Задать вопрос
56 просмотров
16 просмотров
Как продать долю в доме — как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников
Содержание
Жилье не висит в воздухе, а стоит на земле — это единый недвижимый комплекс. Чтобы продать, подарить, завещать или заложить долю в доме, необходимо определить судьбу земли под домом. Если недвижимость продается вместе с землей, особых проблем не возникает.
Однако бывают ситуации, когда совладелец хочет заключить договор о продаже дома, но нет земельного участка. Разрешено ли это на практике или законом запрещено продавать долю в доме отдельно от земельного участка? Словом, вопросов достаточно — давайте попробуем разобраться в нюансах сделки в случае согласия и несогласия других участников рынка.
Также рекомендуем ознакомиться с информацией о продаже доли дома с земельным участком — процедура, документы, сроки, расходы, налоги и тонкости сделки.
✅ Чем отличается часть дома от доли дома?
Существует разница между долевым участием и собственным капиталом — это не одно и то же, и вы узнаете, почему.
Доля дома — это процент от общей собственности. Имущество разделено между несколькими совладельцами, каждый из которых имеет долю в общем праве. Например, семья из четырех человек владеет домом в равных долях, поэтому каждый член семьи имеет право на ¼ долю общего имущества.
Часть дома — это доля, выделенная в натуре. Это отдельное жилое помещение с собственным входом, ванной, комнатой и другими частями. Самое главное, чтобы распределение было технически осуществимо. Например, если отец выделяет ¼ доли дома, то дом принадлежит ему. Новый размер относится к квадратным метрам (например, 24 квадратных метра жилой площади).
Поэтому основное отличие части дома от части дома заключается в техническом оснащении жилого помещения. Если определенная часть дома выделяется в натуре, то доля представляет собой процент (фракцию).
Акционер не может вносить вклад в натуральной форме. Однако если он хочет продать без учета мнения второго собственника — он не может этого сделать без передачи доли в натуре (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Отделившийся совладелец становится индивидуальным владельцем своей части дома. Он должен создать новый технический паспорт, зарегистрировать недвижимость в земельной книге и зарегистрировать изменения в земельной книге.
✅ Можно ли продать долю в доме без земли?
Как правило, дом и земля под ним составляют единую собственность. При продаже доли в доме земельная часть также включается в сделку, в зависимости от размера доли или условий соглашения собственников. То же самое относится к купле-продаже земельных участков, если они не выделены в натуре (статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако из этого правила есть исключение — в части 4 статьи 35 Земельного кодекса предусмотрены два основания для раздельной продажи дома и земельного участка
- если часть дома не может быть выделена в натуре вместе с землей под ним;
- если земля выведена из государственного оборота.
Теоретически, можно продать долю в доме без земельного участка, но это большая редкость и требует раздела земли.
Рассмотрим особенности продажи дома без земельного участка:
Дело № 1 Если вы хотите продать долю в доме без участка, вам необходимо зарегистрировать участок в земельной книге Росреестра как отдельный объект недвижимости (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса).
Случай № 2 Если участок служит проходом к дому, он не может быть выделен в натуре — необходимо продать дом вместе с участком.
Пример № 3 Если вы договоритесь с другими совладельцами и разделите земельную площадь на два независимых участка: земля под домом и «пустая» земля — собственник «освобождает» долю дома может продаваться без земли.
/* Незастроенный участок — это участок земли, который не находится под домом и зарегистрирован в земельной книге как самостоятельный объект недвижимости.
Ситуация 4: Если дом находится в совместной собственности, а земля арендована и/или используется бессрочно, то при продаже доли передача права собственности происходит без земли. Мы уточним, что договор купли-продажи будет содержать пункт о статусе земли (например, если есть аренда — если аренда передается).
Мы пришли к выводу, что нельзя продать долю в доме без участка, если только участок не оформлен как отдельный объект продажи (см. «Как перевести долю в земле в частную собственность»).
Пример:
Тетя и ее племянник жили в одном доме — каждый из них владел половиной дома, а земля принадлежала муниципалитету. Тетя хотела приватизировать недвижимость, чтобы продать свою долю в доме вместе с землей. Племянник был против приватизации, потому что не хотел платить налог на недвижимость — он также не хотел получить часть дома обратно. Поскольку оценщики БТИ посчитали дом неделимым, у тети не было возможности выделить свою долю в натуре для продажи дома. Она обратилась к юристам, которые посоветовали ей, что делать. Оказалось, что можно продать ½ часть дома, не приватизируя землю. Согласно статье 271 и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже дома право пользования землей переходит к новому владельцу. Условия использования земельного участка не отличаются от условий предыдущего совладельца земельного участка. Юристы советуют указать в договоре купли-продажи, что ½ часть дома будет передана без участка. Покупатель обратился в местную администрацию и переоформил право пользования «участком», принадлежащим муниципалитету.
✅ Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против?
Хорошие отношения с совладельцами могут принести пользу при продаже сообщества домов с землей (или без нее).
