Задать вопрос
52 просмотров
119 просмотров
Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение: можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость
Содержание
В классическом понимании гараж — это закрытое здание, используемое для парковки и ремонта автомобилей. Что с ним следует делать? Использовать ли его для хранения автомобилей или переоборудовать под жилое помещение? Ответ на этот вопрос зависит от целей владельца. Как показывает практика, жилые гаражи — совсем не редкость в России. Многие люди покупают гараж для того, чтобы переоборудовать его в жилое помещение. Некоторые хотят превратить его в магазин, автосервис, сборочный цех, склад и т.д.
Можно ли переоборудовать гараж в многоэтажный жилой дом? Как вы можете превратить его в торговое или коммерческое помещение? В обоих случаях необходимо учитывать технические характеристики. И, наконец, категория земли, на которой расположен гараж. Все подробности процедуры описаны в нашей статье.
✅ Разновидности гаражей
Теперь вы можете ознакомиться с различными типами и конструкциями гаражей. Существуют одноэтажные, многоэтажные, наземные, подземные (паркинги), «общественные гаражи» и другие автостоянки.
Гараж оснащен минимальным набором удобств. Вероятно, отсутствуют газовые, отопительные и водопроводные системы. Однако в них может быть электричество и холодная вода. Нередко в гаражах есть кровать, телевизор, диван и мини-кухня. В таких комнатах можно жить, но не круглый год — это нежилое помещение. В случае развода гараж может быть разделен между мужем и женой.
Различают следующие типы гаражей:
- Стационарные конструкции — с несущими стенами и фундаментом высотой до 2 м. Они могут располагаться в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) или на частном участке (например, в качестве пристройки к дому).
- Несемейные гаражи представляют собой металлические коробки без фундамента. «Мобильные» гаражи классифицируются как движимое имущество. Они не могут быть переоборудованы в жилое или нежилое здание.
Гараж расположен на приватизированной земле, поэтому требования распространяются не только на строение, но и на землю. Собираемся ли мы проверить, что говорит закон и можем ли мы это сделать?
✅ Можно ли перевести гараж:
🔻 В коммерческое помещение
Термин «коммерческая недвижимость» тесно связан с нежилой недвижимостью. Сюда входят аптека, магазин, парикмахерская, магазин, шиномонтаж, бизнес-центр и т.д.
Гараж вряд ли будет переоборудован в аптеку или бизнес-центр. Однако его можно переоборудовать в магазин или ремонтную мастерскую (например, шиномонтажную). Однако следует учитывать категорию недвижимости.
Гараж — это коммерческое здание. Для перерегистрации здания под магазин изменяется категория земли в соответствии с приложением к приказу Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.
В свидетельстве о праве собственности на землю или в выписке из ЕГРЮЛ вы найдете графу «Вид разрешенного использования» (ВРИ). Нас интересует тип земли под гаражом. Он может быть использован для строительства нежилых зданий. Тогда проблем не будет. Вы можете сразу же начать проект конверсии и подать документы в администрацию.
Вам следует самостоятельно выяснить, принадлежит ли земля жилищному, коммерческому или гаражно-строительному кооперативу. В частности, заявление необходимо подать в Департамент земельных ресурсов (Москва) или в Земельно-имущественную палату (в регионах). На основании заявления можно оценить, возможно ли изменить описание земельного участка. Если это возможно, вас проинформируют о дальнейшей процедуре; если нет, будет принято решение об отказе.
🔻 В жилое помещение
Опять же, независимо от типа земли, вы должны проверить ее описание. Еще раз откройте раздел «Целевое использование», чтобы узнать, подходит ли земля для строительства жилья, и если да, приступайте к подготовке документов на строительство. Отсутствие такой записки — не повод для паники.
Владелец гаража должен подать заявление в местные органы власти, запросить разрешение на строительство и ждать ответа. Иногда ожидание может быть очень долгим, иногда бесполезным. Чаще всего это связано с бюрократией — маленькая подпись может иметь значение для отказа. Вот почему вы не можете обойтись без адвоката — это самое малое, что вы можете сделать.
Если разрешение на строительство позволяет построить жилой дом, у владельца есть два варианта:
- Постройте жилое помещение над гаражом (например, чердак);
- Построить жилой дом рядом с гаражом;
- Перестройте интерьер и превратите гараж в жилое помещение — скорее всего, придется убрать помещение для хранения автомобиля или мотоцикла.
Необходимо заранее получить разрешение администрации. Как правильно это сделать, описано ниже.
✅ Как перевести гараж в жилой дом?
Преобразование здания в жилое помещение означает перевод нежилой недвижимости в жилую. Вы должны согласовать свои действия с Комитетом по имуществу, Управлением муниципальной собственности и другими ведомствами (СЭС, МЧС, Департаментом строительства и Жилищной инспекцией).
🔻 Условия для перевода
См. статьи 22 и 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают правила перевода нежилых помещений в жилые. Владелец должен соблюдать Градостроительный кодекс, нормы СНиП и СанПиН. Если гараж не соответствует требованиям, установленным для жилых помещений, перевод не осуществляется.
