Задать вопрос
48 просмотров
40 просмотров
Как правильно оформить дарственную на долю в квартире, дарение доли в квартире: порядок, госпошлина, документы
Содержание
Частые поправки к закону вводят новый порядок оформления договора дарения. С 2017 года дарение доли в квартире относится к категории нотариальных сделок с квартирами. Если раньше можно было довольствоваться простой письменной формой и зарегистрировать передачу акций самостоятельно, то теперь это подходит не для всех случаев.
Как зарегистрировать дарение доли в квартире? Мы рекомендуем рассмотреть два варианта: совершение дарения без нотариуса и регистрация сделки через нотариуса. Все условия описаны ниже, поэтому вы можете сами решить, как лучше поступить. Если у вас возникли вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нашими юристами.
✅ Можно ли подарить долю в квартире?
Юридическое определение понятия «дарение» гласит, что это безвозмездное отчуждение имущества и/или его частей в пользу близких родственников или третьих лиц. Отличительной особенностью таких сделок является запрет на вознаграждение в виде денег и других условий.
Наверное, многие слышали о дарении целой квартиры. Но не все знают, что дарение доли в жилом доме практически идентично основной сделке. Детали сделки регулируются статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Термин «доля» имеет конкретное значение — это часть права собственности на квартиру. Например, доля в ⅓ приватизированной квартиры или доля в натуре — жилая площадь (одна комната). Если это собственность, то акция может быть легко выпущена.
✅ Нужен ли нотариус, обязательно ли заверять договор дарения?
Следующий вопрос, который интересует многих — нужно ли обращаться к нотариусу и заверять дарственную? Ответ на этот вопрос зависит от характера сделки.
Есть две возможности:
- Договор дарения доли в жилом помещении подлежит нотариальному удостоверению (Федеральный закон № 172 «О внесении изменений»).
- Участие нотариуса не требуется в следующих случаях:
- весь дом передан в дар;
- Владелец дома выделяет долю для своего собственного дома;
- супруги договорились подарить часть общего имущества (например, несовершеннолетнему ребенку).
Поэтому, если для договора дарения требуется нотариальная форма, вам следует выбрать и посетить офис. Если таких требований нет, то стороны сами решают, как подарить часть дома.
✅ Условия дарения
Незнание деталей сделки часто приводит к путанице — люди путают дарственную с завещанием. По правде говоря, у этих процедур много общего.
При каких условиях дарится подарок:
- отчуждаемый интерес к жилью — владелец должен иметь не только документы на право собственности, но и правоустанавливающие документы (пример №1 — договор на приватизацию жилья; пример №2 — свидетельство о праве собственности на жилье);
- Разумность сторон — обе стороны должны быть осведомлены о сделке и согласны с ней;
- Отсутствие обременений — отсутствие обременений, ипотеки, регистрации третьих лиц в собственности;
- Правоспособность сторон — дарителем не может быть ребенок младше 14 лет, но сам ребенок может подарить долю в квартире (статья 21 (1) Гражданского кодекса РФ и статья 43 «Принципов … Принципы работы нотариальной конторы» Статья 43);
- Передача доли человека в квартире при жизни — ее главное отличие от завещания: имущество переходит к дарителю при жизни дарителя, а не после его смерти.
Обратите внимание, что смерть одной из сторон до совершения сделки приводит к отмене дарения. Если выяснится, что даритель намеревался передать свою долю в квартире только после своей смерти, даритель вправе подать иск об отмене сделки (ст. 572.3 Гражданского кодекса РФ).
🔻 Кто может подарить?
Закон предоставляет далеко идущие полномочия по распоряжению имуществом. Если владелец желает пожертвовать долю в собственности, он или она может стать донором. При условии, конечно, что ему или ей исполнилось 14 лет и он или она понимает значение своих действий.
Таким образом, дарителем может быть любой человек, обладающий полной дееспособностью и имеющий документы, идентифицирующие передаваемую долю. Примеры: Супруги, родители, бабушки и дедушки, дальние родственники.