Основным отличием от продажи одному владельцу является право преимущественной покупки. По сути, это предложение выкупить оставшихся владельцев дома (статья 250 Гражданского кодекса). Возможно, некоторые из них хотят увеличить свою долю в доме, приобретя долю продавца.
🔻 Порядок действий
Продажу доли в совместной собственности можно разделить на несколько этапов:
Этап 1 Сбор, анализ и подготовка документов в пакет.
Этап №2 Достижение соглашения о будущей продаже со всеми владельцами недвижимости.
Шаг №3 Предложите им купить вашу долю по указанной цене.
Шаг №4 Дождитесь ответа на уведомление — если ответа нет, подождите 30 дней и начинайте искать внешнего покупателя.
Шаг №5 Проверьте, прописан ли кто-нибудь в вашей части дома — если да, идите в «паспортный стол» и попросите снять жильца с регистрации.
Шаг №6 Проведите переговоры о сделке с покупателем, подпишите с ним договор о предварительной покупке и заверьте его у нотариуса.
Шаг №7 Завершите продажу доли, договоритесь с покупателем и обратитесь к нотариусу для подписания договора купли-продажи.
Шаг №8 Передайте документы на долю в доме новому владельцу, подпишите акт о передаче права собственности.
Шаг №9 Обратитесь в Росреестр для перерегистрации документов на право собственности.
Помните, что продажа доли дома — не очень прибыльное дело. Особенно если владельцы не хотят принимать третью сторону. Рекомендуется достичь соглашения с совладельцами и завершить сделку с ними.
🔻 Образец уведомления второго собственника
Он составляется самостоятельно или с помощью нотариуса. Он составляется в форме письменного документа, в котором излагаются условия сделки. Совладелец указывает амортизационную стоимость, которую он требует для своей части здания.
Цена не должна быть выше той, которую продавец установил бы для третьих лиц, если бы все собственники отказались.
Прочитайте и скачайте образец уведомления:
🔻 Образец договора купли-продажи доли в доме без земли
Оно всегда должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариусом. С 1 января 2016 года совершать сделки с акциями без нотариуса больше нельзя (статья 42 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации…»).
Здесь вы найдете шаблон соглашения:
🔻 Документы
Заключение сделки, касающейся доли дома, происходит у нотариуса, а затем в Управлении Росреестра. Стороны, участвующие в сделке, предоставляют:
- Паспорта;
- заполненный и подписанный бланк заявления (в Росреестр);
- договор купли-продажи — заверяется у нотариуса
- цветное свидетельство о праве собственности или выписка из новой версии Единого государственного реестра недвижимости
- актуальная кадастровая карта участка, список технической инвентаризации (TIB) на здание;
- копии договора приватизации, договора дарения, свидетельства о праве на наследство — документа, по которому собственник получает долю в общей собственности на дом;
- заполненная декларация о приеме имущества;
- Выписка из домовой книги — справка о составе семьи (проживающих);
- Декларации + согласие/несогласие совладельцев;
- Документ Федеральной налоговой службы (ФНС) об отсутствии задолженности по налогам.
Если в сделке участвуют дети младше 14 лет, требуется справка из органа опеки и согласие одного из родителей (законных опекунов).
🔻 Сроки
Взаимодействие с одним из совладельцев сокращает время, необходимое для завершения сделки. Если один из совладельцев согласился купить часть дома, вам не нужно ждать остальных ответов. Стороны могут оформить документы уже на следующий день.
Срок ожидания свидетельства о праве собственности (документ из ЕГРЮЛ) составляет от 3 до 10 дней, в зависимости от программы МФЦ «Мои документы». Управление Росреестра выдает выписку быстрее, но подразделения есть не во всех регионах нашей страны.
🔻 Стоимость
Невозможно сделать точное заявление о стоимости продажи части дома. Решающую роль играют нотариальные сборы и стоимость получения кадастровых документов на здание и землю.
Нотариус взимает стандартную плату в размере 0,5% от суммы доли, но она колеблется от 300 рублей до 20 000 рублей (статья 333.24(1)(5) Налогового кодекса).
Стороны сделки оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (UPTH) — цена зависит от региона и политики нотариальной конторы. В целом, стоимость колеблется от 1 000 до 10 000 рублей.
Последняя стоимость — госпошлина за регистрацию прав собственности в Росреестре. Цена доли в доме — 2 000 рублей + 350 рублей за переоформление прав на землю — итого 2 350 рублей.
🔻 Налогообложение
Недвижимость облагается подоходным налогом, особенно при покупке и продаже долей в доме. Важно выяснить, как долго недвижимость находилась в частной собственности продавца. Если более 5 лет, подоходный налог не взимается. Если менее 3 лет, продавец должен подать декларацию о доходах и объявить цену проданной доли. Налог составляет 13% от суммы сделки, если продавцом является гражданин России, и 30%, если доля в доме продается иностранному гражданину (нерезиденту).
✅ Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников?
