Задать вопрос
69 просмотров
29 просмотров
Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры
Содержание
Даже если на вторичном рынке продается идеальный дом, при ближайшем рассмотрении вы можете обнаружить ряд недостатков. Иногда реальность настолько сильно отклоняется от ожиданий, что новый владелец хочет отменить продажу. Если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец также может быть стороной, инициирующей расторжение договора. При покупке недвижимости можно законно расторгнуть договор. Насколько это сложно, зависит от содержания договора, порядка оплаты и ряда других существенных обстоятельств.
✅ Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры
Прежде чем перейти к подробным инструкциям по оспариванию сделки, важно определить основные термины.
Продажа, не порождающая юридических последствий, прав и обязанностей для сторон, считается недействительной. Заключенное соглашение является «недействительным» из-за ряда нарушений, сопровождающих его заключение.
В зависимости от обстоятельств, приводящих к недействительности, сделки делятся на отменяемые и оспоримые.
🔻 Оспоримость
Неправильно оформленная продажа может нарушить права обеих договаривающихся сторон или третьих лиц. Если возникают сомнения в законности отчуждения имущества, этот вопрос рассматривается в суде, и сделка признается недействительной.
Если это оспаривается, заинтересованное лицо — истец — обращается в суд с требованием справедливости и доказательствами того, что его или ее права были нарушены. Например:
- Наследник, не принявший наследство по объективным причинам, может претендовать на часть проданного жилья;
- Ребенок, достигший 18 лет, может потребовать отмены продажи, если родители не учли имущественные интересы ребенка, приобретая жилье за счет материнского капитала.
Сделка может быть оспорена по следующим основаниям:
- Договор был заключен с нарушением действующего законодательства.
- Сделка осуществляется юридическим лицом, в сферу деятельности которого не входит продажа (покупка) недвижимости.
- При совершении сделки не было получено согласие третьего лица или государственного органа. При продаже совместно нажитого жилого помещения возражать против продажи может супруг, чье письменное согласие не было испрошено; банк, если имущество заложено; КУП, если продавец (покупатель) не подал заявление, зная, что в сделке участвуют несовершеннолетние или не имеющие согласия граждане.
- Договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (если он/она не приобрел/а полную дееспособность до 16 лет). Иск о признании отчуждения дома незаконным может быть подан родителями или опекуном ребенка.
- Сделка была совершена лицом, ограниченным в дееспособности. По требованию доверителя соглашение признается недействительным.
- Покупатель или продавец временно недееспособны. Если выяснится, что дееспособное лицо в момент подписания договора находилось в неведении, сделка признается недействительной.
- Иллюзия. Если сторона, подписавшая договор, не осознает происходящего или заблуждается относительно предмета и содержания договора, сделка может быть признана недействительной по требованию заблуждающейся стороны. Стоит отметить, что обман должен быть существенным, например — была указана не та недвижимость, то есть человек купил не то жилье; одна из сторон допустила ошибку или описку, что привело к неверному толкованию договора; продавец (покупатель) не понимал, с кем заключен договор, на каких условиях и какой результат из него последует. Если дело передано в суд и вторая сторона соглашается скорректировать условия, согласованные первой стороной, взыскание не может быть отменено. Если сделка признана недействительной, пострадавшая сторона должна возместить ущерб другой стороне.
Стороны имеют право не обращаться в суд, а договориться о компенсации потерпевшей стороне за причиненный ущерб, о разделе доли в доме или договориться о какой-либо другой форме урегулирования. Сам договор остается юридическим основанием для передачи права собственности, пока в суде не будет доказано обратное.
🔻 Ничтожность
Договор, не соответствующий требованиям законодательства или составленный с рядом грубых нарушений, считается недействительным, как и сама сделка.
Нет необходимости ждать решения суда, чтобы признать соглашение недействительным, так как это соглашение недействительно с самого начала.
Сторона, требующая аннулирования прав и обязанностей, не лишена возможности требовать признания ничтожности сделки в судебном порядке, поскольку сделка является недействительной.
Сделка признается недействительной в следующих случаях
- договор был заключен без правовых последствий (мнимая покупка) или стороны заключили куплю-продажу с намерением скрыть другую сделку (статья 170 Гражданского кодекса). Примером может служить заключение договора купли-продажи без фактической передачи денег с целью экономии налога.
- Одна из сторон — психически неполноценный и недееспособный гражданин. Если другой стороне известно о недееспособности другой стороны, она обязана компенсировать расходы, понесенные на подготовку договора. Однако, если опекун недееспособного лица подаст иск о законности отчуждения и докажет, что недееспособное лицо получило выгоду от него, сделка может быть признана действительной.
- Ребенок в возрасте до четырнадцати лет заключил соглашение. Закон требует, чтобы от имени ребенка действовал опекун или родитель. Однако если суд признает, что сделка купли (продажи) выгодна для несовершеннолетнего участника правоотношений, договор может быть признан действительным (статья 172 Гражданского кодекса РФ).
- На практике использовались поддельные или украденные документы; были случаи, когда третьи лица действовали с намерением обмануть или ввести в заблуждение владельца, чтобы получить его подпись.
