Задать вопрос
55 просмотров
14 просмотров
Как перевести долю в квартире в комнату
Содержание
«Общие квартиры ушли в прошлое, но и сегодня в них живут несколько семей. Иногда владельцы даже не являются родственниками друг друга. Им приходится управлять общим домом, составлять график уборки, оплачивать ремонт и по очереди пользоваться кухней и туалетом. Логично, что возникают споры, драки из-за «квадратных метров» и другие разногласия по поводу использования квартиры. Можно ли избежать проблем, если имущество является коммунальным?
В какой-то степени это помогает превратить коммунальную квартиру в изолированную комнату. Однако она имеет свои особенности. Это не всегда возможно. Что нужно, чтобы превратить свою квартиру в изолированную комнату, как договориться с другими жильцами и сколько это будет стоить? Теперь перейдем к юридическим деталям.
✅ Чем отличается доля от изолированной комнаты?
Жить в квартире — значит пользоваться гостиной, кухней, ванной, туалетом, кладовой, балконом и коридором. Возникает вопрос, сколько стоят акции.
Ситуация из реальной жизни:
Сергей, Иван и Егор получили в наследство 3-комнатную квартиру. Сергей унаследовал ⅔ квартиры, а Иван и Егор — по 1/6 квартиры. Владелец большой доли сразу же заявил, что поскольку ему принадлежит ⅔ всей квартиры, то он получит две из трех принадлежащих ему комнат. Егор и Иван не согласились, потому что у них была только одна комната на двоих. Кто прав, а кто виноват?
Существует два типа долей в квартире: идеальные и реальные доли.
Первый можно сравнить с математической дробью — в нашем случае это ⅔ доля Сергея, 1/6 доля Ивана и доля Егора. Их нельзя увидеть, почувствовать или представить в виде объектов.
Реальные числители — это физические представления дробей (например, одна из комнат в квартире). Однако это правило применимо и здесь: реальная доля может быть использована, но не продана. Иначе жить можно, но продать, сдать в аренду, обменять, подарить и заложить будет сложно (см. «Что можно сделать с коммунальной квартирой»).
Выход из этой ситуации очень прост: Сергей и Егор и Иван не смогут перевести ⅔ доли сразу в две комнаты. Для того чтобы иметь изолированные комнаты, необходимо заключить договор, определяющий порядок пользования квартирой. Если жильцам не удается найти общее решение, спор должен быть передан в суд.
Таким образом, РГ — это «идеальная» часть квартиры, а комната — физически определенная часть жилого пространства. Хорошо, что они одинаковые. Обычно доля больше или меньше, чем изолированная комната. Споры о том, кому какая комната достанется, у кого больше прав и кто должен выплачивать компенсацию другим, также вытекают из этого.
✅ Можно ли превратить долю в квартире в комнату?
Преобразование доли в комнату означает преобразование «визуальной» доли в натуральный эквивалент в виде жилого помещения. Закон допускает такую возможность, но с оговоркой:
Преобразование доли в комнату является формой пользования жильем, в которой стороны договора определяют термин комната.
В таких случаях можно назначить долю как комнату:
- Желание установить/изменить порядок пользования жилым пространством. Если существующая договоренность действует уже 10-15 лет и всех все устраивает, новые домовладельцы не могут ее изменить.
- Более поздняя продажа акций — стоимость акций в жилище с устоявшейся схемой использования намного выше, чем цена обычных акций.
- Необходимость жить в квартире — комната предпочтительнее коммунальной квартиры, потому что это отдельное пространство, а не мифические «места» в виде прав собственности.
Сособственники имеют право на комнату пропорционально их доле в общем праве (статья 247 Гражданского кодекса). Если это невозможно, другие должны выплатить компенсацию. Отказ от выплаты является основанием для передачи дела в суд.
Допускается и второй вариант — выделение доли в натуре (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако на практике это невозможно. Никто не позволит вам построить «квартиру в квартире» — это требует создания отдельного входа, кухни, ванной комнаты и других служб. Сейчас выделение в натуре заменено денежной компенсацией (см. «Как рассчитать стоимость доли в квартире»).
✅ Способы перевода
Владельцы имеют право переоборудовать свою долю в изолированную комнату. Этого можно достичь двумя способами:
Соглашение называется «…по порядку пользования квартирой в совместной собственности». Соглашение должно быть подписано всеми партнерами без исключения — даже если некоторые из них не хотят получить свою долю в виде комнаты. Затем соглашение передается нотариусу. Без его печати оно не имеет юридической силы.
Дольщики могут договориться о любом виде использования квартиры — например, о разделе трехкомнатной квартиры между тремя совладельцами: У всех одна комната. Общие помещения — кухня, коридор, ванная комната, туалет и т.д. — считаются местами общего пользования.
*/ Однокомнатная квартира не может быть разделена. Например, если она принадлежит двум собственникам, они не могут преобразовать свои доли в одну комнату. Один из вариантов — продать дом и разделить деньги пропорционально долям. Второй вариант — заключить соглашение об использовании, при котором один живет в доме, а другой получает компенсацию за использование своей доли.
