Задать вопрос
88 просмотров
19 просмотров
Как продать квартиру, если один из собственников против
Содержание
Квартира может находиться в совместной собственности или в долевой собственности. Если совместное проживание под одной крышей становится невозможным по тем или иным причинам, квартира должна быть продана. Что делать, если один из собственников против?
✅ Можно ли заключить ДКП, если один из собственников против?
Совместная собственность означает, что собственники имеют равные права и могут распоряжаться имуществом только с согласия другого собственника — классическим примером этого является имущество, приобретенное в браке. Лицо может продать свою долю в совместном имуществе только после того, как имущество будет разделено (разделено на доли).
Если продажа всего имущества осуществляется от имени одного из совладельцев, необходимо нотариально заверенное согласие другого совладельца. До 2017 года сделка не могла быть зарегистрирована без такого документа. В настоящее время регистратор не имеет права его требовать, но согласно постановлению от 13.07.15 № 218-ФЗ он обязан указать, что согласия на продажу нет — информация отображается в выписке из ЕГРЮЛ, сделка признается недействительной.
В случае совместной собственности каждый из собственников имеет право продать только свою часть недвижимости — размер этой части может значительно варьироваться. Дополнительная информация: Продажа имущества, находящегося в совместной собственности
Пример. Имущество находится в совместной собственности 3 владельцев. Размер доли может быть одинаковым — по 1/3 каждому — или разным — например, одному совладельцу принадлежит 1/2 собственности, а двум другим — 1/4.
Как и при совместном владении, при продаже квартиры в целом в сделке должны участвовать все собственники. Документ должен быть нотариально заверен.
✅ Как продать жилье?
Если второй владелец возражает, квартира не может быть продана. Однако это не отменяет права гражданина распоряжаться принадлежащей ему частью имущества — его продажа возможна и никто не может этому препятствовать (ст. 246 ГК РФ).
🔻 Переговоры
Прежде чем приступить к продаже своей доли в собственности, рекомендуется привлечь в качестве посредника опытного юриста. Часто аргументы, представленные юридическим экспертом, убеждают совладельцев в целесообразности продажи имущества в целом. Рекомендуется привлекать не только другую сторону, но и других заинтересованных лиц, таких как родители, дети или супруги. В присутствии адвоката обсудите цель отчуждения, причины отказа и взаимовыгодные пути решения проблемы.
Адвокат объясняет последствия отказа — если квартира не продается целиком, владелец предлагает свою долю собственности либо своему конкуренту, либо третьему лицу. Это означает, что человеку, выступающему против продажи, придется вложить собственные деньги, чтобы получить права на всю недвижимость или терпеть присутствие в квартире совершенно постороннего человека. Гораздо выгоднее договориться о продаже имущества и разделить деньги.
Часто категорический отказ превращается в соглашение о продаже на определенных условиях — если они устраивают все стороны переговоров, остается только подготовить документы для завершения сделки и продолжить поиск покупателя.
🔻 Выдел и продажа доли в натуре
Если переговоры не увенчались успехом, вы можете продать свою часть имущества. Вы можете продать как идеальную долю, так и реальную. В первом случае размер выражается в долях, во втором — в квадратных метрах.
Выгоднее продать долю в натуре — за нее заплатят больше. Разделить их в условиях городских квартир практически невозможно — объекты должны быть обособлены друг от друга, иметь отдельные входы, жилые и нежилые помещения и собственный адрес (ст. 252 ГК РФ). Если эти условия соблюдены, продажа происходит без согласия бывших совладельцев. Процедура сделки идентична продаже всего имущества. Такое разделение возможно только в случае отдельно стоящего дома и при условии, что имуществу не будет нанесен ущерб. Однако это не означает, что жильцы исключаются — если жилье нельзя разделить в натуре, собственник имеет право получить денежную компенсацию от совладельцев. Если стороны не могут достичь соглашения о выплате, решение принимает суд. Читать далее: Перегородки в характере дома
✅ Этапы продажи
Если акции выделены как сентиментальные акции, их можно продать, хотя это менее выгодно с финансовой точки зрения. Согласие совладельцев не требуется, но они имеют право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса). Несоблюдение этой статьи приведет к тому, что продажа будет признана недействительной. Необходимо учитывать следующие моменты:
-
Продажа недвижимости требует одобрения органа опеки, а также предоставления нового жилья, не уступающего предыдущему по площади/условиям проживания;
- Если партнеры не купят предложенную часть имущества, то при продаже третьему лицу цена продажи не должна быть ниже, иначе сделка будет оспорена;
- Если имущество появилось в период брака, необходимо согласие второго супруга.