Основные требования изложены в § II ПП № 47 от 28.01.2006 и приведены ниже для наглядности:
- Земля имеет ППТ «для строительства жилого дома и вспомогательных зданий»;
- устойчивость фундамента, несущих и ограждающих конструкций
- наличие технических установок (освещение, холодная и горячая вода, вентиляция, отопление, газоснабжение, дренаж)
- Изоляция, т.е. минимум 2 часа солнечного излучения в день — допустимо, например, с помощью мансардного окна
- высота над землей должна составлять не более 3 этажей.
Кроме того, гараж должен находиться в собственности заявителя или заявителей, например, приватизированный гараж в ГСК. Обременения на здании затрудняют переоборудование здания в жилое помещение. Вы должны снять обременение, выплатить все долги и т.д., прежде чем обращаться в органы власти.
Если у вас не гараж, а жилой дом, его можно переоборудовать в жилой дом — наше руководство поможет вам разобраться в тонкостях, зайдите и прочитайте его.
🔻 Пошаговая инструкция
Как же превратить гараж в жилище для дальнейшего проживания? Вот алгоритм, которому могут следовать владельцы:
- Оцените предполагаемое использование имущества. Как мы уже говорили выше, необходимо выяснить, можно ли на участке возводить жилые строения? Если документы позволяют, переходите ко второму шагу. Если нет, то можно ли изменить назначение земли?
- Заказать проект перепланировки гаражного бокса. Лучше поручить эту работу профессионалам, поскольку вы не сможете сделать ее самостоятельно. Когда проект будет готов, вам нужно договориться с компанией и собрать оставшиеся документы.
- Посетите отдел архитектуры и строительства. Владелец должен подать заявление на переоборудование гаража в жилое помещение. Заявление можно подать лично, через сайт Госуслуг или через МФЦ «Мои документы», в зависимости от предпочтений владельца.
- Компетенция мастерской . Рассмотрением заявлений занимается межведомственная комиссия: В его задачи входит анализ технических характеристик здания, сравнение их с градостроительными нормами и оценка рисков и последствий. За основу берется проектная документация застройщика. Если все в порядке, вам будет выдано разрешение на строительство.
- Отремонтируйте гараж. Установите установки, утеплите стены, проверьте крышу, вход/выход, стоки и т.д.
- Пригласите приемную комиссию. Профессионалы проверяют работу в соответствии с планом. Любые несоответствия должны быть переработаны. Если проблем не обнаружено, комиссия выдает акт проверки. В нем указано, что гараж соответствует требованиям, предъявляемым к жилому зданию.
- Составление нового технического плана. Изменения должны быть задокументированы. Для этого необходимо обратиться в ТИБ, пригласить инженера и подождать, пока документы будут готовы. Технический план гаража составляется в электронном виде. Затем она подается в ФКП Росреестра внутри организации, без участия собственника.
- Получение документов на жилое помещение. Последний шаг — посещение МФЦ или Росреестра для получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Это свидетельствует о том, что гараж был успешно переоборудован в жилое помещение, и владелец теперь является собственником жилья.
🔻 Список документов
Если вы хотите переоборудовать свой гараж в жилое помещение, вам понадобятся следующие документы:
- личный паспорт;
- заявление о переводе нежилого помещения в жилое должно быть заполнено на месте с помощью специалистов в офисе МФЦ или Росреестра;
- документ на гараж — обычно это свидетельство о регистрации права собственности или актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
- документ о передаче права собственности — например, договор о приватизации или договор купли-продажи;
- документ о праве собственности на недвижимость;
- Технический паспорт на объект недвижимости;
- Проект реконструкции/восстановления гаража — схема того, как именно планируются ремонтные работы (согласно ГОСТ, СНиП, СанПиН);
- файлы от таких организаций, как Роспотребнадзор, МЧС, Департамент архитектуры и т.д.
Окончательный комплект документов определяется местной администрацией. Для получения дополнительной информации посетите факультет архитектуры.
🔻 Сколько стоит?
Учитывая сложность процедуры, владелец гаража несет значительные расходы. Стоимость может достигать 200 000 рублей, а в некоторых случаях и больше. Однако вам не придется ничего платить за переоборудование недвижимости в жилье.
- Проект реконструкции — в зависимости от площади, например, за гараж площадью 35 квадратных метров придется заплатить около 35 000 рублей;
- Ремонтно-технические работы — индивидуально;
- Заказ выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — 350 рублей;
- Технический паспорт на плоский объект — от 1 500 рублей и выше.
За нотариальные доверенности, согласия и другие документы взимается отдельная сумма. Расчеты будут индивидуальными.
✅ Как перевести гараж в нежилое помещение
Гараж фактически считается нежилым зданием, но называется «сельскохозяйственным зданием». Гараж можно переоборудовать в мастерскую, превратив его в магазин, шиномонтажную мастерскую и другие коммерческие помещения.