🔻 Кому можно подарить?
Гораздо интереснее вопрос о том, кто действует от имени донора? Конкретных запретов нет, но с налоговой точки зрения важную роль играют отношения с донором (подробнее об этом позже). Подробнее об этом см. статью «Дарение жилой недвижимости близкому родственнику».
Кто может быть донором?
- Член семьи — второй супруг;
- близкие родственники (мать, отец, бабушка, сестра, внучка)
- дальние родственники (дядя, тетя, двоюродный брат, шурин)
- незнакомые люди (друзья, знакомые, коллеги);
- государство или муниципалитет.
Закон запрещает дарить подарки работникам образования, медицины, социальных служб, государственного управления и банков (статья 575 (2) и (3) Гражданского кодекса). Подарки между коммерческими организациями также запрещены.
Пример:
Спиридонов хотел подарить квартиру своему близкому другу. Сестра дарителя была обижена тем, что имущество досталось совершенно незнакомому человеку, а не ей, родственнице. Сестра обратилась за юридической помощью. Ей объяснили, что подарок не зависит от семейных или супружеских отношений. Получателем может быть незнакомец, который был другом Спиридонова. Нарушений в этой сделке выявлено не было.
✅ Где можно оформить дарственную на долю квартиры?
Чтобы ответить на вопрос о месте регистрации, давайте сначала рассмотрим возможности безвозмездной передачи долей в жилой недвижимости:
- Самостоятельно — составить договор дарения, обратиться в Росреестр для регистрации, передать собственность.
- Через нотариуса — обратитесь в нотариальную контору и дождитесь окончания регистрации.
- Юридическая помощь — подготовка договора дарения и подготовка договора «под ключ».
Ниже мы расскажем о самостоятельном и нотариальном составлении договора дарения. Ознакомившись с обеими процедурами, вы сможете выбрать наиболее подходящую для вашей ситуации.
✅ Порядок и процедура оформления дарственной
Организация состоит из трех основных этапов:
- Ведение переговоров о заключении договора дарения;
- Составление проекта — предварительного договора или основного договора — для дарения;
- Регистрация: непосредственно в ЗАГСе или у нотариуса.
Начнем с обзора дарения доли в жилой недвижимости без нотариуса.
🔻 Оформление самостоятельно: инструкция
Даже если установлена нотариальная процедура, стороны могут отказаться от нее. Например, если даритель амортизирует часть всего дома, или если доля происходит из совместного имущества супругов с согласия обоих.
Пошаговое руководство:
- Первая встреча — для обсуждения будущих сделок.
- Даритель оформляет необходимые документы на дом.
- Составление договора дарения в простой письменной форме.
- Запись на прием через государственные услуги, посещение бюджетного офиса «Мои документы» (МФЦ).
- Оплата государственной пошлины, подача заявления и документов на регистрацию дарения, подписание дарственной.
- Расписка о приеме документов (название) — указывает крайний срок приема подготовленных документов.
- Второе посещение МФЦ или Росреестра.
- Выдача выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра юридических лиц) о праве собственности на долю в квартире.
Особых сложностей нет — главное не ошибиться в структуре договора дарения и собрать весь перечень документов. Бывают случаи, когда регистраторы направляют вас к нотариусу — многое зависит от политики конкретного отделения МФЦ.
🔻 Через нотариуса
Участие нотариуса значительно упрощает этот процесс. Заявителям не нужно ходить по инстанциям и стоять в очередях. Обычно клерк выполняет всю работу сам, но за определенную плату.
Что нужно для оформления дарственной через нотариуса и как действовать:
- Подумайте о предстоящей сделке с жильем (например, дарение ½ доли квартиры).
- Найти ближайшую нотариальную контору (открыть карту, прочитать отзывы, рекомендации, проверить лицензию и цены).
- Сообщите в нотариальной конторе, что вы хотите передать/приобрести долю в квартире.
- Подготовьте пакет документов и оплатите государственную пошлину.