🔻 Оценка
Перед продажей следует проверить стоимость своей доли, пригласив независимого эксперта, который определит квадратный метраж владельца и объективно рассчитает цену, исходя из состояния недвижимости, престижности района, в котором расположен дом, и уровня застройки.
🔻 Извещение
О продаже необходимо письменно уведомить каждого совладельца. В документе будут изложены условия сделки, включая точную цену, порядок расчетов, график и другие важные детали. У вас должно быть доказательство того, что уведомление было отправлено.
- В случае личной доставки полезно получить подпись получателя на втором экземпляре (имя и дата доставки должны быть написаны от руки).
- Второй способ доставки — заказное письмо с описью вложения и уведомлением.
- Если у вас сложные отношения, лучше поручить нотариусу уведомить об этом вашего оппонента. Он составит два документа: один — об отправке уведомления, другой — о вручении его получателю. Это подтверждает, что все юридические шаги были предприняты. Даже если другой владелец не хочет получать документы, это не ухудшит ситуацию.
🔻 Получение ответа
Существует 3 возможных исхода. Совладелец может согласиться с предложенными условиями. В этом случае составляется трастовый договор — одна сторона получает деньги, а другая юридически продлевает свое право собственности.
Следующий вариант — отказаться от покупки акции. Устной формы недостаточно, требуется письменный ответ. После получения отказов от прав от всех собственников вы можете начать поиск третьего лица, которое продаст права на вашу долю в собственности.
Нередки случаи, когда совладельцы намеренно игнорируют уведомление и не отвечают на него. Если в течение месяца они не ответят на предложение, вы можете заключить договор купли-продажи с третьим лицом.
🔻 Подготовка пакета документов
Независимо от того, будет ли доля продаваться совладельцам или третьему лицу, необходимо подготовить пакет документов. К ним относятся паспорта, выписка из ЕГРЮЛ, учредительный договор, технический паспорт и выписка из домовой книги. Если сделка заключается не с совладельцами, к вышеуказанному списку необходимо приложить письменный отказ от партнеров.
🔻 Составление и заверение ДКП у нотариуса
Согласно закону № 218-ФЗ (статья 42, п.1), в случае совместной собственности участие нотариуса является обязательным для подписания акта о совместной собственности. Договор должен быть подписан в его присутствии, а подписи должны быть заверены нотариусом. Количество копий должно соответствовать количеству участников. Копия также находится в архиве нотариальной конторы.
Вы также можете составить договор самостоятельно, но в этом случае нотариус не несет ответственности за его содержание. Без знания юридических тонкостей можно допустить серьезные ошибки, которые поставят под сомнение действительность сделки. Чтобы избежать проблем, лучше доверить подготовку текста специалисту в области права. Он разрешит споры и позаботится обо всех тонкостях.
🔻 Регистрация и получение документов
Нотариус, в соответствии со статьей 1 Федерального закона № 338-ФЗ от 03.08.18 № 1, подает документы на регистрацию самостоятельно, не взимая за это плату. После завершения процедуры документы возвращаются в нотариальную контору. Получение свидетельства с отметкой о государственной регистрации занимает несколько дней (законом предусмотрен 3-дневный срок, но возможны задержки, поэтому лучше позвонить нотариусу). С 2017 года свидетельство будет заменено выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Пример. Каждый из 3 собственников владеет 1/3 квартиры. Один из них решает продать свою часть имущества. Два других владельца отклонили устное предложение о покупке. Затем продавец направил им обоим уведомление о своем намерении с указанием цены и условий сделки (в качестве способа доставки он выбрал заказное письмо с оглавлением). Один из совладельцев письменно отказался, а другой проигнорировал уведомление. Через 30 дней продавец продал свою часть имущества. В качестве доказательства права преимущественной покупки он приложил письменный отказ одного из совладельцев, квитанцию об отправке письма другому совладельцу и распечатку с сайта pochta.ru (информация подписана цифровой подписью и поэтому имеет юридическую силу). При такой операции не возникает никаких проблем.
