Задать вопрос
55 просмотров
19 просмотров
Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция для продавца 2022 – порядок продажи квартиры в 2022 году поэтапно
Содержание
Сегодня брокерская комиссия при купле-продаже квартиры составляет 4-10% от первоначальной стоимости недвижимости. Получается, что если продавец самостоятельно продает недвижимость стоимостью 4 миллиона рублей, то он может сэкономить от 160 до 400 тысяч рублей на брокерских услугах.
Самостоятельная продажа квартиры также экономит деньги; она требует других усилий — временных и моральных. Вы не сможете сделать это без общей юридической подготовки и знания действующего законодательства. Как же начинается постепенная продажа квартиры без посредника, маклера или другого лица?
✅ Шаг 1: определение цены квартиры
Во-первых, продавец должен определить реальную стоимость имущества. Владелец напрямую заинтересован в компетентном и своевременном выполнении этого этапа, поскольку
- Неточная оценка и недооценка имущества может привести к потере денег для продавца.
- Неточная оценка и переоценка недвижимости может привести к тому, что предложение не заинтересует покупателей
Стоимость имущества должна быть объективной, рациональной, логичной и документально подтвержденной. Недвижимость не должна просто выставляться на продажу, независимо от того, какую цену за нее просит нынешний владелец. Впоследствии такой «умысел» может быть расценен контролирующими органами как налоговое правонарушение, поскольку продавцу придется уплатить в бюджет налоговые вычеты с суммы выручки.
Вы можете определить наиболее точную цену, используя следующие параметры:
Получение оценки в Бюро автотранспорта (BTI).
Обращение к независимому оценщику имущества
Сертификат можно получить в бюро технической инвентаризации или в Многофункциональном центре. Вам придется заплатить государственную пошлину в размере 350 рублей за справку или больше, если вы хотите дополнить ее другими формальностями. Например, посещение «на дому» специалистом бюро технической инвентаризации необходимо для осмотра объекта недвижимости и составления более подробного отчета о текущем состоянии жилья. В среднем Бюро технической инвентаризации выдает сертификат в течение 10 рабочих дней.
Обычно стоимость, определенная независимым оценщиком, несколько выше стоимости, определенной оценщиком БТИ. Это связано с тем, что независимый оценщик опирается на рыночные критерии и текущие тенденции на рынке недвижимости. Бюро технической инвентаризации, с другой стороны, использует параметры состояния и критерии коллективной оценки. За услуги независимого оценщика придется заплатить больше — в среднем 5-10 тысяч рублей (в зависимости от местоположения и площади квартиры). Вам также необходимо проверить надежность оценщика — тщательно проверьте соответствующие документы, его репутацию, профессиональный опыт и отзывы предыдущих клиентов.
Вы можете проверить правильность расчета. Для этого следует посетить популярные сайты недвижимости в городах и поискать предложения, максимально похожие на вашу квартиру. Вы должны рассматривать только среднерыночную цену. Не выбирайте предложения с самой низкой и самой высокой ценой. Цена, которую вы получите в результате исследования рынка, должна примерно соответствовать цене, указанной бюро технической инвентаризации или независимым оценщиком.
В целом, на стоимость недвижимости влияют следующие характеристики:
- Общая площадь.
- Количество номеров. Здесь есть определенный парадокс. С увеличением количества комнат увеличивается стоимость всей квартиры. Однако стоимость одного квадратного метра уменьшается. Это связано с тем, что многокомнатные квартиры сегодня не пользуются большим спросом на рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.
- Кухонная зона. Если площадь меньше 10 квадратных метров, цена квартиры значительно снижается.
- Планы этажей. Квартиры с отдельными комнатами оцениваются значительно выше, чем квартиры со смежными комнатами. Смежные номера — это номера с общим входом. Другими словами, вы не можете пройти прямо в дальнюю комнату, а должны пройти через другую комнату.
- Ремонт и доступность систем связи . Качественный ремонт может увеличить стоимость жилья на 10% по сравнению со среднерыночными ценами, а отсутствие такого ремонта может снизить стоимость жилья на те же 10%. Косметический, но при этом недорогой ремонт не окажет радикального влияния на цену.
- Площадь пола. Квартиры на средних этажах являются самыми дорогими.
- Балкон / лоджия. На цену положительно влияет не только наличие балкона или лоджии, но и их остекление. Если балкон или лоджия застеклены заново с использованием высококачественных пластиковых или деревянных рам, цена увеличивается еще на 5%. С другой стороны, старые и гнилые доски и плохое остекление не увеличивают стоимость квартиры.
- Общая планировка здания и прилегающей территории (наличие/отсутствие лифта, вывоз мусора, внешние объекты, зеленые зоны, парковочные места и т.д.).