Обязательный метод, если передача по взаимному согласию затруднена из-за спора. Сособственник подает иск, обращается в суд и требует, чтобы его доля была зафиксирована как одна из комнат. Альтернативой является раздел доли в натуре. Но в данном случае истец имеет право на компенсацию, а не на долю. Если суд удовлетворит его иск, он отказывается от права собственности на квартиру.
Конечно, лучше всего не доводить дело до суда. Соглашение между партнерами гораздо лучше — они могут договориться обо всех вариантах использования дома. Они могут даже договориться, что один человек живет в квартире, а остальные получают деньги. Или они могут договориться устно (например, с семьей или близкими родственниками) вместо того, чтобы договариваться.
✅ Как перевести долю в квартире в свою комнату по соглашению
Когда совладельцы достигают соглашения, они должны изложить его в письменном виде. Если никто не возражает, то серьезных проблем не возникает.
Процедура:
- Ведите переговоры по имеющимся условиям.
- Решите, кто из совладельцев хочет перевести свою долю в отдельную комнату — рассчитайте, хватит ли места для всех.
- Определите размер компенсации, если номер выше или ниже дробного числа.
- Составьте проект контракта.
- Обратитесь к нотариусу и закрепите договоренности в форме договора.
- Обратитесь в Росреестр для внесения изменений.
- Получение новых документов.
- Разделить лицевые счета и определить порядок выплаты пенсионных пособий.
Внести обновленную информацию в базу данных Государственного реестра. Совместные собственники получают документы о праве собственности из Единого государственного реестра недвижимости в виде бумажных или электронных выписок. С этого момента можно использовать жилье по договоренности.
🔻 Образец соглашения об определении порядка пользования квартирой
🔻 Необходимые документы
Ответственный владелец (например, по доверенности от других лиц) готовит следующие документы:
- паспорт
- свидетельство о праве собственности и полномочия на акцию;
- нотариальное соглашение, устанавливающее порядок пользования квартирой;
- копия выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащих регистрационные и кадастровые данные;
- Сертификаты и отчеты из Бюро технической инвентаризации — при необходимости.
Сотрудники Росреестра или МФЦ проверят информацию и выдадут расписку о приеме документов. В течение 3-7 дней изменения вносятся в базу данных, и остается только собрать декларации.
🔻 Сколько стоит?
Мы уже упоминали ранее, что договор должен быть зарегистрирован у нотариуса. Выбранный вами специалист проверит чистоту сделки, согласие всех совладельцев, претензии и договоренности по квартире.
За свои услуги нотариус получает государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости передаваемых акций (предел — от 300 до 20 000 рублей).
В дополнение к государственной пошлине необходимо оплатить нотариальный сбор. Сюда входит техническая и юридическая работа. Московские нотариусы берут от 5 000 до 10 000 рублей за сделку. Расчеты индивидуальны.
Оплатить услуги можно в приемной нотариальной конторы: по карте или наличными. Секретариат предоставляет терминал для безналичной оплаты. Если вы платите наличными, вы получите чек с печатью.
✅ Как перевести долю в квартире в отдельную комнату через суд
Исчерпание попыток мирного урегулирования приводит к судебному разбирательству. Истец (заявитель) является владельцем доли — если он хочет представить ее в виде палаты. Ответчиками являются другие совладельцы или те, кто не согласился с соглашением.
Перед обращением в суд необходимо собрать доказательства попыток решить вопрос мирным путем (статья 135.1.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Заявитель должен приложить подтверждения о получении писем, список вложений, проект договора с указанием порядка пользования квартирой и т.д.
После этого можно приступать к процедуре подачи заявления.
🔻 Судебная процедура
Заявитель должен сам определить, в какой суд ему следует подать свое заявление. В соответствии с местной юрисдикцией, дело должно быть подано в суд того района, где находится спорное имущество. Споры о пользовании жилым помещением разрешаются мировыми судьями (статья 23(1)(7) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Стадии судебной процедуры:
- Подача заявления и пакета документов + квитанции об оплате госпошлины.
- Ожидание начала предварительного слушания.
- Извещение участников, судебное заседание, принятие решения (или — в одностороннем порядке мировым судьей).
- Выдача исполнительных листов.
Наличие судебного решения дает право оформить передачу доли в комнате. Сособственник обращается в Управление Федеральной регистрационной службы (Росреестр) и вносит необходимые изменения.
🔻 Образец иска об определении порядка пользования долей в квартире
🔻 Список документов
Собранный пакет документов дополняет исковое заявление истца. Все приложения являются копиями, но в некоторых случаях суд может сверить их с оригиналами.
Что вам нужно от документов:
- Квитанция об уплате государственной пошлины — обязательна;
- Российский паспорт — копия и оригинал;
- доказательства попыток решить вопрос мирным путем (уведомления, копии соглашений, сопроводительные письма);
- Соглашение об использовании здания, в случае, если заявитель хочет возразить или внести ряд изменений;
- Выписка из домовой книги;
- Правоустанавливающие документы на долю истца — на каком основании она была получена и зарегистрирована в ЕГРЮЛ (см. «Как и где узнать о своей доле в жилье»);
- все необходимые выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- технический план жилищного строительства — с 2013 года заменяет технический паспорт;
- экспертное заключение или другая информация из Бюро технической инвентаризации.
