Задать вопрос
22 просмотров
25 просмотров
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2022 году: можно ли, сколько стоит
Содержание
Те, кто не планирует заниматься бизнесом, могут задаться вопросом, что делать с коммерческой недвижимостью. Фактически, это нежилая недвижимость. Это также имеет смысл, потому что люди не живут в офисе, они не зарегистрированы по месту жительства. Одним из вариантов является перевод коммерческой недвижимости в статус жилой. Для домовладельца это прекрасная возможность сэкономить деньги, поскольку ему не нужно покупать новый дом.
Можно ли переоборудовать офис в приличную квартиру? Стоит ли переделывать коммерческую недвижимость в жилую? Что делать, если вы хотите переоборудовать квартиру в нежилое помещение для бизнеса? Вам нужно согласовать с властями, перепланировать квартиру, проверить документы и отстоять свои права. Как это сделать шаг за шагом, вы можете узнать в материале ниже.
✅ Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Целевое использование имущества может быть иным. Это, в свою очередь, раскрывает разницу между коммерческой и жилой недвижимостью.
Жилая недвижимость — представлена многоэтажными или частными домами, в которых проживают люди (ст. 15-16 Жилищного кодекса РФ). Если жилье отвечает всем требованиям, то период пребывания людей является не сезонным, а круглогодичным. Жилая недвижимость находится в частной или совместной собственности физических или юридических лиц. Например: приватизированная 2-комнатная квартира в многоквартирном доме или частный дом за городом.
Законодательного определения понятия «коммерческая недвижимость» не существует. Это относится к нежилым помещениям, т.е.
Коммерческая недвижимость — это нежилая недвижимость в виде здания, части здания, завода или земли. Основное назначение такого имущества — получение прибыли за счет эксплуатации или сдачи в аренду бизнеса. Примеры: Магазин канцелярских товаров, бизнес-центр, производственный цех, склад, гараж, гостиница, апартаменты.
Основное различие заключается в том, что жилая недвижимость дает право на постоянное проживание и регистрацию граждан, а коммерческая — нет.
Закон запрещает использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой и наоборот. Не допускается создание производственного цеха в жилом помещении. Исключением может быть случай, когда самозанятый человек, например, адвокат, репетитор, няня, художник, программист и т.д. работает «на дому».
Если вы злоупотребляете жилыми помещениями, на вас наложат штраф от 1 000 до 1 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
✅ Можно ли их переводить?
Возможно изменение статуса нежилых помещений на жилые. Однако важно понимать, что это не быстрая и финансово затратная процедура. Необходимо учитывать мнения жильцов, надзорных органов, администрации, совладельцев и т.д.
Какие трудности могут возникнуть:
Согласно новому Постановлению 2022, мнение жителей должно быть учтено. Владельцы квартир имеют право влиять на переоборудование жилых помещений в коммерческие или наоборот. Например, если им не нравится расположение магазина на первом этаже, они не могут выйти за рамки обсуждения, и государственные органы не могут вмешаться.
Почему так трудно добиться согласия арендаторов на изменение статуса собственности? Известны многочисленные случаи, когда пивные бары, кальянные, клубы и другие развлекательные заведения располагались на первых этажах вместо магазинов или залов. Жителям было некомфортно в таком «соседстве» — были конфликты, антисанитария, громкая музыка, шум по ночам и т.д.
Чтобы перевести жилую недвижимость в коммерческую, арендодатель должен пригласить жильцов на домашнее собрание. На этом собрании должно быть получено не менее ⅔ голосов — не только от собственников квартир, но и от собственников нежилых помещений в подъезде. Избирательное право не распространяется на частные домохозяйства. Местные органы власти следят за точностью подсчета.
Владелец торговой точки должен учитывать санитарные нормы, противопожарные и градостроительные нормы. Нежилые здания сложнее переоборудовать под жилье. Иногда проще продать недвижимость на рынке недвижимости.
Третья проблема — отказ местного органа власти. Они неохотно дают разрешение на преобразование. Даже если переоборудование технически возможно и коммунальные услуги доступны, возникают трудности. Например, потому что недвижимость заложена банку. Необходимо получить согласие кредитора (в 99 процентах случаев будет отказано). Препятствием также может быть отказ Управления по опеке (OOP). Особенно если дом зарегистрирован как офис и также принадлежит ребенку.
Многие люди задаются вопросом, выгодно ли переводить недвижимость из нежилого фонда в жилой или наоборот. Это отвечает интересам предпринимателей. Представьте, что вам приходится платить за аренду офиса или строить новое здание для своего бизнеса — это дорого и не всегда удобно. Преобразование в место для бизнеса может решить эту проблему. И наоборот, если индивидуальный предприниматель прекращает свою деятельность, он может снова использовать недвижимость в жилых целях. Затем недвижимость можно продать или сдать в аренду арендаторам, что принесет хорошую прибыль.
