Urist-Legion - Гражданское и жилищное право - Как рассчитать стоимость доли в квартире

43 просмотров

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание

Фото: pixabay.com

Мы хотим продать ⅓ доли в квартире. Рыночная стоимость всей квартиры составляет 4 миллиона рублей, поэтому цена доли составляет 1,3 миллиона рублей. Но никто не хочет купить нашу долю за эту сумму? Почему так происходит и правильно ли мы рассчитали цену за третью часть квартиры? Должны ли мы делать скидку в связи с продажей отдельной доли?

Подобные вопросы задаются все чаще и чаще. Люди хотят знать, как рассчитать цену с учетом ситуации на рынке жилья. Этот вопрос важен, потому что не каждый может захотеть обратиться в дорогую компанию. Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов. Владельцы интересуются, можно ли самостоятельно применить формулу и узнать точную цену доли в квартире. Второй важный вопрос — выгодно ли продавать фракцию. Давайте пройдемся по всем пунктам по порядку.

✅ Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?

Более 80% всех квартир в России находятся в общей долевой собственности. Если квартира разделена на части, то она принадлежит нескольким людям. Прежде чем заключить сделку с долей, им необходимо знать стоимость квадратных метров. Почему они должны это знать? Ценить свою долю в доме.

Ситуации, требующие оценки:

Отчуждение доли в жилой недвижимости: продажа, дарение, обмен.
Желание сдать в аренду — расчет арендной платы за комнату.
Страхование имущества.
Раздел общего имущества супругов.
Получение кредита в обмен на долю в жилье.

Оценку можно доверить лицензированным компаниям, имеющим государственное разрешение на ведение деятельности. Эти компании являются членами СРО — саморегулируемой организации оценщиков. При оценке акций для продажи третьим лицам рекомендуется обращаться к профессионалам. Кроме того, расчеты могут помочь определить капитуляционную стоимость небольшой доли в квартире. На усмотрение владельца, прибегать ли к услугам оценщика или полагаться на собственные силы. Обязательных требований нет. Однако следует помнить, что расчет стоимости акции объективно сложен.

Если вы хотите узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулами из нашей статьи.

✅ Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические вычисления тесно связаны с рынком недвижимости. Цены на жилье меняются из года в год. Поэтому, в отличие от формул, расчеты не одинаковы.

🔻 Способы расчетов

Прежде чем рассчитать стоимость доли, необходимо сначала оценить стоимость всей квартиры.

Существует три метода:

Сравнение свойств — это самый распространенный вариант, который может рассчитать каждый. Она основана на аналогичных объектах недвижимости — квартирах, домах, земельных участках.
Учет затрат — профессиональный способ оценки жилой недвижимости в зависимости от вложенных в нее средств.
Расчет дохода — выражает сумму прибыли от использования жилья (основные примеры — коммерческий наем и аренда).

Сравнительный метод считается самым лучшим. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам нужно искать квартиры с аналогичными параметрами: Дата постройки, этажность, район, инфраструктура, расстояние до центра, экология и т.д.

Используйте не только газетные объявления, но и проведите онлайн-поиск на известных сайтах (Avito, Cian). Подходящие объекты могут находиться в одном доме, в одном районе, в одном городе (реже — на территории Российской Федерации).

Как правило, для анализа достаточно 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость квадратного метра. Основой являются показатели найденных вами квартир. Теперь нужно применить формулу и рассчитать цену по аналогии с карманным калькулятором.

🔻 Формула

Ошибочно рассчитывать сумму, исходя из стоимости одной квартиры. Скажем, если квартира стоит 3 000 000 рублей, то владелец ½-единицы может рассчитывать на 1 500 000 рублей, то есть на половину.

Стоимость доли всегда ниже реальной цены, потому что покупатель приобретает не всю недвижимость, а только ее часть. Для совладельцев выгоднее договориться и продать всю недвижимость. Деньги могут быть разделены в соответствии с долями продавцов. Читайте нашу статью о том, как составить соглашение о разделе квартиры.

