Задать вопрос
43 просмотров
47 просмотров
Как признать нежилое здание аварийным и подлежащим сносу: порядок, как закрыть
Содержание
Прогуливаясь по городу, можно встретить кафе, парикмахерские, автосервисы, торговые центры и другие коммерческие учреждения. Некоторые из них расположены в новых зданиях, в то время как другие обветшали. Нежилые здания, которые считаются непригодными, входят в состав ветхих объектов. Затем они демонтируются (сносятся).
Возникает вопрос, как определить, является ли нежилое здание непригодным. Отличается ли процедура от процедуры для жилых зданий? Какие права имеют владельцы таких зданий? Мы описали детали этой процедуры в нашей статье.
✅ Что такое нежилое здание?
Определение происходит непосредственно из названия.
Нежилое здание — это объект недвижимости, предназначенный для коммерческих и бытовых целей, в котором нет жилых помещений для людей. Назначение жилого здания — размещение семьи, а нежилого — торговля, оказание услуг, производство и хранение продукции и т.д.
Нежилые здания…. Согласно статье 2, пункту 2 статьи 2 Федерального закона № 384 от 30 декабря 2009 года «О техническом регулировании», они делятся на несколько типов. делятся на несколько типов. делятся на несколько типов. делятся на несколько типов. Существует возможность их назначения законодателем:
- Здание — это объект недвижимости в виде капитального (стационарного) строения с ограниченным внутренним пространством. Она может включать как жилые, так и нежилые здания, например, офисы.
- Помещение — это отдельная, изолированная часть здания, имеющая собственное назначение. Такие помещения могут быть расположены в жилом доме, например, парикмахерская в подвале многоэтажного дома.
- Здание — это системный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, подобно жилому дому. Однако такие сооружения, как завод по производству бетонных блоков, считаются нежилыми зданиями.
Как мы уже говорили, здание — это единое сооружение. Нежилые помещения также могут быть расположены в многоквартирном здании. Обычно используется первый или цокольный этаж. Здание может содержать несколько коммерческих объектов. Владельцы либо сдают эти объекты в аренду, либо покупают их и превращают в нежилые помещения.
Классификация коммерческих помещений очень разнообразна: офисы, розничные магазины, универмаги, склады, цеха (производственные помещения) и т.д.
Пример 1:
ИП Алексеев выиграл аукцион, организованный для покупки земли под строительство. Предприниматель заключил договор с застройщиком о начале строительства торговой точки. Завершенный объект будет рассматриваться как здание. Целью бизнеса будет получение прибыли — ИП Алексеев оказывал косметические услуги.
Пример 2:
ИП Сергеева искала место, где можно было бы открыть парикмахерскую для женщин. Вскоре она наткнулась на вариант, связанный с нежилым зданием. Арендодатель арендовал офис на первом этаже многоквартирного дома. Общая площадь помещалась в 2 квартиры, которые были куплены и переоборудованы в нежилые помещения. ИП Сергеева связалась с арендодателем и подписала договор аренды офиса. С этого момента она являлась собственником нежилой части на первом этаже многоквартирного дома.
✅ Признаки аварийности
Под падением понимается значительное ухудшение состояния технических элементов здания. Повреждения, деформация, опасность обрушения, проблемы с коммуникациями — все это признаки ненадлежащего состояния нежилого здания.
Вопросы определения и признания аварийного состояния коммерческих зданий регулируются в законодательстве, а именно в части III статьи 21 Постановления Правительства Российской Федерации № III Постановления Правительства Российской Федерации № 577 от 17 мая 2017 года. Положения относятся к нежилым помещениям и жилым помещениям, за исключением многоквартирных домов.
Признаками чрезвычайной ситуации являются:
- Повреждение или деформация несущих и ограждающих элементов нежилого здания, например, частичное обрушение стен, отказ инженерных коммуникаций, канализации, вентиляции, тепло- и электроснабжения.
- Пожары, аварии, бытовые взрывы и другие неполадки в функционировании объекта. Реконструкция такого здания либо физически невозможна, либо требует значительных финансовых затрат. В большинстве случаев принимается решение о сносе аварийного здания и строительстве на его месте нового здания.
Пример: пожар на верхнем этаже здания школы. Классы на верхнем этаже полностью сгорели, часть актового зала и технические помещения также пострадали. Здание непригодно для обучения. Местные власти и управление образования решили снести здание. Выделен бюджет на строительство новой школы.
