Задать вопрос
55 просмотров
34 просмотров
Как продать долю в квартире третьему лицу, второму собственнику пошаговая инструкция (2017)
Содержание
Владелец доли имеет право не только проживать в квартире, но и продать долю третьему лицу. Однако многие забывают, что совместная квартира — это не вся квартира. Помимо продавца, в квартире проживают и другие совладельцы. Такая ситуация часто приводит к спорам, блокируя продажу, а владелец избегает расторжения договора. Виной тому — незнание того, как правильно заключить сделку.
Что нужно знать перед подписанием договора купли-продажи, с чего начать? Опишем шаг за шагом инструкции, документы, условия и стоимость процедуры. Представленный нами алгоритм поможет владельцам не совершить ошибок и не сорвать выгодную сделку.
✅ Можно ли продать долю в квартире?
Рынок недвижимости включает в себя все виды сделок, от продажи квартир до покупки небольших акций. Продажа акций считается одной из самых сложных сделок. Такие сделки привлекают мошенников и спекулянтов. Однако бывают и успешные сделки.
Сособственник имеет право распоряжаться своей долей по своему усмотрению — дарить, закладывать, завещать и продавать ее (статья 246 (2) Гражданского кодекса).
Другие совладельцы не могут препятствовать им в этом. Однако они являются первыми покупателями акций. Прежде чем искать покупателя, владелец обязан сделать предложение о покупке другим совладельцам.
🔻 Какую долю можно продать
Классическая «РГ» — это, прежде всего, «право собственности», а не отдельная комната. Если доля представлена одной комнатой, то собственники определили порядок пользования квартирой. Однако ни в коем случае нельзя быть уверенным, что покупатель действительно получит комнату при продаже перегородки. Часто начинается новая дискуссия — кому какая комната достанется?
Предметом продажи могут быть:
- «выделенная доля» — с реальными квадратными метрами под ней (например, ½ квартиры как спальня площадью 26 м²);
- «идеальная» — указывается в свидетельстве о праве собственности в виде математической дроби (например, ¼ часть квартиры).
Акции с комнатой под ними выгодны по цене. Однако если покупка совершается со вторым владельцем квартиры, то можно отделаться «идеальной» долей.
🔻 Кто имеет право продажи доли
Продать свою долю может только настоящий владелец квартиры, имя которого указано в свидетельстве о праве собственности или в документе из Единого государственного реестра юридических лиц. Если у него нет времени на оформление документов, можно использовать доверенность на продажу доли. Для этого доверенность должна быть нотариально заверена.
Наиболее важные требования к продавцу-собственнику:
- Не менее 18 лет — возраст совершеннолетия;
- Согласие родителей и органа опеки — в случае, если в сделке участвует ребенок до 18 лет (и должна быть выделена соответствующая доля в новом жилье или обменена на денежную сумму на счете).
- Правоспособность — способность совершать такие сделки, отсутствие психических отклонений, совершеннолетие.
Вы также можете нанять адвоката, агента по недвижимости или брокера для его проведения. Сегодня существует множество компаний, занимающихся продажей долей квартир. Однако следует быть осторожным — среди них есть «черные брокеры» и мошенники.
✅ Основные сложности – что нужно знать?
Если вы планируете продать акции, вам следует учитывать трудности, которые влечет за собой этот процесс. Не все зависит от продавца — мошенничество могут совершать и контрагенты.
«Подводные камни» и «риски» — на что обратить внимание?
- Препятствия для продажи — другие владельцы могут быть против переезда. Они также могут отказаться от покупки по цене, предложенной продавцом. Другие акционеры не отдают ключи и не меняют замок на входной двери. В результате сделка затянется, и есть риск упустить выгодного участника торгов, который не захочет ввязываться в неприятности.
- Поиск партнеров. Хорошо, если хозяева живут в квартире и детали можно обсудить устно. Плохо, если место жительства совладельцев неизвестно и они не приходят в квартиру. Нужно посылать запросы, обращаться в адресные бюро, звонить знакомым и родственникам — это непросто.
