Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 1584 За все время 184082

Прием вопросов круглосуточно

22 просмотров

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция, процедура, порядок оформления, правила, алгоритм, советы

Содержание

Фото: pixabay.com

Нужно ли вам покупать квартиру на рынке подержанных квартир? Следующая процедура значительно упрощает процесс. Если вы знаете, что необходимо знать на каждом этапе, вы сможете лучше подготовиться к сделке и минимизировать риски.

✅ Способы и варианты покупки квартиры

На первом этапе покупатель должен выбрать подходящий вариант покупки, исходя из своего личного финансового положения.

🔻 За наличные средства

Суть этого метода заключается в единовременной оплате заявленной цены недвижимости (исключая предоплату в виде аванса или задатка). Таким образом, вы можете защитить себя от переплаты и — если сделка происходит без участия посредников — сэкономить определенную сумму. Двумя сторонами являются продавец и покупатель. Они вместе ведут переговоры об условиях продажи, что позволяет достичь наилучшего соглашения об условиях договора, порядке оплаты и т.д.

🔻 В ипотеку

Если у покупателя недостаточно средств для оплаты полной стоимости дома, но есть стабильный высокий доход, получение ипотечного кредита может стать лучшим способом улучшить свои жилищные условия. В этом случае в покупке участвует еще одна сторона, а именно банковское учреждение, которое решает, выдавать ипотеку или нет. В этом случае подписываются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный договор с банком. Последний оплачивает всю покупку, но покупатель должен внести первоначальный взнос и последующие процентные платежи. Кроме того, оплачиваются банковские сборы и обязательное страхование домовладельцев. Общая переплата по ипотечному кредиту может составлять от 40% до 300%. Покупатель получает право собственности на дом, но дом остается в залоге у банка до тех пор, пока долг, включая проценты, не будет погашен. Недвижимость может быть продана только с разрешения банка.

🔻 За материнский капитал

Этот метод подходит для семей с двумя и более детьми (при условии, что второй или последующий ребенок родился после 1 января 2007 года) и имеющих право на получение пособия по беременности и родам (ПМР). Одним из разрешенных направлений их расходования является улучшение жилищных условий, поэтому покупка недвижимости на вторичном рынке вполне законна. В 2022 году сумма МК составит 453 026 рупий. Родитель заранее выдает сертификат на свое имя и затем может обратиться в пенсионный фонд (ПФР) для распоряжения средствами. Срок зависит от типа жилья, которое планируется приобрести:

  1. МК + собственные средства: не ранее, чем ребенку исполнится 3 года (п. 6 ст. 7 Закона № 256-ФЗ).
  2. МК + внешние фонды: в любое время (п. 6.1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ). Разрешается использовать эти средства для первоначального взноса или погашения существующих платежей по кредиту. Главное, чтобы это был «жилищный кредит», потребительские кредиты не подпадают под эту опцию.

Однако имейте в виду, что жилищный фонд будет проверять, соответствуют ли параметры приобретаемой недвижимости требуемым стандартам. Сумма MC будет зачислена на счет продавца с определенной задержкой (около 2 месяцев) после завершения сделки, поэтому его согласие на такой вариант оплаты должно быть получено заранее.

🔻 В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит, если покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток как можно скорее. Вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма погашается в соответствии с установленным графиком. Период рассрочки обычно составляет от 3 до 12 месяцев, но в некоторых случаях может достигать 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон, рассрочка может быть беспроцентной (типично для коротких сроков) или с выплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

✅ Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Процедура приобретения жилья на «вторичном этапе» следующая:

  1. Найдите вариант, который соответствует желаемым характеристикам (район, количество этажей, площадь и т.д.).
  2. Встретьтесь с арендодателем и проведите первичный осмотр.
  3. Проверьте недвижимость и продавца.
  4. Окончательное согласование условий, возможно, подписание предварительного договора купли-продажи.
  5. Подписание основного договора купли-продажи.
  6. Регистрация права собственности в Росреестре.
  7. Окончательный расчет и передача имущества.

