Задать вопрос
369 просмотров
33 просмотров
Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире
Содержание
Совместная собственность на жилую недвижимость является распространенной формой собственности в приватизированной недвижимости. Совместными владельцами могут быть несколько человек, например, мать, отец и несовершеннолетний. Жилье приватизируется путем разделения его на несколько частей, каждая из которых находится в собственности жильцов (совладельцев). Они могут использовать только свою долю дома, не затрагивая права других жильцов.
Человек хочет продать свою долю в приватизированной недвижимости. Например, после развода или после наследования нежелательной части имущества. Обычный вариант продажи всего имущества отсутствует. Новый владелец имеет право распоряжаться только своей долей в квартире. Чтобы не нарушать закон, необходимо соблюдать правила продажи. Для лучшего понимания давайте рассмотрим этот вопрос шаг за шагом на примерах из жизни.
✅ Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире?
Владельцы одной квартиры считаются совладельцами. Термин «доля» не имеет конкретного определения — это не комната, ванная или кухня. Это часть права на общее имущество. Жильцы могут устанавливать правила пользования квартирой по своему усмотрению.
Комната или часть приватизированного жилья может быть продана только после уведомления других собственников. Кроме того, другие арендаторы имеют преимущественное право на долю в соответствии со статьей 250(2) Гражданского кодекса. Если такое предложение не было сделано и акция была продана третьему лицу, сделка может быть оспорена.
Ограничения на отчуждение доли в квартире:
- продажа квартиры возможна только с согласия всех собственников;
- совладельцы имеют право отказаться от продажи;
- блокировать продажу, вынуждая продавца обратиться в суд.
При продаже доли в приватизированной квартире продавец информирует об этом других жильцов. Если они согласны на продажу, то жилое помещение может быть им продано. Если они отказываются, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.
✅ Законные схемы, способы
Гражданское право устанавливает правила передачи права собственности или его части. Любая процедура требует письменного договора купли-продажи (статья 550 Гражданского кодекса). Рассмотрим три основных способа продажи доли в приватизированном жилом помещении.
🔻 Продажа через дарение
Дарение части жилья является безвозмездной сделкой, при которой дарителю передается моральное право. Однако продажа путем дарения не является обычной практикой. Результат следующий: Продавец дарит часть доли дарителю, а остальную часть продает по рыночной стоимости. Даритель (покупатель) получает право преимущественной покупки акции.
Дальний родственник решил продать долю Романовой в приватизированной квартире. Женщина хотела использовать эти деньги для финансирования ипотеки на новый дом. Однако из-за финансовых трудностей Романова не смогла выкупить весь пакет акций по рыночной стоимости. Дальняя родственница оформила договор дарения на имя Романовой и передала ей половину своей доли. Романова выкупила оставшиеся акции по рыночной стоимости. Других жильцов не нужно было уведомлять о продаже, так как Романова, подарившая акции, имела приоритетное право на их выкуп.
🔻 Продажа через залог
Противоречивая с юридической точки зрения, но вполне законная схема продажи части квартиры банку. Продавец берет кредит и закладывает свою долю в обеспечение выплаты суммы. Затем заемщик использует кредит на свои нужды и не возвращает его вовремя. Залог переходит к банку, а деньги остаются у «продавца».
Однако продажа через залог имеет некоторые нюансы (статья 54.1(1) Федерального закона об ипотеке):
- Залог должен превышать сумму займа не менее чем на 5%.
- Заемщик не погашает кредит более 3 месяцев.
В противном случае залог не достанется банку, и заемщику придется погашать кредит другим способом. Не исключено, что дело дойдет до суда, что еще более серьезно.
Приватизированная двухкомнатная квартира была разделена между двумя собственниками. Один из них хотел продать свою долю, но размер квартиры отпугивал покупателей. Никто не хотел покупать квартиру, а потом делить ее с незнакомым человеком. Продавец решил провести сделку через банк: Он взял кредит в размере 450 000 рублей (рыночная стоимость его доли в имуществе оценивается примерно в 600 000 рублей). Потратив деньги на покупку автомобиля, он намеренно не вернул долг. После трех месяцев просрочки банк изъял заложенную часть квартиры. Таким образом, продавец мог продать свою долю и получить взамен деньги.
🔻 Простая продажа
Стандартная процедура — продажа доли в приватизированной квартире. Покупателем может быть другой владелец или третье лицо. Сделка совершается в форме договора купли-продажи (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Продавец соглашается передать свою долю покупателю. Покупатель выплачивает продавцу сумму, равную рыночной стоимости частичных прав на недвижимость.
Здравствуйте, я хочу продать свою долю в приватизированной двухкомнатной квартире. Знаю, что сначала нужно уведомить сожителя, но он не является по месту регистрации уже 3 месяца. Я не знаю, где его найти. Вряд ли он купит мою долю. Как я могу продать свою долю другому покупателю?