- Определение размера — нет уверенности, что проблемная часть представлена одной комнатой. Есть много желающих использовать это щедрое пространство. Поэтому между собственниками возникают споры о том, кому принадлежит та или иная комната (см. «Как превратить долю в комнату»).
Например, у 2-комнатной квартиры три собственника. Один из собственников имеет ⅔ доли, а два других — по 1/6 доли. Означает ли это, что тот, у кого больше доля, получит самую большую комнату? Кто получит вторую комнату? Кто может и кто не может проживать в квартире? Ответы на эти вопросы могут быть запутанными.
- Цены и скидки . Продажа одной доли и продажа всей квартиры — это разные сделки. Если владелец продает ⅓ его, он должен сделать скидку в 30-50%, иначе никто не купит актив. Иная ситуация складывается, если совладельцы продают свои доли в рамках одной сделки. Рыночная цена квартиры будет выше, чем при продаже долей по отдельности. Помните об этом и старайтесь максимизировать прибыль (см. «Как рассчитать стоимость доли жилого помещения»).
- Получение согласия супруга. Если доля признается совместной собственностью, требуется согласие мужа или жены. Особых сложностей нет, но вам придется заплатить нотариусу.
Риски, связанные с продажей акций, гораздо выше. Мы описали только самые важные моменты. Должно быть понятно, что акция — это самостоятельный, но проблемный объект. Особенно если продавцу не удалось продать ее между совладельцами. Это станет тревожным сигналом для компетентного покупателя. Нет уверенности, что он начнет переговоры и не попросит снизить цену.
✅ Изменения, нововведения по закону 2019
Негативный опыт продажи микро-квартир поднял важный вопрос: пресечение намерений мошенников украсть квартиры у владельцев квартир. Законопроект был рассмотрен Государственной Думой в первом чтении. Планируется, что эта норма вступит в силу со второй половины 2019 года — продажа мелких акций за «прописку» и «черные» схемы будет прекращена.
Что предусмотрено новым законом для микропредприятий?
- Запрет на продажу третьим лицам — на родственников закон никак не повлияет и не ограничит;
- Запрет на разделение квартиры на микро-квартиры — за исключением случаев, когда квартира была приобретена в результате приватизации, наследования, дарения и т.д.
- Соблюдение минимального размера доли (от 8 до 15 м²) на данной территории — если доля меньше, сторонний покупатель не сможет зарегистрировать и/или заселить квартиру.
Новый закон направлен на то, чтобы вернуть долю к ее первоначальному предназначению, а именно сделать ее местом, где люди могут жить. Владельцы «резиновых» квартир, используемых для регистрации мигрантов, будут оштрафованы.
Однако некоторые вопросы все еще требуют уточнения. Например, как рассчитывается минимальная площадь на человека? Можно ли будет регистрировать детей? Как продать небольшие доли в однокомнатных квартирах и студиях?
✅ Пошаговая инструкция продажи доли в квартире третьему лицу
Юридически эта процедура ничем не отличается от продажи квартиры. Однако необходимо учитывать, что квартира находится в общей собственности. Правила обязывают вас учитывать интересы других совладельцев. У вас есть первое право на покупку доли продавца — даже если продавец хочет предложить долю на продажу третьим лицам. С чего же начать?
🔻 Пошаговый порядок действий
Чтобы сделка прошла гладко и законно, необходимо следовать предписанным шагам. Не забывайте о праве преимущественной покупки — уведомление других акционеров обязательно!
Инструкция — как продать долю в квартире третьему лицу:
- Убедитесь, что никто из собственников не хочет купить какую-либо часть квартиры.
- Найдите покупателя на свою долю — используйте газетные объявления, объявления и доски объявлений, веб-сайты (Avito, CYAN), друзей или агентов по недвижимости.
- Ведите переговоры об условиях сделки, особенно о размере продажной цены. Если покупатель согласен, уведомления могут быть направлены совладельцам. Обязательно укажите сумму, за которую акция будет продана третьему лицу. Если она окажется чрезмерной, совладельцы могут оспорить сделку в суде.
- Ждать отказа совладельцев или ждать 30 дней.
