Более подробная информация о требованиях:
Квартира пригодна для проживания, соответствует градостроительным нормам (например, кухня не может быть расположена под ванной комнатой при двухэтажной планировке).
Общая жилая площадь не меньше стандартной: 1 спальня от 28 м², 2 спальни от 44 м². Количество комнат не так важно, важнее их назначение. Обязательно наличие кухни, туалета, ванной комнаты и гостиной.
Максимально допустимый уровень шума составляет 75 дБ.
Канализация, отопление, вентиляция — наличие инженерных коммуникаций должно быть в хорошем состоянии.
Развитая инфраструктура важна, но она не зависит от владельца. Современные жилые комплексы уже имеют прилегающие участки земли, парковочные места, зеленые насаждения, игровые и спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Но иногда из окон квартир открывается вид на промышленную зону или автомагистраль. Здесь могут возникнуть проблемы при переводе в статус жилого помещения.
Другим важным параметром является количество солнечного света. Окна квартиры должны выходить на солнечную сторону. Согласно нормам СанПиН 2.2.1/2.1.1076-01 можно считать оптимальной солнечную радиацию в кухне и гостиной. Время, в течение которого лучи попадают в помещения, составляет 2 часа или 150 минут. Если квартира не имеет освещенного солнцем входа, то ее очень трудно декларировать как квартиру. Но в законе есть лазейки, позволяющие обойти это правило. Например, помните, что солнечные лучи попадают в окна не сразу, а в несколько «пробных» периодов (например, в 10:00 и 13:00 дня).
✅ Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?
Жилая недвижимость пользуется высоким спросом. Но все чаще их переоборудуют в жилые помещения. Это связано с преимуществами для владельца и его семьи:
- Стоимость — апартаменты на 20-30% дешевле квартир, а переоборудование их под жилую площадь может существенно повлиять на цену;
- Регистрация (прописка) — владелец квартиры может оформить только временную регистрацию на 5 лет; на квартиру можно получить постоянный вид на жительство;
- Налоговый вычет — возможен только для домов, но не для квартир:
Пример: квартира стоила 7,2 млн рублей, двое супругов взяли ипотечный кредит и купили недвижимость. Если они захотят заявить налоговый вычет на покупку, налоговые органы откажут им в этом. Но в случае с жилой недвижимостью можно заявить имущественный вычет и получить из бюджета 910 000 рублей. И это несмотря на то, что второй супруг сохранит налоговый вычет при дальнейших сделках с квартирой. Преимущества очевидны!
- Налоги — квартиры облагаются налогом в размере 2%, а кондоминиумы — 0,5% от кадастровой стоимости;
- Более низкая плата за обслуживание — тарифы для коммерческих зданий выше, чем для обычной квартиры:
Владелец квартиры платит на 10% больше за холодную и горячую воду, на 25% больше за отопление и на 27% больше за электричество, чем владелец обычной квартиры. Общие сведения: Ежемесячная арендная плата за коммерческую недвижимость площадью 100 квадратных метров примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичной площади.
- Развитая инфраструктура — застройщик строит социальные объекты внутри здания;
- местоположение — после перевода статуса квартиры можно жить рядом с местом работы или учебы.
Нет смысла превращать в жилье квартиры, принадлежащие одному человеку, студенту, бизнесмену или инвестору. Семьи с детьми или пенсионеры должны рассмотреть возможность изменения статуса. Для них имеет смысл зарегистрировать недвижимость как жилую — например, чтобы сэкономить деньги или для регистрации.
✅ Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?
Практика показывает, что процедуру переоборудования лучше применять не к квартирам, а к дому в целом. Тем более что современные комплексы представляют собой жилой комплекс. Даже если отдельные детали придется восстанавливать, это не является большой проблемой.
Однако очень редко бывает так, что целое здание имеет одного владельца, который меняет его статус. Это связано с тем, что если здание соответствует стандартам СНиП и СанПиН, то все квартиры также соответствуют этим стандартам. Другая сторона медали: если это коммерческая недвижимость для офисов и конференц-залов, то переоборудовать ее под жилье невозможно.