Ответ адвоката:
Согласно статье 250 Гражданского кодекса, ваш сосед имеет право преимущественной покупки доли. Если вы не сообщите ему о продаже, он может оспорить сделку в суде. Рекомендуется подождать, пока он сам придет в квартиру. Однако вы можете подготовить письменное уведомление и отправить его по адресу вашего соседа (заказным письмом). Продажа имущества третьему лицу без уведомления совладельца считается нарушением соответствующих правил.
✅ Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?
Продажа части квартиры — это передача прав новому владельцу. Вполне вероятно, что новый владелец будет жить в недвижимости. Это означает, что другие жильцы должны быть проинформированы о его намерениях. Они могут сами купить акцию по рыночной стоимости. В противном случае квартира будет продана третьему лицу.
🚩 Макет, шаги
Бывает, что совладельцы квартиры хотят купить продаваемую долю. Это удобный вариант, поскольку не нужно искать покупателей, с одной стороны. Да и жить со знакомыми жильцами гораздо приятнее.
Алгоритм действий:
- Получить выписку из ЕГРН (см. «Как узнать, приватизирована ли квартира?»).
- Выясните рыночную стоимость недвижимости.
- Сделайте письменное предложение другим арендаторам выкупить их.
- Получите их письменное согласие.
- Составьте договор купли-продажи и обратитесь к нотариусу.
- Подпишите акт передачи и приема-передачи.
- Зарегистрируйте изменения в российском ЗАГСе.
Важно определить точный размер доли. Обычно всю работу выполняют частные оценочные компании. Однако вы можете подать заявление в Росреестр или БТИ, где зарегистрирована недвижимость.
🚩 Процедура, процесс
Продажа доли в квартире отличается от обычной покупки. Сторонами сделки считаются не только продавец и покупатель, но и совладельцы недвижимости.
Процедура продажи доли в собственности с согласия:
Шаг №1. Информирование других жильцов
Если владелец хочет продать часть своей квартиры, он должен уведомить совладельцев об этом решении. Устные уведомления могут быть легко оспорены, поэтому действительна только письменная версия. В уведомлении указывается цена акции и условия сделки. Совладельцы готовят ответ.
Шаг 2: Получение согласия
Предположим, что один из арендаторов согласен взять долю владельца. Согласие дается в письменной форме. Затем стороны составляют договор купли-продажи. Если есть несколько претендентов, продавец отдает предпочтение лучшему претенденту.
Шаг 3: Подписание договора купли-продажи
Эта сделка осуществляется в присутствии нотариуса. Договор содержит права и обязанности сторон, цену недвижимости, условия содержания, информацию о других владельцах и т.д.
Шаг 4. Подписание декларации о принятии.
Он оформляется на этапе заселения нового владельца. Как мы уже говорили, доля — это право в совместной собственности. Имущественным эквивалентом доли может быть отдельная комната с метражом. Кадастровые данные вносятся в технический паспорт.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Последним шагом является регистрация права собственности в Едином государственном реестре. Покупатель приобретает право собственности на акцию, а продавец теряет его.
При получении наследства Е.В. Городову досталась доля в двухкомнатной квартире, в которой уже проживали три человека. Наследник имел отдельную жилую площадь и решил продать унаследованную часть квартиры. Посоветовавшись с другими партнерами, Городов предложил купить его долю по рыночной цене. Один из партнеров отказался, а другой был готов купить. Городов и покупатель пошли к нотариусу, составили договор купли-продажи и подписали декларацию о принятии имущества. Это означало, что совладелец уже владел ⅔ доли в приватизированных квартирах.
✅ Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?
Нарушение права преимущественной покупки может быть оспорено в суде. По закону запрещено продавать приватизированную часть квартиры без уведомления других владельцев квартир. О том, как приватизировать квартиру, читайте в нашем руководстве по приватизации.
Основные риски
- Другие владельцы не соглашаются на продажу.
- Перевод прав и обязанностей покупателя на имя самого арендодателя.
Второй риск заключается в том, что продавец хочет продать свою долю не другому владельцу, а непосредственно третьему лицу. Это не правильный путь. Юридически возможно продать жилой дом без согласия жильцов.
🔻 Порядок, этапы
Основной сложностью в такой процедуре является отсутствие согласия совладельцев дома.
Поэтому рекомендуется выполнить следующую процедуру:
- Устно предложите другим совладельцам купить часть квартиры.
- Отправляйте письменные уведомления/согласительные письма.
- Дождитесь отказа и заверьте его нотариально.
- Обратитесь в суд.
- Получите исполнительный лист.
- Назначьте деталь и определите ее стоимость.
- Найдите покупателя и подпишите договор купли-продажи.
- Составьте заявление о принятии доли.
- Завершите регистрацию прав в российском ЗАГСе.
Самое главное — своевременно проинформировать других владельцев и получить от них ответ.
🔻 Процедура, процесс
Многих интересует, как долго нужно ждать ответа от другого жильца квартиры? Закон предусматривает срок в один месяц. Если сособственник не отвечает или возражает против продажи доли, собственник действует по своему усмотрению. Например, они могут передать дело в суд.
Процедура доказывания этого в суде состоит из нескольких этапов. Во-первых, необходимо подтвердить, что все остальные арендаторы получили уведомления. Отказы должны быть заверены нотариусом. Продавец должен иметь на руках документы на свою долю. Этого достаточно для того, чтобы суд одобрил выделение доли в доме. Последующее приобретение доли дома происходит в обычном порядке.
