Задать вопрос
70 просмотров
53 просмотров
Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе
Содержание
Раздел общего имущества, нажитого супругами в браке, строго регулируется такими законодательными актами, как Гражданский кодекс Российской Федерации и Семейный кодекс.
Согласно статье 39 Семейного кодекса, каждый из супругов имеет право на половину общего имущества. Разделить общее имущество можно как во время брака, так и после развода. Кроме того, закон не запрещает выделение супругам реальных долей из общего имущества, то есть раздел имущества в натуре. Не каждое имущество может быть разделено. Например, общий автомобиль, музыкальный инструмент, компьютер или гараж не являются общими. Однако в случае с недвижимым имуществом в некоторых случаях возможен раздел долей.
✅ Право долевой собственности. Размер долей
Во-первых, необходимо определить термины. Собственность может быть индивидуальной (личной) или совместной. Совместная собственность может быть общей (если доли собственников не разделены) и долевой (если каждый собственник имеет определенную долю в общем имуществе).
В соответствии со статьей 245 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел общего имущества на доли производится поровну между всеми собственниками.
Доли могут быть неравными в следующих случаях:
- Подписание добровольного соглашения собственников о том, что доли неравные;
- Право собственности на долю переходит от одного партнера к другому (например, в результате наследования, дарения или договора мены);
- Изменение количества собственников;
- Улучшение владельца, повышающее стоимость имущества.
✅ «Подводные камни» долевой собственности
На первый взгляд, все кажется довольно простым: Имущество делится на доли — не только в реальной жизни, но и по документам, каждый супруг имеет отдельную долю, например, одну комнату в двухкомнатной квартире. Какие проблемы могут возникнуть?
Прежде всего, после развода совместное имущество трудно использовать.
Например, двухкомнатная квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности. Однако комнаты в квартире имеют разную площадь — 12 и 18 м². После развода жена запрещает мужу пользоваться большой комнатой и накладывает ограничения на пользование ванной, кухней, прихожей и лоджией. Это, конечно, является нарушением права на собственность.
Возможно ли разделить квартиру на доли и определить порядок совместного пользования квартирой?
✅ Условия выдела долей из совместного супружеского имущества
Если брак прекращен, супругам гораздо проще разделить уже разделенную квартиру. После развода супруги продолжают владеть акциями, которыми они владели во время брака.
Пример: Супружеская пара покупает квартиру и оформляет совместный документ о праве собственности: Согласно свидетельству о праве собственности, мужу принадлежит 1/3 квартиры, а жене — 2/3. После развода квартира принадлежит им обоим на одинаковых условиях — никакого «перераспределения» не требуется.
Однако существуют некоторые условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы раздел в натуре был реализован:
- После раздела долей квартира должна сохранять статус жилого помещения;
- Жилье должно оставаться технически исправным после выделения и использоваться по назначению;
- Стоимость имущества после раздела не уменьшается;
- Раздел не влияет на права других совладельцев жилья;
- Недвижимое имущество может быть разделено.
Жилье может быть переоборудовано таким образом, чтобы секции имели отдельные входы и отдельные санитарные и кухонные помещения. Как правило, квартира не может быть переоборудована. Возможно «выделение» отдельной комнаты каждому владельцу (однако, квартира должна состоять как минимум из 2 комнат (если она разделена на две части), комнаты должны быть примерно одинакового размера и не быть смежными). Порядок пользования общими помещениями — ванной, туалетом, кухней, лоджией, коридором — определяется устно или письменно между совладельцами (см. «Определение порядка пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности»).
🔻 На сколько долей можно разделить квартиру?
Закон никак не ограничивает раздел квартиры на доли или количество долей. Закон не ограничивает количество акций; это полностью на усмотрение владельцев кондоминиума, следовательно, действует принцип свободного использования имущества. Количество долей обычно зависит от числа владельцев дома, но доли могут быть не равными.
Однако при разделе жилого помещения на доли необходимо соблюдать технические требования, предъявляемые к делимому имуществу. Раздел должен быть произведен без существенного ущерба для квартиры или дома. Каждая доля должна представлять собой изолированную единицу с отдельным входом, позволяющим комфортно жить, а при разделении должны учитываться не только права совладельцев, но и интересы соседей и требования коммунальных компаний.
Таким образом, несмотря на то, что раздел квартиры на любое количество долей формально возможен, фактический раздел не всегда технически возможен. Можно переоборудовать квартиру в несколько квартир (например, две) с отдельными входами, оборудованных сантехникой и кухней, но общая площадь квартиры должна быть не менее 50 кв. м, а то и 100 кв. м. Что делать, если имущество должно быть разделено более чем на две части? Подробнее об этих вопросах читайте в статье «Раздел жилого помещения в натуре».