- Запишитесь на прием к нотариусу и получите список документов.
- Собрать необходимые документы (включая копии уведомлений или нотариальные документы о вручении писем).
- Снова посетите нотариуса с документами.
- Проект договора купли-продажи акций + протокол передачи. Нотариус проверяет условия сделки, правоспособность сторон, проверяет документы и оформляет сделку по всем правилам ст. Продавец и покупатель должны сами прочитать текст, уточнить некоторые моменты или просто подписать его. Затем нотариус скрепляет договор своей подписью.
- Подача документов на регистрацию в Росреестре. Не обязательно лично обращаться в МФЦ — с 1 февраля 2019 года эта услуга станет частью (бесплатных) нотариальных услуг. После того как регистраторы принимают заявление, они вносят сведения о сделке в Единый государственный реестр юридических лиц. Затем нотариус получит документы и зарегистрированные договоры купли-продажи. Договаривающимся сторонам достаточно прийти к нотариусу в удобное для них время и получить заполненные выписки.
🔻 Уведомление о выставлении доли в квартире на продажу
Перед подачей заявки на участие в рынке недвижимости продавец должен выполнить «процедуру подачи заявки». Как мы уже говорили, это направление уведомлений о продаже доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Результатом будет следующая реакция совладельцев:
- Отказ от покупки — в письменном виде нотариусу;
- формальное согласие — исключает продажу доли постороннему лицу (не собственнику). Один из совладельцев должен дать согласие на покупку;
- Нет ответа — необходимо подождать 30 дней после получения уведомления от других совладельцев.
Обратите внимание: Уведомление требуется только в случае продажи доли третьему лицу. Если вы «идете напролом» со вторым владельцем, вам не нужно уведомлять об этом. Достаточно устного предложения и такого же согласия.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире третьему лицу
🔻 Перечень документов для продажи доли в квартире
Основной пакет документов должен быть представлен нотариусу. Специалист вносит их в электронное заявление, подаваемое в Росреестр.
Продавец и покупатель должны подготовить
- Паспорта — оригиналы и копии;
- Документы о доле в квартире (например, свидетельство о наследстве — если недвижимость была приобретена после смерти предыдущего владельца);
- свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о регистрации права собственности;
- техническая документация или поэтажный план жилого помещения
- Кадастровая выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц).
- Справка о лицах, зарегистрированных по месту проживания — выдается паспортным столом или УФМС;
- сертификат, подтверждающий отсутствие просроченной задолженности по арендной плате;
- копии уведомлений другим домовладельцам;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
При необходимости могут быть запрошены другие документы:
- Согласие второго супруга — если имущество находится в совместной собственности;
- при участии детей младше 18 лет — разрешение от родительского совета;
- нотариальные заявления от совладельцев;
- справка о дееспособности, выданная врачом общей практики в медицинском учреждении.
Перед тем как отправить детали сделки в Росреестр, нотариус заполняет бланк заявления о государственной регистрации. Информация берется из договора купли-продажи, паспорта и других документов.
🔻 Стоимость, расходы, налоги
Одним из отличий продажи доли третьему лицу являются дополнительные расходы. К ним относятся, в частности, расходы на рассылку уведомлений. Продавцу необходимо купить конверты на почте, заполнить форму, зарегистрировать письмо как заказное с сохранением списка и отправить покупателю уведомление о доставке. Общая стоимость не превышает 150 рублей.
Обязательные платежи за услуги:
- Подготовка и передача доверенности стоит 1 500 рублей, в зависимости от региона;
- Нотариус берет от 3 400 до 5 000 рублей за подготовку договора купли-продажи — техническую и юридическую работу;
- Ставка государственной пошлины за нотариальное заверение договора купли-продажи доли — 0,5% от суммы сделки, т.е. цены, по которой продавец продает свою долю покупателю (по договоренности)
- Госпошлина за регистрацию в Росреестре — 2 000 рублей без скидки, за электронное обращение к нотариусу 1 400 рублей с учетом 30% скидки; 13% от цены сделки — при условии, что акция находилась в собственности менее 3 (5) лет.