- Состояние имущества, ветхость.
- Расположение и инфраструктура. Покупатели ценят обжитые районы с торговыми центрами, школами, поликлиниками, хорошим транспортным сообщением и т.д.
- Коммунальные платежи . Покупатели хотят знать, сколько и за что им придется заплатить. Поэтому большим преимуществом для продавца является наличие в квартире счетчиков на воду, свет, газ и т.д.
После расчета цены необходимо добавить к ней еще 20%. Это цена, по которой недвижимость обычно выставляется на продажу, поэтому у арендодателя есть возможность делать предложения и скидки. После этого лучше всего действовать в зависимости от ситуации. Если покупатели положительно отреагируют на предложение, вы можете попробовать увеличить цену еще на 5-10%. Однако если поначалу никто не придет или отклик будет слабым, вам придется снизить цену на те же 5-10%.
✅ Шаг 2: поиск заинтересованного Покупателя
Процедура продажи квартиры в 2022 году включает в себя проведение качественной рекламной кампании. Соответствующие рекламные объявления должны быть размещены на всех основных веб-сайтах, связанных с рынком недвижимости. Это можно сделать с помощью объявлений в газетах, на веб-сайтах, в социальных сетях и других ресурсах, которые дадут людям знать о вашем намерении продать дом. Вы также должны рассказать своей семье, друзьям, коллегам и знакомым о планируемой продаже права выкупа, поскольку сарафанное радио распространяет информацию.
Вы должны вовремя начать рекламу. Это сэкономит ваши нервы и деньги. Квартира с рассчитанной стоимостью быстро найдет потенциальных покупателей. В среднем он продается в течение 4 недель после начала рекламной кампании.
Если вам необходимо продать дом как можно скорее, это может существенно повлиять на конечную стоимость недвижимости. Резерв в 20-25%, который вы отложили для себя на случай возможного предложения, придется полностью «обрезать». В результате ваша собственность будет продана по минимально возможной цене.
Рекламные объявления должны содержать качественные фотографии и хорошо написанные тексты. Фотографии должны быть сделаны фотоаппаратом при дневном свете. Всего будет достаточно около 10 фотографий. В них описывается состояние комнат, кухни, ванной комнаты, туалета, входа, вид из окна и окон.
Покупатели обращают больше внимания на фотографии, на которых почти нет мебели или других предметов. Таким образом, можно сразу увидеть все преимущества и недостатки. Если вы не можете вынести вещи и мебель из комнат, то перед фотосъемкой квартира должна быть приведена в порядок. На фотографии не должно быть лишних, неприятных деталей, людей и/или домашних животных.
Рекламные тексты должны быть броскими, четкими и информативными. Они должны описать все технические детали недвижимости — жилую площадь, количество комнат, количество этажей, есть ли балконы и т.д. Проявите заинтересованность в сделке и постарайтесь убедить читателя, что покупка — самый выгодный для него способ. Наконец, важно указать, какие каналы связи потенциальный покупатель может использовать для связи с продавцом в случае заинтересованности (номер телефона, электронная почта, Skype и т.д.).
После того как фотографии и текст созданы, их нужно объединить в единое рекламное объявление и опубликовать. Прежде всего, стоит обратить внимание на крупнейшие сайты по недвижимости — Avito, Yandex и Domofond.
Не только качество изображений и текстов, но и такие факторы, как сезонность, могут повлиять на успех рекламной кампании. Помните, что во время новогодних праздников (с конца декабря до середины февраля) и летних каникул (с июня по август) рынок недвижимости стагнирует. Не рекомендуется публиковать рекламные объявления в эти периоды.
✅ Шаг 3: осмотр жилого помещения
Затем продавец получает звонки от покупателей, которые хотят впервые увидеть недвижимость. На этом этапе квартиру необходимо привести в порядок и сделать генеральную уборку, чтобы придать ей товарный вид. Ваш дом будет выглядеть намного чище и опрятнее.
- мыть окна
- очистить слив унитаза;
- обращайте внимание на любые сколы, трещины, потеки, царапины и т.д;
- вывозите всю старую и уже ненужную мебель на свалку;
- сделать общий косметический ремонт в квартире (заменить пожелтевшие шторы на новые, пусть даже дешевые, повесить на стены красивые картины, расставить тут и там живые цветы в горшках);
- Понюхайте помещения перед встречей с потенциальным клиентом.
Профессиональные маркетологи часто используют запахи, чтобы убедить потенциального клиента совершить покупку. Вы можете приготовить кофе и испечь пирог. Даже если покупатель откажется от напитка и не захочет есть выпечку, имеющиеся запахи подарят ему приятное ощущение тепла и комфорта.