Чтобы выяснить, можно ли разделить недвижимость на несколько частей, необходимо сначала проконсультироваться с экспертом по планированию и строительству. На основании его совета собственники могут составить соглашение о разделе имущества и изменить структуру собственности (см. ниже более подробную информацию о брачных договорах и брачных контрактах). Суд также действует в соответствии со своей экспертизой, когда собственники обращаются в суд за решением о разделе совместно нажитого жилья (подробнее о судебной процедуре читайте ниже).
Если фактический раздел невозможен, у собственников есть несколько вариантов (добровольно или через суд):
- Оставить квартиру в собственности одного собственника и обязать его выплатить компенсацию второму совладельцу;
- Определить порядок совместного пользования жильем.
✅ Как разделить квартиру на доли? Процедура
Раздел общего имущества может быть добровольным (через письменное соглашение или брачный договор) или судебным. Нет оснований считать, что юридическая сила брачного договора или соглашения меньше, чем у судебного решения — они имеют обязательную юридическую силу (при условии соблюдения формы и содержания документа).
Преимущества добровольного раздела общего имущества в том, что вы можете разделить все по своему усмотрению, найти справедливое и разумное решение, учитывающее желания и потребности вашего партнера, и избежать утомительных и длительных судебных разбирательств.
🔻 Брачный договор
Супруги — как совладельцы имущества — имеют право в любое время (до брака, во время брака или после развода) разделить имущество и определить порядок будущего раздела. Самым простым и удобным способом является добровольное подписание письменного и нотариально заверенного брачного договора (пункт 2 статьи 41 Семейного кодекса).
К сожалению, такой документ, как брачный контракт, не очень популярен в нашей стране. Наконец, с его помощью супругам гораздо проще сформулировать и реализовать договоренности об имуществе, что позволяет избежать неприятных споров и хлопотных судебных разбирательств. С помощью брачного договора супруги могут разделить жилье не поровну, а на доли по своему выбору, например, в соотношении 1 к 3 или в любом другом соотношении. Отсутствие брачного договора в большинстве случаев приводит к судебному разбирательству и разделу совместного имущества на равные доли.
Брачный договор должен быть заключен до вступления в брак, во время брака или до расторжения брака. В большинстве случаев именно приобретение ценного имущества, например, недвижимости, приводит к подписанию брачного договора.
Брачный договор может предусматривать один из трех режимов собственности:
- Совместная — все имущество, приобретенное супругами, принадлежит в равной степени обоим супругам.
- Раздел — все имущество делится на доли (но доли не обязательно должны быть равными).
- Раздельное владение — имущество принадлежит либо мужу, либо жене — не совместное владение, а по праву личной собственности.
Брачный договор может содержать и другие условия, например, порядок использования совместного или раздельного имущества, порядок раздела имущества в случае развода. О преимуществах и недостатках брачных договоров вы можете прочитать здесь.
🔻 Соглашение
Еще один способ добровольно и безопасно разделить право собственности на дом — заключить письменное соглашение. В этом документе должно быть перечислено совместное имущество супругов и то, как это имущество будет разделено. Если супруги решили разделить имущество, например, дом, на доли, следует указать размер долей, порядок пользования долями и порядок выделения долей в натуре (если это возможно).
Соглашение о разделе имущества должно быть нотариально заверено, в противном случае оно недействительно. Если соглашение предусматривает раздел имущества на доли, подписанное и нотариально заверенное соглашение должно быть зарегистрировано в ЗАГСе.
🔻 Судебный раздел
Супругам не всегда удается достичь полюбовного соглашения о разделе имущества, и в этом случае у них не остается другого выбора, кроме как обратиться в суд. Один из супругов может подать иск о разделе дома по месту жительства другого супруга.
В исковом заявлении вы должны предоставить следующую информацию
- Сведения о юрисдикции, в которой подается иск;
- Сведения о супругах (ФИО и место жительства);
- Дети (полное имя, дата рождения и место жительства).
- Данные о браке (когда брак был зарегистрирован и/или расторгнут);
- Перечень общего имущества (включая жилую недвижимость) с указанием формы собственности — совместная или долевая — со ссылкой на документы о праве собственности;
- Заявления о разделе имущества (жилого), с указанием желаемого способа раздела;
- Список приложений (документы, подтверждающие условия, указанные в заявке);
- Дата;
- Подпись.
В ходе слушания суд изучает обстоятельства дела, рассматривает документы, выслушивает показания сторон, а затем выносит решение на основании семейного, гражданского и гражданско-процессуального законодательства.
Как правило, суд делит дом на равные части. Однако в некоторых исключительных случаях суд может, в соответствии со статьей 39(2) Семейного кодекса, отступить от принципа равенства долей и увеличить или уменьшить долю одного из супругов (это может быть связано, например, с тем, что несовершеннолетние дети проживают с мужем или женой).