Это гараж, а не автостоянка или переоборудование автостоянки в нежилое здание. Второй тип — это просто парковочное место. Такие участки не могут быть преобразованы в коммерческий объект и не могут быть предметом условной торговли. Единственный вариант — переоборудовать автостоянку в коммерческий объект. Однако это дорогой и проблематичный метод. Не все автовладельцы согласятся на этот вариант, и администрация может возразить.
Читайте также о переводе жилых помещений в нежилые на примере квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего дома.
🔻 Требования и условия
Не все здания могут быть переоборудованы под деловые помещения. Выбранная недвижимость должна соответствовать требованиям, предъявляемым к коммерческой недвижимости. Давайте рассмотрим, на что следует обратить внимание:
- Капитальное строительство, т.е. фундамент и несущие, утепленные стены — гараж из металлических конструкций не подходит;
- соответствующий статус имущества;
- расстояние от дома — не менее 50 метров, на частных территориях — забор;
- главный вход и аварийный выход;
- наличие всех средств коммуникации, в первую очередь электричества и воды;
- достаточная площадь для места работы.
Технические требования могут отличаться в зависимости от типа нежилого здания. Например, для шиномонтажной мастерской или склада — одни требования, для розничной точки — другие.
🔻 Руководство к действию
Особых отличий от описанной выше процедуры нет. Большинство формальностей одинаковы.
Кратко рассмотрите, что должен сделать владелец гаража, чтобы изменить статус строения:
- Определите целевое использование имущества.
- Подать заявку на изменение статуса участка, например, перезонировать землю под гаражом и оставить остальную часть участка как есть.
- Составить проект перепланировки гаража — необходимое условие, если владелец хочет открыть индивидуальное предпринимательство и использовать здание в коммерческих целях.
- Спросите разрешения у администрации.
- Окончательное решение еще не принято.
- Если вы переоборудуете гараж под коммерческое помещение, пригласите комиссию для оценки изменений — после осмотра эксперты составят акт приемки.
- Заказать технический план на новый объект, подать документы в Федеральный реестр подрядчиков.
- Подать заявление на получение новой выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Зарегистрируйте имущество в Федеральной налоговой службе, зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя и начните заниматься бизнесом.
Процедура может отличаться в зависимости от типа трансфера. Следует учитывать не только сами помещения, но и землю, на которой они расположены.
🔻 Сроки перевода
После подачи заявления в местный орган власти вам придется подождать около 48 дней. Решение будет принято в течение 45 рабочих дней, а заявитель будет уведомлен в течение оставшихся 3 дней.
Срок проверки гаража в соответствии с проектным планом составляет 10 дней. Проверка завершается в течение 10 дней, и владельцу выдается акт приемки.
Регистрация кадастра гаража занимает 14 дней, а регистрация в российском земельном кадастре — 12-14 дней. После этого владельцу остается ждать, когда будет готова выписка из ЕГРН. Это занимает 5-9 дней, если заявление подается через МФЦ, и 3-7 дней, если регистрация производится непосредственно в Росреестре.
Ремонтно-восстановительные работы в гараже проводятся в индивидуальном порядке.
✅ Можно ли прописаться в жилом гараже?
Если вы переносите гараж в жилое помещение, сразу же возникает проблема с регистрацией. Законы действуют в пользу владельца. Регистрация в гараже может быть оформлена при условии, что строение признано жилым и соответствует требованиям СанПиНа.
Например, жилых гаражей достаточно много в Москве и Сочи — они являются одним из самых популярных видов недвижимости. Двухэтажный жилой дом может стоить 700 000 рублей, в то время как цены в столице достигают 6 миллионов рублей.
Как видите, это полноценная жилая недвижимость с возможностью регистрации. Соответственно, коммунальные платежи придут в гараж. Нужно подать заявление в отдел градостроительства местной администрации. Зданию будет присвоен почтовый адрес. Владелец также обязан платить ежегодный налог на гараж.
Иногда возникает необходимость переоборудовать квартиру в дом (таунхаус) — об этом вы также можете прочитать в нашей статье.
Так ли легко превратить гараж в жилое или нежилое помещение? Практика учит нас обратному. Люди жалуются, что власти отказываются менять назначение земли, выдавать сертификаты и новые документы. Для тех, у кого есть гараж в кооперативе, это очень сложно — передача возможна только после выхода из кооператива, а это тоже непросто. Кроме того, строение может быть признано самовольной постройкой, и тогда вам придется доказывать обратное и составлять технический план в БТИ. Трудностей много, и не все могут решить их с первого раза. Если вы запутались и нуждаетесь в юридической консультации, обратитесь к нашим специалистам. Они помогут с переоборудованием гаража в жилое или нежилое здание, принимая во внимание вашу ситуацию. Юридическая консультация поможет вам избежать проблем, рисков и отказа со стороны властей.
В этом видео вы узнаете, как продать гараж под жилые цели в Москве, законно ли это и какие риски это влечет для владельца:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...