🔻 Варианты перевода
Что же нужно сделать, чтобы переделать квартиру в апартаменты? Во-первых, оцените текущее состояние недвижимости:
- квартира соответствует нормам — лучше всего, если владелец просто соберет документы и обратится в администрацию;
- жилье не соответствует требованиям — вам придется вернуть недвижимость в нормальное состояние, поменять сантехнику, переделать отделку, отремонтировать и т.д.
Оба варианта часто встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких случаях. Процедура не является простой. Возможно, вы не справитесь без помощи адвоката. Если вам нужна консультация, вы можете подать заявку прямо на нашем сайте.
🔻 Пошаговое руководство
Примерно план действий:
Шаг 1.
Прежде всего, необходимо проверить, можно ли технически переоборудовать квартиру. Это позволит определить, можно ли переоборудовать квартиру под жилье. Муниципалитет выдаст заключение только при условии соблюдения технических требований.
Обратитесь в государственное или частное бюро планирования, например, в БТИ. Специалисты осмотрят недвижимость, подготовят экспертное заключение и проинформируют вас о дальнейших перспективах. Если перепланировка возможна без ущерба для объекта недвижимости, вам будет предоставлена возможность подготовить предложение по перепланировке.
Шаг 2.
Отправьте проект в один из департаментов местного правительства. Например, в Москве, в департаменте жилищной политики. После этого вы получите ответ из соответствующего отдела. В зависимости от проекта компетентный орган либо утверждает, либо отклоняет изменения. В большинстве случаев одобрение дается. Но обязательным условием является то, что вы подготовили грамотный проект ремонта квартиры.
Шаг 3.
Техническое переустройство нежилых помещений. Лучше доверить ремонт компании СРО — саморегулируемой организации. Профессионалы разработают и выполнят лицевую сторону проекта.
Шаг 4.
Заказать и составить новый технический план на жилье. Для этого вам необходимо обратиться в БТИ. Инженер сначала посетит объект и проверит, соответствует ли он стандартам. Если нет отклонений от плана, выдается инженерный сертификат. Вам также потребуется акт приема-передачи.
Шаг 5.
Подайте заявление в местный орган власти (в Москве — ДГИ или Департамент жилищной политики, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет). Заявление можно подать онлайн через МФЦ «Мои документы» или через Gosuslugi.
Межведомственная комиссия принимает решение об одобрении или отказе в переводе. Эксперты надзорных органов принимают решение на основании технического отчета, расчетов солнечной радиации и норм СанПиН. Затем решение передается на подпись вице-президенту администрации.
Шаг 6.
Наконец, изменения регистрируются в Росреестре. Для этого нужно принять решение администрации, приложить пакет документов и отправить пакет, например, в кадастровую палату города — все через тот же МФЦ.
После внесения изменений в Единый государственный реестр юридических лиц квартира официально преобразуется в апартаменты. Если вам нужен документ о праве собственности, вы можете заказать его. Сейчас выдают выписку из ЕГРЮЛ, а раньше были (устаревшие) свидетельства о праве собственности.
🔻 Документы
Первоначальное заявление в Министерство должно быть подкреплено документами на квартиры. Как правило, проект реабилитации уже составлен. Эти документы, а также технический паспорт + поэтажный план, гражданский паспорт и договор долевого участия (ДДУ) входят в состав документов Жилищного департамента или МГИ.
Кроме того, владелец готовит документы для передачи:
- Оригинал паспорта;
- на квартиру — свидетельство о праве собственности и регистрационные документы из Росреестра;
- новый технический план или паспорт;
- Протокол собрания собственников + приглашение на собрание, список подписей, список участников собрания — только если решение о передаче касается всего здания.
МФЦ будет запрашивать отдельные документы самостоятельно, без привлечения заявителей. Если сертификаты уже хранятся в базе данных, можно обойтись без бумажных копий.
🔻 Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение
Для получения государственной услуги по переоборудованию жилого дома необходимо подать заявление по установленной форме.
Заявитель выбирает способ применения: лично в МФЦ или ГЖИ, через представителя (по доверенности) или через электронный портал «Госуслуги». После того, как заявление будет одобрено, вам необходимо дождаться решения властей.