✅ Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Начнем с самой сложной процедуры, когда владелец переводит свое коммерческое помещение в жилое. Например, переоборудование офиса в 2-комнатную квартиру или переоборудование магазина в жилое помещение или однокомнатную квартиру.
🔻 Условия перевода
Прежде чем приступить к переоборудованию, необходимо проверить условия для жилых помещений.
Закон устанавливает следующие требования:
- Наличие прочных (несущих) стен;
- окна, двери и перегородки для разделения жилого пространства в квартире или доме (кухня, ванная, туалет, жилые комнаты, прихожая — балкон или лоджия, если есть);
- все средства коммуникации: электричество, отопление, вода и газ — а если их нет, то есть заменители (например, частный дом с газовым котлом или скважина для добычи воды);
- Развитая инфраструктура, доступность микрорайона, подъезд, парковка, детские площадки, зеленые насаждения и т.д.
- Пригодность жилья для проживания людей, например — аварийные ситуации в нежилых зданиях представляют угрозу для жизни и здоровья, они подлежат сносу;
- Исправность дренажной системы, изоляция стен;
- Проникновение солнечного света — проникновение солнечного света, освещенность жилища в течение дня (не менее 150 минут).
Конечно, недвижимость должна соответствовать требованиям СНиП, СанПиН и другим условиям. Передача невозможна, если коммерческая недвижимость арендуется и не принадлежит заявителю. Кроме того, на недвижимость не должно быть обращено взыскание, ипотека или другое обременение.
- Во-первых, проверьте наличие коммунальных услуг, если их нет — подведите электричество, воду (горячую и холодную), системы отопления, канализацию;
- Во-вторых, проверьте несущие конструкции на наличие дефектов (отсутствие трещин, изломов, опасности обрушения);
- В-третьих: Установите защитные устройства от протечек воды.
Лучше доверить обследование инженерам. Они подскажут вам, как лучше решить проблемы, что купить и сколько это будет стоить. Вы не можете сделать это в одиночку.
🔻 Пошаговая инструкция
Вкратце алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Начать проект по реконструкции коммерческих помещений или здания с учетом изменения статуса на «жилой».
- Создайте пакет документов и проект преобразования.
- Получите разрешение от муниципалитета.
- Выполните перепланировку в соответствии с проектом.
- Назначить комиссию для оценки технических изменений.
- заказать новый технический паспорт и собрать документы в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса
- заявление о переводе коммерческой недвижимости в жилую;
- Паспорта или юридические документы — компании должны представить свои учредительные документы и копию протокола учредительного собрания.
- Документы о праве собственности — например, договор купли-продажи или закон о передаче имущества в частную собственность (приватизация);
- регистрационные документы — выписка из ЕГРЮЛ или свидетельство (их обычно запрашивают в электронном виде в самом МФЦ);
- новый технический план или паспорт помещения;
- кадастровая выписка из Росреестра;
- поэтажный план здания.
- Подайте документы в жилищное управление города (например, в Москве — в Департамент городского имущества).
- Дождитесь внесения изменений в Росреестр.
- Заказать новую выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
- Обратиться в ближайшее отделение МФЦ и подать заявление о регистрации в квартире (при необходимости).
Важно знать, что обновление должно быть одобрено властями. Даже если вы подготовили проект изменений, необходимо, чтобы он был утвержден администрацией. Если этого не произойдет, существует высокий риск того, что перевод будет отклонен. И тогда вам придется вернуть имущество в первоначальное состояние.
✅ Как перевести жилое помещение в коммерческое?
При переоборудовании квартиры или отдельного дома ситуация намного сложнее. Требования к нежилым помещениям уже рассмотрены здесь. Они несколько проще, но имеют некоторые особенности.
🔻 С чего начинать?
Как и в предыдущем варианте, сначала необходимо проверить условия и требования к коммерческим помещениям.
Для перевода в нежилое помещение квартира должна находиться на первом этаже многоквартирного дома. Выше могут быть квартиры, это не так критично. Если на первом этаже находится коммерческая недвижимость, шансы на передачу выше, даже если данная недвижимость находится на 2, 3, 4 или других этажах.
Однако только часть недвижимости не может быть переведена в нежилые цели. И технически это очень сложно — нужно вырезать окна, сделать вход, поставить перегородки и т.д.
Обязательным условием является выезд из жилого помещения всех проживающих в нем лиц, включая собственника. Регистрация в коммерческой зоне запрещена (ПП № 47, 28 января 2006 г.). Вам придется искать другое жилье. Если в квартире проживают дети, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Эта процедура занимает много времени, и в ней будет отказано, если ребенок найдет худшие условия жизни. Лучше всего, если среди новых владельцев не будет несовершеннолетних.
🔻 Порядок действий
Инструкции такие же, как описаны выше — особых отличий нет:
- Владелец должен разработать проект переоборудования, дождаться подготовки проекта и получить документы. Затем эти документы подаются в отдел архитектуры муниципалитета. После этого этапа принимается решение об одобрении или отклонении перевода.
