Задать вопрос
94 просмотров
12 просмотров
Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности, соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности
Содержание
Совместная собственность на недвижимость и дом — это право собственности двух или более лиц, имеющих процентную долю в совместном имуществе. Вы можете распоряжаться своей долей независимо от совладельцев, но распоряжаться всем имуществом вы можете только совместно и на равных условиях.
Если дом и имущество принадлежат родственникам, то особых проблем не возникает. Прекращение семейных отношений часто приводит к спорам. Решают ли совладельцы дома и земли, кто имеет больше прав на дом, кто владеет землей, а кто должен пойти на уступки и уйти? Для разрешения разногласий можно разделить имущество между собственниками как материальные ценности (статья 252 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правильно разделить дом и землю? Мы подготовили для вас подробное руководство с примерами.
✅ Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?
Российское законодательство делит землю на два вида:
- Первый тип — делимые участки, т.е. участки, которые можно разделить на две или более частей без ущерба для их целостности. Разделенные участки можно использовать для строительства, садоводства и других целей.
- Второй тип — неделимые земли, т.е. земли, которые не могут быть разделены, поскольку их целостность находится под угрозой. При разделе земля теряет стоимость (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
При разделении частного здания необходимо учитывать технические характеристики. Запрещено делить дом между двумя владельцами, если здание становится непригодным для проживания.
Разделение дома на два отдельных строения целесообразно в следующих случаях:
- Совладельцам предоставляется комната с отдельным входом (свободный доступ);
- Отделенные части дома остаются пригодными для проживания;
- Квартиры будут изолированы;
- Определение земли под домом не изменится.
При разделе участков, находящихся в общей собственности на дом, обратите внимание на максимально допустимые размеры участков. Субъекты Российской Федерации устанавливают строгие нормы, которые не должны нарушаться.
Например, для Москвы и Московской области действуют следующие нормы СанПиН:
- Сельскохозяйственные земли — не менее 2 га;
- Земля для садоводства — от 0,06 га, а земля для огородничества — не менее 0,04 га;
- Жилая застройка — 0,06 га или более, но всего разрешено 5 га земли.
В некоторых регионах предусмотрена минимальная площадь в 14 гектаров. Если минимальный размер земельного участка не соблюден, совладельцы должны покрыть дефицит наличными или другими способами.
О том, как быстро и правильно разделить земельный участок, читайте в статье «Раздел земельного участка из совместной собственности».
✅ Причины раздела
Ситуации, когда доля в доме может быть разделена, варьируются от споров до разрыва семейных отношений.
Причины раздела дома и земли:
- Развод супругов в ЗАГСе или в суде;
- Наследование дома двумя людьми;
- Приватизация жилья;
- Споры между двумя владельцами дома;
- Вы хотите продать, подарить, завещать или обменять свою долю.
Распространенной является ситуация, когда два домовладельца владеют домом и между ними возникает спор. Если они хотят продать свои доли, они должны сначала разделить дом в натуре, а затем передать землю.
✅ Порядок раздела дома и земли по соглашению
Самый простой способ законно разделить дом и землю — это достичь соглашения с другими совладельцами. Если нет взаимных претензий или споров по поводу земли, то целесообразно произвести раздел по обоюдному согласию.
🔻 Алгоритм действий
Предположим, что стороны раздельного проживания не враждуют и хотят разделить имущество полюбовно.
Процедура полюбовного раздела:
- Обсудите спорные вопросы, договоритесь о совместной работе. .
- Обратиться в Росреестр или частную компанию для проведения кадастровых работ (установления новых границ).
- Получите кадастрового инженера, подпишите документ об утверждении границ.
- Представить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
- Подать заявление в Управление федеральной собственности на раздел земли.
- Направить документы в МФЦ или Росреестр, чтобы можно было внести изменения.
- Получить бумажный или электронный документ о праве собственности на дом и земельный участок из Единого государственного реестра юридических лиц.
Шмелев и Завьялов унаследовали частный дом и земельный участок в Московской области. Наследники были незнакомы друг с другом и поэтому решили не жить в одном доме. Владельцы смогли договориться о совместном использовании дома. Согласно плану, Шмелев должен был получить ½ часть дома в натуре, а Завьялов — столько же. Как сказал им кадастровый инженер, технически перестроить дом было возможно. Сразу же после раздела долей Шмелев и Завьялов разделили землю пропорционально своим долям. Таким образом, общая собственность на дом и землю превратилась в две отдельные формы собственности — независимые квартиры. Шмелев переехал в дом с женой и дочерью, а Завьялов сделал ремонт и продал свою часть земли.
🔻 Документы
После завершения кадастровых работ по земельному участку совладельцы должны подготовить пакет документов для МФЦ или Росреестра:
- письменное заявление — в 2 экземплярах;
- технический паспорт на дом;
- расширенная кадастровая сводка из Единого государственного кадастра недвижимости
- Личные паспорта Российской Федерации;
- свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на дом;
- доверенность (если требуется).