Образец заявления можно найти по ссылке ниже:
🔻 Стоимость
Преобразование квартиры в жилье связано со значительными расходами. Самые значительные из них — на ремонт и переоборудование помещений. Наконец, владелец должен создать из нежилого помещения хотя бы 1-комнатную квартиру с минимальными удобствами. Ответить на вопрос, сколько будет стоить реконструкция, довольно сложно. Где-то стоимость может составлять всего 10 000 рублей, а кому-то придется заплатить 200 000 рублей.
Новый технический план и паспорт будут стоить от 1 500 рублей и выше, в зависимости от того, где вы живете. Стоимость может достигать 5-10 тысяч рублей.
Юридическое сопровождение процедуры передачи — около 350 000 рублей. Однако в некоторых случаях вы можете получить юридическую консультацию.
🔻 Сроки оформления
Для переоборудования нежилых помещений характерен индивидуальный подход. Сроки и стоимость могут варьироваться. Многое зависит от самого заявителя, ремонтных работ в квартире, загруженности в администрации и МФЦ. Ошибки в ходе процесса (например, недействительные документы, отсутствие документов, ошибки в персональных данных, нарушения санитарных норм) также влияют на сроки.
Давайте приведем примерные сроки:
- Предоставление перевода на государственную службу — 45 дней ;
- Уведомление заявителя о принятом решении — в течение 3 рабочих дней;
- Регистрация в Едином государственном реестре юридических лиц, переоформление документов — в течение 10 рабочих дней;
- Выдача новой выписки из Росреестра — от 3 до 5 дней.
Администрация должна проинформировать заявителя обо всех мерах, принятых для проверки заявления. Для этого используются письма, SMS-сообщения, уведомления в личном кабинете на сайте государственных учреждений и т.д.
✅ Судебная практика
Практика показывает, что переоборудование многоэтажных домов из многоквартирных в жилые не происходит без вмешательства суда. Например, Москва уже имеет опыт успешных дел в этом отношении. Причем не только против одного собственника, но и против группы собственников в многоэтажном доме (пример: Апелляционное определение Свердловского районного суда № 33-17810/2016 от 11 октября 2016 года).
Основная сложность заключается в том, что этот вопрос еще не полностью урегулирован законодательством. Правила по-прежнему содержат спорные моменты, двусмысленности и «решения», оставленные на усмотрение администрации. Второй тип споров является наиболее распространенным. Арендодателям часто приходится обращаться в суд во время ремонта квартиры.
Пример:
Сергей подал жалобу на местную администрацию Ростова-на-Дону. У мужчины была квартира в центре города. Благодаря удачному расположению здания, стоимость недвижимости возросла. Сергей решил увеличить ликвидность, переоборудовав квартиру в апартаменты. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и технически «привести в порядок» недвижимость. Однако в переводе было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатных дверей не соответствуют стандартам СНиП. На самом деле, разница составляла 1-2 см, что и послужило причиной жалобы. Сергей учитывал и другие критерии, так как потратил много денег на ремонт. Суд встал на сторону владельца и обязал администрацию одобрить перепланировку.
При желании владелец может изменить статус квартиры на жилой. Преимущества и выгоды очевидны. Однако следует понимать, что существует множество осложнений. Один из них заключается в том, что конверсия технически невозможна. Поэтому лучше выбирать квартиры, построенные в соответствии с жилищными стандартами СНиП (к тому же их можно переоборудовать в апартаменты без дополнительных затрат на ремонт). Обычно застройщик информирует дольщиков в соответствии с CDA без промедления. Или они предлагают свои услуги.
Следует ли переоборудовать квартиры под жилье или оставить все как есть? Решение остается за каждым владельцем. Но одного желания недостаточно. Юридические «аргументы» могут запутать и ввести в заблуждение и затянуть процесс передачи. И в 50% случаев отказ со стороны администрации — обычное дело. Если вы столкнулись с проблемой перерегистрации жилья и хотите узнать о процедуре, тонкостях и подводных камнях, задайте вопрос нашим юристам. Они подскажут вам, что делать в вашем случае. Это часто экономит владельцам деньги, время и нервы.
Посмотрите видео с ответом на этот животрепещущий вопрос: в чем разница между квартирой и кондоминиумом?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...