Задать вопрос
50 просмотров
25 просмотров
Как получить разрешение на строительство в 2022 году, если дом уже построен: что делать, как оформить в собственность и узаконить
Содержание
Люди хотят жить комфортно. Если их не устраивает тесный хрущевский дом, они могут переехать в сельскую местность и построить свой собственный дом. Однако в спешке улучшения жилищных условий многие забывают о важной процедуре: получении разрешения на строительство. Если вы хотите построить коттедж, но не получите разрешение, у вас будут проблемы с законом.
«Тихое» строительство — это не только отказ от регистрации дома. Часто возникают проблемы с соседями. Не все соблюдают расстояния между заборами, нормы СНиП, ГОСТы и другие правила. Тем не менее, вам необходимо каким-то образом зарегистрировать собственность. Если вы построили дом, но у вас нет согласованных действий — читайте наши инструкции!
✅ Можно ли строить без разрешения?
Наличие собственной земли не дает вам права на получение разрешения на строительство. Прежде чем что-то строить, необходимо получить официальное разрешение.
Разрешение на строительство — это документ, выдаваемый местными властями, который дает вам право строить на земельном участке. Если у вас есть разрешение, вам не нужно ни о чем беспокоиться. Строительство полностью законно.
Иначе обстоит дело, когда землевладелец строит дом без разрешения. Неофициальное строительство является явным нарушением. Даже если вы построите дом без документов, это не является официальным. В соответствии со статьей 222 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации здание считается самовольной постройкой из-за нарушения строительных и градостроительных норм.
До тех пор, пока владелец не оформит право собственности на недвижимость, дом будет продолжать числиться в списке «неутвержденных зданий». Самовольной постройкой может быть баня, гараж, автомастерская или даже жилое помещение.
С 4 августа 2018 года разрешения больше не действуют повсеместно. Если вы строите дом на жилом или сельскохозяйственном участке, вам не нужно разрешение на строительство. Новые правила ввели уведомление о планируемом развитии земельного участка. Документ направляется в архитектурный отдел и утверждается на местном уровне. Ответ дается в течение 7 дней в виде уведомления о соответствии/несоответствии параметрам. Не уведомление о предстоящем строительстве считается нарушением закона. Последствия аналогичны описанным выше. Загородный дом будет считаться самовольной постройкой и не будет зарегистрирован в земельной книге.
Заключение: Необходимо, чтобы будущее строительство было согласовано с муниципалитетом. В противном случае разработчик столкнется с проблемами.
✅ Что будет, если дом уже построен?
Таким образом, мы установили, что строительство на индивидуальных жилых массивах и садовых участках незаконно. Государство заставляет владельцев недвижимости «играть» по градостроительным правилам. Это означает серьезные наказания для нарушителей:
- Владелец самостоятельно построенного дома первым отказывается регистрировать свои права собственности. Закон гласит, что человек, построивший объект недвижимости без разрешения/регистрации администрации, не имеет права распоряжаться «трущобами». Запрет распространяется на все виды сделок: куплю-продажу, дарение, пожертвование, завещание, обмен, залог и аренду (статья 222, раздел 2 Гражданского кодекса).
- Вторая опасность — это штрафы. Надзорные органы проводят проверки и выявляют незаконно построенные объекты недвижимости.
Нарушения наказываются штрафами:
-
. Если дом построен на чужой земле, физические лица штрафуются на сумму от 2 000 до 5 000 рублей, юридические лица — до 1 миллиона рублей (минимальный штраф 5 000 рублей, от 1,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости земли);
- за незарегистрированную недвижимость — «двойной налог» или налоговые выплаты в течение 3 лет + 20% штрафа от суммы.
- В-третьих, существует опасность сноса. Если объект находится на чужой земле и представляет угрозу, он должен быть немедленно снесен. Если дом находится на собственной земле, суд по заявлению администрации примет решение о сносе и/или реконструкции.
