Задать вопрос
77 просмотров
81 просмотров
Как перевести квартиру в жилой дом в 2022 году: решение, куда обращаться
Содержание
Частный дом или квартира? Этим вопросом задаются многие домовладельцы, которые хотят выбрать комфортный дом. Квартиры обычно располагаются внутри одно- или двухэтажного дома. Формально здание является квартирой. Но для всех намерений и целей его можно считать частной резиденцией.
Одной просьбы владельцев недостаточно для признания. На практике запросы в администрацию категорически отклоняются владельцами кондоминиумов. Вопрос в том, что делать? Конечно, попробуйте добиться перевода квартиры в жилое помещение через суд. Такое изменение статуса является очень сложной и длительной процедурой. Важно знать основные шаги. Подробнее о них вы можете прочитать здесь.
✅ Можно ли перевести квартиру в жилой дом?
Квартира — это не дом, а дом — это не квартира. И то, и другое является частью жилищного фонда, но есть структурные различия. Давайте выясним, чем они отличаются друг от друга.
Квартира — это отдельное, обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений (кухня, ванная, туалет, кладовая). В здании также есть места общего пользования, такие как лифты, коридоры, коридоры, лестницы, подъезды и т.д.
Жилище — это отдельно стоящее здание индивидуальной планировки с максимум тремя этажами, содержащее комнаты и подсобные помещения — прихожую, чердак и мансарду. Отдельно стоящий дом используется для проживания одной или нескольких семей (статьи 48 и 49 Гражданского кодекса).
Не всегда возможно переоборудовать квартиру в жилое помещение. Для этого здание должно быть расположено на земельном участке и считаться малоэтажным. Как правило, это 1-2-этажные дома на окраинах городов.
В крупных городах можно встретить таунхаусы, которые сейчас называют «гибридными». Это двух- или трехэтажные дома, соединенные между собой общими стенами. Обычно поблизости есть участки земли размером до 2 га. Рядом может находиться гараж или хозяйственная постройка.
Таунхаусы имеют коммунальное обслуживание, и каждый дом имеет свой собственный вход. На участке застройки есть ворота, а на прилегающей территории могут быть детские игровые площадки, спортивные площадки, автостоянки и ворота. Содержание таунхаусов осуществляется при участии коммунальных служб — ЖЭКов и управляющих компаний.
Владельцы террасного дома регистрируют этот дом в TIB как «многоквартирный дом». Как правило, вопросов не возникает. В этом случае можно потребовать изменения статуса через суд. Существует аналогичная процедура для владельцев квартир в старых и малоэтажных домах.
Если вы хотите только переоборудовать свой дом в нежилое помещение, вы можете сделать это с помощью нашего руководства.
✅ Основные требования
Не каждая квартира может быть переоборудована в жилой дом. Арендодатели всегда должны принимать во внимание правила планирования.
- Для преобразования квартиры в отдельную квартиру не должно быть мест общего пользования (лестница, лифт, коридор).
- Автономность коммуникаций — это централизованная техническая система (ГВС и ХВС, отопление, электричество). В идеале каждая квартира имеет собственные службы и независима от соседей.
- Отдельный вход — нет общего входа. Входить и выходить из квартиры можно только через этот вход, не беспокоя соседей по дому.
- Наличие прилегающей территории. Участок под малоэтажным зданием + прилегающий участок возле здания. Участки обычно находятся в собственности муниципалитета. Жильцы дома не являются домовладельцами (по крайней мере, до тех пор, пока квартира не будет преобразована в кондоминиум).
- Согласие всех совладельцев квартиры, включая несовершеннолетних детей. В отношении несовершеннолетних, не достигших 14 лет, согласие дается одним из родителей в соответствии со статьей 28 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Имущество находится в личной или совместной собственности заявителя. В отличие от них, арендаторы и лизингополучатели не могут изменить статус недвижимости. Необходимо подтверждение права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества.
- Нет никаких арестов, залогов или других обременений. Любые ограничения представляют собой запрет на распоряжение имуществом, включая переоборудование в жилую недвижимость. Вы должны снять залог, выплатить кредит и выполнить другие обязательства перед сделкой.
- Жилье считается ветхим не более.
Пример:
Суд рассмотрел заявление А. Иванова о признании квартиры частью жилого дома. Согласно документам, квартира находилась в малоэтажном доме на 4 квартиры. Заявитель был владельцем одной из квартир; на остальные три квартиры не было зарегистрировано право собственности. На самом деле, здание оказалось пустым. В качестве владельца была указана администрация Новомосковска. Согласно техническому паспорту, дом состоял из общих частей: крыши, чердака и фундамента. Электричество было подведено ко всем квартирам одноэтажного дома. Поскольку все аспекты дома регулировались управляющей компанией, можно предположить, что здание было как минимум многоквартирным домом. Администрация Новомосковска возражала против заявления Иванова.