- После получения разрешения владелец или его представитель обращается в СЭС, Управление по чрезвычайным ситуациям и Жилищное управление. Там вам необходимо получить разрешение на переоборудование. Тамошние власти проверят, можно ли переоборудовать недвижимость в коммерческую. Если они дадут разрешение, вы можете приступать к работе.
Список документов тот же, за исключением протокола собрания собственников. Общее собрание должно быть созвано заранее по требованию собственника/предпринимателя. Можно подать заявление через управляющего недвижимостью или проинформировать жильцов по почте/объявлением/средствами массовой информации.
Вместе с результатами голосования и списком участников вам также понадобится поэтажный план здания. Сюда также должны входить помещения, прилегающие к квартире. Вас также попросят представить план первого этажа, подвала или чердака.
- После того, как администрация выдает акт приема-передачи, недвижимость можно зарегистрировать. Если действовать через МФЦ «Собственные файлы», то посещать Росреестр не нужно. Информация передается в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия. После этого вам останется только прийти в МФЦ и забрать готовые документы.
✅ Сколько стоит?
Модернизация недвижимости и приведение ее в новый статус — удовольствие не из дешевых. Стоимость зависит от стоимости перепланировки, порядка составления проекта, нотариальных и судебных издержек.
Стоимость перевода жилого или нежилого здания составляет 1 000 рублей за квадратный метр, например, 34 000 рублей (минимум) за квартиру площадью 34 квадратных метра. Квартира площадью 100 квадратных метров будет стоить еще дороже, и вам также потребуется создать аварийный выход.
Стоимость поэтажного плана для входа в дом начинается от 1 200 рублей, а поэтажный план стоит не менее 1 000 рублей. Кадастровые и другие выписки из ЕГРЮЛ стоят 350-700 рублей.
Общая стоимость переоборудования жилого/нежилого помещения начинается от 50 000 рублей, но общая стоимость одного объекта недвижимости составляет около 200 000 рублей. Самые дорогие затраты оцениваются для проекта реконструкции. Особенно если здание было построено без учета жилищных стандартов.
✅ Сроки перевода
Рассчитать конкретный срок невозможно, так как он зависит от начала работ, состояния имущества, документов, работы властей и отношений собственника. Для тех, кто имеет «доступ» к мэрии, существует ускоренная процедура передачи имущества.
Обратите внимание на время обработки:
- Рассмотрение заявления и уведомление заявителя — 45 рабочих дней + 3 дня (Административный регламент раздел 2.7.1);
- Подготовка проекта реабилитации — от 1 до 14 дней;
- инициирование изменений в ФКП Росреестра в соответствии с п. 23 ст. 9 ЖК РФ — до 20 дней, в том числе 15 дней на оформление кадастровой выписки и 5 дней на регистрацию в ЕГРН;
- ожидание новой выписки из ЕГРЮЛ — от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода жилой недвижимости в коммерческую или наоборот занимает до 6 месяцев.
✅ Могут ли отказать в переводе: причины
Когда владелец обращается в государственный орган, он часто получает отказ в обслуживании. У этого явления есть несколько причин, о которых можно прочитать в статье 24 Жилищно-коммунального кодекса РФ.
Так на каком основании может быть отказано в перерегистрации собственности?
- Согласие других владельцев квартир не было получено.
- Отсутствие необходимых документов.
- Здание находится в аварийном состоянии и непригодно для проживания людей.
- Грубые ошибки в проектной документации — часто план не учитывает специфику квартир, пожарную безопасность и санитарные нормы.
- Невозможность обеспечить вход или аварийный выход.
- несоответствующий статус собственности, например, в жилом доме нельзя открыть магазин, офис или спа-салон.
- Отсутствие правоустанавливающих документов.
Необоснованные основания могут быть оспорены в суде. Часто это единственный способ переоборудовать коммерческую недвижимость в жилую. С жилыми помещениями ситуация намного сложнее, особенно если в них проживают дети.
Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую занимает много времени. Согласно новым правилам, необходимо учитывать согласие соседей, целевое использование недвижимости и технические параметры. Некоторые требования относятся к коммерческим помещениям, другие — к жилым. Процедура не является дешевой. Основные расходы будут связаны с перестройкой здания.
Многие владельцы самостоятельно принимают решение о переоборудовании коммерческой недвижимости в квартиру или наоборот. На первый взгляд, все кажется простым, но на самом деле процедура может повлечь за собой множество неудобств: очереди перед образцами, непрофессионализм плановиков, трудности при сборе документов, отказ администрации, недовольство соседей. Стоит ли тратить время на и без того сложную операцию? Если вы хотите избежать ненужных проблем, обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам решить вопросы, оформить документы, получить разрешение МЧС, СЭС или обжаловать отказ в переводе. Консультации бесплатны и не требуют никаких обязательств. Просите о помощи, и мы поможем вам!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...