Если дом является неделимым, он не может быть разделен на доли. В этом случае суд может постановить, что дом переходит в собственность одного из супругов, и один из супругов должен выплатить другому разумную компенсацию (статья 38, раздел 3 Семейного кодекса). Компенсация также может быть хорошим вариантом, если доля одного из партнеров слишком мала для раздела в натуре. Кроме того, суд может оставить квартиру в совместной собственности и установить правила пользования ею, чтобы не нарушались права супругов.
Другой вариант — передача права собственности на жилье одному из супругов, если несовершеннолетние дети после развода проживают с одним из супругов, а второй супруг не получает долю в жилье, но освобождается от уплаты алиментов.
🔻 Регистрация права собственности на выделенную долю
После определения и выделения долей в жилом помещении супруги должны обратиться в МФЦ «Мои документы» (а в некоторых регионах непосредственно в отделение Росреестра) для регистрации долей.
При регистрации в ЗАГСе необходимо предъявить паспорт, документы на кондоминиум (договор или свидетельство о праве собственности), документы о разделе квартиры (нотариальное соглашение или брачный договор, решение суда), справку из жилищного управления и квитанцию об оплате государственной пошлины за замену регистрационных документов. По результатам процедуры супруги получат документы, подтверждающие право собственности — в бумажном виде или в виде электронных выписок из ЕГРН, в зависимости от вашего выбора.
✅ Право распоряжения долями на квартиру
После того, как жилье становится общей собственностью супругов, в случае развода жилье уже не подлежит разделу.
Муж и жена, ранее владевшие долей в совместно нажитом жилье, имеют право совместного пользования им. Если договором или решением суда определен порядок пользования, этот порядок должен соблюдаться (см. «Права и обязанности собственников в совместном кондоминиуме»).
Владелец имеет право продать, обменять, подарить, сдать в аренду или даже заложить квартиру. Однако сделка должна быть согласована с другими совладельцами. Вам также следует учитывать право преимущественной покупки, которое имеет владелец другой доли — вы должны уведомить его о своем решении продать долю, и только если он не захочет купить долю в течение месяца после получения уведомления, вы можете заключить договор купли-продажи с другим покупателем в соответствии со статьей 250 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если у совладельцев квартиры возник спор о порядке пользования общим имуществом, им необходимо обратиться в суд для его разрешения.
Основная идея статьи:
- Супруги могут разделить только общее имущество, т.е. имущество, приобретенное в период брака.
- Если дом уже находится в совместной собственности, то в случае развода каждый из супругов получит свою собственность.
- Если третьи лица также владеют имуществом, определяется порядок пользования. Есть два варианта: достижение соглашения или обращение в суд.
- Сложно разделить квартиру, то есть выделить доли в натуре. Только в 1 проценте квартир есть такая возможность, в остальных возникают технические трудности. Таким образом, речь идет о финансовой компенсации для «разлученного» супруга. Также можно выкупить незначительную долю квартиры, выплатив компенсацию через суд.
- Жилье, находящееся в совместной собственности, может быть разделено на основании брачного договора, соглашения или в судебном порядке.
- Суд учитывает интересы обеих сторон и обычно делит имущество пополам, но в некоторых случаях может отступить от принципа равенства (например, если один из супругов присвоил деньги в ущерб семье).
- Супруги могут продать дом и разделить вырученные средства поровну. Если акции есть только у мужа и жены и оба участвуют в сделке, они могут отказаться от нотариального заверения.
- Муж или жена имеют право обменять свою долю на другую собственность. Или если доля отца переходит к матери — учитывайте это при зачете алиментов (освобождении от уплаты).
Практика показывает, что раздел совместного жилья при разводе гораздо сложнее, чем раздел совместного имущества мужа и жены. В основном это связано с правами собственности третьих лиц. Дети, родители, дальние родственники и третьи лица обычно имеют долю в этом виде имущества. Прежде чем приступить к разделу имущества, необходимо решить, как лучше поступить. Брачный договор заключается редко; чаще всего он сводится к соглашению о разделе имущества. В этом случае могут возникнуть разногласия и по поводу другого имущества.
Кто получит долю, в какой пропорции, чем она будет заменена и как будет рассчитываться капитуляционная стоимость? На эти и другие вопросы могут ответить наши юристы. Он проанализирует вашу ситуацию, примет во внимание ваши индивидуальные обстоятельства, проинформирует вас о рисках и разъяснит прецедентное право. Адвокат знает, как легче и экономичнее разделить имущество при разводе. Если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь воспользоваться бесплатной консультацией. Звоните и пишите!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...