Задать вопрос
46 просмотров
22 просмотров
Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция, процедура, порядок оформления, правила, алгоритм, советы
Содержание
Нужно ли вам покупать квартиру на рынке подержанных квартир? Следующая процедура значительно упрощает процесс. Если вы знаете, что необходимо знать на каждом этапе, вы сможете лучше подготовиться к сделке и минимизировать риски.
✅ Способы и варианты покупки квартиры
На первом этапе покупатель должен выбрать подходящий вариант покупки, исходя из своего личного финансового положения.
🔻 За наличные средства
Суть этого метода заключается в единовременной оплате заявленной цены недвижимости (исключая предоплату в виде аванса или задатка). Таким образом, вы можете защитить себя от переплаты и — если сделка происходит без участия посредников — сэкономить определенную сумму. Двумя сторонами являются продавец и покупатель. Они вместе ведут переговоры об условиях продажи, что позволяет достичь наилучшего соглашения об условиях договора, порядке оплаты и т.д.
🔻 В ипотеку
Если у покупателя недостаточно средств для оплаты полной стоимости дома, но есть стабильный высокий доход, получение ипотечного кредита может стать лучшим способом улучшить свои жилищные условия. В этом случае в покупке участвует еще одна сторона, а именно банковское учреждение, которое решает, выдавать ипотеку или нет. В этом случае подписываются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный договор с банком. Последний оплачивает всю покупку, но покупатель должен внести первоначальный взнос и последующие процентные платежи. Кроме того, оплачиваются банковские сборы и обязательное страхование домовладельцев. Общая переплата по ипотечному кредиту может составлять от 40% до 300%. Покупатель получает право собственности на дом, но дом остается в залоге у банка до тех пор, пока долг, включая проценты, не будет погашен. Недвижимость может быть продана только с разрешения банка.
🔻 За материнский капитал
Этот метод подходит для семей с двумя и более детьми (при условии, что второй или последующий ребенок родился после 1 января 2007 года) и имеющих право на получение пособия по беременности и родам (ПМР). Одним из разрешенных направлений их расходования является улучшение жилищных условий, поэтому покупка недвижимости на вторичном рынке вполне законна. В 2022 году сумма МК составит 453 026 рупий. Родитель заранее выдает сертификат на свое имя и затем может обратиться в пенсионный фонд (ПФР) для распоряжения средствами. Срок зависит от типа жилья, которое планируется приобрести:
- МК + собственные средства: не ранее, чем ребенку исполнится 3 года (п. 6 ст. 7 Закона № 256-ФЗ).
- МК + внешние фонды: в любое время (п. 6.1 ст. 7 Закона № 256-ФЗ). Разрешается использовать эти средства для первоначального взноса или погашения существующих платежей по кредиту. Главное, чтобы это был «жилищный кредит», потребительские кредиты не подпадают под эту опцию.
Однако имейте в виду, что жилищный фонд будет проверять, соответствуют ли параметры приобретаемой недвижимости требуемым стандартам. Сумма MC будет зачислена на счет продавца с определенной задержкой (около 2 месяцев) после завершения сделки, поэтому его согласие на такой вариант оплаты должно быть получено заранее.
🔻 В рассрочку
Покупка недвижимости в рассрочку подходит, если покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток как можно скорее. Вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма погашается в соответствии с установленным графиком. Период рассрочки обычно составляет от 3 до 12 месяцев, но в некоторых случаях может достигать 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон, рассрочка может быть беспроцентной (типично для коротких сроков) или с выплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).
✅ Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке
Процедура приобретения жилья на «вторичном этапе» следующая:
- Найдите вариант, который соответствует желаемым характеристикам (район, количество этажей, площадь и т.д.).
- Встретьтесь с арендодателем и проведите первичный осмотр.
- Проверьте недвижимость и продавца.
- Окончательное согласование условий, возможно, подписание предварительного договора купли-продажи.
