Задать вопрос
55 просмотров
101 просмотров
Как продать квартиру государству, администрации города
Содержание
Государство приобретает недвижимость в рамках социальных программ для удовлетворения собственных нужд, поэтому муниципалитеты могут рассматриваться как потенциальные покупатели жилой недвижимости. Процесс продажи недвижимости государству мало чем отличается от продажи частному лицу, но есть некоторые особенности в алгоритме продажи, которые необходимо знать заранее.
✅ Можно ли продать квартиру государству, администрации города
Возможна продажа квартиры государству. Процедура предполагает подписание договора, внесение в него определенной стоимости, это полноценная сделка купли-продажи, только в лице продавца выступает государственный орган. Вы можете передать свое имущество государству только одним способом:
- Проходя через процесс депривации (повторная депривация, расприватизация, как ее иногда называют в литературе). Процесс депривации определяется местными властями.
- Составьте контракт и продайте по определенной цене.
Почему муниципалитет покупает жилье, легче понять на примере.
Район N начал программу обеспечения жильем детей-сирот. Для того чтобы обеспечить жильем детей-сирот, необходимо приобрести 50 квартир. В настоящее время рассматриваются два варианта: покупка квартир у подрядчиков или у частных лиц. Например, 30 квартир будут приобретены у подрядчиков и 20 квартир у частных лиц через аукцион. У администрации есть некоторые требования к недвижимости, например, цена — не более XXX рублей за 1 м2 и площадь — не менее U м2. В аукционе участвуют частные лица или их представители — агенты по недвижимости, и если они побеждают, то составляется договор о передаче имущества в государственный фонд по определенной цене. Покупка также поддерживает другие программы, такие как обеспечение жильем молодых специалистов, работающих в деревнях, или жилье для перемещенных лиц.
Выяснив, как будет происходить процесс продажи, стоит взвесить все плюсы и минусы продажи имущества государству.
🔻 Плюсы и минусы
К положительным аспектам относятся:
- Безупречная репутация подрядчика. Ведение бизнеса с государством безопасно, и мошенничества ожидать не стоит.
- Правительственные постановления. Процесс назначения подробно регламентирован на законодательном уровне (Закон № 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).
- Облегчение поиска клиентов. Если администрацию устраивает предложенная цена, ей не нужно ждать покупателя, размещая рекламу и связываясь с агентами по недвижимости.
К недостаткам можно отнести сильную конкуренцию, которая приводит к снижению уровня цен.
Когда принято окончательное решение о продаже, необходимо проанализировать, является ли квартира ликвидной среди предлагаемых прецедентов.
🔻 Требования к недвижимости
Администрация не покупает все квартиры, недвижимость имеет следующие условия:
- Отсутствие обременений. Существует несколько видов обременений. Обращение взыскания — означает запрет на распоряжение имуществом по решению суда до тех пор, пока не будет выполнено конкретное судебное решение или судебный исполнитель не наложит арест на имущество. Кредит под залог имущества также подразумевает наличие залогового права. Если в отношении жилья был заключен договор аннуитета, его также нельзя продать. Ограничения на продажу могут быть обусловлены договором аренды недвижимости и запретом на опекунство, если собственником недвижимости является ребенок в возрасте до 18 лет.
- Удовлетворительное состояние. Если дом подлежит сносу и жилое помещение находится под угрозой сноса, оно не может быть продано государству.
- Легализация перепланировок. Любые изменения в недвижимости, например, демонтаж стен или газовых приборов, должны быть согласованы с БТИ. В противном случае арендодатель может быть оштрафован за несанкционированные изменения и обязан восстановить недвижимость.
Совместное жилье также может быть продано. Чтобы продать его, вам необходимо получить согласие других владельцев. Заставить государство купить долю невозможно, но если этого требуют власти, рекомендуется немедленно отреагировать и предложить долю в собственности.
Вы можете найти нужную информацию на сайте государственных закупок. Требования обычно представляются в виде сводной таблицы:
С помощью документа на сайте можно определить, соответствует ли квартира указанным критериям.
🔻 Цена продажи
Если состояние жилья благоприятное, необходимо определить его стоимость. Государство может купить недвижимость по кадастровой стоимости, которая часто бывает занижена, или по рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость определяется каждые 5 лет. Сумма важна для расчета налога с продаж. Например, если вы владели недвижимостью менее 5 лет (менее 3 лет в случае дарения, наследования или аннуитета), вы платите НДФЛ по ставке 13% (для резидентов). Цена продажи сравнивается с кадастровой стоимостью, и налог рассчитывается по цене продажи, если она выше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент дисконтирования 0,7, или по кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, если она ниже.
Рыночная стоимость отражает характеристики недвижимости и определяется с учетом местоположения, инфраструктуры, планировки и других факторов, влияющих на комфорт проживания. Оценка проводится лицензированными организациями.
✅ Порядок продажи квартиры государству
В отличие от обычной продажи, когда к продавцу обращается покупатель, ищущий подходящий вариант, владелец квартиры делает предложение о покупке недвижимости.
🔻 Этапы покупки квартиры государством
Потенциальных продавцов может быть очень много, и для того, чтобы выбрать лучший вариант, в штате существует процедура оценки предложений на аукционе. Процесс отбора состоит из нескольких этапов:
- Организация электронного аукциона. Информация публикуется на федеральных интернет-платформах. Чтобы найти выгодные условия, нужно поискать информацию об аукционе в Интернете или обратиться непосредственно в муниципалитет. Вот как такие предложения представлены на сайте:
- Если от продавцов не поступает ни одного предложения, аукцион проводится повторно, но только на федеральной электронной площадке. Если заявок не поступило, администрация обращается в ФАС РФ за разрешением на проведение конкурсной процедуры.