Суд не принял заявление на основании материалов дела. Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, дом является многоквартирным, а не частным. Квартира истца также не может считаться самостоятельной квартирой. Технически перевод невозможен без переоборудования квартиры.
✅ Зачем переводить квартиру в жилой дом?
И дом, и квартира имеют свои преимущества и недостатки. Поэтому при переоборудовании обычно учитываются преимущества жилого дома. Несомненно, их больше:
- Приватизация земли. Если заявитель проживает в квартире и дом считается жилым кварталом, муниципалитет не дает разрешения на приватизацию квартала. Такое право имеют только владельцы жилых домов.
- Увеличение площади дома . Переоборудовав свое жилое пространство, вы можете вывести его за пределы размеров обычного жилища. Дополнительное пространство можно использовать для офиса, детской комнаты, гардеробной, второй спальни, гостиной, зимнего сада и т.д.
- Освоение земли в саду. Возле дома можно разбить цветники, сделать грядки, построить беседку, качели или тренажеры.
Наряду с преимуществами, есть и некоторые недостатки. Например, увеличивается стоимость коммунальных услуг. Если недвижимость обслуживает управляющая компания, то домовладельцу приходится делать это самому. Любой сбой в технической системе вызывает у него головную боль.
В то же время владелец должен заплатить налог на имущество (0,3 или 1,5%) в соответствии со статьей 389(1) Налогового кодекса. Конечно, если земля приватизирована или выкуплена властями. Сумма рассчитывается из кадастровой стоимости — нетривиальная.
✅ Как перевести квартиру:
Переоборудование жилого дома (или его части) в жилой дом законом не предусмотрено. Но на практике эта процедура встречается часто. Почти во всех случаях вам придется обращаться в суд, потому что местный орган власти отказывается это делать. Даже если владелец примет документы, вы не можете отказаться от судебного разбирательства. Поэтому она необходима для проведения как административных, так и судебных разбирательств.
🔻 В жилой дом
Если заявитель является владельцем всего имущества в здании, он имеет право переоборудовать квартиру в жилое помещение. Например, оба жилых помещения в двухквартирном доме. Это связано с тем, что домовладелец является собственником всего дома. Однако на практике это не так, поскольку в документах БТИ и Росреестра фигурирует фраза «малоэтажное здание или многоквартирный дом». Чтобы изменить заголовок на «semi-detached house», нужно изменить его на «semi-detached house». Читайте дальше, чтобы узнать, как это сделать.
🚩 Где вы можете подать заявку?
Начните с того, что обратитесь в строительный отдел местного муниципалитета с просьбой изменить статус квартиры. Почти во всех случаях приходится переделывать помещения. Проблема в том, что архитектурный орган не одобряет перепланировку. Власти отказываются выдать разрешение на переоборудование на том основании, что здание является жилым блоком. Поэтому логичным решением является обращение в местный суд.
🚩 Пошаговый алгоритм
Вот руководство по переводу помещений в двухквартирном доме в жилые:
- Проведите переговоры с соседом — владельцем второй квартиры (если квартира еще не жилая). Оба владельца должны подать совместное заявление в администрацию.
- Получить мнение эксперта по градостроительству (например, пригласив экспертов из БТИ). Эксперт определит, соответствуют ли квартиры владельцев статусу частного дома. Эксперт отметит внешние точки и подготовит технический отчет. Также необходимо проверить, нет ли ошибок в градостроительных нормах.
- В-третьих, подготовьте документы:
- Заявление о переоборудовании жилого помещения в жилой дом — оно будет подготовлено и подписано на месте (по образцу);
- Оригиналы документов о праве собственности на жилье (например, приватизация, договор мены или купли-продажи).
- Поэтажный план жилого помещения или технический паспорт бюро технической инвентаризации;
- Поэтажный план двухквартирного дома;
- Завершенный проект переоборудования или реконструкции — не всегда требуется, так как жилье может уже изначально соответствовать стандартам.
Список документов является лишь приблизительным. Окончательный вариант зависит от региона, в котором расположено здание.
- Получить положительное или отрицательное решение от муниципалитета (с указанием причин).
Дальнейший ход процедуры зависит от решения муниципалитета. Скорее всего, вы получите отрицательное решение — тогда вам придется воспользоваться своим правом в суде (статья 132(7) Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Подайте исковое заявление в суд.
- Получите решение суда в виде выписки из постановления.
- Подайте новое заявление в Росреестр и внесите изменения.
Приготовьтесь к обращению в суд. Процент положительных решений, вынесенных администрацией, низок.
🔻 В часть жилого дома
Второй тип процедуры — это преобразование квартиры в часть жилого дома.