- Подписание основного договора купли-продажи.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
- Окончательный расчет и передача имущества.
Если используется ипотека или материнский капитал, то до подписания основного договора заявитель должен представить в банк или пенсионный фонд предварительный договор купли-продажи, после чего будет принято решение о возможности приобретения квартиры таким способом. Если это так, вы можете подписать основной договор.
✅ Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке
Подробно изучите отдельные этапы программы приобретения второго жилья.
🔻 Поиск квартиры
Вы можете использовать один из следующих методов для поиска подходящей недвижимости:
- Самостоятельно. Вы можете разместить объявления в газетах, на веб-сайтах и на досках объявлений в интересующем вас районе, а также использовать сарафанное радио, чтобы рассказать о своих планах друзьям и коллегам. Однако следует ожидать временных и эмоциональных затрат, особенно если недвижимость покупается впервые. Самое главное — набраться терпения и не принимать поспешных решений.
- Об агенте по недвижимости. Их услуги требуют дополнительной платы (от 1% до 10% от стоимости недвижимости), но они могут сэкономить ваше время и — если они достаточно надежны — минимизировать риски. Поэтому важно ответственно подойти к выбору агента по недвижимости: Проверьте лицензию, обратите внимание на устройство офиса, изучите отзывы в интернете.
🔻 Первичный осмотр
Когда вы нашли подходящий объект, вы можете договориться с владельцем недвижимости о встрече для осмотра. Во время осмотра обратите внимание на следующее:
- Исправление/скрытие дефектов стен, полов, потолков;
- Наличие, эффективность и общее состояние инженерных коммуникаций (вода, канализация, электричество и газ) и счетчиков;
- Состояние электропроводки;
- Функциональность входной двери и окон (включая целостность последних);
- Работа системы отопления (если жилище осматривается в отопительный сезон), кухонной плиты и сантехнических приборов;
- Ни плесени, ни запаха сырости (особенно на 1-м этаже), ни пятен на стенах (актуально для верхних этажей);
- Наличие мер по реконструкции (в соответствии с текущей ситуацией). Подробнее читайте здесь: Риски и последствия покупки квартиры без разрешения на строительство
Во время осмотра не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать в «потайные углы», потому что во втором доме могут быть разрушительные дефекты. Чем их больше, тем ниже должна быть стоимость квартиры. Вопрос для покупателя заключается в том, готов ли он приобрести недвижимость с дефектами, которые впоследствии будут указаны в передаточном акте.
🔻 Проверка продавца и объекта
При покупке недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск, что продавец не является текущим или единственным владельцем. Не стоит верить ему на слово. Он должен доказать с помощью подтверждающих документов, что все факты соответствуют действительности. Если отдельные экземпляры отсутствуют, вы можете предложить подготовить недостающие сертификаты или разрешения до подписания договора предварительной купли-продажи.
Вопросы об истории объекта и минимизации возможных рисков помогут прояснить историю объекта:
-
Дата и тип покупки недвижимости. Чем дольше срок владения, тем лучше для покупателя (не менее 3-5 лет). Если недвижимость была приобретена недавно, существует высокий риск возникновения претензий третьих лиц, которые могли быть нарушены при передаче недвижимости продавцу.
Покупка недвижимости, ранее приобретенной по наследству, приватизации или с помощью материнского капитала, является сделкой с высоким риском. Например, в первом случае могут неожиданно появиться новые наследники, а в двух других случаях часто происходит нарушение интересов несовершеннолетних детей, что может стать основанием для признания сделки недействительной.
Если продажа осуществляется через доверенное лицо, вы должны убедиться в подлинности доверенности доверенного лица. Кроме того, важно настаивать на проведении хотя бы одной встречи с собственником для подтверждения «из первых рук» подлинности доверенности и согласия на продажу недвижимости.