- Обсудите условия договора дарения — нотариус посоветует вам, как лучше оформить договор.
- Нотариус заверяет договор дарения (своей подписью и «мокрой» печатью).
- Дождитесь регистрации сделки — это сделает нотариус.
- Получите заполненное резюме из реестра предпринимателей.
Одним из преимуществ обращения к нотариусу является быстрота — вам не придется ждать своей очереди в «Моих документах» или Росреестре. Недостатком является высокая стоимость нотариальных услуг. В Москве и Санкт-Петербурге, например, вам придется заплатить 5 000 рублей и выше.
✅ Образец дарственной на долю в квартире 2022
Постарайтесь не торопиться с оформлением договора дарения, особенно если он был составлен без нотариуса. Малейшая ошибка может привести к отказу в регистрации сделки в Росреестре. Рассмотрите требования к таким сделкам и проверьте документы на квартиру.
Приводим образец договора дарения доли в приватизированной квартире:
✅ Список необходимых документов
От собранных документов зависит успех предстоящей сделки.
Заявители должны отчитываться в МФЦ:
- Паспорта (оригиналы);
- заполненную (не подписанную!) форму договора о пожертвовании;
- Документ, на основании которого возникает право собственности на квартиру или долю — приватизация, договор купли-продажи или мены и т.д;
- свидетельство или выписка из Единого государственного реестра прав;
- Выписка из жилищной карты о проживающих (зарегистрированных жильцах);
- согласие владельца надела, если жилье находится в совместной собственности;
- нотариальное согласие второго супруга;
- технический паспорт на квартиру;
- выписка с лицевого счета, которую можно получить в Управлении жилищно-коммунального хозяйства;
- кадастровый паспорт — сейчас заменен выпиской из российского земельного кадастра;
- разрешение органа опеки и попечительства (если требуется).
Нотариус запрашивает тот же перечень документов, который должен быть дополнен оценкой для расчета государственной пошлины за нотариальное заверение договора дарения. Оценка может быть произведена по кадастровой, инвентаризационной и рыночной стоимости.
Постарайтесь получить актуальную оценку. Большинство нотариусов проверяют Единый государственный реестр юридических лиц и выясняют текущую стоимость акций.
✅ Госпошлина, стоимость
Подарки могут быть довольно дорогими, особенно если проценты не переходят к ближайшим родственникам. Обычно человек, делающий пожертвование, как бенефициар, несет все расходы. Финансовые расходы состоят из государственных пошлин, нотариальных сборов и технических расходов.
При регистрации у нотариуса необходимо оплатить государственную пошлину за одобрение сделки — 0,5% от цены подаренной доли (минимальная сумма: 300 рублей, минимальная государственная пошлина: 20 000 рублей).
Пример:
Недвижимость в центре Москвы стоит 8 000 000 рублей. Отец дарит ¼ часть имущества своему сыну и по ½ — дочери и внучке. Стороны обращаются в оценочную компанию:
Расчеты для сына: ¼ умножить на 8 000 000 рублей = 2 000 000 рублей (стоимость акции). Рассчитайте размер государственной пошлины у нотариуса: 0,5% умножить на 2 000 000 = 10 000 рублей.
Расчеты для дочери и внучки (вместе): ½ умножить на 8,000,000 = 4,000,000 (цена акции). В результате возникает государственная пошлина: 0,5% умножить на 4 000 000 = 20 000 рублей (порог).
Другие услуги нотариуса оплачиваются отдельно — их стоимость зависит от региона, в котором вы проживаете. В среднем они стоят 5 000 рублей.
Актуальные тарифы на нотариальные услуги в 2022 году можно найти в статье «Сколько стоит договор дарения доли в квартире в нотариальной конторе?».
Стоимость государственной регистрации в ЕГРЮЛ: 2 000 рублей для физических лиц (граждан) и 22 000 рублей для компаний. Реквизиты для оплаты пошлины можно найти на официальном сайте Росреестра, выбрав регион и филиал государственного органа.