✅ Стоимость и расходы
Стоимость составления договора варьируется от 3 000 до 9 000 рублей. — Она устанавливается местной нотариальной палатой и поэтому варьируется в зависимости от региона (сумма не регулируется законом). За нотариальное заверение уплачивается 0,5% от цены, указанной в договоре купли-продажи, не менее 300 рублей (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ).
За регистрацию прав взимается государственная пошлина (при регистрации в электронном виде — 1400 рублей, при личном обращении — 2 000 рублей). Уведомление акционеров также связано с расходами — вам придется оплатить услуги заказной почты или нотариальной доставки.
Если продажа акций осуществляется в судебном порядке, статья 333.19 Налогового кодекса РФ требует уплаты от 400 рублей (если стоимость иска составляет до 20 тысяч рублей) до 60 тысяч рублей (если указанная сумма превышает 1 миллион рублей). Для успешного разрешения дела может потребоваться участие адвоката.
✅ Налоговый вычет
При продаже недвижимости продавец получает прибыль — она облагается налогом, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (или 3 года, если недвижимость была приобретена в результате дарения, ренты, наследования или приватизации).
Вы должны заплатить 13% от суммы, указанной в доверенности, после вычета налога. Поскольку имущество продается не целиком, а только его доля, продавец получает полную сумму имущественного вычета — 1 млн рублей.
Если квартира продается как единое целое, имущественный вычет делится между всеми собственниками в соответствии с размером их долей. Если каждый владелец продает свою долю собственности отдельно, все они получают налоговый вычет в полном объеме (и в обоих случаях покупатель может приобрести всю собственность).
✅ Продажа через суд
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно также предъявить иск о возмещении ущерба в натуре или потребовать выплаты соответствующей суммы в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск (статья 131 Гражданского процессуального кодекса). В заявлении должна быть представлена следующая информация:
- Полное имя ответчика/истца, адреса, контактные данные;
- название суда
- стоимость иска
- суть дела — почему невозможно выделить долю в натуре, какие документы подтверждают право собственности и т.д;
- просьба о возмещении какой-либо суммы денег.
Документ подписывается и датируется заявителем. К исковому заявлению будет приложено приложение:
- копии для судьи и ответчиков;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- выписки из домовой книги, единых государственных реестров;
- технический паспорт жилого помещения;
- документы, подтверждающие личность человека;
- Доказательство невозможности выделения акций в натуре.
Согласно статье 154 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение дела должно занимать не более 2 месяцев, однако на практике сроки часто значительно увеличиваются. Это связано с неприбытием ответчиков, подачей ходатайства о проведении экспертизы и открытием новых фактов.
✅ Другие методы продажи
В некоторых случаях продажа происходит путем дарения — после совершения дарения покупатель выплачивает продавцу требуемую сумму. Преимущество этого метода в том, что не нужно уведомлять других собственников, но недостаток в том, что если станет известно, что деньги были получены, суд, по требованию заинтересованного лица, признает сделку мошеннической.
Если продавец хочет предложить свою долю определенному покупателю, но покупатель не является совладельцем, он может сначала «подарить» часть доли претенденту. Такой шаг позволит продать остальную часть имущества совершенно законным образом. Поскольку третий потенциальный покупатель после дарения имеет право преимущественной покупки, нет необходимости уведомлять других совладельцев. Требования законодательства были выполнены.
Другой способ распорядиться недвижимостью — взять кредит под залог прав на долю в квартире. Если кредит просрочен более чем на 3 месяца и сумма задолженности превышает 5% от стоимости заложенного имущества, оно переходит в собственность кредитной организации в качестве компенсации (статья 348 Гражданского кодекса). Происходит своего рода «продажа» имущества банку, и кредитные средства используются для оплаты имущества. Однако если стоимости процентов недостаточно для выплаты долга банку, то арестовывается и другое имущество заемщика. Еще одним недостатком этого способа решения проблемы является плохая кредитная история.
Как продать квартиру, если другие собственники против? Вы добьетесь успеха только в том случае, если ваши конкуренты услышат убедительные аргументы в пользу совместной продажи. Как вести переговоры, какие аргументы убеждают совладельцев, что делать, если, несмотря на все ваши усилия, они не соглашаются? Юристы сайта отвечают на вопросы и помогают разобраться в тонкостях выделения и продажи доли.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...