Задать вопрос
64 просмотров
20 просмотров
Как получить долю в приватизированной квартире
Содержание
«Приватизированное жилье» означает, что жилье приватизировано. Первоначально жилье находилось в собственности муниципалитета, но граждане передали его в совместную собственность. Однако жилье находится в собственности ограниченного круга лиц — арендатора и членов его семьи.
Возможно ли получение доли в приватизированной квартире третьими лицами? Часто супруги и родственники предъявляют претензии на дом. Что им нужно сделать и где они могут подать заявку? Рассмотрим правовые акты в жизни современного человека и их особенности.
✅ Кто может претендовать на долю?
Нет никаких ограничений на то, кто может быть кандидатом на акцию. Если приватизация невозможна для юридических лиц, то любой субъект может приобрести долю в жилом помещении, например, путем покупки.
Получателями процентов могут быть:
- Наследники по закону или по завещанию — если они унаследовали долю в приватизированной квартире умершего собственника (статья 1121 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 1142-1145);
- иждивенцы умершего собственника — имеют право на получение обязательной доли, в которую может входить и жилая недвижимость;
- даритель — физическое лицо, за исключением государственных служащих, социальных работников и работников медицинских и образовательных учреждений (ст. 575 ГК РФ);
- получатель — любое количество лиц, включая организации и государство.
Если квартира еще не приватизирована, то доли могут получить все зарегистрированные граждане — наниматели и члены семьи. К ним относятся не только родственники, но и третьи лица (с согласия арендатора и муниципалитета). Участники приватизации имеют право на равные доли. Например, в семье из четырех человек дом находится в совместной собственности — каждый человек получает ¼ долю в доме.
✅ Способы получения доли в приватизированной квартире
Покупка доли означает, что вы становитесь совладельцем. Право собственности может быть получено бесплатно (пожертвование) или за определенную сумму денег (например, путем продажи).
Ниже вы узнаете, как можно стать акционером приватизированного жилья.
🔻 Объект дарения
Если у вас есть щедрый родственник, готовый пожертвовать долю, считайте, что вам повезло. Вручение подарков популярно среди членов семьи и родственников: родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, тети и племянники (см. «Дарение доли квартиры близкому родственнику»).
Получение доли в результате дарения является выгодной сделкой. Поскольку оплата не производится, владельцу не нужно принимать во внимание мнение других владельцев. Достаточно найти донора и подписать договор дарения.
Чтобы получить долю в дар, вы должны
- Провести переговоры по всем условиям сделки и подготовить документы.
- Если только вы не хотите заверить его нотариально:
- приватизированная собственность принадлежит одному владельцу;
- если проценты вычитаются из доли дарителя (например, если он владеет ½ доли жилья, половина которого подлежит дарению — в результате получается ¼ доли для дарителя и столько же для одаряемого);
- если жилье находится в совместной собственности супругов и доля будет передана ребенку.
- Дождитесь окончания регистрации в ЗАГСе.
- Исчисление и уплата подоходного налога — если стороны не являются близкими родственниками/супругами (ст. 217(1) Налогового кодекса).
Несовершеннолетние не могут быть бенефициарами без своих родителей. За юридические вопросы отвечает мать, отец, опекун или орган опеки.
🔻 Купить
Если вы рассматриваете возможность покупки акций за деньги, необходимо учесть один важный момент:
Передача недвижимости через куплю-продажу в некотором роде ограничивает покупателя. Если он не является совладельцем имущества, он должен сначала дождаться ответа законных владельцев (статья 250 Гражданского кодекса). Продавец не может заключить сделку с человеком «по соседству», если только он не откажется от своих прав преимущественной покупки.
Процедура приобретения жилого комплекса:
- Вторая сторона — продавец — рассылает уведомления совладельцам.
- Если все они откажутся или не ответят в течение 30 дней, вы можете предпринять принудительные меры.
- Ведите переговоры с продавцом о тонкостях, расходах, способах передачи денег и имущества.
- Посетите нотариуса, составьте договор купли-продажи или предварительное письмо о намерениях.
- Подайте документы нотариусу и дождитесь, пока он отправит электронное заявление в ФКП Росреестра — нововведение с 1 февраля 2019 года (положение статьи 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ с 1 августа 2018 года).