Нежелание акционеров покупать вашу долю не является проблемой. Достаточно найти покупателя среди третьих лиц и подписать договор купли-продажи. Однако в жизни могут возникнуть трудности. Например, если совладельцы блокируют продажу доли, ссылаясь на положение о праве преимущественной покупки, содержащееся в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
🔻 Способы продажи
Предположим, вы сообщили другим собственникам о продаже вашей доли в доме, но никто не хочет покупать недвижимость.
Что делать, если другие владельцы отказываются?
- Первый вариант — искать покупателя «на стороне». Однако акционеры должны быть проинформированы о продаже, иначе они могут возражать против сделки, ссылаясь на положение статьи 250, параграф 3 Гражданского кодекса о передаче прав покупателя.
- Второй вариант — попытаться разделить долю в натуре, то есть создать отдельную жилплощадь. Конечно, только если это технически возможно. Это можно найти в отчете кадастрового инженера (картографа). В случае вклада в натуральной форме нет необходимости предоставлять право преимущественной покупки другим собственникам. Если акция выделяется в качестве взноса в натуральной форме, продавец исключается из состава акционеров.
- Третий способ — судебная принудительная конфискация (статья 252(4) Гражданского кодекса). Это допустимо только в том случае, если доля в доме небольшая, не касается домовладельца и не может быть выделена в натуре.
После того, как вы выбрали подходящий метод, вы можете подготовить документы.
🔻 С чего начать процесс?
Дом, находящийся в совместной собственности, делится между несколькими людьми. Вы имеете право преимущественной покупки акций друг друга — это платная сделка, связанная с продажей.
Если вы хотите продать свою долю в доме, сообщите об этом другим владельцам. Не выборочно, а все сразу, даже если они находятся не по месту жительства.
Уведомление может быть отправлено заказным письмом или вручено лично каждому акционеру. Ответ может быть следующим:
- Соседи прислали нотариально заверенное официальное письмо с отказом;
- Никакого устного или письменного ответа.
По истечении 30 дней можно начинать поиск стороннего покупателя, даже если акционеры не поддерживают контакт.
🔻 Алгоритм действий
Как описано в разделе выше, события могут происходить тремя способами — покупатель действует в рамках выбранного способа.
Шаг №1 Подождите 30 календарных дней (один месяц).
Шаг №2 Поиск покупателя на сайте объявлений, в газетах, в Интернете, через знакомых и т.д.
Шаг №3 Подпишите договор купли-продажи (см. выше).
- Закажите оценку в BTI.
- Обновить технический паспорт на дом и кадастровый паспорт на землю.
- Зарегистрируйте собственность в земельной книге.
- Организуйте жилое пространство как отдельную единицу.
- Переоформите документы в ЗАГСе.
- Завершить продажу, не связываясь с владельцами.
Шаг 1 — Предложите выйти.
Шаг 2 — ждать отказа.
Шаг 3 — обратиться в БТИ, заказать оценку, собрать документы.
Шаг 4 — Внести деньги на счет условного депонирования в выбранном вами суде.
Шаг 5 — подготовить заявление о принудительном урегулировании миноритарной доли.
Шаг 6 — Посещение судебных слушаний.
Шаг 7 — Получение окончательного судебного решения.
Шаг 8 — Выплатить компенсацию совладельцу за его незначительную долю.
Соблюдение инструкций повысит шансы на успешную продажу/покупку доли в совместном праве на дом и земельный участок.
🔻 Сроки и стоимость
Отсутствие согласия других владельцев увеличивает время, необходимое для продажи дома без участка.
Неподача заявления в суд может привести к задержке в 30-40 дней. Судебный процесс затягивается на 3-4 месяца, а в сложных делах даже до полугода после подачи иска.
Многие спрашивают, сколько стоит продать долю дома без участка? Расходы такие же, как описано выше, но увеличиваются в случае судебного иска:
- Иск о принудительном выкупе незначительной доли по общему праву — минимум 300 рублей, максимум 60 000 рублей;
- Подготовка исков и заявлений — по прейскуранту нотариуса или адвоката;
- Заказ недостающих документов на жилую недвижимость — от 1 500 до 10 000 рублей.
Общая сумма может составлять до 40 000 рублей.
Поэтому доля в доме не может быть продана без земельного участка. Исключением является выделение доли в натуре в земельном участке (6 га, 2 акра). Сособственник имеет право выйти из состава совладельцев на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приоритет при изъятии доли отдается другим владельцам. Если у них нет интереса, допускается продажа доли третьему лицу.
Урегулирование споров между совладельцами — сложное и трудоемкое дело. Обычный человек не знает всех нюансов. Это часто осложняет продажу дома без участка. Отсутствие межевания, отсутствие сертификатов, нарушение преимущественных прав, ошибки в договорах и заявках — список нежелательных факторов не является исчерпывающим. Если вы хотите совершить продажу, но сталкиваетесь с трудностями — проконсультируйтесь с нашими юристами. Они ответят на ваши вопросы, дадут советы, рассчитают риски, объяснят юридические детали и сделают ваш бизнес более безопасным. Юридические консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно. Свяжитесь с нами!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...