Задать вопрос
163 просмотров
11 просмотров
Как перевести садовый дом в жилой в 2022 году: требования, можно ли перевести дачный дом в СНТ в жилое строение
Содержание
Дом отдыха — это отличное место для жизни вдали от городской суеты, шума и смога. Часто на садовом участке в СНП можно найти полноценное здание со всеми удобствами. Но есть одна проблема: садовый домик или дом для отдыха официально не признается жильем. Это означает, что в нем можно жить, но нельзя зарегистрировать. Поэтому возникает вопрос к домовладельцам: Почему бы не переоборудовать садовый домик в жилой?
С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217 «О садоводстве». Это сопровождалось изменениями в процедуре и отменой некоторых терминов — что, естественно, вызвало новые вопросы. Например, что необходимо для изменения статуса садового сарая? Влияет ли статус участка — СНТ, ИЖС или сельскохозяйственные земли — на его передачу? Для получения более подробной информации, пожалуйста, прочитайте остальную часть этого раздела.
✅ Можно ли зарегистрировать садовый дом как жилой?
Во-первых, следует уточнить различия между садовым домом и отдельно стоящим домом:
- Садовый дом — это бескаркасное строение, предназначенное для временного проживания (например, летом и весной).
Кстати, раньше в Федеральном реестре они назывались «жилые здания, определяемые как нежилые здания». С 1 января 2019 года дачные и садовые домики будут официально переименованы в «садовые дома» (ст. 3 (2) ФЗ 217). Термин «дача» не используется в юридических документах. Где-то в обиходе это название останется, но конкретно речь идет о садовых домиках — постройках сезонного использования с целью временного проживания (например, во время выращивания урожая).
- Жилище — это постоянное, отдельно стоящее здание с прочными стенами и общей высотой до 3 этажей. Вы можете зарегистрировать свое место жительства и жить в доме круглый год.
Самой важной характеристикой жилого дома являются надежные стены, обеспечивающие тепловую защиту. Это означает, что в доме можно жить не только в теплое время года, но и в холодные зимние месяцы.
Садовый дом не является жилым зданием, но его можно переоборудовать в жилой. Главное, чтобы здание соответствовало требованиям СНиП и СанПиН. Для перевода коттеджа в жилую категорию не обязательно привлекать комиссию. Достаточно заказать исследование и подать заявление в местную администрацию. Окончательное решение принимает межведомственная комиссия. В его состав входят эксперты из различных ведомств, таких как МЧС, Управление жилищного хозяйства, Федеральная служба по защите прав потребителей и благополучия человека, специалисты в области архитектуры и градостроительства.
Читайте также о переводе нежилых зданий в жилые — здесь вы найдете пошаговые инструкции, документы, сроки и стоимость.
✅ Что это дает, зачем нужно?
Преимущества преобразования садового домика в жилье интересуют каждого домовладельца:
- Во-первых, официальная и постоянная регистрация по месту нахождения дома. В этом и заключается отличие от садовых домиков: в них нельзя прописаться.
- Во-вторых, облегчение налога на недвижимость. Совладельцы имеют право вернуть часть подоходного налога, уплаченного в городскую казну. Возврат в размере 13% может быть предоставлен только для жилой недвижимости.
- В-третьих, существует 30-процентное освобождение от платы за электроэнергию (сельский тариф). Идея заключается в том, что домовладельцы платят меньше, чем владельцы квартир.
- Наконец, возможность получения льготного кредита. Да, банки выдают кредиты на нежилые здания, но процентные ставки гораздо выше и невыгодны. Жилой дом является потенциальным объектом кредитования.
Когда садовый участок зарегистрирован как жилой, вы можете переехать туда на постоянное место жительства из города. Теперь давайте посмотрим, всегда ли это возможно, учитывая требования к жилому дому.
✅ Условия и требования для перевода
До тех пор, пока статус «жилой дом» не зарегистрирован в Росреестре, садовый дом остается пустым. Здание должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилью. Другими словами, в нем должны быть здания, пригодные для проживания людей.