- Вы получите заранее подготовленный образец выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Расчет с продавцом.
Помните, что покупка доли — это только право на квартиру. Другие совладельцы, если таковые имеются, имеют такие же права. Их доля не будет ни уменьшаться, ни увеличиваться.
Основным преимуществом покупки квартиры в совместном пользовании является ее низкая стоимость. Вы можете стать партнером за «смешные» деньги. Цена выкупа акций в 3-4 раза ниже рыночной цены (реальной цены). Несомненно, многих людей отпугивает перспектива делить свой дом с незнакомыми людьми — это минус.
🔻 Обменять
Обмен акциями не распространен. Однако если возможность для сделки появится, вы можете ею воспользоваться. Возможен обмен частями разных квартир или обмен одной части на другое имущество (автомобили, бытовую технику, драгоценности).
Даже если акции имеют примерно одинаковую стоимость, обмен должен быть произведен по финансовым причинам. Разница в цене является основой для расчета 13% налога. Поэтому, если ваша доля в совместном праве будет оценена выше, вам придется заплатить подоходный налог. Расчет производится на основании налоговой декларации, выданной налоговой инспекцией.
🔻 Унаследовать
Приватизированная квартира может быть оставлена наследникам после смерти владельца. Это можно сделать двумя способами:
- По закону — в порядке очередности и родства: от ближайшей ветви родства к наиболее отдаленной ветви родства (ст. 1141 ГК РФ);
- по завещанию — в пределах завещания, в котором указаны наследники и размер их долей (ст. 1118 и ст. 1120 ГК РФ).
Завещатель составляет письменное завещание и обращается к нотариусу. Оригинал хранится в офисе до смерти человека. Затем родственники умершего обращаются к нотариусу, и нотариус открывает наследство. Отсчет начинается через 6 месяцев после осуществления наследования по закону или завещанию (часть 1, статья 1154 Гражданского кодекса).
Если вы являетесь одним из получателей доли в жилом помещении, вам необходимо подать заявление о вступлении в наследство. Приготовьте свой паспорт, документ, подтверждающий ваше родство с умершим (свидетельство о браке, свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении) и копию завещания (если требуется).
Нотариус занимается оформлением документов — проверяет личность кандидатов, зачитывает завещание и обеспечивает сохранность имущества. Затем вам будет выдано свидетельство о праве на наследство, с которым вы сможете обратиться в Росреестр и зарегистрировать свою долю в собственности.
Если умерший распределил акции между наследниками, они не меняются с регистрацией. Если доли не были определены, наследники могут заключить соглашение об их разделе. Что это за документ и как он составляется, вы можете прочитать в статье «Соглашение об определении долей жилья».
✅ Как получить долю в приватизированной квартире через суд
Важно понимать, что если возникнет спор по поводу акций, то придется вмешаться суду. Особенно если ни одна из сторон не хочет идти на компромисс. Получение доли фактически означает раздел дома.
Основания могут быть следующими:
-
;
- Споры между наследниками;
- возражение против сделки (например, несоблюдение права преимущественной покупки);
- споры между родителями и детьми, братьями и сестрами
- другие споры.
Если бенефициару удастся претендовать на долю в жилье, он может получить право собственности на жилье. Стоит заранее предложить полюбовное решение. Если другая сторона не соглашается, истец имеет право обратиться в суд и добиться принудительной конфискации доли.
🔻 Пошаговая инструкция
Руководство по оспариванию действий ответчика:
- Предложите компромисс — дайте понять, что вы не получите долю в квартире из-за поведения вашего оппонента. Постарайтесь найти убедительные аргументы. Если владелец не желает вести переговоры, у вас есть доказательства того, что с вашей стороны была предпринята досудебная попытка.
- Составьте исковое заявление — требования могут варьироваться в зависимости от вашей ситуации. Например, если речь идет о разделе супружеского жилья — «Заявление о выделении доли в приватизированном доме», если есть спор между наследниками — «Заявление о признании права собственности на долю в доме» и т.д.
- Соберите доказательства, приложите документы — список варьируется в зависимости от характера спора.