🔻 Согласование условий
Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, следующим шагом будет согласование окончательных условий:
- стоимость имущества
- дата подписания договора купли-продажи;
- депозит (первоначальный взнос или страховой депозит);
- условия и порядок оплаты и передачи ключей;
- дата регистрации в Федеральной регистрационной службе.
При ведении переговоров о цене следует помнить, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, за которую продавец готов продать. Это позволяет покупателю торговаться. Дефекты, выявленные в ходе осмотра (например, необходимость замены сантехники, общего ремонта и т.д.) и индивидуальные особенности квартиры (отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие инфраструктуры, плохое транспортное сообщение и т.д.): Как вести переговоры при покупке квартиры на вторичном рынке?
По взаимному согласию стороны могут оговорить договоренности, достигнутые в предварительном договоре. Документ актуален в случаях, когда нет возможности заключить основной договор (например, когда необходимо получить дополнительную информацию для получения недостающей суммы). Обычно он содержит пункт о предварительной оплате недвижимости в виде депозита или залога (от 1-10% стоимости). Также желательно подтвердить внесение депозита распиской. Эта сумма также будет указана позже в основном контракте как часть расчетов. После этого имущество снимается с продажи. ЕРС не нужно регистрировать в регистрационном бюро, а срок его действия заканчивается с подписанием основного контракта.
🚩 Образец предварительного договора купли-продажи
🔻 Заключение договора
Договор купли-продажи является основным документом сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия — переход права собственности. Обычно он составляется в простой письменной форме. Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Однако покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после регистрации при смене собственника.
Для надлежащего выполнения ACP, он должен содержать следующие пункты:
- Название документа, дата и место выдачи.
- Личные данные сторон (по их паспортам).
- Подробное описание предмета договора (полный адрес, характеристики).
- Цена недвижимости (цифрами и буквами).
- Распоряжение об оплате и поставке имущества.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок расторжения договора.
- Личные подписи продавца и покупателя и копия.
Договор купли-продажи составляется и подписывается не менее чем в трех экземплярах: для каждой стороны, участвующей в сделке, и для регистрации права собственности в Росреестре. Каждый документ будет иметь одинаковую юридическую силу.
Нотариальное заверение требуется в следующих случаях:
- Продавец является недееспособным лицом (несовершеннолетним или по состоянию здоровья).
- Продается одна доля в жилом помещении. Если все акции продаются одновременно, акт может быть оформлен в простой письменной форме.
Для каждой отдельной сделки, по желанию сторон, возможно нотариальное заверение акта. Дополнительным преимуществом является то, что документы для регистрации предоставляются бесплатно и могут быть оформлены за меньшее время.
🚩 Образец договора купли-продажи квартиры
🔻 Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости стороны договора должны одновременно подать заявление государственному регистратору (Росреестру) о регистрации перехода права собственности к покупателю и внести сведения о новом собственнике в единый государственный реестр недвижимости.
Сегодня основная функция регистрационных операций возложена на филиалы КФУ. Выступая в роли посредников, они принимают документы и направляют их в Росреестр. Процедуру также можно осуществить, обратившись к регистратору напрямую (лично или по почте), в электронном виде (при наличии учетной записи на портале государственных услуг и усовершенствованной электронной подписи) или через нотариуса (если нотариус заверил АКТ).
Для регистрации необходимо подать пакет документов, получение которых подтверждается распиской:
- 3 экземпляра подписанного АКД;
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
- Паспорта сторон.
- Получение оплаты государственной пошлины.
- Пакет документов продавца: Выписка из ЕГРЮЛ, правоустанавливающие и технические документы, согласие супруга на продажу (при наличии).
Процедура регистрации начинается только после уплаты государственной пошлины, но саму квитанцию предъявлять не обязательно. Регистратор получает информацию о платежах через Единую информационную систему. Если же квитанция предъявляется вместе с базовым пакетом, то срок регистрации отсчитывается с той же даты.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...