Вероятный результат: недвижимость будет объявлена сквоттерским домом, владелец будет оштрафован или более того… и далее один из двух вариантов — снос или легализация недвижимости. Нас интересует второй вариант. Что можно сделать с домом, построенным без разрешения — читайте далее.
✅ Как узаконить построенный без разрешения дом?
Рисунок ниже: участок, дом построен без согласования, электричество, газ и водоснабжение не подключены. Для того чтобы подключить коммунальные услуги, необходимо зарегистрировать право собственности на дом, то есть узаконить дом.
🔻 Способы оформления
Дом, построенный без разрешения, считается самовольной постройкой. Можно обойти суд и узаконить собственность «задним числом». Проблема в том, что вам нужно обратиться к властям. Власти попросят выдать разрешение или уведомление о предполагаемом строительстве. Многие вовлекаются в игру. Они заполняют форму о том, что строительство еще не завершено, и подают ее в администрацию. Надеемся, что никто не будет проверять, и разрешение все равно будет выдано (см. «Как зарегистрировать дом, построенный на земельном участке, находящемся в жилой и общей собственности»).
Но такое случается редко. Теперь правила ужесточены, и строительство без присмотра больше не допускается.
Существует и вторая возможность: признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Такая возможность закреплена в статье 222(3) Гражданского кодекса. В принципе, это единственный вариант, если вы построили дом без согласования с администрацией. Альтернативы судебному признанию пока нет — поэтому мы займемся этим вопросом.
🔻 Куда обращаться?
Судебное признание предполагает подготовку документов. Во время процедуры вам необходимо посетить несколько инстанций:
- Департамент архитектуры и градостроительства отказывается выдать разрешение на строительство и требует этого в качестве основания для судебного иска;
- Бюро технической инвентаризации (БТИ) — выдает технический паспорт для подтверждения существования построенного дома (суд не знает, что находится на вашем участке — паспорт докажет, что вы действительно строите жилой дом);
- Земельный кадастр, санитарно-эпидемиологический отдел, пожарная инспекция, отдел культурного наследия и другие органы — дают заключение о состоянии здания и выдают вам разрешение на узаконивание собственности;
- Город (район) или мировой суд;
- Федеральная служба государственной регистрации и кадастрового учета (Росреестр) — вносит загородный дом в кадастр и регистрирует собственность.
Способов избежать судебной процедуры практически не существует. Скорее всего, вам придется составить иск, собрать документы, получить экспертное заключение и реализовать свое право на строительство собственного здания в суде. Поэтому стоит заранее ознакомиться с процедурой и занять правовую позицию.
🔻 Порядок действий (через суд)
Чтобы узаконить самовольную постройку, необходимо обратиться в суд. Регистрация собственности осуществляется в следующей последовательности:
- Получить технический паспорт на дом в бюро технической инвентаризации.
- Обратитесь на факультет архитектуры и градостроительства. Компетентный орган может иметь другое название, например, в селе эту функцию выполняет сельский совет (администрация). Представьте свой паспорт, технический паспорт дома, документы на земельный участок и заявление. Конечно, разрешение на строительство вы не получите — но нас интересует отказ администрации. На основании письменного ответа вы можете узаконить дом на участке.
- Соберите документы для суда.
- Подготовьте исковое заявление. Вам также потребуется оценка стоимости дома для расчета цены иска и уплаты государственной пошлины. Отчет должен быть приложен к претензии. Затем оплатите государственную пошлину и приложите квитанцию к документам.
- Отнесите пакет документов в суд по вашему выбору — районный суд или мировой судья. Если сумма иска менее 50 000 рублей, то в мировом суде, если выше, то в районном (городском) суде по месту нахождения самовольной постройки.
- Назначение даты предварительного и основного слушания. Арендодатель имеет право запросить независимое экспертное заключение по зданию. Суды всегда проявляют сочувствие и принимают решение о проведении такой экспертизы. Верно, что истец должен заплатить за это. Удобнее заказать обследование здания ДО подачи иска, чтобы иметь экспертное заключение о строительстве нового дома.