- Откройте дело в ЗАГСе суда — стоит заранее поинтересоваться часами работы. Отдайте пакет документов клерку (администратору), который проверит правильность заполнения документов и укажет на ошибки. Там же, в здании суда, вы можете оплатить государственную пошлину (при наличии кассового аппарата или терминала). Возьмите с собой расписку о получении документов.
- Ждать первого слушания — дело должно быть рассмотрено в течение 5 дней, а первое слушание — через 30 дней.
- Присутствовать на слушании — истцу необходимо будет доказать, что он имеет право на долю, но ответчик препятствует ему в этом. Ответчиком является либо собственник, либо государственный орган, либо нотариус.
- Ознакомьтесь с решением суда.
- Получите исполнительный лист в суде и передайте его в местный суд или зарегистрируйте право собственности в Росреестре (см. «Как оформить право собственности на квартиру»).
Кроме того, может потребоваться экспертное заключение. Истец должен заявить об этом, подав заявление в суд. Иногда расходы на проведение экспертизы берет на себя истец. Например, если планируется получить незначительную долю в квартире.
🔻 Образец искового заявления
Приведенный ниже запрос является примером, но ваша ситуация может быть иной.
🔻 Стоимость, госпошлина
«Идеальные акции имеют кадастровую стоимость. Таким образом, это также соглашение о собственности. Оценка иска производится в соответствии со стоимостью иска, т.е. стоимостью спорной части квартиры.
Государственная пошлина рассчитывается исходя из стоимости, умноженной на процент + фиксированная сумма и сумма превышения (статья 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пример:
Истец прилагает к своему иску кадастровый документ из ЕГРЮЛ, в котором указано, что цена спорной доли составляет 400 000 рублей. Это означает, что ставка налога рассчитывается по следующей формуле:
5 200 + 1% от 200 000 рублей (сумма, превышающая 200 000 рублей) = 7 200 рублей.
За подачу имущественного требования, подлежащего оценке, истец должен заплатить 7 200 рублей.
На этом расходы не заканчиваются. Расходы по оценке также несет истец, но впоследствии он может взыскать часть суммы с ответчика.
Если истец отстаивает интересы ребенка, судебные расходы возлагаются на ответчика (статья 333.36(1)(15) Налогового кодекса РФ). Достаточно сообщить об этом в суд (например, приложить свидетельство о рождении ребенка).
✅ Судебная практика
Разрешение споров в суде требует тщательного изучения фактов. При подаче иска истец должен убедительно изложить свои аргументы, показать, что его права были нарушены, и сослаться на статьи закона.
Пример:
Наследник по фамилии Максимов обратился в суд, полагая, что имеет право на долю в приватизированной квартире. По словам истца, он учился в США и не знал об открытии наследства своей бабушки и не мог приехать. В результате он пропустил срок вступления в наследство. Нотариус отказался выдать ему свидетельство о праве на наследство, другие наследники также отказались включить г-на Максимова в круг наследников. Истец требовал компенсации за пропущенный срок и признания его права на долю в квартире (истец ссылался на статью 1155 Гражданского кодекса РФ). Он заявил, что мог вступить в наследство на основании права представления своего умершего отца (ссылка на статью 1146 Гражданского кодекса РФ). Приложения к заявлению: зеленая карта (US ID), рекомендация от университета, договор с учебным заведением, посадочный талон, копии билетов, чеки и квитанции об оплате в США.
Установив, что истец действительно имеет право на долю, суд удовлетворил заявление. Пропущенный срок был компенсирован, а документы на наследство признаны недействительными. Нотариус должен был перераспределить доли в квартире. Г-н Максимов был включен в список бенефициаров и получил законную долю в квартире своей бабушки.
Принудительное выделение доли в приватизированной квартире гораздо сложнее, чем обычная сделка. Особенно если квартира уже принадлежит владельцу, который в ней живет. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Очень важно оценить ситуацию и понять, какие доказательства необходимы, где их получить и в каких случаях применять.
Если вы столкнулись с проблемой, задавайте вопросы юристам сайта. Наши специалисты подскажут, как получить долю родителей, если у квартиры один собственник, если прошел год, срок вступления в наследство. Грамотный подход убережет вас от ошибок, отказов и потерь в суде.
Посмотрите видео, объясняющее, как получить долю в квартире через купчую:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...