Нотариальный сбор уплачивается перед нотариальным удостоверением акта и других действий в пользу сторон. Государственную пошлину Росреестра можно оплатить непосредственно через Госуслуг или через сайт Росреестра. Для этого необходимо предоставить платежные данные — банковскую карту или номер электронного кошелька. Необходимая сумма будет вычтена из платежа.
✅ Как правильно продать долю в квартире другому собственнику
Если это возможно, рекомендуется найти покупателя среди владельцев квартир.
Это выгодно с точки зрения переговоров и стоимости:
- Во-первых, вам не придется делать вычет в размере 30-50% — финансовые потери сводятся к нулю;
- Во-вторых, упрощенная процедура приемки квартиры — теоретическое отсутствие документа о приемке;
- В-третьих, если вторым владельцем является член семьи, процедура занимает несколько дней. Нет необходимости уведомлять других акционеров и ждать их ответа в течение месяца.
Чтобы завершить транзакцию, вы должны
- Провести переговоры с потенциальным покупателем.
- Обсудите условия сделки, способ передачи денег и стоимость доли.
- Подпишите договор купли-продажи у нотариуса.
- Получение выписок из Единого государственного реестра юридических лиц.
Ситуация с документами, образцами, налогами и расходами такая же, как описано выше. Исключением является отправка уведомлений — они не обязательны.
Нам часто задают вопрос, как продать долю в квартире, если несколько собственников согласны?
- Обсудите этот вопрос в присутствии вышеуказанных заявителей — вполне вероятно, что некоторые из них передадут право на покупку другим;
- заключить договор с первым, кто даст согласие (если, конечно, вы предложили купить их всех сразу);
- Предложите разделить долю между всеми покупателями — произойдет разделение на микродоли. Соответственно, оплата будет делиться на всех;
- Выберите покупателя по своему вкусу — это самый логичный шаг.
На практике редко бывает так, что на одну акцию претендует много желающих. Чаще всего соглашаются один или два заявителя. Однако в любом случае необходимо найти компромисс. В качестве альтернативы может возникнуть война между участниками торгов, предложившими наивысшую цену. Условия должны быть разумными, иначе существует большая опасность, что покупатели будут отпугнуты.
✅ Ситуации, нюансы, особенности продажи:
🔻 1/2 доли
Владение половиной квартиры является преимуществом в ситуации продажи. Однако вы должны знать, что существуют различия между ½ для квартиры с одной спальней и ½ для квартиры с двумя спальнями. Отчуждение 50% двухкомнатной квартиры является настоящей проблемой для арендодателя. Кто захочет делить свою и без того небольшую жилплощадь с незнакомцем? Лучше продать ½ доли второму владельцу — тогда второй владелец становится собственником всей квартиры.
Продажа ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что покупатель получит комнату. Даже если заранее была договоренность о пользовании квартирой. Скорее всего, но не всегда, вам придется заключить новое соглашение с партнерами. Или решить вопрос в суде.
🔻 1/3 доли
Лучший вариант — продать свою ⅓-единицу другому владельцу. Если это невозможно, придется подумать о том, как разделить квартиру, учитывая интересы других жильцов.
Гораздо выгоднее продать третью часть 3-комнатной квартиры. Разделение жилья позволяет покупателю иметь отдельную комнату. Например, если в квартире уже проживают два других совладельца, то проблем не возникнет. Действительно, необходимо заключить соглашение о том, кто будет пользоваться помещением. Например, часто возникают споры по поводу комнаты в «хрущевке». Обычно он предоставляется одному владельцу, а отдельные комнаты занимают семьи.
Самыми сложными для продажи являются двухкомнатные квартиры. Вам придется выбирать между двумя комнатами вместо трех. Если владельцев много, возникнут проблемы. Однако, если покупатель живет один, он может занять одну из комнат или использовать всю квартиру.
🔻 1/4 доли
Чем меньше проблемная часть, тем сложнее ее продать. Главная проблема для покупателя — где он будет жить. Одно дело — купить ¼ доли в Москве для регистрации, и совсем другое — для получения постоянного места жительства.
