Задать вопрос
727 просмотров
31 просмотров
Как продать квартиру по переуступке
Содержание
Когда строящийся объект недвижимости, приобретенный по инвестиционному договору (APA), подлежит перепродаже, осуществляется продажа по переуступке. Такие сделки отличаются от обычных процедур купли-продажи. Необходимо учитывать ряд нюансов, чтобы минимизировать риски и сделать все в рамках закона.
✅ Понятие переуступки
Переуступка — это сделка по передаче прав собственности от продавца к покупателю. Он применяется только к первичному рынку жилья (новостройки). Лицо, приобретающее будущее жилье непосредственно у застройщика (дольщика), не продает само жилье, а передает покупателю по договору право пользования жильем. В документах меняются только реквизиты акционера, все остальные условия (сроки поставки, площадь и т.д.) остаются прежними. Таким образом, продавец может вернуть деньги, уплаченные застройщику, а покупатель — приобрести дом по цене ниже рыночной.
Передаточная продажа регулируется законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и некоторыми положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 11 Закона предусматривает право акционера выйти из СБА путем передачи (отказа) своих прав по СБА другому лицу на основании соответствующего договора.
В случае заключения договора о временном участии (PPA) вместо CDA, невозможно передать права на имущество другим лицам. Такой документ лишь выражает обязательство застройщика впоследствии заключить ДДУ с владельцем участка, но не гарантирует его выполнение на 100%.
🔻 Возможные сроки
Согласно закону, в период с момента государственной регистрации ДДУ до заключения договора приема-передачи с застройщиком (статья 11 п. 2 № 214-ФЗ) переход права на недвижимость возможен независимо от ввода дома в эксплуатацию. Даже если строительные работы завершены и объект передан государственной комиссии, если нет подписанного акта, объект может быть продан только по договору передачи. Как только квартиры будут переданы в соответствии с законом, обязательства застройщика будут выполнены, поэтому дольщик больше не имеет претензий к застройщику.
В то же время, он остается в своеобразном лимбе до тех пор, пока не будет оформлен документ о праве собственности (если процедура занимает несколько месяцев): Он больше не имеет никаких прав требования, и право собственности на недвижимость до сих пор не оформлено. На этом этапе сделки возможны только при наличии предварительного договора купли-продажи, а покупатели не всегда готовы пойти на это. Желательно продать недвижимость до разработки закона. В противном случае это должно быть сделано в рамках обычной сделки купли-продажи после выдачи свидетельства о праве собственности.
✅ Как продать квартиру по переуступке: порядок действий
Продажа квартиры по переуступке — это многоступенчатый процесс. Продавец обязан
- Определите цену недвижимости.
- Найдите покупателя и подготовьте документы.
- Проинформировать разработчика о своих намерениях.
- Подготовьте соглашение.
- Зарегистрируйте заказ.
- Произведите окончательный расчет с покупателем.
🔻 Определение цены
Для определения цены продаваемой квартиры можно проанализировать цены на аналогичные квартиры застройщика или рынка в целом. Практика показывает, что средняя цена на такую квартиру на 5-10% ниже предложения застройщика. От этого будут зависеть окончательные цифры:
- Срочность продажи: Если необходимо продать в течение короткого периода времени, цену следует установить ниже;
- Вложенные средства: покупка квартиры в самом начале продажи позволит владельцу получить больше прибыли в будущем;
- Похожие предложения от застройщика: Если таких квартир больше нет, то запрашиваемая цена может быть выше, а не ниже.
Другой способ определить цену — обратиться в оценочную компанию. Профессионалы помогут вам определить выгодную цену на недвижимость, учитывая все нюансы. Однако за услуги по оценке взимается плата, и вам придется подождать около 7 дней, пока оценка будет завершена.
🔻 Необходимые документы
Чтобы продать недвижимость, продавцу необходимо подготовиться:
- Документы, удостоверяющие личность (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних).
- Свидетельство о браке/разводе.
- POA.
- Нотариально заверенное согласие вашего супруга в случае долгосрочного соглашения, заключенного во время брака, но в котором указан только один супруг.
- Подтверждение переуступки от застройщика (если требуется).