- При проведении тендера предложения подаются в бумажном виде с указанием цены и основных характеристик имущества. Эта процедура имеет некоторые недостатки по сравнению с электронной подачей. Недостатками являются время, необходимое для составления документов, отсутствие информации об аналогичных предложениях конкурентов, длительность процедуры и отсутствие гарантии положительного решения администрации.
Для участия в электронном аукционе участник должен иметь современную квалифицированную электронную подпись и внести задаток в размере 5-10 процентов от стоимости квартиры.
🔻 Действия Продавца
Покупка квартиры на федеральном электронном аукционе сопряжена с определенными процессами:
- Представление документов. Прежде чем вы решите продать свой дом государству, вы должны убедиться, что недвижимость соответствует требованиям и документы в порядке. Заявление должно быть «обеспечено» уплатой определенной суммы.
- Участие в аукционе. На данный момент с момента предложения прошло около недели. По окончании аукциона создается «запись победителя».
- Далее необходимо дождаться комиссии, которая осмотрит квартиру. По результатам проверки заключается договор. В качестве гарантии выполнения договора выплачивается сумма в размере около 5% от стоимости недвижимости.
- Если все в порядке, условия договора ясны и не содержат противоречий, документ можно подписать электронной цифровой подписью. Среднее время от подачи заявки до подписания контракта составляет 20 дней.
- Государственная регистрация перехода права собственности.
- Внесение средств на банковский счет в течение 1-2 недель после государственной регистрации.
Вопрос, который часто возникает у собственников жилья: зачем уговаривать агента по недвижимости участвовать в аукционе? Это имеет только один смысл: квартира соответствует условиям, ее стоимость ниже среднерыночной, и агент, чтобы получить прибыль, устанавливает цену чуть выше оговоренной, надеясь выиграть аукцион и продать квартиру государству.
Агенты могут потребовать задаток, чтобы не отказываться от выгодной сделки. Обычно они имеют соглашение с правительством и не сомневаются в успехе дела. Бывают и «провалы», когда недвижимость не продается так, как планировалось, и агентство быстро находит другие способы покрыть непредвиденные расходы.
🔻 Документы для продажи квартиры государству
Если вы предлагаете недвижимость местному органу власти, у вас должны быть готовы документы:
- Паспорт продавца или другой документ, удостоверяющий личность;
- Документ о праве собственности на жилье;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Информация о лицах, зарегистрированных в жилище;
- Техническая документация на объект недвижимости;
- Справка из жилищного кооператива об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Сбор документов является обязанностью арендодателя.
🔻 Контракт
Администрация готовит содержание договора на покупку недвижимости, который необходимо прочитать и проработать все пункты.
🔻 Оплата
Сумма не зачисляется на счет до тех пор, пока контракт не будет зарегистрирован. Нет причин бояться этой процедуры. В этом процессе бюджетные средства расходуются и могут быть использованы только по назначению. Расходы планируются таким образом, чтобы деньги были зачислены на счет точно в указанное в договоре время.
Особенно выгодным считается перевод на банковскую карту. Поскольку операция осуществляется через Сбербанк России, перевод осуществляется бесплатно. При оплате через Сбербанк с вас возьмут 1% от суммы перевода, что вполне разумно, учитывая значительную стоимость имущества.
✅ Что делать с приватизированным жильем, которое никто не хочет покупать?
Существует соображение, что имущество передается государству бесплатно. Реприватизация целесообразна в следующих случаях
- владелец не в состоянии оплатить налог на недвижимость;
- недвижимость непригодна для проживания, она находится в аварийном состоянии;
- недвижимость находится в таком месте, где никто не хочет ее покупать;
- имущество было завещано по завещанию, но наследник не хочет принимать наследство (например, из-за больших долгов наследодателя).
В случае реприватизации расходы на ремонт имущества, в том числе необходимый в результате пожара или наводнения, несет государство.
В различных регионах существуют программы по переселению людей в квартиры, подлежащие сносу. Проживающие в квартире по договору социального найма могут получить предложение о переезде в квартиру площадью не менее 18 м2 на человека (в Москве). С другой стороны, если гражданин является владельцем ветхого жилья, он получит только равноценную квартиру, но не большую.
После реприватизации бывшие владельцы имеют право проживать в квартире, но не могут, например, продать, обменять или заложить ее. Вы также не должны забывать вовремя вносить арендную плату. Если вы отказываетесь платить за квартиру более шести месяцев, вас переселят в меньшую квартиру по решению суда.
Даже если вы хотите приватизировать свою квартиру, вы можете столкнуться с проблемами — хозяин не сможет осуществить процедуру, если
- арендодателю есть где остановиться
- Квартира находится в ломбарде;
- Один из собственников является несовершеннолетним (требуется разрешение опеки);
- Имеются задолженности по арендной плате;
- Другие собственники не согласны на приватизацию;
- Некоторые квартиры передаются по наследству (наследники не имеют права приватизировать квартиры).
Независимо от решения собственника передать свою квартиру на аукционе бесплатно или за плату, этот процесс строго контролируется прокуратурой, и мошенничество исключено.
Процесс продажи недвижимости муниципалитету или выкупа недвижимости имеет множество нюансов. Не каждая квартира может быть передана в управление социальной защиты, и чтобы не терять время, следует спросить у юриста: какую квартиру можно продать администрации? Как можно получить прибыль от приватизации? Какую цену можно запросить за продажу администрации?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...