- На продаваемое имущество может быть обращено взыскание.
Наличие факторов, делающих сделку недействительной, не означает, что сделка может быть отменена в судебном порядке. Для того чтобы контракт был аннулирован, нарушения должны быть доказаны. Суд может отклонить иск, если другая сторона действовала честно и добросовестно и не знала, что причинит ущерб третьим лицам.
✅ Оспаривание сделки до и после регистрации права собственности
Если государственная регистрация перехода прав собственности еще не состоялась, договор может быть расторгнут быстро и без лишних затрат. Достаточно найти компромисс и подписать соглашение о расторжении договора.
Иногда стороны замечают несоответствие после подачи документов в ЗАГС. Если вы договорились об отмене сделки с недвижимостью, вам следует немедленно обратиться в регистрационный орган и подать заявление об отмене государственной регистрации и заключить соглашение о расторжении договора.
После регистрации завершить процесс отмены становится сложнее. В случае разрыва сделки по взаимному согласию необходимо заключить соглашение о разрыве, где покупатель является бывшим владельцем недвижимости, а продавец — бывшим покупателем недвижимости.
На практике обычно одна из сторон остается недовольной, и единственным способом признать сделку недействительной является обращение в суд. При положительном решении имущество возвращается бывшему владельцу, а деньги — покупателю (статья 167 Гражданского кодекса РФ).
✅ Кто может оспорить сделку
Инициировать процесс оспаривания покупки могут только лица, чьим интересам был нанесен ущерб в результате продажи имущества. Они могут быть:
- Продавец и покупатель квартиры;
- Дети, которые имеют право на получение квартиры в обмен на свою долю в квартире
- Супруги, не дающие согласия на продажу;
- родственники, имеющие право на проживание в жилом помещении — лица, находящиеся в тюрьме, проходящие стационарное лечение в медицинском учреждении или служащие в вооруженных силах
- опекуны и другие граждане, имеющие права на имущество или проживающие в продаваемом имуществе
- органы опеки и попечительства — если установлено, что сделка совершена с несовершеннолетним (недееспособным) лицом без его ведома и согласия
- судебное преследование — в случае нарушения закона, нецелевого использования бюджетных средств или жалобы третьей стороны.
Существует разница между расторжением сделки и ее оспариванием. Также возможно добровольное расторжение договора. Если государственная регистрация не проводилась, покупателю и продавцу достаточно прийти к соглашению, и жилье возвращается к владельцу. С другой стороны, расторжение договора обычно происходит при наличии противоречий и конфликтов с участием третьих лиц. Для признания договора недействительным необходимо подать соответствующий иск в суд, срок которого ограничен законом.
✅ В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Существует понятие «срок исковой давности». 195 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ, это срок, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, может подать иск в защиту своих интересов.
Статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует определение сроков. Сроки, в течение которых граждане могут обратиться в суд, следующие:
- 1 год, если заявление направлено на признание сделки недействительной. Срок начинает течь в день окончания действия мер, принятых для обеспечения заключения соглашения. Если гражданин не знает и не может знать об обстоятельствах, обусловливающих недействительность договора, срок начинает течь со дня, когда потерпевшей стороне стало известно о нарушениях.
- 3 года в случае иска о признании недействительности правового акта. Срок начинает исчисляться с момента совершения этого действия. Если иск подается пострадавшим лицом, чьи права были нарушены, трехлетний срок начинает исчисляться с момента, когда истцу стало известно о нарушении.
Максимальный срок для оспаривания недействительного правового акта составляет 10 лет для лиц, не являющихся сторонами договора. Течение срока исковой давности начинается со дня начала принудительного исполнения.
Иногда родственники пытаются оспорить сделку после смерти продавца. В данном случае ответчики будут новыми владельцами, а истцы — наследниками.
Пример 1. Гражданин Пахомов развелся с женой в 2014 году и продал квартиру в 2017 году. В 2018 году он умер, и его законными наследниками являются дочь и сын. Дети и бывшая жена не имели никакой информации о продаже имущества. Они обратились в суд с требованием признать договор недействительным, поскольку сделка была совершена без согласия бывшей жены, а квартира являлась совместной собственностью, хотя и была оформлена на имя мужа. Суд постановил, что договор был признан недействительным.
Пример 2. Пожилая гражданка Савельева продала квартиру и переехала к своему сыну, которому передала вырученные от продажи деньги. Через год женщина умерла, и ее дочь обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным, представив документы, свидетельствующие о том, что владелица находилась на учете в психоневрологическом учреждении и была признана недееспособной. В результате акт был признан недействительным, и имущество было разделено между наследниками. Покупатель доказал, что деньги были переданы, и потребовал в суде возврата уплаченной за квартиру суммы. Наследники были признаны малообеспеченными, и суд обязал их выплачивать по 6 000 рублей в месяц.
В юридической практике существует ряд обратных ситуаций, в которых собственники были обмануты. Таких случаев можно было бы избежать, если бы проконсультировались с юристом, внимательно изучили документы и правильно составили договор.