- Находится в зоне стихийного бедствия или техногенной катастрофы. Если нет возможности защитить здание, оно попадает в зону риска стихийных бедствий. Даже если в нем никто не живет, недвижимость может быть демонтирована (снос).
Окончательное решение о том, находится ли нежилое здание в зоне риска, принимает муниципалитет. Это не всегда удовлетворяет владельцев. Часто решение о сносе принимается на основании того, что здание расположено в официально опасном месте, например, в горной местности (курортный район) с риском камнепада. Признание нежилых зданий опасными открывает путь к возможности застройки участка. Владелец получит минимальную компенсацию — ему придется искать новое место для своего бизнеса. Достигнута точка, когда споры решаются в суде.
✅ Порядок признания аварийным нежилого здания
Общий контроль над аварийным и ветхим жилищным фондом в России перешел в руки федеральных властей. Регионы подчиняются центру, но действуют по собственным правилам. В каждом субъекте Российской Федерации ведется реестр аварийных зданий, в который входят не только жилые, но и нежилые здания. Особых различий в признаках чрезвычайной ситуации нет. Однако существует разница в классификации зданий как непригодных для использования.
🔻 С чего начать?
Власти контролируют и проверяют недвижимость. Комиссии следят за состоянием зданий и оценивают степень ущерба и опасность для людей. Таким образом, если нежилое здание уже находится в списке аварийных, оно будет проверено в рамках списка приоритетов.
Если объект недвижимости не зарегистрирован ни в одном адресном реестре, владелец недвижимости должен подать заявление. Таким образом, они инициируют внеочередную проверку. Это поможет властям признать другое нежилое здание непригодным для использования.
Прежде всего, необходимо определить, от чьего имени подается заявление. Владелец может доверить это дело своему представителю. Для этого необходимо выбрать кандидата, обратиться к нотариусу, оформить доверенность и выдать несколько доверенностей. Это часто помогает поддерживать бизнес, особенно если владелец недвижимости — крупный бизнесмен и у него нет времени на бумажную работу.
🔻 Пошаговая инструкция
План действий по признанию нежилого объекта опасным может включать следующие шаги:
- Подача заявления в Департамент коммунального хозяйства или жилищной политики (в зависимости от региона).
- Рассмотрение заявления в течение определенного срока — 30 дней.
- Созыв межведомственной комиссии, состоящей из специалистов Департамента по чрезвычайным ситуациям, СЭС, Жилищной инспекции и заинтересованных владельцев недвижимости.
- Заключение муниципального контракта со специалистами в области технического мониторинга зданий.
- Осмотр нежилых зданий, подготовка отчетов и рекомендаций.
- Голосование членов комиссии, подсчет голосов и запись окончательного решения — признать здание аварийным или нет?
- Информирование местной администрации, отправка копий документов.
- Обсуждение результатов работы комиссии, подготовка постановления о признании здания аварийным.
- Информирование владельцев нежилых помещений.
- Набор действий на основе принятого решения — закрытие организации, изменение юридического адреса, подготовка к сносу или ремонту и т.д.
Закон предусматривает, что если владелец нежилого помещения оказался в сложной ситуации, он имеет право получить компенсацию вместо права пользования. Она выражается в денежном эквиваленте. Размер компенсации должен учитывать не только рыночную стоимость имущества, но и потери владельца. Также может быть возможно договориться о предоставлении эквивалентного нежилого помещения (помещений), например, в жилом доме в этом районе.
Примерную цену земли можно определить по выписке из ЕГРЮЛ — ее можно получить в МФЦ или Росреестре. Выписку также можно получить на сайте Росреестра или на общедоступной кадастровой карте участка.
🔻 Итоговое решение комиссии
Комиссия совместно решает, следует ли классифицировать нежилое здание как аварийное и снести его. Окончательное решение принимается на основании документов, представленных владельцем (технический паспорт и акты осмотра за предыдущие годы).
Экспертное заключение о состоянии имущества:
- Абсолютная пригодность нежилого здания или дома с подвалом для размещения офиса — в этом случае Комиссия признает, что причины жалобы не имеют значения;
- Необходимость капитального ремонта или реконструкции;
- Непригодность к эксплуатации нежилого здания или сооружения — предусматривает физический снос объекта недвижимости (ст. 13 ч. II ПП № 577 от 17.05.2017 № 13).