Электронная база данных Росреестра содержит всю необходимую информацию об объектах недвижимости. Данные о государственных налогах также вводятся здесь, поэтому нет необходимости предъявлять квитанцию для оплаты.
Совместные собственники получают обновленную выписку из Единого государственного реестра недвижимости в качестве подтверждения изменения в реестре. В соответствии со статьей 62(6) Федерального закона № 218 такая выписка выдается в двух форматах: бумажном и электронном. В последнем случае требуется усиленная цифровая подпись владельца.
🔻 Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)
Важно заключить соглашение между двумя владельцами дома и земли. Ниже вы узнаете, как заполнить заявление, что указать и кому отправить его на утверждение.
🚩 Форма.
Начнем с формы документа — соглашение о разделе земли после выделения долей в доме имеет строго письменную форму.
Особенности составления:
- Соглашение заполняется нотариусом после подачи заявления совладельцами.
- Документ должен сопровождаться личными подписями заинтересованных сторон, круглой печатью и подписью нотариуса.
- Оригинал остается у нотариуса, копии выдаются обоим собственникам, и они должны подать их в регистрирующий орган (МФЦ или Росреестр).
- Подписание соглашения свидетельствует о прекращении совместной собственности на имущество.
Особое внимание следует уделить структуре документа — его содержанию.
🚩 Содержание
Соглашение о разделе имущества является одним из видов гражданско-правовых договоров. Сделки с недвижимостью заверяются нотариально, и с 2016 года это даже стало обязательным.
Какая информация должна быть воспроизведена?
- Дата и место создания;
- Имена, паспортные данные, адреса и номера телефонов совладельцев;
- Данные о праве собственности на землю: регистрация, кадастровые данные;
- Назначение земельного участка, размер земельного участка, процент участников сделки;
- Описание условий раздела земли: размер передаваемых долей, условия, методы, размер компенсации;
- важные детали сделки;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров соглашения о разделе земли;
- личные подписи.
Структура документа завершается подписью и печатью нотариуса, оказывающего услуги по заверению договора.
🔻 Сроки и стоимость
Процедура разделения земли по соглашению не занимает много времени. Львиная доля времени уходит на кадастровые работы на участке — в зависимости от сложности они могут занимать от 2 недель до 2 месяцев.
Регистрация в Росреестре занимает от 3 до 14 дней, а если вы подаете документы через «Мои документы», то сроки увеличатся на 2-3 дня.
Стоимость раздела по соглашению зависит от размера государственной пошлины, т.е. оплата услуг нотариуса + расходы на техническую работу. Она зависит от цены участка — минимальный платеж составляет 300 рублей, а максимальный — не более 20 000 рублей (подпункт 1 пункта 5 статьи 333.24 НК РФ).
Два собственника, цена загородного дома — 1,5 млн. рублей. Необходимо разделить его на две части. Размер нотариальной государственной пошлины за удостоверение договора составит 1 500 000 рублей х 0,5% = 7 500 рублей. Каждый из совладельцев дома заплатит по 3 750 рублей.
Другие расходы связаны с подтверждением права собственности на частный дом и землю — за выдачу выписки из ЕГРЮЛ взимается 350 или 2 000 рублей.
✅ Порядок раздела земельного участка и дома через суд
Обращаться в суд имеет смысл, если второй собственник выступает против раздела дома и земли. Этот вопрос находится во власти городского или районного суда.
🔻 Пошаговая инструкция
Процедура принудительного раздела земли и строений:
- Шаг 1 — Выясните, что деление по соглашению невозможно.
- Шаг 2 — Пригласите кадастрового инженера для подготовки землеустроительного дела и технического плана.
- Шаг 3 — Мы разделяем земельный участок.
- Шаг № 4 — Обратиться в суд или районный суд с заявлением о разделе имущества.
- Шаг №5 — Посещайте судебные слушания, отстаивайте свою позицию.
- Шаг №6 — Мы получаем окончательное решение суда в виде исполнительного листа.
- Шаг №7 — подготовить документы, исполнительный лист и заявление на регистрацию права в МФЦ или Росреестре.
🔻 Исковое заявление
Согласно общим правилам, обращение в суд происходит в форме обычного или искового заявления. Но поскольку дела о разделе недвижимости передаются на рассмотрение в суд, необходимо подготовить иск о разделе дома и земли. Очень важно соблюдать требования статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса, иначе суд может отказать в принятии иска и документов.
Структура иска о разделе частного дома и земельного участка:
- Полное название суда;
- ФИО, паспортные данные, адреса и контактные данные сторон (истец, ответчик, свидетели);
- Цена иска — зависит от стоимости спорного имущества;
- пояснительная часть иска — порядок приобретения спорного дома и земли, порядок пользования, распределение долей, претензии на право собственности;
- основание для обращения в суд;
- информация о досудебных попытках урегулировать спорные моменты;
- мотивировочная часть — версия истца о разделе дома и земли, ссылки на законодательные акты, постановления;
- перечень прилагаемых документов (вложений);
- дата и подпись истца.