Не забудьте о прихожей. Это первое место, которое увидит потенциальный покупатель, когда придет посмотреть квартиру. Поэтому лестница также должна быть убрана — по крайней мере, ступени должны быть подметены или вымыты. Если у вас есть силы, время и желание, желательно поменять лампочки на полу и закрасить хотя бы часть граффити на стенах (если таковые имеются).
Продавец также должен обратить внимание на свой внешний вид. Лучше всего одеться на встречу в нейтральном, деловом стиле — это произведет хорошее впечатление на посетителя. Мысленно подготовьтесь к сложным или острым вопросам. Покупатели часто пытаются найти недостатки или даже придумать их, чтобы получить скидку. Они могут начать рассказывать вам, чем они недовольны, что им не нравится и т.д. Если вы будете психологически готовы к этому и подготовите хотя бы частичные аргументы в защиту своей позиции, вы сможете договориться с покупателем на выгодных для вас условиях.
Вам не следует принимать посетителей в одиночку, так как это может быть небезопасно. Попросите кого-нибудь из знакомых (родственника, друга, коллегу и т.д.) максимально помочь вам с продажей и присутствовать при просмотре квартиры.
✅ Шаг 4: сбор необходимой документации и оформление предварительных договоров
После того, как продавец определился с конкретным покупателем, он/она должен/должна начать сбор всех необходимых бумаг и документов. Не рекомендуется затягивать без необходимости, так как покупатель хочет, чтобы квартира была юридически «чистой», проверенной вовремя. Если продавец не сможет вовремя предоставить сертификаты и разрешения, покупатель потеряет терпение и откажется от сделки.
Ниже перечислены документы, которые должен предоставить контрагент:
- Паспорт продавца.
- Выписка из Единого государственного реестра прав собственности.
- Кадастровый и технический паспорт из Бюро технической инвентаризации. Если в жилье были внесены изменения, необходимо получить справку из Бюро технической инвентаризации о том, что они законны.
- Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Он действителен в течение 1 месяца, поэтому его необходимо получить только в момент подписания основного договора купли-продажи.
- Выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Действителен в течение 1 месяца, поэтому требуется только в момент подписания основного договора купли-продажи.
- Необязательно — нотариально заверенная доверенность, если одну из сторон в сделке представляет представитель. Для продавца нежелательно и небезопасно проводить продажу по доверенности. Следует настаивать на том, чтобы покупатель лично участвовал в сделке.
- По желанию, справка из психоневрологического консультационного центра, подтверждающая дееспособность продавца. Этот сертификат не требуется, если у продавца есть действующее водительское удостоверение (которое также подтверждает дееспособность).
- Необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие супруга продавца, если квартира входит в состав совместно нажитого имущества (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
- Необязательно — письменное разрешение районной прокуратуры на совершение сделки (ст. 21 Закона № 48, ст. 37(2) Гражданского кодекса РФ). Она требуется, если опекуны (несовершеннолетние, недееспособные и ограниченные в дееспособности лица) зарегистрированы в качестве собственников, совладельцев или зарегистрированных арендаторов в жилой недвижимости. Такое же письменное разрешение требуется, если продаваемое имущество было приобретено на средства материнского капитала.
Вы должны передать покупателю только копии документов, а не оригиналы. В противном случае вы рискуете тем, что мошенник использует оригиналы для продажи квартиры без вашего ведома.
Пока составляются эти документы, стороны начинают вести переговоры и обсуждать тонкости будущей продажи. Когда все или почти все документы готовы, стороны могут составить предпродажное соглашение (PCA) и соглашение о задатке. PCA и депозитный договор не требуют нотариального заверения, но по желанию могут быть заверены у нотариуса. Оба документа приобретают юридическую силу с момента их подписания обеими договаривающимися сторонами.
Не обязательно, но желательно составить EULA и депозитное соглашение — это подтвердит серьезность намерений обеих сторон, зафиксирует перечень достигнутых между ними договоренностей и свяжет их определенными юридическими обязательствами. Конечно, если продавец доверяет покупателю, можно отказаться от подготовки Сертификата энергетической эффективности и Депозитного соглашения и сразу составить и подписать Генеральный договор купли-продажи квартиры (PCA). Однако этот вариант нельзя считать безопасным и отвечающим интересам владельца.
Депозит — это авансовый платеж, выполняющий функцию обеспечения, гарантии и страхования. Сумма залога включена в общую стоимость квартиры. Как правило, размер депозита составляет 3-5% от первоначальной цены недвижимости. Оплата этого аванса всегда должна быть подтверждена отдельным документом — договором о задатке.
Продавец также может потребовать от покупателя внести аванс вместо задатка. Нет необходимости составлять отдельное соглашение, договор и т.д. на авансовый платеж. Если договор не реализуется, продавец обязан вернуть покупателю всю сумму авансового платежа, независимо от причины.