- Документальное подтверждение полной или частичной оплаты за квартиру: выписка от застройщика (в течение 2 дней на основании неофициального запроса) или распоряжение о банковском переводе, если оплата уже произведена.
Для приобретения недвижимости путем передачи покупателю необходим паспорт и согласие другого супруга.
🔻 Согласование с застройщиком
Необходимость получения согласия зависит от того, была ли полностью выплачена покупная цена:
- В случае полной оплаты: продавец заключает с покупателем договор переуступки прав по основному договору. Согласие застройщика не требуется, но необходимо письменное уведомление о намерении застройщика. Важно сохранить все доказательства того, что документ был отправлен и получен (например, накладную, если он отправлен по почте), иначе застройщик может не подтвердить получение уведомления, и квартира будет передана первому владельцу участка после завершения строительства.
- В случае неисполнения договора: Продавец передает покупателю обязательство по выплате оставшегося долга, а также права по CDA. Одобрение застройщика является обязательным и обычно требует дополнительной оплаты (1-10% от цены контракта). На практике эти расходы могут быть включены в цену недвижимости. Также возможно, что стороны договариваются о дополнительной оплате, но чек остается у покупателя.
Некоторые застройщики оговаривают, что выделение квартир другим лицам должно быть согласовано с ними, независимо от завершения заселения в ETICS. Перед началом этой процедуры необходимо проверить свой договор, чтобы действовать в соответствии с содержащимися в нем требованиями.
🔻 Оформление договора
После сбора и проверки необходимых документов составляется договор об уступке прав требования, по форме аналогичный первоначальному договору. Важно точно описать передаваемые права и обязанности, их объем и причины передачи. Все остальные условия должны быть согласованы сторонами.
Правильно составленный договор содержит информацию о
- Стороны сделки (продавец, покупатель, застройщик): Паспортные данные, требования, юридический адрес застройщика.
- Трансфертная цена (цена продажи).
- Способ оплаты (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и т.д.).
- Недвижимость (адрес, размер и т.д.).
К договору прилагаются приложения с проектной документацией, компакт-диском, согласием застройщика на подписание договора передачи. Количество копий зависит от количества сторон, участвующих в сделке, и дополнительный документ для регистрационной палаты.
Строительные компании иногда идут навстречу своим клиентам, предлагая им готовый бланк договора на случай смены владельца. Однако застройщик не имеет права требовать, чтобы сделка проводилась в его собственном доме, что может быть расценено как навязывание услуги (пункт 2 статьи 16 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Соглашение можно подписать самостоятельно в простой письменной форме или обратиться к нотариусу. Последнее весьма необходимо для обеспечения дополнительной защиты покупателя, поскольку оно регулирует детали соглашения об уступке прав и основного CDA между продавцом и застройщиком.
🔻 Регистрация сделки
Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Это делается в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда необходимо подать пакет документов:
- Удостоверение личности каждой стороны или представителя (при наличии доверенности).
- Нотариальное согласие супругов обеих сторон, если купля-продажа осуществляется в период брака.
- Зарегистрированный POA.
- Согласие застройщика на передачу объекта недвижимости (если требуется).
- Подписанные копии соглашения о передаче.
- О сумме договоренностей с застройщиком (отсутствие долгов или их передача потенциальному покупателю).
С 2017 года во многих регионах документы можно подать только через МФЦ или, где нет МФЦ, в ЗАГСе.
Представитель регистрационного органа заполняет заявление и получает оригиналы и копии представленных документов (кроме документов, удостоверяющих личность) для проверки. Регистрация происходит после уплаты государственной пошлины. Пошлина составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Если заявителей несколько, плата делится между ними, и на каждого выдается квитанция об оплате.
Пример. Если заявление о государственной регистрации подают два физических лица и одно юридическое лицо, физические лица платят 666,6 рублей (2 000 делим на 3), а юридическое лицо — 7333,3 рублей (22 000 делим на 3). Общая сумма сбора составляет 8666,5 рублей.
Срок процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с момента подачи заявления. Окончательный расчет между продавцом и покупателем будет произведен после получения документов из регистрационных органов. Деньги могут быть переведены на банковский счет или помещены в сейф.