🔻 Документы
Приложение к заявлению о разделе недвижимого имущества представляет собой пакет документов. Истец прикладывает только копии и, при необходимости, дублирует их оригиналами.
Какие документы (копии) необходимы:
- подтверждение личности истца — паспорт Российской Федерации;
- информация о праве на собственность — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная, договор мены + подтверждение права: справка или выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый — технический паспорт на дом, кадастровый план региона, выписка из ЕГРН с новыми данными;
- Экспертиза и экспертное заключение — акт о возможности раздела реальной доли, лицензия на строительство, отчет о кадастровой стоимости недвижимости;
- Оплата — квитанция об оплате госпошлины;
- Копии искового заявления — отдельно для ответчика и суда + уведомление другой стороны о передаче дела в суд.
Примет ли суд заявление или безуспешно прекратит дело, зависит от достаточности документов. Обратите на это особое внимание и свяжитесь с нашими юристами, если у вас возникнут вопросы.
🔻 Сроки
Судебный раздел дома и земли занимает несколько дней, а одного-двух месяцев недостаточно. Скорее всего, суд назначит независимую экспертизу, которая займет не менее 15-20 дней.
Рассмотрение дел обычно занимает от 3 месяцев до полугода, возможно и дольше.
🔻 Стоимость
Законодательство предусмотрело все виды исков, поэтому в настоящее время существует целый ряд тарифов.
Иск о разделе дома и земельного участка носит имущественный характер, поскольку доли могут быть оценены в деньгах. С 2020 года кадастровая стоимость будет принята за основу во всех регионах Российской Федерации. Минимальный размер государственной пошлины не может превышать 400 рублей, а максимальный — 60 000 рублей (статья 333.19 пункт 1 части 1 Налогового кодекса Российской Федерации).
Размер государственной пошлины за получение кадастровой выписки из Единого государственного реестра памятников природы составляет 460 рублей, 290 рублей при заказе электронной версии. Расширенная версия выписки стоит 840 рублей, но содержит всю информацию об объекте недвижимости. Стоимость отдельного кадастрового плана объекта недвижимости составляет 1 740 рублей в бумажном виде и 350 рублей в электронном виде (актуальную информацию о ценах смотрите на сайте Росреестра).
Стоимость внесения изменений в Росреестр по земельному участку и дому составляет 350 рублей с одного собственника.
✅ Судебная практика
Индивидуальные дела о разделе земли решаются в соответствии с судебной практикой. Если прецедента нет, суд назначит экспертную строительную комиссию для выяснения прав собственности всех владельцев и только после этого примет окончательное решение.
Какие вопросы должны быть рассмотрены судом?
- Какова рыночная стоимость дома и земли и как она соотносится с кадастровой стоимостью?
- Можно ли разделить дом, как это повлияет на техническое оснащение здания и нет ли опасности обрушения?
- Можно ли разделить нематериальные акции, положена ли компенсация, и если да, то в каком размере?
- Можно ли отказаться от принципа полного участия?
- Каковы варианты раздела дома и земли и сколько времени потребуется на перестройку дома и создание независимых частей?
Следует отметить, что экспертные комиссии суда не любят заниматься расчетами, но с большим «удовольствием» предоставляют оценку — раздел и реконструкция в натуре невозможны. Поэтому многие собственники не в состоянии разделить свои земельные участки, даже если ситуация позволяет это сделать.
Семья Костиных и семья Баевых имели общий участок земли. Документы на землю принадлежали брату (Костину) и сестре (Баевой), которые жили со своими семьями. Дом, в котором жили семьи, также принадлежал братьям — доли были разделены поровну, по ½ на каждого владельца. Сестра хотела разделить землю поровну, но потребовала, чтобы брат оставил большую часть земли ей — Баевы выращивали фрукты, овощи, клубнику и декоративные цветы. Брат сопротивлялся и не хотел отдавать выделенный ему участок земли. Сестре пришлось обратиться в суд, чтобы разделить землю на неравные части. В исковом заявлении было указано, что земля должна использоваться для садоводства. Но дело было отклонено — суд заказал экспертное заключение, изучил документы на право собственности, оценил общий размер участка и пришел к выводу, что брат и сестра имеют равные права на землю. Суд предложил истице (сестре) купить часть земли у ответчика (брата). Истец отказался это сделать.
Разделить дом и землю нелегко, особенно если стороны не могут прийти к полюбовному соглашению. Это становится проблематичным, если раздел в натуре невозможен — дела часто заканчиваются возмещением убытков. Однако, если раздел возможен, необходимо привлечь экспертов, подготовить документы и зарегистрировать право собственности. Рекомендуется работать с адвокатом, так как существует множество подводных камней.
Посмотрите видео о том, как разделить дом и землю:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...