Если используется ипотека или материнский капитал, то до подписания основного договора заявитель должен представить в банк или пенсионный фонд предварительный договор купли-продажи, после чего будет принято решение о возможности приобретения квартиры таким способом. Если это так, вы можете подписать основной договор.

✅ Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Подробно изучите отдельные этапы программы приобретения второго жилья.

🔻 Поиск квартиры

Вы можете использовать один из следующих методов для поиска подходящей недвижимости:

  • Самостоятельно. Вы можете разместить объявления в газетах, на веб-сайтах и на досках объявлений в интересующем вас районе, а также использовать сарафанное радио, чтобы рассказать о своих планах друзьям и коллегам. Однако следует ожидать временных и эмоциональных затрат, особенно если недвижимость покупается впервые. Самое главное — набраться терпения и не принимать поспешных решений.
  • Об агенте по недвижимости. Их услуги требуют дополнительной платы (от 1% до 10% от стоимости недвижимости), но они могут сэкономить ваше время и — если они достаточно надежны — минимизировать риски. Поэтому важно ответственно подойти к выбору агента по недвижимости: Проверьте лицензию, обратите внимание на устройство офиса, изучите отзывы в интернете.

🔻 Первичный осмотр

Когда вы нашли подходящий объект, вы можете договориться с владельцем недвижимости о встрече для осмотра. Во время осмотра обратите внимание на следующее:

  • Исправление/скрытие дефектов стен, полов, потолков;
  • Наличие, эффективность и общее состояние инженерных коммуникаций (вода, канализация, электричество и газ) и счетчиков;
  • Состояние электропроводки;
  • Функциональность входной двери и окон (включая целостность последних);
  • Работа системы отопления (если жилище осматривается в отопительный сезон), кухонной плиты и сантехнических приборов;
  • Ни плесени, ни запаха сырости (особенно на 1-м этаже), ни пятен на стенах (актуально для верхних этажей);
  • Наличие мер по реконструкции (в соответствии с текущей ситуацией). Подробнее читайте здесь: Риски и последствия покупки квартиры без разрешения на строительство

Во время осмотра не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать в «потайные углы», потому что во втором доме могут быть разрушительные дефекты. Чем их больше, тем ниже должна быть стоимость квартиры. Вопрос для покупателя заключается в том, готов ли он приобрести недвижимость с дефектами, которые впоследствии будут указаны в передаточном акте.

🔻 Проверка продавца и объекта

При покупке недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск, что продавец не является текущим или единственным владельцем. Не стоит верить ему на слово. Он должен доказать с помощью подтверждающих документов, что все факты соответствуют действительности. Если отдельные экземпляры отсутствуют, вы можете предложить подготовить недостающие сертификаты или разрешения до подписания договора предварительной купли-продажи.

Вопросы об истории объекта и минимизации возможных рисков помогут прояснить историю объекта:

    Дата и тип покупки недвижимости. Чем дольше срок владения, тем лучше для покупателя (не менее 3-5 лет). Если недвижимость была приобретена недавно, существует высокий риск возникновения претензий третьих лиц, которые могли быть нарушены при передаче недвижимости продавцу.

Покупка недвижимости, ранее приобретенной по наследству, приватизации или с помощью материнского капитала, является сделкой с высоким риском. Например, в первом случае могут неожиданно появиться новые наследники, а в двух других случаях часто происходит нарушение интересов несовершеннолетних детей, что может стать основанием для признания сделки недействительной.

Если продажа осуществляется через доверенное лицо, вы должны убедиться в подлинности доверенности доверенного лица. Кроме того, важно настаивать на проведении хотя бы одной встречи с собственником для подтверждения «из первых рук» подлинности доверенности и согласия на продажу недвижимости.