Проблема здесь заключается в том, что члены межведомственной комиссии часто действуют в интересах муниципалитета. Суждение экспертов, осматривающих дом, может быть полезным и для муниципалитета, который является заказчиком услуги. Одним из наиболее распространенных нарушений является дача экспертного заключения без осмотра объекта недвижимости.
Эксперты могут признать опасным совершенно нормальное нежилое здание или не признать опасным ветхое здание. В этих случаях многое связано с развитием застроенной территории. Если земля землевладельца представляет интерес для властей, они сделают все возможное, чтобы купить ее по низкой цене. Объявление нежилого здания опасным — один из приемов, позволяющих добиться желаемого. Чтобы оспорить решение муниципалитета, необходимо обратиться в суд.
🔻 Необходимые документы
Чтобы инициировать экстренную проверку, вы должны предоставить Комиссии следующие документы:
- Письменное заявление о том, что владелец хочет инициировать экстренную проверку нежилого помещения.
- Паспорт заявителя
- Юридические документы — это правоустанавливающие и регистрационные документы (например, договоры купли-продажи или приватизационные соглашения для нежилых зданий)
- Копию технического паспорта здания можно получить в Бюро технического обследования;
- общие поэтажные планы нежилых зданий в пределах здания
- Копии актов осмотра, ремонта и реконструкции за последние 3 года;
- заключения СЭС и пожарной охраны о состоянии здания;
- другие документы.
Заключения о техническом состоянии нежилых зданий также могут потребоваться от аккредитованных специалистов. Если они покажут, что здание обветшало, эта информация поможет быстрее подтвердить этот факт на уровне общины.
✅ Что получит взамен собственник нежилого здания?
События могут развиваться по-разному.
Например, были споры в суде, когда администрация ничего не предлагала взамен снесенного имущества. Предприниматель обратился в суд, где ему было отказано. Затем он подал иск в Верховный суд РФ, который вынес решение в его пользу, обязав местные власти соблюдать нормативные принципы статьи 239.2 Гражданского кодекса РФ, статьи 56.3 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Другими словами, предоставить истцу адекватную компенсацию с учетом упущенной выгоды.
Если власти предлагают квартиру или другой вариант жилья, такое решение является незаконным. Чтобы получить право на компенсацию, подлежащая сносу недвижимость должна быть аналогичной — нежилое здание или здания в многоквартирном доме.
Что делать арендодателю?
- Во-первых, пригласите эксперта и составьте отчет о рыночной стоимости нежилого здания (здание школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, отправьте заказное письмо с уведомлением о вручении в местный орган власти (городской или районный совет). Сообщите им, что вы хотели бы получить компенсацию или равноценное жилье (см. «Переезд из аварийного жилья»).
- В-третьих, дождитесь ответа от властей. Если в течение месяца ответа нет или заявление отклонено, вы можете обратиться в прокуратуру для рассмотрения дела в судебном порядке. В зависимости от вашей ситуации, вам может понадобиться подать жалобу на действия/бездействие властей. Если прокуратура не поможет, вам следует нанять адвоката и подать жалобу в суд.
Также не стоит забывать о правах на землю под нежилым зданием. Земля принадлежит собственнику, то есть владельцу земли. Если власти сносят здание, они не могут лишить владельца прав на землю. Более того, разрешение на строительство на этой земле также дает только собственник (статья 263 Гражданского кодекса РФ). Один из вариантов — предложить купить землю по рыночной цене.
Таким образом, нежилые здания признаются дефектными зданиями, как и жилые здания. Разница относится к выкупной цене. Владелец имеет право получить деньги за снос здания и земли. Жилые здания не предоставляются для замены нежилых зданий.
Определение ветхости нежилого здания — сложный, длительный и дорогостоящий процесс. Власти не хотят признавать, что здание непригодно для проживания. Нередко условия могут быть изменены. Здание классифицируется как «ветхое» вместо «аварийного». Нет возможности получить компенсацию за снос. И это только одна из уловок межведомственной комиссии. Их может быть гораздо больше, и не все владельцы знают о них. Если вы столкнулись с проблемой, пожалуйста, свяжитесь с юристами нашего портала. Они расскажут вам, может ли ваше нежилое здание быть признано аварийным, что вы можете потребовать вместо сноса и где вы можете защитить свои права. Юридическая консультация поможет вам оценить правовую ситуацию и не быть введенным в заблуждение местными властями.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...