✅ Налоги
Получение подарка считается доходом физического лица — он облагается налогом по ставке 13% от суммы вознаграждения (статья 224 Налогового кодекса РФ). Как мы уже говорили, расчет производится на основе кадастровой стоимости доли.
Хотя донор не несет никаких расходов, он несет ответственность за уплату налогов. В этом заключается разница между пожертвованием и продажей. При продаже акции налог платит продавец.
Как правило, это сделки с участием близких родственников: Мать и отец, сын и дочь, брат и сестра, бабушка и дедушка — по закону освобождаются от уплаты подоходного налога по ставке 13 процентов при дарении имущества (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса).
Другие доноры, включая дальних родственников, имеют налоговые обязательства. Уклонение от уплаты налогов может повлечь за собой не только административные, но и уголовные санкции, включая тюремное заключение.
✅ Сроки
Личное участие в процессе займет больше времени, чем обращение к нотариусу или адвокату.
- Срок оформления договора дарения составляет от 1 до 3 дней;
- время ожидания сертификатов — до 7 рабочих дней;
- заверение акта в Управлении Росреестра — от 3 до 7 рабочих дней (за исключением праздничных и выходных дней).
Перерегистрация доли в жилье у нотариуса занимает от 1 до 4 дней. Срок рассмотрения заявлений в Росреестре составляет от 5 до 10 дней со дня поступления документов. Основное преимущество заключается в том, что вам не нужно заверять у нотариуса и получать только копию заявления из ЗАГСа.
✅ Частые вопросы:
🔻 Можно ли оспорить договор дарения?
Нарушение порядка совершения сделки может привести к ничтожности или недействительности договора дарения. Доказать это обстоятельство довольно сложно, поскольку дарение было совершено в присутствии нотариуса. Однако существует ряд оснований для оспаривания договора дарения (статья 578 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания:
- Умышленное причинение физического вреда дарителю или членам его семьи — дарение может быть оспорено, даже если даритель намеревался совершить такое нападение.
- Действия дарителя привели к его смерти — наследники умершего имеют право возражать.
- Заключение договора вследствие угроз, шантажа, введения в заблуждение, употребления наркотиков или психотропных веществ.
- Фактическое нарушение правовых норм — фиктивный характер подарка.
Эта сделка была оспорена в суде. Истцом является любое лицо (например, наследник или иждивенец), чьи права были нарушены дарением доли в доме. Если суд признает сделку недействительной, стороны должны вернуться в прежнее положение, то есть вернуть долю и перерегистрировать документы в Росреестре.
🔻 Можно ли вернуть подаренную долю обратно?
Закон также позволяет владельцу отменить дарение. Это возможно, если произошли серьезные изменения в семейном или имущественном положении дарителя, т.е. если сделка нанесет непоправимый вред первоначальному владельцу доли (ст. 577(1) Гражданского кодекса).
Возврат подаренной доли осуществляется по договоренности сторон — им необходимо обратиться к нотариусу, уведомить его об отмене сделки и заключить новый договор. Также, если одаряемый уже зарегистрирован в Государственном реестре, он должен перерегистрировать документы в Едином государственном реестре юридических лиц.
Более подробную информацию об отмене дарения см. в статье «Отмена дарения доли в жилье».
🔻 Можно ли продать подаренную долю?
Сразу же после получения сертификата из Единого государственного реестра прав собственности даритель становится законным владельцем жилья. Это дает ему право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: дарить, продавать, закладывать, обменивать, завещать…..
Однако есть некоторые нюансы, которые необходимо учитывать:
- Ипотечный взнос запрещает продажу акции до полного погашения кредита — продажа данной акции проблематична;
- сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки своей доли — доля не может быть продана без уведомления сособственников (статья 250 Гражданского кодекса РФ);
- Продажа подаренной доли до истечения 3-летнего срока — продавец должен заплатить 13% подоходного налога — при продаже после этого срока налог не уплачивается.