Правильная математическая формула такова:

(A * B) * C = D

A — рыночная стоимость всего имущества (например, 5 000 000 рублей);

B — размер рассчитываемой доли (например, ¼);

C — фактор внешних параметров (коэффициент роста/снижения цены);

D — конечная стоимость доли в жилье.

Используя универсальную формулу, вы можете узнать, сколько стоит ваша собственная доля в жилой недвижимости. Конечно, цена может быть выше или ниже — такова природа рынка недвижимости. Выкупная стоимость определяется продавцом. Формулы помогут вам рассчитать приблизительную стоимость и избежать неправильной оценки цены.

Пример:

Предположим, что три владельца являются равными собственниками имущества. Общая площадь составляет 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы находят

Стоимость 1 м² в трех аналогичных квартирах — 20 тысяч, 25 тысяч и 23 тысячи рублей;
средняя стоимость 1 м² — (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. руб.) / 3 = 22 тыс. руб;
средняя стоимость жилья 70м² — 22 тыс. рублей * 70м² = 1 540 000 рублей;
цена ⅓ доли для каждого из собственников — 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
Цена с учетом коэффициента скидки (статус «хрущевки», ремонт, удаленность от центра, три совладельца) — 513 333 — 20% (102 666 руб.) = 410 667 руб.

Окончательная цена части квартиры (70 м²) ⅓ составляет 410 667 рублей. Это сумма, которую может получить владелец, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

✅ Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?

Одной из обязанностей владельцев недвижимости является уплата налога на недвижимость. Если человеку принадлежит не вся квартира, а только часть (доля) общего имущества, необходимо уточнить это.

Закон предусматривает налогообложение совладельцев пропорционально их долям. Расчет производится на основе кадастровой стоимости квартиры и определенной доли (процента).

Порядок расчета налогов:

Определите кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
Рассчитайте сумму, подлежащую выплате в отношении вашей доли собственности.
Используйте стоимость по одной из налоговых ставок.

*/ — Налоговые ставки указаны в статье 406(4) Налогового кодекса Российской Федерации, но окончательная цифра определяется субъектом Российской Федерации. Расчеты должны производиться на основе региональных ставок.

Вопрос:

Возникает проблема при расчете налога на долю в квартире. Я владею ⅔ квартиры, остальное принадлежит другим. Общая площадь квартиры составляет 62 м², из которых 40 м² — жилая площадь. Если верить кадастровым оценкам, стоимость дома составляет 700 тысяч рублей. Не могу узнать точную сумму налога. помогите, пожалуйста!

Ответ:

Ставка налога на долю в жилой недвижимости составляет 0,1, 0,2 или 0,5 процента от кадастровой стоимости. Если вы знаете стоимость своего дома, вы можете рассчитать стоимость своей доли.

Умножьте стоимость квартиры на размер вашей доли: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
Определим ставку налога в соответствии с Налоговым кодексом РФ: От 300 000 до 500 000 рублей — 0,2%.
Теперь рассчитаем сумму налога: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.

Таким образом, годовой налог на доход от недвижимого имущества (⅔ доля) составляет 933 рубля.

✅ Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

Если вы используете обычную формулу, вы не сможете сделать объективную оценку. Важно учитывать дополнительные показатели. Они влияют на увеличение / уменьшение цены. Например, две одинаковые доли в квартире в одном районе могут иметь разную стоимость. И почему?

Факторы, влияющие на цену, приведены в таблице ниже:

Пример:

Арендодатель владеет ½ доли в однокомнатной квартире в Санкт-Петербурге (пл. Восстания). Владелец знает, что недвижимость находится в центре северной столицы России.

Дом недавно построен (современный фасад, лифты, прихожая, парковка);
Застроенная территория (магазины, кафе, театры, парки, спортивные сооружения);
расположение квартиры — на 3 этаже 12 этажного дома;
свежий ремонт.