Градостроительные нормы предусматривают следующие условия:
- Дом и земля под ним регистрируются на имя владельца или группы совладельцев.
- Взаимное согласие на изменение статуса.
- Дом на садовом участке освобождается от залоговых прав, залогов и т.д.
- Соответствие СНиП, РСН и Техническому регламенту № 384:
- Жилая площадь разделена на комнаты, но дом не является многоквартирным;
- до 3 этажей и до 20 метров над уровнем земли (подвалы не учитываются).
- Наличие минимального количества номеров: Гостиная, кухня, ванная комната (ванна и туалет);
- кухня — не менее 6 кв. метров, гостиная — 12 кв. метров, ванная комната — не менее 1,8 кв. метров, туалет — 0,96 кв. метров. метр ;
- высота потолка должна быть не менее 2,5 метров от пола;
- Наличие всех средств связи и обслуживания: Отопление, горячая и холодная вода, электричество, канализация, вентиляция и газоснабжение (иногда газ, вода и канализация могут отсутствовать изначально, например, если не подведены к поселку);
- Влажность до 60% и температура не менее 18 градусов по Цельсию;
- Жилье соответствует нормам пожарной безопасности, санитарным нормам, нормам охраны окружающей среды и строительной безопасности.
Кроме того, для дома необходимы два основания — фундамент и несущая конструкция. Стены должны быть выполнены из высококачественных материалов, таких как дерево и кирпич (статья 15 Закона о жилье и местном самоуправлении). Фанера и вагонетки не обеспечивают необходимой устойчивости. Если дом не пригоден для проживания, он является непригодным для проживания и не может быть признан пригодным для проживания. За этим тщательно следят эксперты из БТИ, пожарной охраны и районных органов здравоохранения.
Пример:
Администрация Ленинградской области имеет разные точки зрения на признание домов с садами жильем. Есть одни критерии для отдаленных районов, но есть и другие критерии для районов, расположенных ближе к центру. Например, владелец коттеджа в отдаленном районе Ленинградской области обратился в управление муниципальной собственности. Согласно документам, садовый домик отапливается печкой, туалет находится на улице, а вода берется из колодца. Требования к жилью не выполняются, но в районе изначально нет централизованных коммунальных служб. Администрация примет положительное решение о переводе. Второй пример — когда недвижимость имеет централизованное водоснабжение и подключение к газу. Заявитель отапливается электричеством и получает воду из колодца. Такой дом уже не признается жилым — налицо нарушение требований СНиП и РСН. Владелец должен перестроить дом в соответствии с правилами, а затем подать новое заявление.
✅ Как перевести садовый дом в жилой?
Процедура признания садового дома жилым состоит из двух частей: технической оценки здания и решения администрации. Владелец участвует только на первом этапе. Этот этап описан ниже.
🔻 С чего начинать?
Прежде чем объявить свою дачу домом, необходимо подготовить необходимые документы для инспекции. Комиссия решит в вашу пользу, все ли в порядке и соответствует ли это правилам. Вам не придется самостоятельно заботиться о соблюдении технических правил. Для этого существуют специалисты в области архитектуры и строительства.
Первое, что вам нужно сделать
- надлежащим образом укреплять фундаменты и несущие стены;
- Например, покройте верхнюю стойку бетоном или асфальтом, чтобы защитить ее от дождевой воды и затопления;
- Заделайте трещины на внешней стороне дома;
- Провести дополнительную теплоизоляцию;
- утеплить крышу и внешнюю часть здания;
- замена или дополнение стропильной системы;
- Что касается отопления — что будет основной плитой: варочная панель, газовый или топливный котел;
- Проверьте систему водоснабжения и дренажа.
Затем пригласите кадастрового инженера, будь то из бюро технической инвентаризации, Росреестра или частной компании. Самое главное правило — компания должна быть членом СРО (статья 3 Федерального закона № 315 от 1 декабря 2007 года).