✅ Стоимость и сроки
Стоимость зависит от конкретного случая. Цена самой сделки, а также государственный регистрационный сбор будут одинаковы для всех. Также могут возникнуть дополнительные расходы, такие как получение согласия застройщика или стоимость услуг оценочной компании или нотариуса/адвоката.
Поскольку объем документации, необходимой для сделки, минимален, продажа квартиры может быть завершена в течение нескольких дней. Большая часть времени уходит на ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.
✅ Вопросы налогообложения
Налоговый кодекс РФ предусматривает обязательное налогообложение доходов физических лиц, и это также относится к сделкам по уступке прав требования. Сумма налога определяется стоимостью имущества, являющегося предметом договора. Исключение составляют случаи, когда доход не признается, т.е. цена продажи равна или меньше суммы, ранее выплаченной застройщику.
Ставка подоходного налога составляет 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Существует два варианта налогового вычета:
- Для получения налогового вычета. Согласно DDE, продавец имеет право на налоговый вычет в размере до 1 миллиона рублей.
- Уменьшить выручку от продажи на сумму, ранее выплаченную строительной компании в соответствии с положениями НПК. Налог рассчитывается с разницы в цене, которая является чистой прибылью от сделки.
Пример. Первый акционер купил право собственности на квартиру за 1 400 000 рублей и продал ее за 1 800 000 рублей. Налог рассчитывается путем умножения разницы в цене (400 000 рублей) на 13%. Таким образом, государство должно заплатить за сделку 52 000 рублей.
Не все продавцы готовы добросовестно платить налог, поэтому они намеренно пытаются снизить цену на недвижимость в договоре. Однако такие действия являются незаконными и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель может вернуть только сумму, указанную в документах, а не фактически уплаченную сумму.
Независимо от фактического дохода (включая нулевой доход), продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ. В противном случае вы можете получить письмо из налоговых органов с уведомлением о том, что вы должны заплатить налог с суммы продажи, или на вас может быть наложен штраф за неподачу декларации. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с запрашиваемым налоговым вычетом и приложить копии документов, подтверждающих этот запрос. Если вы продаете квартиру в 2021 году, крайний срок — 30 апреля 2022 года, а крайний срок уплаты налога — 15 июля 2022 года.
✅ Преимущества и недостатки для продавца
Продажа квартиры, от которой отказались, не всегда связана с желанием будущего владельца квартиры получить прибыль от разницы в цене. Такая ситуация может быть вызвана изменением условий жизни (например, необходимостью переезда). Продавать квартиру после покупки невыгодно из-за налоговых условий: С 2017 года налог подлежит уплате на недвижимость, находящуюся в собственности менее 5 лет (по умолчанию 13% от стоимости).
Таким образом, продавец может получить прибыль от передачи:
- Прибыль от перепродажи в связи с увеличением стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница между моментом залога дома и моментом завершения строительства составляет 40-60%.
- Они могут получить свои собственные деньги обратно без необходимости платить штрафы, если им понадобится выйти из участия.
Что касается недостатков и рисков для продавца, подумайте вот о чем:
- Возможный дефолт покупателя. Одним из способов защиты является использование сейфа или аккредитива. В последнем случае покупатель вносит деньги на аккредитивный счет, а продавец может распоряжаться деньгами по предъявлении контракта, зарегистрированного на имя покупателя. Недостатком этого варианта является то, что банк должен заплатить комиссию в размере 1% или более от суммы денег. Надежным и более дешевым вариантом будет использование банковской ячейки.
- Необходимость налогообложения дохода от сделки (в случае разницы цен в сторону увеличения).
- Запрашиваемые цены не отражают реальную рыночную стоимость недвижимости. При многочисленных предложениях «выкупленной» недвижимости от застройщиков или других лиц, вам необходимо снизить цену или отказаться от продажи.
Вы хотите продать недвижимость, приобретенную по CDA, но боитесь потерять деньги? Процесс продажи дома по переуступке может содержать «подводные камни», с которыми вам помогут справиться наши юристы. Во время бесплатной консультации вы можете получить совет о том, как подготовить необходимые документы. Опытные специалисты также могут руководить сделкой на всех этапах, чтобы защитить стороны от потенциальных рисков.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...