🔻 Минимальная доля
Складывается впечатление, что даритель не может подарить акцию ниже минимальной стоимости. Однако это далеко не так — владелец сам определяет размер продаваемой доли. Минимальная доля не учитывается — все зависит от жилой площади и размера долей других собственников.
Использование квартиры осуществляется с разрешения жильцов. Сособственник имеет полное право распоряжаться общим имуществом соразмерно своей подаренной доле (статья 247(2) Гражданского кодекса РФ). Например, передается право собственности на жилую площадь 3-комнатной квартиры, но право пользования прихожей, кухней, ванной, туалетом и кладовой остается.
🔻 Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Ипотечное обременение представляет собой серьезный запрет на все сделки, связанные с жильем. Если заемщик желает передать свою долю третьему лицу, он должен, по крайней мере, сообщить об этом банку.
- Погашение ипотечного кредита;
- Наличие соответствующего пункта в ипотечном договоре с кредитором;
- Официальное разрешение от банка (очень редко).
Что можно посоветовать тем, кто хочет передать свою долю в ипотеке? Не пытайтесь обойти банковские запреты и не проводите транзакцию через «серые» схемы — это, скорее всего, приведет к санкциям со стороны банка.
Для тех, кто находится в зоне риска и не в состоянии полностью погасить ипотечный кредит, шансы пожертвовать акциями высоки.
Пример:
Абрамов и его жена взяли ипотечный кредит, но после выплаты половины кредита начались проблемы со здоровьем. Ему нужна была госпитализация, деньги на лекарства, оплата реабилитации и восстановления. Его жена находилась в декретном отпуске и не имела постоянного дохода. Существовал риск того, что она не сможет вовремя погасить ипотечный кредит. Абрамов и его жена обратились в банк за разрешением подарить часть квартиры своему взрослому сыну. Учитывая финансовые трудности и проблемы со здоровьем заемщика, банк согласился на сделку. Но кредитор проверил платежеспособность дарителя — сына Абрамова. Опасений не было, так как новый заемщик имел стабильный доход и «чистую» кредитную историю.
🔻 Как подарить долю в квартире государству?
Сегодня можно подарить долю дома муниципалитету или государству. Особых отличий от стандартной процедуры нет, за исключением учреждения-жертвователя — это учреждение является представителем администрации, действующей в интересах муниципалитета.
Процедура
- Определите размер доли отчуждаемого имущества.
- Запишитесь на прием в местный орган власти.
- Сообщите муниципалитету (штату), что вы хотите продать свою долю.
- Подготовьте нотариуса и договор дарения.
- Запишитесь на прием к государственным служащим из МФЦ, через официальный сайт или лично.
- Обмен документов на часть квартиры.
Следует отметить, что законодатель запрещает подарки государственным служащим, банкирам, чиновникам и другим публичным должностным лицам (статья 575 Гражданского кодекса). Установление таких фактов приводит к недействительности дарения. Не запрещено амортизировать долю в жилье в пользу всего муниципалитета, а не в пользу отдельных чиновников.
Если сравнивать дарение всей квартиры с дарением одной акции, то разница довольно велика. Не всегда выгодно передавать часть жилья в дар государству, особенно если даритель хочет продолжать жить в этой недвижимости. Однако такие случаи тоже существуют (например, бездетные пенсионеры или сироты). Самое главное, чтобы в договоре были прописаны все детали будущей сделки, вплоть до условий проживания в доме.
Как сделать подарок? Заявитель должен ознакомиться с положениями законодательства, требованиями, документами, условиями и стоимостью. Неправильные действия приведут к отказу в регистрации транзакции, а в некоторых случаях и к потере средств. Операции с подарками часто привлекают мошенников — еще одна причина работать с компетентными специалистами. Если участие нотариуса для вас недостаточно или вам нужна помощь специалиста, обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Мы знаем, что нужно для того, чтобы сделать подарок и даже немного больше. Юристы ответят на все ваши вопросы с юридической точки зрения. Помощь специалиста в области жилищного права — гарантия результата!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...