Эксперт подготовит экспертное заключение. Как правило, они сразу же задают вопрос: Имеет ли дом статус жилой недвижимости? Если все в порядке, можно готовить необходимые документы для заявления о передаче в управление.
🔻 Пошаговое руководство
Обратите внимание, что с 1 января 2019 года произошли изменения в категории земель. Отныне садовый домик в садоводческом кооперативе может считаться жилым. Участки, на которых выращиваются садовые культуры, не подлежат регистрации, поскольку здесь можно регистрировать только хозяйственные постройки (сараи, навесы, гаражи).
Для тех, чьи дачные дома расположены в кооперативном саду, здесь приведены инструкции по перерегистрации:
- Подготовьте технический отчет.
- Подайте заявление о переводе и изменении статуса в управление муниципальной собственности или в жилищный отдел районной администрации. Также можно подать заявление через офис Многофункционального центра (МФЦ).
- Рассмотрение документов членами комиссии.
- Передача отчета на подпись заместителю регионального директора.
- Принятие окончательного решения администрацией.
- Заказ нового технического плана и кадастрового паспорта на дом в бюро технического обследования.
- Соберите необходимые документы, приложите постановление правительства и технический план и отправьте их в Росреестр, опять же через МФЦ.
- Двойная процедура: Зарегистрировать объект недвижимости в Кадастровой палате и зарегистрировать право собственности в ЕГРП, о чем в выписке из Росреестра указывается статус нового «жилого дома».
- Присвоить дому почтовый адрес.
Чтобы получить почтовый адрес для своего дома, необходимо подать заявление в муниципальный отдел планирования. Вам не будет автоматически присвоен почтовый адрес. Вы должны подать заявление лично после регистрации в Земельной книге.
Затем администрация принимает решение. Затем он направляется в ФКП Росреестра по внутренним каналам связи. Участие заявителя не является обязательным. Однако в соответствии с правилами копия решения компетентного органа направляется, например, по электронной почте или по адресу, указанному в заявлении.
Наконец, вносятся изменения в ЕГРЮЛ, поэтому необходимо заказать новую выписку из ЕГРЮЛ. С этого момента дом будет зарегистрирован с адресом улицы в ТСЖ, на которой расположена лицевая часть дома.
🔻 Необходимые документы
Перечень документов для переоборудования садового дома в жилой составляется на уровне субъекта Российской Федерации.
Кандидаты должны быть готовы:
- паспорта
- экспертное заключение о соответствии объекта недвижимости техническим требованиям;
- правоустанавливающие документы на земельный участок, например, договор о приватизации участка в саду или дачи;
- документы на сад или дачу — например, договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации;
- документы о регистрации недвижимости — при наличии (выписка из ЕГРЮЛ или старое свидетельство);
- техническая карта, кадастровый паспорт или выписка из Единого государственного реестра недвижимости
- Одобрение банка — если здание заложено.
Заявление о переводе нежилого здания в жилое должно быть представлено с документами. Форму заявления обычно можно получить в МФЦ или местном органе власти.
🔻 Заявление на перевод садового дома в жилое строение (образец)
🔻 Сколько стоит
Власти решают, будет ли здание передано в безвозмездное пользование. Для владельца коттеджа регистрационный сбор не взимается. Расходы связаны с другими видами деятельности, в том числе
- технический отчет о пригодности жилья — от 10 000 до 50 000 рублей;
- Строительство и реконструкция — индивидуально, с учетом объема работ;
- Заказ технического паспорта в БТИ — до 5 000 рублей;
- Внесение изменений в Росреестр — 350 рублей ;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — от 300 до 750 рублей.
Если сложить затраты, то получится 70 000 рублей. Это дешевле, если дом изначально был стационарным зданием.
🔻 Сроки оформления
Срок также зависит от ситуации, в которой передается здание. В среднем процедура занимает до 2-3 месяцев.
Техническое заключение выдается через 14-20 дней или раньше. Затем владелец подает заявление и документы. На их проверку администрации требуется до 45 дней. Часто перевод утверждается раньше, например, в конце третьей недели.