Продажа ¼ доли двухкомнатной квартиры подходит только для целей регистрации. Если покупатель не является собственником, то маловероятно, что его доля превысит минимальную жилую площадь на человека. Суды в такой ситуации также категоричны — только регистрация без движения. Читайте рубрику «Может ли зарегистрированный в квартире человек претендовать на долю?».
Немного лучше обстоят дела с продажей ¼ части трехкомнатной квартиры. Предположим, что в квартире есть меньшие доли и большая доля, например — 2/4. Посоветовавшись с правообладателем, было бы реально взять одну из трех комнат.
Если продавец хочет продать ¼ доли квартиры, он может потребовать компенсации от других совладельцев. Выплаты производятся на основании статьи 252(3) Гражданского кодекса и решения суда. Однако лучше договориться полюбовно, например, путем небольшого снижения цены.
🔻 1/5 доли
Как правило, пятая часть квартиры продается нынешним владельцам. Присоединившись к ним, они могут увеличить свою долю, а в некоторых случаях стать владельцами всей квартиры.
Классический вариант — предложить совладельцам покупку. Их отказ является основанием для принудительной продажи через суд.
Но стоит ли ждать большую сумму? Практика показывает, что цена за 1/5 акции является низкой. Второй недостаток — ожидание урегулирования. Если у партнеров нет денег, они потребуют рассрочки. Как вы знаете, процедура выплаты может занять 10-20 лет и более.
🔻 2/3 доли
Привлекательным вариантом для продажи является ⅔ доля в квартире. Найти покупателя гораздо легче, поскольку он гарантирует собственную комнату в обмен на большую долю.
А если в квартире проживают два собственника — один с ⅔ долей, а другой с ⅓ долей? Финансово выгодным вариантом является продажа всей квартиры. Таким образом, можно заработать больше денег. Это особенно выгодно для владельца большей доли, поскольку если он продаст ее отдельно, то потеряет 20-30 процентов рынка жилья.
🔻 3/4 доли
Распределение может быть любым: ¾ и ¼ или две доли 1/16, существует множество возможностей. Лучшее решение — договориться о продаже всей квартиры. Беспроигрышная ситуация позволяет вам получить рыночную стоимость вместо того, чтобы уступать в цене, продавая проблемные акции.
Однако владелец ¼ доли может не проживать в квартире. Владелец ¾ может продать его семье. В этом случае покупатели владеют всей квартирой и могут жить в ней. Для этого они могут взять ипотечный кредит — как и где, вы можете прочитать в статье «Ипотека на долю в квартире».
✅ Частые вопросы:
🔻 Можно ли продать часть своей доли в квартире
В объявлении о продаже акций указано, что они являются отдельными объектами отчуждения. Однако владелец может продать не всю долю. Также можно разделить его на несколько небольших долей и продать их. Например, разделить ½ на две меньшие части по ¼ каждая и продать их двум разным покупателям. Другой вариант — разделить свою долю на две части: Вы оставляете себе одну, а другую продаете другому владельцу или третьему лицу. Но, конечно, вам нужно убедиться, что право первоочередного отказа соблюдено, и обратиться к нотариусу.
🔻 Как можно быстро продать долю в квартире
Поиск покупателя на вашу долю — процесс не быстрый. Для ускорения процесса вы можете обратиться к агенту по недвижимости или в агентство недвижимости. Многие из них имеют базу данных покупателей, заинтересованных в приобретении акций.
Если владелец не хочет обращаться к брокеру, вот несколько советов:
- Выбирайте покупателя из числа собственников — с ними проще и быстрее вести переговоры.
- Соберите нотариально заверенные документы об отказе от покупки — на случай, если никто не захочет покупать долю в квартире. Это экономит время, так как вам не нужно ждать 30 дней для проведения транзакции.
- Замените продажу на обращение взыскания. Отличие в том, что это быстрее: продавец получает деньги, а залогодержатель — необходимую долю в квартире.
- Собирайте документы заранее — это экономит время.