🔻 Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, следующим шагом будет согласование окончательных условий:

  • стоимость имущества
  • дата подписания договора купли-продажи;
  • депозит (первоначальный взнос или страховой депозит);
  • условия и порядок оплаты и передачи ключей;
  • дата регистрации в Федеральной регистрационной службе.

При ведении переговоров о цене следует помнить, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, за которую продавец готов продать. Это позволяет покупателю торговаться. Дефекты, выявленные в ходе осмотра (например, необходимость замены сантехники, общего ремонта и т.д.) и индивидуальные особенности квартиры (отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие инфраструктуры, плохое транспортное сообщение и т.д.): Как вести переговоры при покупке квартиры на вторичном рынке?

По взаимному согласию стороны могут оговорить договоренности, достигнутые в предварительном договоре. Документ актуален в случаях, когда нет возможности заключить основной договор (например, когда необходимо получить дополнительную информацию для получения недостающей суммы). Обычно он содержит пункт о предварительной оплате недвижимости в виде депозита или залога (от 1-10% стоимости). Также желательно подтвердить внесение депозита распиской. Эта сумма также будет указана позже в основном контракте как часть расчетов. После этого имущество снимается с продажи. ЕРС не нужно регистрировать в регистрационном бюро, а срок его действия заканчивается с подписанием основного контракта.

🚩 Образец предварительного договора купли-продажи

🔻 Заключение договора

Договор купли-продажи является основным документом сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия — переход права собственности. Обычно он составляется в простой письменной форме. Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Однако покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после регистрации при смене собственника.

Для надлежащего выполнения ACP, он должен содержать следующие пункты:

  • Название документа, дата и место выдачи.
  • Личные данные сторон (по их паспортам).
  • Подробное описание предмета договора (полный адрес, характеристики).
  • Цена недвижимости (цифрами и буквами).
  • Распоряжение об оплате и поставке имущества.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок расторжения договора.
  • Личные подписи продавца и покупателя и копия.

Договор купли-продажи составляется и подписывается не менее чем в трех экземплярах: для каждой стороны, участвующей в сделке, и для регистрации права собственности в Росреестре. Каждый документ будет иметь одинаковую юридическую силу.

Нотариальное заверение требуется в следующих случаях:

  1. Продавец является недееспособным лицом (несовершеннолетним или по состоянию здоровья).
  2. Продается одна доля в жилом помещении. Если все акции продаются одновременно, акт может быть оформлен в простой письменной форме.

Для каждой отдельной сделки, по желанию сторон, возможно нотариальное заверение акта. Дополнительным преимуществом является то, что документы для регистрации предоставляются бесплатно и могут быть оформлены за меньшее время.

🚩 Образец договора купли-продажи квартиры

🔻 Регистрация права собственности

После заключения договора купли-продажи недвижимости стороны договора должны одновременно подать заявление государственному регистратору (Росреестру) о регистрации перехода права собственности к покупателю и внести сведения о новом собственнике в единый государственный реестр недвижимости.

Сегодня основная функция регистрационных операций возложена на филиалы КФУ. Выступая в роли посредников, они принимают документы и направляют их в Росреестр. Процедуру также можно осуществить, обратившись к регистратору напрямую (лично или по почте), в электронном виде (при наличии учетной записи на портале государственных услуг и усовершенствованной электронной подписи) или через нотариуса (если нотариус заверил АКТ).

Для регистрации необходимо подать пакет документов, получение которых подтверждается распиской:

  • 3 экземпляра подписанного АКД;
  • Заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
  • Паспорта сторон.
  • Получение оплаты государственной пошлины.
  • Пакет документов продавца: Выписка из ЕГРЮЛ, правоустанавливающие и технические документы, согласие супруга на продажу (при наличии).

Процедура регистрации начинается только после уплаты государственной пошлины, но саму квитанцию предъявлять не обязательно. Регистратор получает информацию о платежах через Единую информационную систему. Если же квитанция предъявляется вместе с базовым пакетом, то срок регистрации отсчитывается с той же даты.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...