Росреестру может потребоваться до 10 рабочих дней для рассмотрения заявления. Если вы подаете документы через МФЦ, этот процесс занимает 10+2 дня. С другой стороны, вам не придется стоять в очереди — многофункциональные центры занимают 5-15 минут на человека.
Наконец, 18 рабочих дней занимает присвоение дому почтового адреса, после чего информация передается в Федеральную регистрационную службу Росреестра. Для перерегистрации в Едином государственном реестре юридических лиц необходимо подождать еще 10 дней. После этого будет произведена регистрация дома. Подайте заявление в «Моих документах» или через Министерство внутренних дел (ФМС), и в течение 3 дней в ваш паспорт будет проставлен штамп.
✅ Отказ в переводе садового дома в жилое строение
Не все владельцы могут получить положительный ответ от властей. Они могут получить отказ на переоборудование садового домика.
Отказ может быть обусловлен следующими причинами:
- Заявитель не подписал заявление или не указал контактную информацию;
- Технического заключения о том, имеет ли коттедж право на изменение статуса, не существует;
- документы о структуре жилища отсутствуют;
- земля не принадлежит владельцу (например, арендована);
- садовый домик не зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц;
- отсутствие согласия держателя закладной (банка);
- Здание расположено на сельскохозяйственных землях.
Заявитель имеет право обжаловать отказ администрации. Для этого необходимо выяснить причину отрицательного решения. Если это не так, вам необходимо подать апелляцию в орган, принявший решение. Затем, в течение 3 месяцев, собственники готовят и подают иск в районный суд — ответчиком выступает администрация выбранного региона.
✅ Судебная практика
Уже сейчас мы видим, что суды встают на сторону жилищных властей. Однако в случае соблюдения технических регламентов суд принимает решение об изменении статуса садового дома. Например, если строение расположено на сельскохозяйственных землях «для строительства летнего коттеджа». Владелец имеет право переоборудовать здание в жилое, обратившись в суд.
Суд поможет провести конвертацию в следующих случаях
- дом расположен на лесной или водной территории;
- существуют проблемы с пожарной безопасностью и нарушения санитарно-гигиенических и экологических норм;
- земля находится не в собственности, а в аренде.
С 2019 года дела, связанные с определением характера земельного участка, будут включены в судебную практику. Если земля относится к категории надельных земель, будет дан однозначный отказ. Там запрещено строить жилье, поэтому даже суды здесь бессильны.
Пример:
Ломакин подал иск против города Самары. Проблема заключалась в том, что муниципальная администрация отказалась признать садовый дом жилым. Причина заключалась в том, что истец не зарегистрировал дом в земельной книге. Первоначально здание было зарегистрировано, но изменения, внесенные после реконструкции, не были учтены. Основанием для отказа послужили несоответствия в данных. Суд убедился в обоснованности отказа и обязал Ломакина перерегистрировать здание в земельной книге и подать заявление на получение новой выписки из ЕГРП.
Подводя итог вышесказанному. Садовые дома могут быть переведены в Жилищный фонд. Владелец должен иметь документы на здание и землю. Статус земли — ИЖС или СНТ «дачное строительство». Вам потребуется консультация специалиста, кадастровый паспорт, инженерный план и другие документы. Окончательное решение принимает администрация региона. После присвоения дому статуса жилья присваивается почтовый адрес, чтобы семья владельца могла постоянно зарегистрироваться.
Очень трудно предсказать, как будет развиваться ситуация на рынке жилья. Часто местные власти «закручивают гайки» и выдают абсурдный отказ. Кадастровые инженеры тоже ворчат. Поэтому этот процесс занимает несколько месяцев. Многие до сих пор не могут решить проблему превращения садового участка в жилье. Чтобы избежать недоразумений, ошибок и отказов, следует обратиться за помощью к юристам. На нашем сайте можно получить бесплатную консультацию. Просто задайте вопрос, и они ответят на него с учетом вашей конкретной ситуации.
Узнайте, как переоборудовать садовый сарай в жилое помещение в соответствии с новыми правилами:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...