Продажа через суд — самая длительная процедура. Этот процесс может занять от двух до шести месяцев. При этом не учитываются апелляции, независимые экспертные заключения, отсутствие ответчиков и т.д.
🔻 Какую долю нельзя продать
В законе нет конкретных ограничений на размер акций. Однако следует учитывать общие факторы, осложняющие и запрещающие продажу доли в жилом помещении.
Продать их будет невозможно:
- обращено взыскание на долю в жилом помещении — так как оно заложено в исполнительном производстве;
- Заложенная доля — она принадлежит залогодержателю (банку) и не может быть продана без согласия кредитора (см. «Как продать долю в заложенной жилой недвижимости»);
- Разделение доли несовершеннолетнего — если орган опеки видит, что интересы ребенка ущемляются (например, выделение меньшей доли в новом жилье);
- Совместная собственность — не предусматривает выделение доли, поэтому сначала она должна быть разделена (по соглашению или в суде);
- Микро-акции третьим лицам — нововведение, которое еще не вступило в силу в 2019 году.
Также не существует ограничений на продажу неразделенных акций. Сделка имеет место, даже если владелец продает ½ часть квартиры, которая не представлена комнатой.
🔻 Как оспорить продажу доли в квартире
Другие владельцы могут стать конкурентами продавца. Что им делать, если сделка уже состоялась?
Решения:
- Если приоритетные права других собственников не были соблюдены — обратитесь в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя (статья 250(3) Гражданского кодекса Российской Федерации). Срок подачи апелляции составляет 3 месяца.
- Если доля была продана сособственникам ниже предложенной цены.
- Если продажа была заменена дарением, подать иск о признании сделки подделкой. Однако на практике доказательств может и не найтись. Суд запросит у истца факты того, что продавец получил деньги за данную долю. Именно на этом этапе вам необходимо действовать в сотрудничестве с компетентным адвокатом.
Срок для оспаривания продажи составляет 3 года с момента, когда стало известно о нарушении. Иногда срок продлевается до 10 лет.
🔻 Как воспрепятствовать продаже
Закон на стороне собственников — если они захотят продать долю, они ее продадут. Другие владельцы не могут им в этом препятствовать. Однако существует способ предотвратить продажу доли.
Совладельцы должны попросить продавца отложить сделку. Продажа всего имущества (даже разным покупателям) может быть предметом обсуждения. Упомяните, что это беспроигрышная ситуация, особенно с точки зрения финансовой выгоды. Стоимость единиц, проданных одновременно, выше, чем если бы они продавались по отдельности.
Как правильно это сделать, вы можете узнать в статье «Продажа коммунальной квартиры».
🔻 Могут ли приставы продать долю в квартире
Да, у судебных приставов есть такие полномочия. Изъятие имущества до продажи, например, за неуплату кредита или неуплату алиментов. В первую очередь они арестовывают счета, автомобили, драгоценности и другое имущество. Если они не покрывают долг, судебный пристав может арестовать долю должника в имуществе и затем продать ее (статья 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Отчуждение не коснется единственной доли в жизни семьи. Если им негде остановиться за пределами конфискованных «мест», доля не будет тронута. Ситуации будут рассматриваться индивидуально. Им нужно идти в офисы SSP, писать петицию, обращаться в суд и искать способы погашения долгов.
Таким образом, продажа акций — процесс простой, но требующий осторожности. Собственник имеет право продать недвижимость в пользу совладельца или третьего лица. Необходимыми условиями являются право преимущественной покупки и нотариально оформленный договор купли-продажи. Без них Росреестр не зарегистрирует сделку. Продажа акций под арестом или залогом будет невозможна. Если в сделке участвуют дети, им должны быть выделены соответствующие доли в новой квартире.
У вас есть вопросы о продаже своих акций? Ваша ситуация, вероятно, уникальна и требует тщательного анализа. Если вам трудно разобраться самостоятельно, задайте вопрос юристам сайта. Они помогут в судебных разбирательствах, составлении документов, заключении договора и оспаривании сделки. Консультации также служат для того, чтобы защитить вас от проблем и рисков, связанных с мошенниками.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...