✅ Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Прежде чем обратиться в суд, необходимо пройти через испытание досудебного урегулирования спора. Это делается путем направления ответчику уведомления об отзыве иска. Другая сторона не имеет права торопиться, но у нее есть 30 дней на принятие решения. Если ответа нет или он отрицательный, вы можете обратиться в суд.
Чтобы защитить свои права и получить решение о недействительности, необходимо пройти несколько этапов:
- Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора и пренебрежение интересами третьих лиц.
- Подготовьте исковое заявление.
- Оплатить государственные пошлины.
- Обращение в суд по месту нахождения имущества.
- Участвовать в судебных заседаниях.
- Получите решение суда. В случае положительного решения подайте заявление в Росреестр на перерегистрацию прав собственности.
Будет ли иск принят или сделка будет признана недействительной, зависит от сбора доказательств. Доказательствами нарушений признаются следующие факты:
- Поддельные документы. Подлинность любого паспорта, сертификата может быть подтверждена нотариусом. Информацию о том, кому и когда была продана недвижимость, можно получить из Единого государственного реестра недвижимости.
- Данные о том, кто зарегистрирован в жилье. В жилищном реестре указывается, кто зарегистрирован в данном жилище. Если в него входят дети до 18 лет, супруг/супруга, лишенные собственности лица, получившие жилье в качестве официального места жительства до 2005 года, арендаторы и т.д., то сделка завершена. Транзакция недействительна. Продавец не мог продать квартиру, не выселив этих лиц и не получив их или их представителей согласия на продажу.
- Документ о психическом здоровье продавца (покупателя). Договаривающаяся сторона должна получить в психоневрологическом диспансере информацию о психическом состоянии и дееспособности другой договаривающейся стороны. Если больница отказывается предоставить информацию, данные можно запросить, подав иск в суд.
- Информация о несоблюдении условий договора. Если деловой партнер не произвел оплату в установленный срок, необходимо предоставить выписки из банка, подтверждающие отсутствие списаний со счета.
В качестве доказательств могут быть использованы диктофонные записи, расшифровки переписки или стенограммы третьих лиц.
Получив доказательства, вы можете приступать к подготовке иска.
🔻 Иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным
Документ должен быть составлен в письменной форме в соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса. Иск состоит из нескольких частей:
- Контактная информация находится в правом верхнем углу. Здесь указывается название суда, имя истца, имя ответчика, их адрес и личные данные. Ниже приведен расчет цены иска. Это определенная сумма плюс процент от цены контракта.
- Основной раздел, в котором представлена полная информация о сделке: когда был заключен договор, какие условия были нарушены, чьи интересы были нарушены.
- Петиция. В зависимости от того, является ли истец продавцом или покупателем, он может потребовать либо возврата имущества, либо выплаты покупной цены. Существует также возможность потребовать возмещения судебных издержек.
- Список документов.
- Подписи сторон.
🔻 Документы
К заявлению необходимо приложить список документов:
- Копии заявления для каждого из заинтересованных лиц;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- заявление, подтверждающее, что была предпринята попытка разрешить спор в суде;
- Договор купли-продажи;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- доказательства нарушений законодательства, которые позволили бы признать сделку недействительной.
Если документы представлены не в требуемом объеме, судья может оставить запрос без рассмотрения или отправить его обратно для исправления недостатков.
🔻 Госпошлина
Сумма к уплате рассчитывается в соответствии с первым предложением статьи 333.19 Налогового кодекса РФ и основывается на стоимости квартиры. Например:
- если цена недвижимости составляет от 100-200 тысяч рублей, то государственная пошлина составляет: 3 200 рублей + 2% X (стоимость имущества — 100 тыс. рублей;)
- если стоимость недвижимости составляет от 200 тыс. до 1 млн. рублей, то госпошлина составит 5 200 рублей + 1% Х (цена жилья — 200 тыс. рублей);
- для недвижимости дороже 1 млн. рублей госпошлина составит 13 200 рублей + 0,5% Х (цена жилья — 1 млн. рублей).
Максимальная сумма к выплате составляет 60 тысяч рублей.
✅ Принятие судебного решения
После подачи документов судья рассматривает жалобу в течение 5 дней, а затем назначает дату предварительного и основного слушания.
Как правило, процесс принятия решения занимает около 2 месяцев, но особо сложные случаи, требующие дополнительных знаний и опыта, могут занять шесть месяцев и более. В результате каждая из сторон имеет право обжаловать решение. Для уточнения деталей процедуры рекомендуется обратиться за юридической консультацией.
Отказаться от продажи нелегко по разным причинам: Продавец часто не хочет отдавать деньги, покупатель отстаивает свое право на недвижимость, а третьи лица препятствуют расторжению сделки. Проще заключить соглашение о расторжении, но если компромисс невозможен, следует проконсультироваться с юристом о том, как действовать дальше.
При каких обстоятельствах соглашение становится явно недействительным? Как правильно составить заявление? В какой суд следует подавать заявление и как вести себя на слушании, чтобы добиться положительного решения суда? Ответы на все эти вопросы мобилизуют юриста сайта.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...