Негативные факторы (коэффициент снижения):

Экологические проблемы — центр города;
Два совладельца квартиры — по ¼ на каждого (один из них фактически проживает);
Расстояние от метро;
Статус — «студия» в общей собственности.

Таким образом, общая стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей, в то время как первоначальная цена квартиры Разумовского составляла 2 500 000 рублей. Однако из-за коэффициента дисконтирования она уменьшится на 30%, так что итоговая ½ доля однокомнатной квартиры составит примерно 1 750 000 рублей.

✅ Советы и рекомендации

При оценке стоимости акции необходимо учитывать множество параметров. Особенно в отношении коэффициента дисконтирования (скидки). Юристы нашего портала подготовили некоторые рекомендации.

🔻 Продавцам

Попробуйте поторговаться за продажу всей квартиры — цена будет значительно выше. Доли можно разделить между совладельцами пропорционально — никто не обидится и не потребует выкупа по рыночной стоимости. Не имеет значения, когда лицо стало собственником частичной доли — оно вправе требовать компенсации от других сособственников (статья 252(3) Гражданского кодекса). Стоимость квартиры оценивается по той же формуле, которая описана выше.
Подписание соглашения об использовании общего имущества — это облегчает поиск покупателя на долю. В отсутствие соглашения потенциальные покупатели будут отпугнуты.
Оформите долю как комнату — это более выгодно с точки зрения продажи. Зная, что вы имеете право на изолированную комнату, покупателю будет легче установить контакт. Обычный «идеальный» брейк сложнее продать.
Очистить недвижимость от зарегистрированных лиц — регистрация жилья затрудняет переговоры с покупателем. Прежде чем приступить к поиску покупателя, выпишите всех зарегистрированных в недвижимости лиц. Разумеется, в пределах своей доли (комнаты).

🔻 Покупателям

Остерегайтесь покупать большую долю, если нынешние совладельцы отказались от нее — сделка, скорее всего, того не стоит.
Покупка доли в квартире — хороший способ договориться с продавцом. Получите хорошую скидку, приведите убедительные аргументы и работайте с формулами и фактами. Вы можете купить всего за несколько копеек — несколько тысяч рублей. Подходит для тех, кто хочет зарегистрировать жилье.
При наличии трех и более совладельцев цена приобретаемой части дома снижается.
Проверьте несколько предложений о продаже акций — не принимайте первый попавшийся вариант. Рынок жилья будет колебаться, и появятся более привлекательные возможности.
Убедитесь, что недвижимость пуста — если владельцы отказываются передавать ключи, менять замки и ведут себя крайне недружелюбно, не покупайте.

Наши рекомендации помогут вам сделать правильный выбор. Учитывайте не только формулы, но и колебания на рынке недвижимости (зимой цены выше, летом ниже).

Перед вами стоит задача оценить долю в квартире? Обратитесь за советом к юристам на нашем портале. Таким образом, вы сможете рассчитать реалистичную цену, учитывающую все факторы. Недостаточное знание предмета может привести к искаженной оценке. Если вы — продавец акций, вы потеряете деньги, если вы — покупатель, вы заплатите слишком много. Важно не допустить ошибок при расчете долей для суда, страховых, банковских и налоговых органов. Адвокат даст вам разумный совет, объяснит формулы, покажет коэффициент и оценит риски. Если вам нужна более подробная помощь, вы можете записаться на прием к адвокату.

Посмотрите видео, объясняющее, как оценить стоимость доли в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация иногда устаревает быстрее, чем мы успеваем обновлять ее на сайте.
Каждый случай очень индивидуален и зависит от многих факторов. Базовая информация не гарантирует решения ваших конкретных проблем.

Именно поэтому БЕСПЛАТНЫЕ консультанты-эксперты доступны круглосуточно!

Задайте вопрос через форму (ниже) или онлайн-чат.
Позвоните на нашу горячую линию:
- 8(800)302-39-65 — Всем жителям РФ.
- +7(495)128-69-80 — Москва и область
- +7(812)509-13-65 — Санкт-Петербург и область