- Суд задает вопросы, выслушивает истца и ответчика, а затем выносит заключение. Он вступает в силу не сразу, а по истечении 30 дней. Затем вы можете забрать его в офисе судьи.
- Обратитесь в МФЦ, покажите им решение суда и попросите предоставить инженерный план нового дома.
- Отнесите документы в МФЦ и подайте заявление — о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и одновременной регистрации свидетельства о праве собственности.
- Посетите МФЦ и заберите кадастровую выписку. Он подтверждает легализацию построенного дома и его регистрацию в Едином государственном реестре юридических лиц.
Федеральная налоговая служба Росреестра направит данные в налоговую службу — УФНС. Налоговые органы включат дом в базу данных и будут взимать налоги. Владелец нового дома обязан платить ежегодную плату за пользование землей.
🔻 Процедура
Судебное рассмотрение состоит из нескольких этапов. Суд принимает решение на основании экспертного заключения.
Прежде чем подавать иск, домовладелец должен выяснить следующие подробности
- Соответствует ли дом нормам СНиП — не более 3 этажей, фундамент, несущие стены и т.д.
- Расстояние до соседних границ (ни одно здание не должно находиться менее чем в 3 м от забора);
- Проводилось ли межевание, есть ли споры с соседями;
- Соблюдаются ли правила пожарной безопасности и охраны труда;
- Разрешено ли строительство на участке;
- Имеются ли в здании какие-либо угрозы безопасности.
Участок должен быть совместим с жильем. Это будет определено в результате независимого опроса. Если вы заказываете его самостоятельно, вы должны использовать надежную, проверенную компанию. Убедитесь, что компания является членом СРО (саморегулируемой организации). Эксперт проверяет документы, приезжает на место и делает пометки к отчету. Отчет о проверке должен быть приложен к другим документам, представленным в суд.
Если суд принимает положительное решение, он издает постановление. Здесь содержится информация о владельце, структуре и юридических правах. Проверьте правильность информации. Проект жилищного строительства, указанный в решении суда, должен быть четко описан: Местоположение, ориентиры, высота, площадь и другие параметры. Иногда даже малейшая ошибка в сведениях приводит к отказу Росреестра, и вам приходится снова обращаться в суд (ст. 202 ГПК РФ).
🔻 Список документов
Перед обращением в суд истец должен подготовить следующий перечень документов:
- завершенный судебный процесс с требованием признания права собственности на самовольное строение (дом);
- правоустанавливающий документ на земельный участок — например, договор купли-продажи + свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРЮЛ (по состоянию на 2017 год);
- технический паспорт нового здания — включает общую площадь, количество комнат и т.д.
- ГПЗУ — план участка земли, на котором построено жилье; требуется для проверки градостроительных норм;
- Землеустроительный акт — показывает границы земельного участка соседей и муниципалитета;
- Согласие соседей — не всегда необходимо, но используется судом для того, чтобы убедиться, что новый дом никому не мешает и что нет споров по поводу границ;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- копия российского паспорта;
- Отказ компетентных органов выдать разрешение на строительство и/или уведомление о соответствии;
- согласование с Росавиацией, СЭС, Государственной пожарной инспекцией, органами культурного наследия и другими органами;
- Договор подряда или смета — о том, что новый объект недвижимости строится за счет заявителя;
- По желанию, экспертное заключение о соответствии дома строительным нормам (как альтернатива судебному заключению о строительстве).
Кроме того, могут потребоваться и другие документы. Перед подачей заявления о компенсации рекомендуется проконсультироваться с адвокатом. Это поможет вам подготовиться к судебному заседанию и разработать правовую стратегию.
🔻 Сроки
Трудно сказать, сколько времени займет рассмотрение дела. Каждый случай индивидуален и требует разного подхода.