Здесь необходимо рассмотреть два аспекта:
- Во-первых, вы не можете превратить квартиру в часть дома, если другие комнаты остаются квартирами;
- Во-вторых, необходимо проконсультироваться со всеми домовладельцами и подать совместное заявление.
Процедура в основном такая же, как описано выше. Скорее всего, вам придется обращаться в администрацию МО, а затем в суд.
🚩 Процедура
Процедура выполняется следующим образом:
- Обсудите возможность передачи со всеми владельцами здания. Помните, что вы не можете осуществить передачу, если хотя бы один владелец против.
- При необходимости обратитесь к инженеру, чтобы он помог вам подготовить проект.
- Соберите документы.
- Обратитесь в архитектурный отдел местного органа власти.
- Дождитесь решения местных властей.
- В противном случае вы должны предпринять юридические действия и обратиться в суд.
- В зависимости от того, как вы выиграете дело.
- Заказать технический паспорт дома.
- Переоформление документов в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
Бывает и так, что районный суд отказывает в передаче квартиры. Затем нужно идти выше и привлекать районный, областной, краевой и, при необходимости, Верховный суд РФ.
✅ Сколько стоит?
Учитывая характер процедуры, расходы возникают сами собой. Но по сравнению с переводом нежилых помещений в жилые, здесь не нужно тратить деньги на перепланировку. Как правило, квартира в малоэтажном доме уже приравнивается к жилому дому.
За новый проектный документ домовладельцы должны заплатить около 1 500 рублей. Вам также необходимо заказать актуальную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Стоимость зависит от типа копии — бумажная копия стоит 400 рублей, электронная копия — 250 рублей.
… Но это зависит от успешного решения вопроса. Подача апелляции в суд требует дополнительных расходов на оплату государственной пошлины. Заявление о переводе квартиры в нежилое помещение стоит 300 рублей (статья 333.19 Налогового кодекса). Не исключены также расходы на проведение градостроительной экспертизы.
✅ Сроки оформления
Что касается сроков, то администрация примет решение в течение 45 дней. Информирование заявителя займет примерно 3 дня. Процесс может занять в общей сложности до 48 дней с момента подачи заявления. Регистрация изменений в Росреестре займет примерно 15 дней. Если заявление подается через МФЦ, срок увеличивается на 2-3 дня.
Трудно предсказать, сколько времени займет судебное разбирательство. Процесс может занять 3-4 месяца или полгода, в зависимости от сложности, дополнительных расследований, встречных исков, неявки на заседания, новых фактов в деле и т.д.
✅ Судебная практика
Сложность таких дел заключается в том, что они недостаточно урегулированы законом. До сих пор не существует четких критериев для переоборудования квартиры в жилье без суда. Именно этим объясняется большое количество заявлений от владельцев о принудительной перерегистрации. Это связано с тем, что администрация МО передает ответственность местным судам.
Однако существует вероятность положительного решения суда. Особенно если документы собственников в порядке. Суды требуют строительной экспертизы, это следует учитывать.
А.Г. Майская проживала в 3-комнатной квартире в двухквартирном доме. Она посчитала, что ее квартира соответствует требованиям, и подала заявление в местную администрацию. Цель заключалась в том, чтобы превратить квартиру в часть жилого дома. Однако мэрия отклонила эту просьбу, сославшись на отсутствие возможности перевода. Майская обратилась в суд с требованием признать квартиру частью жилого дома. В иске она указала, что ее квартира была конструктивно обособлена, имела отдельный вход, прилегающую территорию и свободный доступ в дом. Соседний объект уже имел статус части жилого дома, поэтому истец мог предъявить аналогичные требования.
Строительная экспертиза установила, что квартира действительно принадлежит Майской. В квартире 3 комнаты + вспомогательные помещения (кухня, прихожая, коридор, холодные коридоры). Система отопления в квартире отдельная, а канализация отдельная и обслуживает только квартиру истца. Отдельный вход создан в соответствии со всеми нормами и соответствует СНиП. Суд пришел к выводу, что квартира отвечает признаку принадлежности к жилому дому. Просьба о переводе была полностью удовлетворена.
(Решение Новомосковского городского суда, 2013)
Юридические аспекты перевода квартиры в жилое помещение очень разнообразны. Например, техническое переоборудование квартиры — отсутствие входа, отдельного подключения или земельного участка — может стать проблемой. Многих людей пугает перспектива начала судебного разбирательства. У нас есть решение этой проблемы — юридическая консультация. Если вы столкнулись с административным отказом, трудностями в рассмотрении заявления, сборе доказательств или другими трудностями, обратитесь к нашим специалистам. Вместе мы решим вашу проблему и расскажем, как признать квартиру жильем. Помните, что иногда без помощи опытного адвоката не обойтись!
Чтобы узнать, что лучше, жилой дом или квартира, смотрите ниже:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...