Улановой В. принадлежала ⅓ доля в приватизированной квартире. Столкнувшись с финансовыми трудностями, она решила продать свою долю двум другим владельцам. Однако двое других не захотели совершать покупку. У Улановой не было ключа от квартиры, так как она проживала с мужем, но она была прописана в квартире. Два других партнера не позволили Улановой переступить порог. Женщине пришлось обратиться в суд. Юристы помогли ей составить исковое заявление об устранении препятствий в пользовании квартирой. Сторона истца ссылалась на статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования были полностью удовлетворены — суд обязал других собственников прекратить нарушение прав Улановой. Женщина смогла проникнуть в квартиру, уведомила совладельцев о продаже своей части квартиры и завершила сделку.
✅ Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети
Имущество, принадлежащее детям, может быть продано только с разрешения Управления опеки (OOP). Чтобы получить разрешение, вы должны выделить ребенку равную долю в другом имуществе. Например, если продается ¼ доли в приватизированной собственности, то новая доля должна быть не менее ¼, а лучше больше.
Разрешение на продажу доли ребенка в собственности выдается через 14 дней. Несовершеннолетний не может сам обратиться за разрешением — за него это должны сделать его родители (или опекун) или представитель социальных служб.
Двухкомнатную квартиру делили пополам мать и ее 4-летняя дочь. Мать хотела срочно продать квартиру, потому что нашла лучшее решение. Мать хочет продать всю недвижимость и предоставить дочери чуть большую комнату в новой квартире в обмен на ½ доли. Сделка должна была быть оформлена договором дарения. Когда она обратилась в AOP и к нотариусу, она не встретила никаких препятствий. После продажи 2-комнатной квартиры он купил 3-комнатную квартиру и прописал в ней свою дочь. Нарушение не было обнаружено. В обмен на продажу ½ доли в квартире дочери мать предложила дочери лучшие условия в новой квартире.
✅ Сложности, нюансы
Эксперты в области права отмечают, что продажа акций приватизированного учреждения является довольно сложной и рискованной операцией.
- Сособственники квартиры не могут дать письменный отказ продавцу. Продажа затянется, и владелец потеряет потенциальных покупателей.
- Покупка недвижимости облагается налогом в размере 13%. Пожертвования, сделанные от имени близких родственников, являются бесплатными.
- Минимальная цена продаваемой доли одинакова для всех: вы не можете предложить одну и ту же цену своим совладельцам, а затем, после их отказа, продать свою долю третьему лицу по гораздо более низкой цене.
- Сделки, связанные с продажей долей в приватизированных квартирах, привлекают мошенников. Вы можете купить долю по цене ниже ее стоимости, а затем заставить других совладельцев покинуть дом любым способом, который вы только сможете придумать (ремонт, шум по ночам, распитие спиртных напитков, хранение вещей). В результате они будут вынуждены отказаться от собственности и продать свою долю мошенникам.
Ситуации могут быть самыми разными — во избежание проблем рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Свяжитесь с нашими экспертами. Бесплатная консультация поможет вам разрешить любой имущественный спор.
Вы можете прочитать больше статей на эту тему:
✅ Как признать продажу доли в квартире незаконной?
Нарушение порядка продажи доли в квартире является основанием для признания сделки незаконной. Явным основанием является нарушение права преимущественной покупки (статья 250 (3) Гражданского кодекса РФ). Пострадавшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.
Закон предусматривает срок в 3 месяца для передачи дела в суд. Отсчет начинается с момента, когда потерпевшей стороне стало известно о нарушении. Суд не отменяет существующую сделку, он лишь переводит права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый владелец обязан выкупить свою долю в квартире по цене, оговоренной в договоре.
На днях у нас возникла следующая ситуация: мы живем в приватизированной квартире и имеем ⅓ доли на двух человек. Вчера пришли новые хозяева и показали договор купли-продажи на часть прав на квартиру. Уведомление от нотариуса подтверждает это. Оказалось, что третий сособственник продал им свою долю без нашего согласия. Как и можно ли признать договор недействительным?
Ответ адвоката:
Нет, вы не можете признать продажу доли в квартире недействительной. Это возможно только в случае нарушения условий продажи. В вашем случае имеет место нарушение права преимущественной покупки доли в квартире (статья 250 Гражданского кодекса). Сособственник не имеет права продавать свою долю третьим лицам без уведомления других жильцов. Если вы хотели купить у него долю, но он продал ее в обход правил, вы можете потребовать перевода на вас прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо подать в суд исковое заявление.
Поэтому продажа доли в приватизированной собственности является сложной процедурой. Продавец должен письменно уведомить об этом других владельцев. Последние имеют право преимущественного выкупа. Если они откажутся, часть прав может быть продана третьим лицам. Продажа не очень выгодна для покупателей, поэтому акции продаются по низкой цене. Мы советуем вам получить бесплатную юридическую консультацию у юристов нашего портала.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...