Наиболее важные сроки касаются различных разрешений — технический паспорт выдается в течение 3 недель, разрешения технического эксперта и СЭС — в течение 30 дней, инспекция пожарной безопасности — в течение месяца, Роспотребнадзор — в течение 2-3 недель, БТИ — в течение 20 дней. Сроки могут увеличиться, если результаты не будут получены вовремя.
Судебное разбирательство может занять от 2 месяцев до года. После этого необходимо зарегистрироваться в Едином государственном реестре памятников природы и жилищном кадастре. Общее время регистрации составляет 7-10 дней.
В лучшем случае легализация недвижимости без разрешения на строительство может занять 4-5 месяцев. Обычно это занимает от 6 месяцев до года.
🔻 Стоимость
Кроме того, покупка дома без разрешения стоит больших денег. Чем сложнее ваше дело, тем выше будет стоимость. Возможность бесплатной легализации отсутствует.
Основные затраты
- Государственная пошлина за подачу иска — цена рассчитывается в соответствии с подпунктом. 1 п. 1 в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса РФ, не менее 400 рублей и не более 60 тысяч рублей.
Здание не зарегистрировано в Росреестре и поэтому не имеет кадастровой стоимости. Истцу необходимо будет заказать рыночную оценку. Исходя из этого, будет рассчитан размер государственной пошлины за подачу искового заявления. Сумма будет ниже, если заявитель имеет право на льготы, например, для пенсионеров, инвалидов I и II групп и ветеранов боевых действий.
- Технический паспорт на новую конструкцию — оформляется в БТИ по цене около 2 500 рублей.
- Экспертиза от СЭС — около 4 500 рублей .
- Строительная экспертиза — цена варьируется в зависимости от региона, в среднем от 4 000 до 10 000 рублей. Судебно-медицинская специализация стоит гораздо дороже. Стоимость может достигать 30 000 рублей.
- Экспертиза пожарной безопасности — стоит около 8 000 рублей.
- Окончательное заключение Роспотребнадзора о соответствии объекта статусу «жилой дом» — бесплатно.
- Технический план нового здания — 8 000 рублей, составляет кадастровый инженер на основании геодезической экспертизы.
- Государственная пошлина за кадастровый учет и регистрацию прав собственности в Росреестре — для жилых и коммерческих зданий — 350 рублей, в остальных случаях — 2 000 рублей.
Стоимость легализации существующего дома в судебном порядке составляет 50 000 рублей. Стоимость может превышать 100 000 рублей. Например, если в вашем деле не обойтись без экспертизы и дополнительных разрешений.
Закон ограничивает и прямо запрещает строительство домов без разрешения. Владелец незаконного строения не сможет продать всю жилую недвижимость. Здание признано самостоятельным сооружением. Право собственности может быть приобретено только через суд. Этот метод намного сложнее и дороже, чем административная процедура. Эксперты в области права рекомендуют зарегистрировать частные дома до 4 августа 2018 года путем получения разрешения на строительство или регистрации в соответствии с новыми правилами. Строительство дома без соответствующего разрешения грозит штрафами, судебными разбирательствами и даже сносом.
Часто дом уже построен, но не зарегистрирован, так как был отклонен администрацией. Не все знают, что делать в такой ситуации? Многие люди пытаются скрыть факт незаконного строительства. Но это не защищает их от внезапной проверки. В итоге вы можете лишиться права собственности на дом и вдобавок к этому заплатить большие штрафы. Если вы хотите узаконить право собственности на ваш новый дом, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Эксперты подскажут, как осуществить регистрацию места жительства, с чего начать, какие документы необходимы и как рассчитать ответственность государства за подачу иска в суд. Адвокат устранит возможные ошибки. Это позволит быстрее начать судебное разбирательство и зарегистрировать право собственности на семейный дом. Если вы будете действовать на свой страх и риск, могут возникнуть проблемы: Встречные иски администрации, подача иска соседями, отказ от иска, отказ от подачи гражданского иска, проигрыш дела и т.д.
Для получения дополнительной информации о том, как узаконить дом, построенный без разрешения, посмотрите это видео:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...