Правило следующее: Чем больше документов, тем больше участников процесса. Сделайте копии всех оригиналов, желательно с резервными копиями на случай потери.
🔻 Сроки и расходы
Слушания в окружном суде могут затягиваться до бесконечности. В то же время, сроки применяются и к другим процессуальным действиям:
- Рассмотрение вопроса о передаче доли в помещении — от 14 дней до 2 месяцев;
- Запрос справки — от 3 до 14 дней;;
- Обработка заявления заявителя — не более 5 дней с момента подачи;
- Срок рассмотрения дела в районном суде — 1 месяц (статья 154.1 Гражданского процессуального кодекса РФ);
- Возражение (апелляция) — 30 дней.
Кроме того, на срок могут повлиять внешние факторы, такие как неявка, отсрочка разбирательства, подача встречных исков или заявлений или запрос дополнительных экспертных заключений.
Заявление об определении решения о пользовании квартирой является нецелесообразным запросом. Заявитель должен оплатить стандартную пошлину в размере 300 рублей (статья 333.19(1)(3) Налогового кодекса Российской Федерации).
Плата за экспертное заключение может составлять до 20 000 рублей. Однако, если иск будет удовлетворен, истец имеет право переложить расходы на ответчика (ответчиков). Об этом также должен быть уведомлен суд.
✅ Судебная практика: пример
Переоборудование квартиры в изолированную комнату — дело непростое. Существует множество факторов, которые должны быть приняты во внимание при вынесении судом окончательного решения.
Какие нюансы необходимо учесть?
- Сложившийся порядок пользования — довольно сложно изменить 15-летний срок пользования квартирой.
- Размер доли — чем больше доля, тем больше шансов получить большую жилую площадь (например, гостиную).
- Условия проживания — дети, опекуны и инвалиды увеличивают вероятность наличия отдельной комнаты. Не исключено, что суд может распорядиться о переводе в более просторное помещение.
- Техническая осуществимость: одному владельцу может быть выделена проходная комната, но это невозможно при наличии супруга или детей.
- Незначительность доли — суд не выделит комнату, если доля истца меньше минимального размера (9-12 м²). Вполне вероятно, что другие совладельцы могут купить их, даже если владелец не согласен.
Ситуации могут быть разными, поэтому важно учитывать не только технические параметры, но и взаимоотношения.
Пример:
Районный суд № 295 Восточного округа Москвы рассмотрел апелляцию истца Лужиной против ответчика Вялых. Стороны владеют двухкомнатной квартирой. Лужина жила там с матерью, а после ее смерти унаследовала ¾ квартиры. В результате наследования Вялых получил ¼ долю.
Лужина (истица) просила суд выделить ей большую комнату (20 м²), а ответчику — меньшую (11 м²). В качестве причины было указано, что истец проживал в квартире около 17 лет, а ответчик не заходил в квартиру с момента вступления в наследство. Она жила с их 13-летней дочерью Лужиной.
Ответчик считал, что он, а не истец, должен был иметь более просторную комнату, но он не оспаривал этот момент. Респондент не хотел жить в квартире, но хотел сдавать комнату в аренду.
Оценив обстоятельства, судья решил принять заявление Лущиной. При определении порядка пользования квартирой суд принял во внимание, что у ответчика также имеется иск. Однако, поскольку он не был заинтересован в проживании там, он имел право на компенсацию. Стороны договорились, что истец выплатит ответчику компенсацию, а ответчик взамен не позволит жильцам съехать. Таким образом, Лужина и ее дочь получили всю квартиру (31 м² жилой площади и 17 м² нежилой). Нерадивый человек отказался от своего требования, но сумел получить деньги.
Таким образом, для того чтобы перевести долю квартиры в комнату, необходимо определить порядок пользования. Нет необходимости делить доли — в этом случае совладелец может рассчитывать только на компенсацию. Если вы можете договориться, заключите соглашение. Таким образом, вы сможете закрепить за собой право и занять комнаты. Остальная часть квартиры будет по-прежнему находиться в совместном пользовании совладельцев.
При разделе квартиры часто возникают споры. Совладельцы натягивают на себя покрывало, считают себя правыми и игнорируют интересы других. Именно поэтому большинство споров заканчиваются в суде. Очень трудно разрешить конфликт, слепо заняв какую-либо позицию. Чтобы взвесить все «за» и «против», оценить риски, собрать доказательства, дать компетентное заключение и рассчитать доли, вам необходима помощь юриста. В этом непростом вопросе юристы могут получить помощь от нашего портала. Обратитесь за советом, и адвокат ответит на ваш вопрос. Вы узнаете, как лучше передать свою долю, на что вы можете претендовать и как учитывать мнение других людей.
Рекомендуем посмотреть видео о разнице между «идеальной» и «реальной» квартирой, находящейся в совместном пользовании:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...