В случае авансового платежа ситуация иная, поскольку здесь все зависит от того, кто виноват в переходе права собственности. Если сделка не состоится по причинам, за которые отвечает продавец, продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму авансового платежа. Однако если покупатель виноват, продавец имеет право удержать весь первоначальный взнос. В этом заключается защитная, гарантийная и страховая функция депозита.
Затем продавец получает от покупателя полную сумму задатка и выдает стандартную расписку о получении задатка. После этого покупатель должен освободить недвижимость и выселить из нее всех зарегистрированных жильцов. Это можно сделать в паспортном столе или в МФЦ. В это время хозяину квартиры будет выслана новая выписка из домовой книги, подтверждающая, что в квартире не зарегистрирован другой человек. В то же время продавец должен обратиться в Объединенное бюро информации и оценки за справкой об оплате. Эти два документа выдаются покупателю в дополнение к уже представленным документам.
✅ Шаг 5: оформление основного договора
После этого стороны могут составить генеральный договор на покупку квартиры. В нем будут повторно изложены основные соглашения, права и обязанности, уже установленные в предварительном договоре. Стороны могут вносить незначительные коррективы, но они не должны полностью менять суть, характер и основные условия сделки.
Как правило, делается 3 оригинала (1 для продавца, 1 для покупателя, 1 для Росреестра). Если в процедуре участвует нотариус, для него также должен быть подготовлен отдельный оригинал. При желании стороны могут заверить DCCP нотариально. Однако в некоторых случаях нотариальное заверение прямо требуется по закону:
- В соответствии с принципом совместной собственности, если продаваемое имущество одновременно принадлежит нескольким совместным собственникам. Здесь может быть продана как вся недвижимость, так и ее часть — при этом все равно требуется нотариальное заверение.
- Если имущество, подлежащее продаже, полностью или частично принадлежит опекаемому — несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.
✅ Шаг 6: перерегистрация права собственности в Росреестре, взаиморасчеты, уплата НДФЛ
После составления и подписания основного документа покупатель может обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Здесь необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Эта сумма выплачивается лицом, ранее указанным в ДКПК. Если стороны договорились, что государственную пошлину будет оплачивать продавец, то продавец должен предоставить деньги.
Перерегистрация собственности занимает в среднем 5-9 дней. После завершения процедуры новый владелец получает новый документ на свое имя из Единого государственного реестра юридических лиц, а предыдущий владелец получает свидетельство о продаже квартиры. Документ должен храниться, например, если бывший владелец был привлечен к ответственности за коммунальные платежи или штрафы. С помощью свидетельства о продаже вы можете доказать, что больше не несете ответственности за имущество.
Как правило, заселение квартиры происходит на самом последнем этапе, после завершения всех остальных этапов. Если возможно, продавец должен настаивать на том, чтобы расчет произошел раньше, например, сразу после подписания основного договора. Однако покупатели редко соглашаются на такую договоренность.
Покупатель встречается с продавцом, чтобы передать деньги и получить взамен ключи от квартиры. Продавцу рекомендуется привести на встречу свидетеля, пересчитать переданную сумму в его присутствии и выдать расписку о получении денег. Стороны также должны подписать акт передачи и приема-передачи (в 2 экземплярах).
Если есть возможность, лучше переводить деньги безналичным способом — например, перечислив всю сумму со счета на банковский счет или по аккредитиву. Вы также можете воспользоваться сейфом, куда деньги закладываются заранее. Таким образом, продавец может быть уверен, что получит обещанные ему деньги.
Правильная и законная продажа дома требует от продавца уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% с выручки от продажи.
От уплаты налога освобождаются следующие лица (статья 217.1 Налогового кодекса)
- Владели квартирой более пяти лет;
- Владельцы жилой недвижимости более 3 лет, при условии, что ранее они приобрели недвижимость в порядке дарения, наследования, приватизации или аренды.
Для соблюдения налогового законодательства вам необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-PET. Однако налог уплачивается не сразу, а только за следующий год (до 30 апреля включительно). Другими словами: Если продажа была осуществлена в 2019 году, то декларацию 3-НДФЛ не нужно подавать в налоговую инспекцию до 2021 года, не позднее 30 апреля.
Самостоятельная продажа недвижимости без посредника — непростая процедура, включающая множество этапов. Продавец должен правильно рассчитать цену, найти заинтересованного покупателя, избежать мошенников, собрать необходимые документы и правильно составить пакет договоров. Не знаете, как организовать продажу квартиры в вашем конкретном случае? Запросите бесплатную консультацию у адвоката по вопросам веб-сайтов и получите ответы на все свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...